Giriş:
Türkiye’nin önemli bir deprem kuşağı içinde olması nedeniyle, depremlerde yaşanan büyük can kayıpları önlemek amacıyla Kentsel Dönüşüm ile yapı stoğunun yenilenmesi ülkemizin en önemli ulusal politika hedeflerinden biri haline geldi. Kentsel Dönüşüm ile öncelikle hedeflenen, “deprem öldürmez, bina öldürür” mottosu gereği, 2000 öncesi inşa edilen yapı stokunun yenilenmesi olarak belirlendi. Çünkü saha araştırmalarıyla 2000 öncesi yapılan binaların yapı kalitesinin çok düşük olduğu ve şiddetli depremler karşısında ayakta kalma ihtimallerinin düşük olduğu tespit edildi. Bu nedenle, Kentsel Dönüşüm yeni rezerv yapı alanları oluşturularak nüfusu güvenli bölgelere taşımaktansa, demografik değişimden kaçınarak mümkün olduğunca nüfusu bulunduğu yerden taşımadan kentsel dönüşüme odaklanıldı. Bugün müteahhitlik firmaları boş arsalar bulup yeni yapı yapmaktansa, rantı yüksek nüfusu oturmuş eski yapıları dönüştürmeği daha cazip görmektedirler. Müteahhitlerin, kentsel dönüşüm süreçlerine odaklanmaları onlara vergi, işçilik, kentsel rant ve daha birçok açıdan avantaj sağlamaktadır. Bu nedenle, her eski yapı müteahhit açısından potansiyel bir proje anlamı taşımaktadır.
6306 sayılı Kanunda Kentsel Dönüşüm süreci aşamaları nelerdir?
6306 sayılı Kanunda sırasıyla kentsel dönüşüm aşamaları şu şekilde sayılmıştır: a) Riskli Yapı Tespiti Başvurusu, b) İdarece Riskli Yapı Tespiti, c) Kat Maliklerinin karar süreci (Salt Çoğunluk), d) Yıkım ve Proje Geliştirme, e) Müteahhit seçimi ve sözleşme imzalama, f) Kredi ve kira yardımı için başvuru, g) Yeni yapının inşası ve ruhsat süreci alınması olarak mevzuatta sayılmaktadır. Tabi bu sıraya uyulması için bizzat kat maliklerince kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması gerekmektedir. Kanun tamamen inisiyatifin kat maliklerinde olduğu varsayımına göre kurulmuştur. Halbuki gerçek hayatta kentsel dönüşüm sürecini başlatmaya kat maliklerinin yan yana gelip de uzlaşarak karar vermeleri istisnai bir durumdur.
Uygulamada Kentsel Dönüşüm Süreci çok farklı işlemektedir:
Hukuk Fakültesinden mezun olunca yanlarında staj yaptığımız üstat avukatlardan en fazla duyduğumuz cümle “teorik ile uygulama farklıdır” cümlesidir. Kentsel Dönüşümde de süreç tam olarak böyledir. Yukarıda mevzuatta ki işleyişi size yazdım bu teorik olandır.
