Türkiye’de son zamanlarda yaşadığımız ekonomik kriz ve 6 Şubat Maraş Depremi nedeniyle konut tedariki hususunda vatandaşlarımız sorunlar yaşamaktadır. Ev sahipleri hızla artan enflasyon ve konuta olan yüksek talep sebebiyle, yıllardan bu yana evlerinde yaşayan kiracıları ya tahliye etmek istemekte ya da ciddi oranlarda zam yapmak istemektedirler. Kiraya verenlerin bu talepleri, kira tespit ve tahliye talepli açılan davalarda adeta patlama yaşanmasına sebep olmuştur. Bu nedenlerle, bu yazımda kira tespit davasından bahsedeceğim.
Kira tahliye davası, kiracının kira bedelini ödememesi veyahut kanunda belirtilen sebeplerden biriyle kiraya verenin kiracısını tahliye etmek istemesi nedeniyle mahkemeden bu yönde talepte bulunarak açılan dava türüdür. Davacı kiraya veren; davalı ise kiracıdır.
Borçlar Kanunu (BK) md. 347’ e göre; belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı tarafından kira süresi bitimi tarihinden on beş gün önce yapılacak yazılı bildirimle sona erer. On beş günlük süreye uyulmazsa veya böyle bir bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar. Örneğin; 30.01.2022 tarihli kira sözleşmesinde kiracı tarafından 15.01.2023 tarihinde yapılacak bir bildirimle kira sona erecektir. Bu bildirim yapılmazsa kira kendiliğinden bir yıl daha uzar. Kiracı her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bu sürelere uyulmadan evden çıkan kiracı kesinlikle feshi ihbarda bulunmalıdır. Feshi ihbarda bulunmayan kiracı evden çıkar ise, her türlü kira borcundan sorumlu olmaya devam edecektir.
Yine anahtarların teslimi hususu da önem teşkil eder, anahtarlar yazılı olarak kiraya verene teslim edilmelidir. Aksi halde anahtarın teslimi hususu, yazılı olarak veya şahitle ispatlanamazsa, kiracı açısından kira bedelleri ve yan giderlerden sorumluluk devam edecektir.
Kira sözleşmesinde, kefalet kontratının ayrı yapılmasını tavsiye ederim. Kira sözleşmesiyle, kira bedeli ödenmezse ayrıca imzalanmış yazılı bir kefalet sözleşmesiyle kefil aleyhine açılacak alacak davası rahatça kazanılabilecektir. Ayrıca belirli süreli imzalanan ve sonrasında birer yıl uzayan kira sözleşmelerinde, ayrı bir kefil sözleşmesi yapılmadı ise, kefilin sorumluluğu bir yıl ile sınırlıdır. Bu nedenle, kefille ya ayrı bir sözleşme yapılarak kefaletin bütün kira dönemini kapsar şekilde genişletilmesini ya da her kira dönemi yenilemesinde tekrar kefaletin yenilendiğine ilişkin sözleşme maddesi konulmasını tavsiye ederim.
Kiraya veren, belirsiz kira sözleşmesini on yıl geçmedikçe, sebep bildirmeksizin sona erdiremez. Kiraya veren sözleşmeye birtakım maddeler ekleyerek kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı vardır. Yani kiraya veren, Kanunda sınırlanan haller dışında sözleşme maddeleri koyarak kira sözleşmesinin feshini sağlayamaz. Kiraya veren ancak kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiş aşağıda değinilecek sebeplerden biriyle on yılı beklemeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. On yılı dolduran kiracıya karşı üç ay önceden feshi ihbarda bulunarak çıkması istenebilir. Ancak belirli süreli yapılan kira sözleşmesiyle başlayan kira ilişkisinde her yıl birer yıl uzayan sözleşmelerde bu süre 11 yıl olacaktır. Örneğin; 30.04.2000 yılında bir yıllık imzalanan bir kira sözleşmesinde birer yıl uzaması halinde kiraya veren bir yıldan sonraki 10 yılın sonunda 30.04.2011 yılında, üç ay öncesinden çekeceği ihtarnameyle (30.01.2011), kiracıyı tahliye edebilecektir.
Borçlar Kanunu’nda (BK) md. 348’e göre fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır, ancak uygulamada noter kanalıyla yapılan yazılı bildirimler esas alınmaktadır. BK md. 349’a göre; aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda hem kiracıya hem oturan diğer eşe karşı, yazılı bildirim yapılmasında hukuki yarar vardır. Çünkü bildirim yapılmayan eş, taşınmazın aile konutu olduğunu ve kendisine bildirim yapılmadığını iddia ederse fesih geçersiz hale gelebilir. Kiracının ölümü halinde, kiralanan aile konutu veya işyeri ise, aile üyeleri veya iş ortakları kira bedelini ödemeyi devam ettiği ve kanunun emredici hükümlerine uydukları sürece kira kontratı devam edecektir.
Öncelikle şu hususu belirtmekle başlayalım. Kanun kira tahliyesi için aşağıda belirtilen hususlar dışında başka herhangi bir kira tahliye nedeni kabul etmemektedir. Kanun kiracının sebep bildirmeksizin sözleşmeyi feshedebileceğini kabul ederken; kiraya veren aşağıda sayılan haller haricinde bir sebeple kiracı aleyhine tahliye davası açıp, icra takibi yapamayacaktır. Kira tahliye davası aşağıda sayılan şartların varlığı halinde açılabilecektir:
a) Kiracının temerrüdü (kira bedeli ve yan giderlerini ödememesi) ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 352’ye göre, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir” şeklinde olup, kiracının kira bedeli ve yönetim giderlerini ödememesi bir tahliye nedenidir.
Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyede esasında dört ana şart bulunmaktadır:
1- Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi gerekir. Kiraya verenin esaslı borcu malın kiralayana teslimi borcuyken; kiracının esas borcu ise kira borcunun taahhüt ettiği tarihte geciktirmeksizin ödemesidir. Bu halde, kiraya veren kendisine düşen anahtarın teslim borcunu yerine getirmeksizin kiracı ile sözleşme kurulmasına güvenerek kirayı ödemesini talep etmesi halinde haksız olacaktır. Örneğin, kiracı ile kiraya veren bir kira akdi imzalasa, ancak kiralanan taşınmaza ait anahtarlar bir türlü kiralayana teslim edilmese ilk şart yerine getirilmemiş sayılacaktır.
2- Kiracı, kira bedelini ve yan giderleri ödememiş olmalıdır. Kiracı kira bedelini ve yan giderleri geciktirmesi halinde kiralayan tarafından yazılı olarak uyarılır ve belirlenen süre içinde bedelin ödenmesi istenir. Ödenmesi istenen bedelin sözleşmeyle belirlenen şekilde ödemesi yapılmalıdır. Kiracı, kira bedelini eksik yatırması halinde de kira bedelini ödememiş sayılır ve tahliye edilebilecektir. Yan giderlerin ödenmemesi de bir tahliye nedeni olup, BK md. 303’e göre yan giderlerden kiracı sorumludur. Peki yan gider nedir? Yan giderler; Aidat, ortak ısıtma, ortak aydınlatma giderleri, asansör bakımı giderleri, ortak temizlik giderleri, depozito ücretleri gibi doğrudan kiracının yararlandığı hizmetlerdir. Kat malikleri kurulu tarafından kiracıdan istenen ancak ödenmemesi halinde dairenin sahibinden talep edilecek yukarıda sayılan apartman giderlerin hiç ya da eksik yatırılması da tahliye davası açma nedenidir.
3-Kiraya veren, kiracının temerrüdü nedeniyle ihtarname çekmelidir. İhtarname çekilmesi davanın açılması için şekil şartı olup, ancak yazılı ve noter kanalıyla yapılabilir. PTT marifetiyle veya Kamu Kurumlarınca zabıta marifetiyle yapılan yazılı ihtar şartı, tahliye davası açısından davanın reddi sebebidir. Çekilen ihtarname ile ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi için 30 günlük süre verilerek ödenmeyen kira bedeli ve aidatlar istenebilir.
4-Verilen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi halinde de tahliye nedeni sayılacaktır. Verilecek süre burada yasaya göre 30 gündür. Bu sürenin dolmasıyla birlikte ister icra yoluyla ister tahliye davası açılması yoluyla kiracı evinden çıkartılabilir. Ödenmesinin geciktirilmesi nedeniyle bir kira dönemi içinde iki ayrı ihtar çekilmesi de tahliye davası açmak için önemli bir nedendir. Örneğin; bir aylık kirasını ödemeyen, eksik ya da geç ödeyen bir kiracıya karşı aynı nedenlerle çekilecek ikinci bir ihtarname tahliye davası açılması nedenidir.
b) Tahliye taahhüdü alınması nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 352/1’ e göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” şeklindedir. Kira taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı gün alınamaz. Aynı gün alınması durumunda geçersiz sayılır, imza tarihlerinin farklı günler olmasına ve tahliye için kesin bir gün belirlenmesine dikkate edilmelidir. İcra takip yoluyla veyahut mahkemede dava açmak yoluyla taahhüt imzalayana karşı sözleşmenin feshi ve tahliye yapılabilir. Uygulamada noter yoluyla taahhüt alınması durumunda kesin olarak mahkeme kazanılmakta veya icra yoluyla takipte imzaya itiraz dikkate alınmayacağından kesin olarak tahliye gerçekleşmektedir. Ancak taraflar kendi aralarında bir kira taahhüdü anlaşması yaparlarsa, icra yoluyla takipte imza inkâr edilebileceğinden takibin yarım kalma ihtimali vardır. İcra mahkemesi iddiaları inceler ve mevcut delillerden kesin bir kanaat oluşursa icra yoluyla tahliye yoluna gider, ancak kesin bir kanaat oluşmazsa ve kararsız kalınırsa davacıya 7 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açması için süre verir. Bu durumda, takibin davaya dönüştürülmesinde yarar vardır.