Uygulamada süreci başlatan genelde kat malikleri değil, müteahhitlik firmalarıdır. Bu nedenle kentsel dönüşüm süreci uygulamada şu şekilde işler; a) Müteahhit sizin dairenizin olduğu arsaya gözünü kestirir, b) Belediyede ve diğer kurumlarda ön araştırmasını yapar binanızın yaşını, kaç malik yaşadığını, proje alanı ve sınırlarını öğrenir, c) Önce bölgedeki emlakçılarla görüşür, onlarla gizli sözleşmeler yapar ve yapacağı projeden menfaat vadeder. Bu menfaatten kastımız emlakçıya ya projedeki tüm dairelerin satış/kiralama yetkisinin 5 yıl boyunca devri ya da projeden bir daire verilmesi olabilir. ç) İşbirliği yapan emlakçılar kat malikleriyle görüşmeye başlar, onları yoklar, onların görüşlerini alırlar ve dairedeki çevresini etkileyebilen kat maliklerini tespit ederler. d) Emlakçılar, müteahhit firma tüm kat malikleriyle toplantı yapmadan evvel çevresine etkili olanları ikna etmeye çalışırlar. Bu kişiler ikna edilebilirse, diğer kat maliklerini etkilemek kolay olacaktır. e) Birkaç etkili malik ikna edildiyse, apartmanı genelini ikna etmek kolay olacaktır. Emlakçılar, kat malikleriyle bir toplantı ayarlarlar. Toplantıda, müteahhit projesini allandıra pullandıra anlatır, kat maliklerine vereceği dairelerin alanlarından, katlarından ve cephelerinden bahseder, biraz teknik şartnameye girer dairenin döşemelerinin hangi marka yaptıklarından filan bahseder ama nedense kat karşılığı inşaat sözleşmesinden ve vekaletnamenin içeriğinden hiç bahsetmezler. Sorulunca detaylara takılmakla ve fitne sokmakla suçlarlar, sizi susturmaya çalışırlar. f) Daha sonra kat maliklerinde bir tereddüt halidir başlar, bu işin amatörü olduklarından ne yapacaklarını bilemezler. Kendi aralarında tartışmaya başlarlar. Eğer aralarında aklı başında birkaç kişi varsa, bu iş için bir avukata danışırlar. Ama genelde, kat malikleri kendilerine müteahhit firma tarafından sunulan sözleşmeyi bir kere olsun bile okumazlar. Gözleri iş bildiğini düşündükleri etkili maliklerde olur. Bu etkili kat malikleri ne yaparsa genelde geriye kalan kat malikleri de onu takip ederler. Sürecin uzaması sanılanın aksine müteahhidin lehinedir. Müteahhit, %51 çoğunluğu aldıktan sonra artık inisiyatif müteahhittedir. g) İkna edilen malikler azınlıkta kalan kat maliklerini ikna edemezlerse -bu sefer “savaş hiledir” mottosu gereği- müteahhit aldığı vekaletnamedeki yetkiden doğan hakkıyla apartmandan sözleşme imzaladığı biri adına apartmandan karot (örnek numune) aldırarak süreci başlatmakla tehdit eder. Müteahhit, süreci başlatmakla tehdit etmek suretiyle kat maliklerinin bir kısmını daha yanlarına çekmeye çalışacaktır. Genelde de bu tehdit de işe yarar, birkaç kat malikini daha yanına çekecektir. Yani kısaca, sürece bir bileni dahil etmezseniz kendi malınızla rezil olursunuz, sizinle kedinin fareyle oynadığı gibi oynarlar. Çünkü müteahhitte emlakçıda işin profesyonelidir, duygusal düşünmezler, ticarete ve kâra odaklanırlar. Siz ise hayatınızda böyle bir tecrübeye sahip olmadığınızdan genelde yüklenicinin arkasından sürüklenen taraf olursunuz. Gördüğünüz gibi 6306 sayılı Kanunda ki teori ile uygulama arasında dağlar kadar fark vardır.
3-Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri kontrol edilmeden imzalanması dairenizi kaybetmenize sebep olabilir, hukuki destek şarttır.