c) Kiracının başka bir konutu olması nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 352/3’e göre, “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” şeklindedir. Kiraya veren, kiracı veya eşinin başka bir konutu olduğunu kira sözleşmesinin imzalandığı anda bilmemek kaydıyla sonradan öğrenirse sözleşmenin bitiminden itibaren yazılı bildirim yapmaksızın tahliyesi için dava açabilir. İşyeri olarak kiralanan taşınmazlarda bu durum geçerli değildir, sadece aile konutu olarak kiraya verilen taşınmazlar açısından böyle bir durum geçerli olacaktır.
d) İhtiyaç nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 350/1’e göre, “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” bu kiracı açısından bir tahliye nedenidir. Kiraya verenin talebi; gerçek, sürekli, zaruri, ihtiyaçtan kaynaklı olmalıdır. İhtar çekilmesi zorunlu olmamakla birlikte, ispat açısından önem teşkil eder. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bu davalarda, talebin gerçek, sürekli, zaruri ve ihtiyaç kaynaklı olduğunun ispatı açısından şahit dinlenebilir. Mesela, emekli olacaksanız ve memleketinize yerleşecekseniz, bu gibi bir durumda emeklilik dilekçeniz, yerleşmeyi düşündüğünüz yerdeki size ait tek taşınmazın tahliyesi istenilen taşınmaz olduğuna dair tapu kayıtlarıyla birlikte tam olarak yerleşme niyetinizi gösterir tüm bilgi ve belge (mesela ikametgâh taşımak gibi) ile şahitlerin dinlenmesi suretiyle talebinizin gerçekliğini ispatlamanız gerekir. Borçlar Kanunu md. 355’ e göre ihtiyaç nedeniyle tahliyede taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiraya verilemez, kiraya verilmesi halinde öncelikle eski kiracıya ihtarname çekerek bildirimde bulunması ve bir ay içinde taşınmazı tekrar kiralama hakkının olduğu bildirilir. Bu talep, yanıtlanmazsa veya olumsuz yanıtlanırsa artık çıkan kiracının rüçhan hakkı ortadan kalkar ve kiraya veren istediği kişiye kiralama yapar. Eski kiracıya rüçhan hakkı tanımadan başka birine kiralanması durumunda bir yıllık kira bedeli kiracı tarafından eski ev sahibinden dava yoluyla istenebilecektir.
e) Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 350/2’ye göre, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” bu kiracı açısından bir tahliye nedenidir. Özelikle yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi, kat malikleri kurulu ile binada esaslı tadilat kararı alınması gibi durumlarda mahkemeler tahliye kararı vermektedir. Kiracının müstakil olarak esaslı onarım talep etmesi durumunda, ihtiyacın gerçek ve zaruri olup olmadığı mahkemece değerlendirilerek karar verilecektir. Bu durumda, kiracının ev sahibine bu yönde bir talepte bulunup bulunmadığı gibi hususlarda mahkemece değerlendirilecektir. Örneğin; kiracı tarafından su borularının sürekli patladığından şikâyet ediliyor ve kira indirimi talebinde bulunuluyorsa, kiracı tarafından evin tadilatı ileri sürülerek ihtarname çekilmek suretiyle tahliye davası açılabilecektir. İmar ve inşa nedeniyle tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Borçlar Kanunu md. 355’ e göre tadilat nedeniyle tahliyede taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiraya verilemez, kiraya verilmesi halinde öncelikle eski kiracıya ihtarname çekerek bildirimde bulunması ve bir ay içinde taşınmazı tekrar kiralama hakkının olduğu bildirilir. Bu talep, yanıtlanmazsa veya olumsuz yanıtlanırsa artık çıkan kiracının rüçhan hakkı ortadan kalkar ve kiraya veren istediği kişiye kiralama yapar. Eski kiracıya rüçhan hakkı tanımadan başka birine kiralanması durumunda bir yıllık kira bedeli kiracı tarafından eski ev sahibinden dava yoluyla istenebilecektir.
f) Kiracının akde aykırılığı nedeniyle tahliyesi: Borçlar Hukuku genel hükümleri ve Yargıtay İçtihatları çerçevesinde akde aykırı davranmak sözleşmenin feshi sebebidir. Bu durumda, kira sözleşmesine aykırı davranan bir kişinin akde aykırılıktan dolayı aleyhine dava açılarak tahliyesi de mümkündür. Peki ne gibi durumlar, akde aykırılık teşkil eder? Örneğin, lokanta olarak kiralanan taşınmazın, fırına çevrilmesi halinde akde aykırılık söz konusu olabilecektir. Yine sözleşmeyle yasaklanmasına rağmen kiracının başka kişilerle alt kira sözleşmesi yapması da akde aykırılık teşkil edebilecektir. BK md. 316’ya göre evin içindeki demirbaşların tahrip edilerek kullanılması da bir akde aykırılık nedenidir. Bir başka örnek, kat malikleri kurulunca hakkında tahliye için karar çıkartılan komşularla sürekli huzursuzluk yaşayan veya konutta ahlaka aykırı faaliyetleri olan kiracılar içinde genel hükümler çerçevesinde tahliye davası açılabilecektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.01.2018 tarih E:2016/8658 ve K:2018/173 sayılı kararına göre, akde aykırı davranışlar aleniyet kazanmadığı sürece, ihtarname çekilmesi dava şartıdır. Dava açma süresi ihtarname çekildikten sonra bir aydır.
g) Yeni malikin iktisabı nedeniyle kiracıyı tahliyesi: Borçlar Kanunu md. 351’e göre; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” şeklindedir. Bu sebebe dayanılarak dava açılması için Kanun üç şart aramaktadır.
a) Yeni malik, eşi, altsoyu, üstsoyu veya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri olarak iktisap edilen taşınmazı kullanmalarında bir zorunluluk olmalıdır. Zorunluluğu ispat adına, üzerinde ev olmadığına dair tapu kayıtları veya işyeri olarak kullanılacaksa serbest çalıştığına dair belgeler ve işyeri olarak başka bir taşınmazı kiraladığına dair belgelerin mahkemeye sunulmasıyla zorunluluk durumunun ispatı mümkün olacaktır.
b) İhtar zorunluluğuna uyulması gerekir. Taşınmazın devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname çekilerek kira sözleşmesi ayakta tutulacaksa kira bedelinin yatırılacağı hesap numarası, şayet ayakta tutulmayacak ve ihtiyaç talebiyle tahliyesi isteniyorsa durumu bildirir bir ihtarname çekilmesi zorunludur. İhtar çekilmeksizin yapılan bir devir anlaşmasında, kiracı eski malike kirasını ödese kira borcundan sorumlu tutulamaz, çünkü yazılı olarak bildirim yapılması şartına uyulmamıştır. Bu nedenle, her halükârda kiracıya ihtar çekilerek yeni malikin durumu hakkında haberdar edilmelidir.
c) Kanundaki sürelere uyularak tahliye yapılmalıdır. Ya ihtardan sonraki altı ayın sonunda dava açılacaktır ya da kira süresinin bitmesi beklenecek ve sözleşmenin bitmesinden itibaren bir ay içinde dava açacaktır. Bir örnek ile açıklarsak, 15.01.2023 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi olsun ve eski malik taşınmazı 20.02.2023 tarihinde yeni malike devretsin. Bu durumda, yeni malik 22.03.2023 tarihine kadar ihtarname çekerek 22.09.2023 tarihinden sonraki bir tarih belirleyerek kiracıdan taşınmazdan çıkmasını ister ya da 15.01.2024 tarihini bekler ve kiranın dolmasından itibaren 15.02.2024 tarihine kadar tahliye davasını açacaktır.
Kiraya ilişkin tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ankara, Sincan da bulunan bir taşınmazın kira tahliyesi için dava, Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira tahliye davasında, son yıllarda yoğun şekilde açılmaya başlandığından hemen duruşma günü verilmemektedir, bu nedenle altı ay sonrasına ancak duruşma tarihi alınabilmektedir. Kira tahliye davaları, küçük şehirlerde ortalama 340 günde sonuçlanmakta; büyük şehirlerde ise ortalama 380 günde sonuçlanmaktadır.
Kira tahliye davasında, ihtar çekme şartı zorunluluğu tahliye nedeni göz önünde bulundurularak değişkenlik göstermektedir. Örneğin; kiracının temerrüdü durumunda iki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye davası, yeni malikin iktisabı nedeniyle tahliye davası, on yıllık süre sonunda açılacak tahliye davası, kiracının akde aykırılığı nedeniyle açılacak tahliye davalarında ihtarname çekmek dava ön şartıdır ve zorunludur. Diğer hallerde ispat açısından ihtarname çekilmesi faydalı olmakla birlikte, zorunlu değildir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira tespit davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.
Yaygın bilinen isimleri ile 7/30 günlük icra takibi ya da Örnek 13 icra takibi de denilen bu türde tahliye yönteminde ya kira bedelinin ödenmemesi ya da tahliye taahhüdü alınan kiracıya karşı yapılan takiplerdir. Kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle açılacak icra takibinde yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. İtiraz edilirse, itirazın kaldırılması ve takibin devamı için dava açılır. İtirazın kaldırılması ve tahliye amacıyla açılacak bu davanın açılma süresi altı aydır. Mahkeme imzaya itiraz ve borca itiraza ilişkin ayrıntılı bir inceleme yapmadığından dava karmaşıklaştığı an hemen sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Takip kesinleşirse ve 30 gün içinde borçlu ödeme yapılırsa takip düşecektir, ancak 30 gün içinde ödeme olmazsa icra müdürlüğü dosyayı mahkemeye sevk edecek ve mahkeme tarafından haciz ve tahliye talebinin haklılığı hakkında son karar verilecektir. İcra mahkemesi, sulh mahkemesi gibi ayrıntılı bir inceleme yapmayacağından dava karmaşıklaştığı an dava sulh hukuk mahkemesine taşınmalıdır. İlamsız icra yapılırken haciz ve tahliye kelimeleri kesinlikle yazılmalıdır.