Türkiye’de pek bilinmeyen, ancak gelişmiş ekonomilerde hukukçuların öncelikle odaklandıkları bir hukuk dalı vardır. Bu dala sözleşme hukuku adı verilir. Bizde bunun farkında olan iş adamlarımızdır. Özelikle ithalat-ihracat yapan firmaların hukuk müşavirliklerinde sözleşme uzmanı olan avukatlar vardır. Türk toplumu ise avukatın ofisine genelde başı derde girmeden pek gelmez, bizde bilgi soyut bir kavramdır, avukattan genelde bedava bilgisini alıp, ofisinde birazda çay içerek vakit öldürmeye gelirler, para isterse bilginin zekatını verdin ne paragöz adamsın denilir ve danışmanlık ücreti ödenmez. Aynı adam bakkaldan ekmek alsa hemen parasını öder, çünkü ekmek somuttur elle tutulur, ama bilgi vatandaşın karnını doyurmaz. Neyse konumuza dönelim. Eğer size bir müteahhit firma kentsel dönüşüm süreci teklifinde bulundu ise farkında değilsin ama mülkiyet hakkın tehlikededir. Evin elinden gidebilir, abartmıyorum. Müteahhit firmalarının düşmanı filanda değilim, yanlış anlaşılmasın. Müteahhitler vatandaşların önüne konulan bu maktu sözleşmeleri çok öncesinden önemli bir avukatlık bürosuna hazırlatırlar, tabi olarak avukatlık bürosu taraflar açısından dengeli bir sözleşme hazırlamaz, müteahhit lehine yorumlanacak bir sözleşme hazırlayacaktır, zira parayı veren düdüğü çalar. Müteahhitlik firmaları bile eline aldıkları sözleşmenin kendilerine lehine ne hükümlere yer verdiğinin farkında değillerdir. Dolaysıyla kat malikiyle önüne konulan maktu sözleşme imzalanıp da bir uyuşmazlık çıktığında, davayı kazanacak taraf müteahhit firma olmaktadır. Çünkü hakim, sözleşmede düzenlenen maddeleri esas alarak uyuşmazlığı çözmek durumundadır, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla sözleşme anayasadır. Ancak, kat maliki avukatın ofisine geldiğinde sizden daha evvel eline alıp da bir kez bile okumamış olduğu bu sözleşmeyle davayı kazanmanızı beklemektedir.
Sözleşmeleri incelerken öyle maddelere rastladım ki örneğin; a) Kat malikinin dairesinin devrini müteahhit firma baştan istiyor, daha ortada hiçbir yapı yok, üstüne tapuda şartsız devir isteyebilir, b) Sözleşmeyle daire ya da dükkanınızın alanı, cephesi küçülebilir, arsa payınız küçülebilir, kat maliklerine ait diğer taşınmazlarınızın sözleşmeye teminat yapılması istenebilir, c) Sözleşmede ya da vekalette istediği gibi proje değişikliği, cephe değişikliği ya da kat değişikliği yapma yetkisi istenebilir, sizden sınırsız vekalet alınabilir, d) Orantısız cezai şartlar düzenlenebilir. Mesela müteahhit cayarsa noter masraflarının 10 katını öderken, kat maliki cayarsa yapılan binanın 10 katını cezai şart olarak ödemesi istenebilir, e) Sözleşme tek taraflı fesih yetkisi sadece müteahhide verilebilirken, kat malikine sözleşmeden dönme yasaklanabilir, hatta müteahhit aleyhine hak arama yasaklanabilir f) Sözleşmelere hiçbir süre konulmayabilir, müteahhidin istediği zaman inşaata başlayacağı keyfi sözleşmeler hazırlanabilir. g) Sözleşmede dağıtım cetveli olmadan size imza atmanız beklenebilir, yani size hangi kat hangi cephesi belli olmayan sadece keyfiyete keder sözleşme imzalanmanız istenebilir. Daha neler neler! Böyle bir sözleşmeyi imzalamak demek, daireni kaybetme ihtimalini göze almak demektir.
Avukattan hukuki danışmanlık almanın önemi nedir? Avukat kat karşılığı inşaat sözleşmesini nasıl düzenlemelidir? Avukat hangi belgelerin istemesi ve kontrolünü yapması gerekir?
Yukarıda anlattığım uygulamadaki kentsel dönüşüm sürecinde, bilinçli kat malikleri tarafından avukattan sürece müdahale olması istendiğinde, bu durum karar defterine “sözleşme hususunda falanca avukat ve kat malikleri müteahhitle görüşmelerde yetkilendirilmiştir” şeklinde resmi görevlendirme yapılmalıdır. Avukatın müteahhitten ilk talep etmesi gereken şey müteahhidin kendilerine teklif ettiği maktu sözleşme örneği ve müteahhide verilecek vekalet örneğidir. Avukat olarak, sözleşme maddeleri ve vekalet kapsamı dolaysıyla ilerde çıkması muhtemel bir uyuşmazlık ya da firmanın iflası ve işi yarım bırakması gibi ihtimallerde maliklerin haklarının maktu sözleşmeyle ne oranda korunup korumadığının tespiti yapılmalıdır. Yine avukat, maktu sözleşmedeki cezai şart, süreler, dağıtım cetvelleri, mücbir sebep ve uzama süreleri gibi önemli hususları tek tek inceleyecektir. Avukat tarafından kat malikleri sözleşmedeki maddeler hususunda çeşitli ihtimallerde karşılaşabilecekleri hukuki sonuçlar hakkında uyarılmalıdır. Bu konuyla alakalı uyarılar, uygun bir ortamda yapılan toplantıyla kat maliklerine anlatılır. Bu toplantıda, süreci avukatla beraber takip edecek kat maliklerini temsil edecek bir heyet (Heyet) seçilmelidir.