İkinci ihtimalde ise kira taahhüdü alınan kiracıya karşı ihtarname çekildikten sonra yapılan icra takibidir. Bu takipte tahliye taahhüdü tebligatın ekinde gönderilir. Borçlu/kiracı yedi gün içinde taahhütteki imzaya veya taahhüdün geçersiz olduğuna dair itiraz edebilir. Bu durumda itirazın kaldırılması davası açılabilir. Ya da itiraz etmeyebilir ve takip kesinleşebilir. Bu durumda, icra müdürlüğü tarafından tahliye kararı için dosya icra mahkemesine sevk edilir ve mahkeme tarafından tahliye talebi değerlendirilir. İcra mahkemesi, sulh mahkemesi gibi ayrıntılı bir inceleme yapmayacağından dava karmaşıklaştığı an dava sulh hukuk mahkemesine taşınmalıdır.
IX. KİRA TAHLİYE DAVALARINDA DAVANIN KAZANILMASI YA DA KAYBEDİLMESİNDE DAVA MASRAFLARI VE VEKALET ÜCRETİ? KİRA TAHLİYE DAVALARINDA GEREKLİ BELGELER NELERDİR? KİRA TAHLİYE DAVALARINDA ADLİ YARDIMDA SÜRELER İŞLER Mİ?
Kira tahliye davalarında, davanın kazanılması durumunda yargılama giderleri (ihtarname ücreti, davanın açılması için yapılan masraflar, bilirkişi, keşif, tanık vb.) tamamı davalı kiracıdan alınacaktır. Ayrıca davalının icra yoluyla çıkarılması için yapılacak başkaca masraflarda, davalı kiracıdan tahsil edilecektir. Ancak dava kaybedilirse yapılan yargılama giderleri davacı ev sahibin üzerine kalacaktır. Avukatlık ücreti ise avukat ile yapılan anlaşmaya göre maktu ya da nispi olarak kararlaştırılabilir. Nispi ücrette, bir yıllık kira bedeli üzerinden belirli bir yüzde olarak kararlaştırılabilir (%16’dan aşağı olamaz) ya da maktu olarak Avukatlık asgari ücret tarifesinin ikinci bölüm ikinci kısmın altına inmemek kaydıyla maktu olarak taraflarca kararlaştırılabilecektir.
Kira tahliye davaları açılması için gerekli belgeler; kira kontratı, ihtarname, tapu kayıtları, serbest meslek çalışanı olduğuna dair belgeler, arabuluculuk tutanakları, nüfus kayıt örnekleri, tahliye taahhüdü, banka kayıtları vb. belgelerdir. Kira tahliye davaları adli tatil süresi içinde süreler durur, duruşma yapılmaz. Ancak adli tatil sürecinde, icra takibi yoluyla yapılan tahliye takipleri devam edecektir.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
1- https://www.yandex.com.tr/video/preview/10665343720561801687 (16.05.2023 / 11.00)
2- https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (16.05.2023 / 11.41)
3- https://sedatdurna.av.tr/kira-borcunun-odenmemesi-veya-eksik-odenmesi-nedeniyle-tahliye (16.05.2023/11.54)
4- https://www.hukukihaber.net/kira-sozlesmesinde-yan-gider-yan-giderin-unsurlari-ve-yan-giderde-temerrut-ve-sonuclari?ysclid=lhq191lcg5518615180 (16.05.2023 / 12.45)
5- http://www.kazanci.com.tr/gunluk/3hd-2017-8658.htm (17.05.2023 / 11.51)
6- https://www.delilavukatlik.com/post/kiralanan-tasinmazin-tahliyesi (17.05.2023 / 11.08)
7- https://adalet.gov.tr/ (17.05.2023 / 13.50)
8- https://www.sozcu.com.tr/2023/yazarlar/nedim-turkmen/ (17.05.2023 / 13.56)
GİRİŞ:
Türkiye’de son zamanlarda yaşadığımız ekonomik kriz ve 6 Şubat Maraş Depremi nedeniyle konut tedariki hususunda vatandaşlarımız sorunlar yaşamaktadır. Ev sahipleri hızla artan enflasyon ve konuta olan yüksek talep sebebiyle, yıllardan bu yana evlerinde yaşayan kiracıları ya tahliye etmek istemekte ya da ciddi oranlarda zam yapmak istemektedirler. Kiraya verenlerin bu talepleri, kira tespit ve tahliye talepli açılan davalarda adeta patlama yaşanmasına sebep olmuştur. Bu nedenlerle, bu yazımda kira tespit davasından bahsedeceğim.
Kira tespit davası, kiraya verenin kiracının ödediği kira bedelinin düşük bulması sebebiyle mahkemeden kiranın yeniden belirlenmesi ve kiraya artış yapılması talebiyle açılan dava türüdür. Davacı kiraya veren; davalı ise kiracıdır.
Kira tespit davası açılabilmesi için iki şart bulunmaktadır: a) Bir kira sözleşmesinin varlığı; Tam iki tarafa borç yükleyen ve yazılı/yazısız kira sözleşmeleri kurulabilir. Kira sözleşmesi yazılı ise ahde vefa ilkesi gereği mahkemelerce kira sözleşmesinin lafzına sıkı sıkıya bağlılık ilkesi vardır ve kira artış oranı sözleşmeye bakarak belirlenir, ancak bu durumun tek istisnası uyarlama davalarıdır. Yazılı kurulmayan kira sözleşmelerinde ise, mahkemece kira sözleşmesinin maddeleri tespit edildiği ölçüde yine sözleşme maddelerine göre kira tespiti yapılmaya çalışılacaktır. b) Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmalıdır; Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmasından kasıt, sözleşmenin devamının sözleşmenin taraflarından biri açısından artık çekilmez hale gelmesidir. Örneğin çok uzun yıllardan beri kiracı olan ve yüksek enflasyonun olmadığı bir dönemde yapılan bir kira sözleşmesi düşünelim. Bu kira sözleşmesi ile her yıl %20’lik kira artışı oranı kararlaştırılsın, ancak son yıllarda ekonomik kriz olması nedeniyle TÜFE ortalamalarının %80 olduğu bir ortam olsun, işte böyle bir ekonomik ortamda kiraya veren açısından kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olacaktır.
Bir ev sahibi ve kiracısı karşılıklı vazifelerini yerine getiriyorlarsa, özellikle kiracı kirasını düzenli ödüyorsa, kiralanan taşınmazın tahliyesi davası açılmasını tavsiye etmiyoruz. Sözleşmede, kiraya veren tarafından emsal kiralar sebep gösterilerek tahliye davası açılması istenebilmektedir, ancak kiraya veren Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda sayılan şartları taşımıyor ve kiracı tarafından da düzenli kira bedeli ödeniyorsa, kiracıya karşı açacağı tahliye davasını kaybedeceği aşikardır. Bunun yerine, sorumluluklarını yerine getiren bir kiracıya karşı tahliye davası değil; kira tespit davası açarak kira bedelinin artırılması yoluna gitmesini hukuken tavsiye ediyoruz.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR? KİRA TESPİT DAVASI AÇILMASINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN BEŞ YILIN ALTINDA VEYA ÜSTÜNDE OLMASININ ÖNEMİ NEDİR?
Borçlar Kanunu md. 345’e göre, kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir, ancak kira sözleşmesinin süresinin beş yıldan az veya fazla olması açılan davada verilecek kararı etkilemektedir. Şöyle ki;
Kira sözleşmesi beş yılın altında ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yıldan az bir sözleşme ise, kiraya veren en fazla eksik TÜFE ortalaması kadar kira ücretini dava edebilecektir. Mesela TÜFE ortalaması %60 ancak yapılan zam oranı %25 ise eksik artış oranı dava edilebilir. Şayet yazılı olmayan bir kira sözleşmesi var veyahut da bir yazılı sözleşme olmasına rağmen kira artış oranı kararlaştırılmadı ise dava hukuki yarar yokluğundan reddedilebilecektir. Yine 11.06.2022 tarihli Resmî Gazete ile yürürlüğe girmiş olan 7409 sayılı Kanun ile konutlarda kira artış oranını %25 ile sınırlandırılmıştır, ev sahipleri kira artış oranında bu sınırı geçemeyeceklerdir. Buna göre, bu oranda bir zam yapan ev sahibinin açacağı dava hukuki yarar yokluğundan reddedilecektir.
Kira sözleşmesi beş yılı geçmiş ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yılı geçtiyse, mahkemece Devletin getirdiği yıllık %25 kira artış sınırına bakılmaksızın rayiç fiyat esas alınarak dava açılabilecektir. Örneğin 2022 yılında açılan ve yıllık %25’lik sınır düzenlemesinin olduğu tarihlerde açılan bir kira tespit davasında, kira döneminizin beş yılı geçtiğini ve kiracınızın 4000 TL kira ödediğini farz edersek ve bölgedeki rayiç kiralarında 10.000 TL civarında olduğunu kabul edersek 6000 TL bedel artırım talebi ile dava açılabilecekken; beş yılı geçmeyen kiracılar için bu oran 1000 TL bedel artırımı ile açılabilecektir.
KİRA TESPİT DAVASI AÇILIRKEN HANGİ KRİTERLER DİKKATE ALINARAK DAVA AÇILMALIDIR? MAHKEMECE, KİRA TESPİTİ HANGİ KOŞULLARA GÖRE TESPİT EDİLİR?
Kira tespit davası açılırken Borçlar Kanunu md. 344/2-3’e göre; a) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarının 12 aylık ortalaması esas alınarak, b) Taşınmazın değeri etkileyen faktörler esas alınarak, c) Emsal kira bedellerine bakılarak, d) Hakkaniyet İlkesi esas alınarak kira tespiti yapılacaktır.
Kanunla öngörülen bu kriterleri biraz açıklarsak; kanun maddesi lafzından da anlaşılacağı üzere TÜFE oranlarının 12 aylık ortalaması düzenli olarak her ay sonunda TÜİK tarafından yayınlanmaktadır. Mahkeme bu ortalamaları esas alarak bilirkişiye kira tespitini yaptıracaktır, uygulamada Bilirkişi raporlarında Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranları esas alınarak yapılacak bir kira tespiti bozma sebebi sayılmaktadır.