Avukat ve kat malikleri temsil heyeti (Heyet), sözleşmede kendileri açısından sakıncalı gördükleri sözleşme hükümlerinin tadilatı için müteahhit firmadan randevu istemelidir. Avukat bir taraftan da şu belgeleri müteahhit firmadan tedarik etmelidirler: a) Ticaret Sicil Kaydı, b) Vergi/SGK durum belgesi, c) Tamamlanmış örnek proje listesi, d) Devam eden şantiyeler, e) Teknik kadro bilgisi, f) Teminat Yapısı g) Findeks Raporu h) Teknik Şartname. Tüm taleplerinizi karşılamaya çalışan müteahhit iyi niyetlidir ve sözleşmenin tadilatına yanaşır. Ancak bazı müteahhitler asla sözleşme tadilatına yanaşmazlar ve kat malikleriyle işbirliğine gitmezler. Böyle bir durumda, avukat ve kat malikleri temsil heyeti alternatif müteahhitler ile görüşmelidir. İlk teklif veren müteahhit, salt çoğunluğu yakalamadıysa kesinlikle işbirliğine yatkın alternatif bir müteahhit bulunmalıdır. Kat malikleri temsil heyeti ya da avukat tarafından kentsel dönüşümü sürecini gerçekleştirebilecek alternatif bir müteahhit bulunabilirse, hem mevcut müteahhide karşı pazarlık gücünüz artacaktır hem de kendi başına hareket eden kat malikleri de sizinle birlikte hareket etmeleri sağlanabilecektir. Alternatif firmalarda devreye sokulduktan sonra avukat, kaç müteahhitlik firması varsa kat malikleri temsil heyetiyle beraber bu firmalarla ve avukatlarıyla toplantılar yaparak sözleşme tadilatı hususlarını görüşür, yine vekaletin sınırlarını belirlemeye çalışır bir taraftan da firmayla alakalı yapılan araştırmalar ilgili anlaşılamayan hususlar firmanın önüne konularak akla takılan soruların cevaplanması talep edilir. Tüm müteahhitlik firmalarıyla yapılan görüşmeler neticesinde, heyet ve avukat görüşmelerle alakalı tutanakları ve sonuçları tüm kat maliklerinin katılacağı bir toplantıda açıklar, kat malikleri salt çoğunluk ile karar defterine yazarak hangi müteahhitlik firmasıyla çalışılacağına yönelik bir karar vermelidir. Bu toplantıda, müteahhit firmalarla yapılan sözleşme tadilatlarının neler olduğu, firmaların teknik şartnameleri ve firmaların kat maliklerine ne kadar büyüklükte taşınmaz vermeyi taahhüt ettikleri, proje ve teknik şartnamelerin kıyaslanması vb. kıstaslar üzerinden genel bir değerlendirme yaparak hangi firmayla iş yapacakları hususunda bir karara varılması istenir Kat maliklerince verilen karar, toplantı karar defterine yazılır. Daha sonra, avukatın kontrolünde noterde sözleşme imzalanarak süreç başlatılır.
Avukat noterde sözleşme imzalama sürecinde, temsil heyetiyle birlikte kat maliklerinin yanında bulunmalıdır. Sözleşmenin tadil edilen sözleşme ve vekaletin üzerinde uzlaşılan belgeler olup olmadığı, sözleşme ekleri, imza eksikliği olup olmadığı, paylaşım şeması ve müteahhide dair istenen belgelerin bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir. Tüm bu kontroller yapıldıktan sonra taraflar sözleşmeye imza atabilirler. Kat malikleri adına vekalet verilmesi kaydıyla avukat da sözleşmeye imzalayabilir. Ancak avukat açısından, karar defterine “falanca avukata falanca firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması için yetki verildi” şeklinde karar alınması uygun olacaktır.
5-Kat maliklerinin pazarlık gücünün sınırı nedir? Kat malikleri salt çoğunluğun içine girmek ve azınlıkta kalması ihtimalleri ve sonuçları nelerdir? Salt çoğunluk nasıl belirlenir, ada bazında mı parsel bazında mı?
Kat malikleri kendileri yan yana gelip kentsel dönüşüm başlatılması hususunda uzlaşarak, bu kararı da karar defterlerine yazmaları durumunda süreç tamamen kat maliklerinin kontrolü altında ilerleyecektir. Böyle durumlar istisna olmakla beraber, kat malikleri birde uzmanlardan danışmanlık alırlarsa süreci istediği gibi kontrol altında tutarlar, müteahhitle kendi şartlarında sözleşme yapabilirler bu ihtimal, kat malikleri açısından en iyi süreç yönetimidir. Mevzuatta bu sisteme göre dizayn edilmiştir.
Müteahhidin süreci başlattığı ihtimalde ise (çoğunlukla böyle süreç başlar) kat malikleri müteahhitle ilk temasa geçtikleri an en avantajlı oldukları ve pazarlık sürecinde ellerinin en güçlü olduğu andır. Kat malikleri müteahhit karşısında blok olarak birlikte hareket edebiliyorlarsa hangi anda olursa olsun elleri güçlüdür. Ancak kat malikleri birbirinden habersiz ve bağımsız hareket ederlerse, müteahhit zaman geçtikçe etkin kat maliklerini yanına çekmesinin etkisiyle tek tek malikleri ikna eder ve %51 çoğunluğu sağlar.
Müteahhitlik firması, kat maliklerinin zaaflarını ikna için koz olarak kullanabilmektedir. Müteahhit, özellikle etkili kat maliklerini ikna için onlara avantaj sağlayan yön ve cepheden veya alanı daha büyük daireler vermeyi taahhüt etmekte, geride kalanlara (azınlık) ise daha dezavantajlı daireleri önermektedir. Kat maliklerini kendi aralarında adeta rekabete sokmaktadır. Komşuluk ilişkilerinin zayıf olduğu, insanların selamlaşmaktan bile imtina ettikleri yerleşimlerde, herkes kendi menfaatini maksimize etmek adına imza atmakta önde olmayı isteyecektir. Müteahhit firma, insanların komşuluk bağının ve kollektif hareket etme kültüründeki zayıflığı ayrıca hırslarını kendisi adına iyi bir stratejiye dönüştürerek sözleşmeye ikna için kullanabilecektir. Kentsel dönüşümde, salt çoğunluk sağlandığı andan itibaren artık inisiyatif müteahhide geçer, kat maliklerinin pazarlık payı düşer ya da tamamen ortadan kalkar. Salt çoğunluk sağlandıktan sonra, müteahhit sözleşme tadilatına yaklaşmayabilir, istenen diğer değişiklik taleplerini kabul etmeyebilir. Bu durumda, kat malikleri ya azınlıkta kalmayı tercih edecekler ve hukuki bir mücadele başlatacaklar ya da dayatılan sözleşmeyi imzalayarak dairelerini riske atacaklardır.
Müteahhit firma tarafından salt çoğunluk alındıktan sonra kat maliklerinin pazarlık yapma ihtimali düşeceğinden azınlıkta kalmadan sözleşme imzalamaya çalışın. Kat maliklerinin arasında dağınıklık varsa, herkes bağımsız hareket ediyorsa ve siz tek başına iseniz. Hemen uzman avukat ile iletişime geçerek sözleşme tadilatını acil bir şekilde yapılmasını isteyin ve bu tadilat sağlandıktan sonra müteahhitle iletişime geçerek sözleşmenin tadilatlı halini gönderdikten sonra sözleşmeyi bu haliyle hemen imzalayabileceğinizi söyleyin, salt çoğunluk elde edilemediyse müteahhit bu teklifinize olumlu yaklaşma ihtimali yüksektir.