Taşınmazın değerini etkileyen faktörlerde, mahkemece davada esas alınmaktadır. Örneğin bir taşınmazın metroya yakınlığı, merkeze mesafesi, etrafındaki yapılar (parka veya okula yakınlığı vb.), taşınmazın cephesi gibi haller taşınmazın değerini etkileyen faktörler olup, kira bedelinin tespitinde taşınmazın durumu dikkate alınmalıdır.
Emsal kira bedelleri de mahkemece değer tespitinde kullanılacaktır. Örneğin; kiraya verdiğimiz konutun çevresindeki konutlardan emsal olarak sunulacak kira kontratları mahkemeye sunulmalıdır. Davalı ise oturduğu taşınmazla aynı miktarda olan kira kontratlarını emsal olarak sunacaktır. Taşınmazın takdiri bedeline keşif ve bilirkişi marifetiyle mahkeme karar verecektir.
Hakkaniyet İlkesi gereği davalı uzun süreden bu yana kiracı ise açılan davada, mahkemece sizin talep ettiğiniz değer kabul olunsa dahi, %10 ile %15 arası bir takdiri indirime gidilebilmektedir. Bu nedenle, özellikle 10 yılı geçmiş bir kiracıya karşı açılan kira bedelinin artırımı davasında kiranın 3000 TL’den 5000 TL’ye çıkması için açıldığını farz edelim, mahkemece talebiniz haklı görülse dâhi hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli olarak 4500 TL civarına karar vermektedir.
Bu davalar açılırken, bu kriterler esas alınarak çok iyi bir hazırlık yapılmak suretiyle dava açılmalıdır. Aksi takdirde dava kısmen kabul kısmen ret ile sonuçlanabilir ve davacı kısmi vekalet ücreti ödeyebilir. Araştırma müvekkil ile yapıldıktan sonra, dava açılmadan önce müvekkilin talep edilen rakam için imzası alınmalıdır. Sadece müvekkilin araştırmalarına güvenilerek dava açılmamalıdır. Hatta dava açılmadan evvel bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanından yukarıda sayılan hususlara göre rapor alınarak dava açılması en garanti yol olacak, bu raporda mahkemeye uzman görüşü olarak sunulabilecektir.
Kira tespit davasında, ihtar çekme şartı yoktur, fakat ihtarname çekilmesi davada elinizi ispat açısından güçlendirir. İhtarname çekerken belli rakam yazmak zorunda değiliz, sadece ihtarnameyle sözleşme gereği artış talep edilmesi yeterlidir.
Ancak bir kira sözleşmesiyle kira artış oranının belirlenmediği hallerde, kira tespit davası açılacaksa BK md. 345/2’ye göre ihtarname çekmek zorunludur.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira tespit davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.
Kiraya ilişkin tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ankara, Sincan da bulunan bir taşınmazın kira tespiti için dava, Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira tespit davasında, son yıllarda yoğun şekilde açılmaya başlandığından hemen duruşma günü verilmemektedir, bu nedenle altı ay sonrasına ancak duruşma tarihi alınabilmektedir. Kira tespit davaları, küçük şehirlerde ortalama 340 günde sonuçlanmakta; büyük şehirlerde ise ortalama 380 günde sonuçlanmaktadır.
KİRA TESPİT DAVALARINDA YARGILAMA GİDERLERİ, AVUKATLIK MASRAFLARI, BİLİRKİŞİ VE KEŞİF ÜCRETLERİ VE DİĞER ÖNEMLİ HUSUSLAR NELER? KİRA TESPİT DAVALARINDA ISLAH MÜMKÜN MÜDÜR?
Kira tespit davalarında, konutun kira bedelinin belirlenmesi için, mahkemece öncelikle alanın incelenmesi için keşif kararı alınmakta, taşınmaz incelenerek gayrimenkul değerleme uzmanının bulunduğu kişi veya kişilerden kira bedelinin tespiti için değerleme raporu alınmaktadır. Bizzat taşınmaz incelenemezse, onunla aynı özellikte başka bir taşınmaz incelenerek kira bedeli belirlenebilmektedir. Bilirkişi ve keşif ücreti o yılın bilirkişi ücret tarifesine göre belirlenmektedir. Yine yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri de o yılın Avukatlık Asgari Ücret tarifesine göre belirlenecektir.
Kira tespit davalarında ıslah yapmak mümkün değildir. Kira tespit davası açılırken belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Kira artırım bedeli net şekilde dava dilekçesinde belirtilmelidir. Örneğin, bir kira tespit davası açıldı ve kiranın 4000 TL ‘den 7000 TL’ye çıkarılması talep edildi ancak bilirkişi tarafından gayrimenkulün kirası 8300 TL olarak belirlendi ise, mahkemece dava dilekçesindeki talebe bağlı kalınarak kira bedeli 7000 TL olarak belirlenecek, davanın ıslahı mümkün olmayacaktır.