Salt çoğunluk, parsel bazında mı aranır; ada bazında mı? Öncelikle bu durum, yapının bulunduğu İlçe Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne danışılarak öğrenilmeli ayrıca projenin sınırları yani hangi ada/parseller bazında dönüşüm istendiği öğrenilmelidir. Ancak belediyeye danışma imkanı yoksa uygulamaya ilişkin şu bilgilerin bilinmesinde fayda olacaktır:
İlk ihtimalde parsel bazında salt çoğunluk, bir ada ayrı parsellere ayrılmış ve her parsel üzerinde birbirinden bağımsız apartmanlar varsa, parselin üzerinde bulunan apartmanda ki kat malikleri esas alınarak %51 oyla sağlanacaktır. Parsel üzerinde bulunan yapının kat maliklerinin %51’ i müteahhitle sözleşme imzalarsa ya da imzalamaya dair karar karar defterine yazılırsa (Genelde müteahhide ilişkin alınan kararlar karar defterine yazılmaz, iradeler firma ile sözleşme imzalanarak gösterilir) salt çoğunluk sağlanacaktır.
İkinci ihtimalde ise ada parsellere bölünmemiş şekildeyse yani tek ada tek parselden oluşuyorsa ve bu alan içinde birden fazla apartman olsa dahi ada içinde yaşayan toplam kat malikinin %51’ inin onayı ile salt çoğunluk sağlanacaktır.
Üçüncü ihtimalde ise alan tek ada birden fazla parselle bölünmüş olsa da bir site ya da kooperatif şeklinde yapılmış ise bu yapılar aynı anda imal edilmiş sayılacağından tüm ada ve parsellerdeki kat maliklerinin %51 esas alınarak salt çoğunluk sağlanacaktır. Bu türden ada bazında salt çoğunluğun arandığı yerlerde, tek bir daireden karot alınması ve riskli yapı tespiti yapılması ada içindeki tüm yerleşkeyi etkileyecektir. Örneğin bir site içerisinde beş bloktan biri hakkında riskli yapı tespiti yapılması sitenin diğer dört apartmanını da riskli yapılı olarak kabul edilmesine neden olur.
6-İnşaat aşamasının başlaması ve kat maliklerince denetlenmesi nasıl yapılır? Müteahhit firma tarafından sözleşme taahhütlerine uyulmazsa ne olur?
Riskli yapı kararı kesinleşip, inşaat ruhsatı alındı ve inşaata başlandı. Kat malikleri, boş durmamalı inşaatı denetlemelidir. Nelerin takip edilmesi lazımdır: 1- Muhtarlık ilanları, Kentsel Dönüşüm sürecinde duyurular e-devlet ve muhtarlıklara yapılan ilanlarla duyurulmaktadır. Bu nedenle hak düşürücü süreleri kaçırmamak adına sürekli e-devlet ve muhtarlık ilanları takip edilmelidir. 2-Süre; Firma, taahhüt ettiği sürelerde ruhsatı alacak mı, inşaata başlayacak mı, inşaatı bitirecek mi? Sürelere uyuluyor mu? Uyulmuyorsa bunun nedenleri araştırılmalı, bir mücbir sebep var mıdır? Bunlar takip edilmelidir. Not: Sözleşme imzalandıktan sonra bir yıl içinde inşaata hiç başlamazsa ya da başlamakla birlikte 6 ay ve daha uzun süre ile inşaatı yavaşlatırsa kat maliklerinin idareye başvurusu üzerine sözleşme fesih edilebilir. 3-Yapı Denetim Firması Raporları; Sözleşmenize bir avukat müdahale etmiş ise, sözleşmede merdiven sistemi kurmuştur ve müteahhit hakkına düşen daireleri inşaat ilerlemesi seviyesine göre satabilecektir. Buna göre inşaat %50 ilerledi diyelim, müteahhit kendine düşen dairelerin %50 sini satabilmelidir. İşte Yapı Denetim Raporları, inşaatın ilerleme seviyesini sürekli tespit eder ve bu seviyeye göre müteahhidin hak edişinin ne seviyede sattığı takip edilmeli, şayet hak edişinin üzerine çıkılırsa hukuki olarak müdahale edilmelidir. 4- İmalatın projeye uygunluğu denetlenmelidir, eksik ve hatalı imalatın önlenmesi için gerekli denetimler bağımsız bir firmada rapor alınabilmesi de dahil kat maliklerince düzenli olarak takip edilmesi gerekir. Bazen müteahhidin alt taşeronları da müteahhidin hilafına olacak şekilde işini iyi yapmayabilirler. Bu nedenle, yapılan inşaat takip edilmelidir. 5- Yapının ince işçiliği de takip edilmeli, teknik şartnameye uyulup uyulmadığı eksik imalat olup olmadığı özenle incelenmelidir.
Müteahhit firma aleyhine kat maliklerince tüm bu süreçle alakalı sözleşmeye uymayan hareketleri ya da eksik imalatlardan dolayı asliye hukuk ya da tüketici hukukunda çeşitli davalar açılabilmektedir. Dairelerinin iskan ruhsatı alınması ve kat mülkiyetine geçişle birlikte süreç sona erecektir. Ancak yapıda gizli ayıplar olabilir. Bu durumda, müteahhit firmadan resmi yollardan bilgilendirilerek yapıdaki gizli ayıbın düzeltilmesi talep edilmelidir. Ayıp düzeltilmezse, hak sahibi tarafından Tüketici Hakem Heyeti ya da Tüketici Mahkemesinde dava açılabilecektir. Bu davalara ilişkin makalemizi yine bu sitede yayınladığımızdan ayrıntıya girmeyeceğim.
SONUÇ:
Yukarıda da açıklandığı üzere, kentsel dönüşüm süreci kat maliklerinin kontrolünde olması mülkiyet hakkının zayi olmaması adına kritik önemdedir. Bu sürecin kat maliklerinin inisiyatifinde olması için öncelikle beraber hareket etmeleri önemlidir. Kat maliklerinin kentsel Dönüşüm sürecinde uzlaşarak müteahhidi seçmeleri halinde inisiyatif kat maliklerindedir. Ancak müteahhit süreci tetikleyen taraf olsa da kat maliklerinin birlikte hareket etmesi halinde de inisiyatif kat maliklerinde olacaktır. Malikler birlikte hareket edebilirse, müteahhide karşı pazarlık şansı olacaktır. Yoksa müteahhit salt çoğunluğu yakalarsa istediğini yapabilecektir.
Yine kat maliklerinin imzaladıkları sözleşmeye çok ama çok dikkat etmeleri gerekir. Bunu yapabilmeleri için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almaları haklarının zayi olmaması açısından kritik önem taşımaktadır. Avukat, hem firmanın durumunu hem sözleşme ve verilecek vekaleti detaylı inceleyecek ve gerekirse müteahhitten tadilat isteyecektir.
Yine sözleşme imzalandıktan sonra inşaat işlerinin sıcak takibi de önemlidir. Yanlış imalatların, işlerin süresinde yapılıp yapılmadığı ya da hak edişlerin takibi, binanın tesliminden sonra ayıplı ifaların takibi kritik önem taşımaktadır. Bu süreç sadece sözleşme imzalamaktan ibaret değildir, 2-3 yıllık titiz ve detaylı takibi gerektirir. İnşaatın yarım bırakılması ya da eksik veyahut ayıplı bırakılması durumunda haklarınızı birlikte ya da münhasıran korumanız gerekecektir. Bütün bu süreci bir uzman avukatla takibi içinizi ciddi anlamda rahatlatacaktır. Avukatı mümkün olduğunca kentsel dönüşüm süreci başlamadan evvel ya da müteahhit size ilk teması sağladığı anda sürece dahil etmelisiniz.
Yazan Av. Asım SÖĞÜT