Kira tespit davasının icraya konulabilmesi için mahkemeden kesinleşme şerhi alınmalıdır. Kira tespit davalarında belli bir döneme ilişkin kiranın tespiti yapılır, kira tespit davalarında geriye dönük olarak sadece bir kira dönemi için açılabilmektedir. Kira sözleşmesi 01.01.2022 ile 01.01.2023 tarihleri arasında tekrarlandı ise, 2022 yılının Ekim ayında açılan dava da en fazla 01.01.2022 yılına kadar geriye doğru kira tespiti istenebilecektir. Elbirliği halinde maliklerin açacağı davada, malikler zorunlu dava arkadaşıdır.
13.10.2022 tarihli Resmî Gazete’ de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine göre, 2022 yılı itibariyle taşınmazı dövizle kiraya vermek yasaktır. Ancak önceki dönemlerdeki sözleşmelerde bu türden bir anlaşma yapılmışsa bu sözleşmeler geçerli sayılacaktır.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
1.5.6098.pdf (mevzuat.gov.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.02)
Kira Tespit ve Tahliye Davaları — Yandex video arama (Tarih: 04.05.2023 ve Saat: 14.43)
Kira Tespit Davası ve Şartları – Avukat Mehmet Genç (avmehmetgenc.com) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.06)
Kira Tespit Davası 2023 – Sinan Eroğlu Hukuk Bürosu (sinaneroglu.av.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.18)
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK (adalet.gov.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.43)
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk eylülde başlıyor – Nedim Türkmen – Köşe Yazıları – Sözcü (sozcu.com.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.57)
GİRİŞ:
Günümüzde artan enflasyon ve ekonomik krizle birlikte kiracı ile kiralayan arasındaki uyuşmazlıklardan kaynaklanan davalar ciddi oranda artmıştır. Devletimiz, arabuluculuğu kira kaynaklı uyuşmazlıklarda zorunlu hale getirmiş, ancak arabuluculuk müessesesi de soruna çare olamamıştır. Aslında kira uyuşmazlıklarında çare önleyici hukuktan geçmektedir. Kiracı ile kiralayan arasında bir hukukçunun gözetiminde yapılacak detaylı bir kira sözleşmesi çıkacak uyuşmazlıkların en sağlıklı çözümü olacaktır. Bu yazımızda da kira sözleşmesini tüm unsurlarıyla birlikte inceleyeceğiz.
Borçlar Kanunun (BK) 299 – 378. maddeleri arasında düzenlenen kira sözleşmesi hukukumuzda en sık rastlanan sözleşme türlerinden biridir. BK md. 299’da;“…Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Borçlar Kanunda üç tür kira sözleşmesi tanımlanmıştır; a) Taşınır kira sözleşmeleri, b) Taşınmaz kira sözleşmeleri, c) Ürün kira sözleşmeleri. Taşınır kira sözleşmelerine örnek olarak araba veya iş makinalarının kiralanması gösterilebilir. Bir dairenin kiralanması taşınmaz kira sözleşmelerine örnek gösterilebilecektir. Bir meyve bahçesinin ürünlerinden faydalanmak için kiralanması da ürün kirasına örnek gösterilecektir. Bu hususlar kira sözleşmesi ile alakalı genel özellikler olup makalenin bu aşamasından itibaren taşınmaz kiralamalarına ait özellikler üzerinde durulacaktır.
Kira sözleşmesinin tarafları mal sahibi kiralayan ile maldan yararlanacak olan kiracıdır. Kiralayan mal sahibi değilse, mal sahibinden özel vekalet alarak malı kiralayabilir. Aksi durumda, aktin kurulmasında taraflardan birinin iradesi olmadığından sözleşme geçersiz olacaktır.
Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için üç unsur bulunmaktadır; a) Tarafların kiralama hususunda karşılıklı irade beyanlarının olması, b) Kiraya vermeye uygun bir mal, c) Kiralanan mal için ödenecek bedel üzerinde tarafların anlaşması. Bir dairenin kiralanması üzerinden anlatılanları izah edelim. Kiracının evde asılı ilanı araması üzerine ev sahibinin evi göstermesi ve taşınmazın kira bedeli hususunda ayak üstü anlaşmaları halinde kira sözleşmesi kurulmuş sayılır. Ayrıca tarafların aralarında mutlaka yazılı bir sözleşme yapmış olması gerekmez. Ancak uygulama göstermektedir ki, kira sözleşmesinin yazılı yapılmasında ve kiraya ilişkin tüm unsurların sözleşmeyle ayrıntılı olarak düzenlenmesi halinde sağlıklı bir kira ilişkisi kurulabilecektir. Aksi halde, kira akdi sözlü yapıldıysa kesinlikle konuşulmayan detaylar ile ilgili bir uyuşmazlık çıkmaktadır. Kira uyuşmazlıklarının sonlandırılması açısından kira sözleşmesinin yazılı ve tüm detayları içerir şekilde hazırlanması çok önemlidir.
Kira sözleşmesi yaparken tarafların genellikle bir yıllık sözleşme yaptıkları ve kırtasiyeden alınan maktu sözleşmeleri kullandıkları görülmektedir. Bu yanlış bir uygulamadır. Her taşınmazın cinsine göre, taşınmazın sahibi ile kiracının durumu göz önünde bulundurularak konuya özel sözleşmeler hazırlanmasını ve sözleşmede boşluk bırakılmamasını tavsiye ediyorum. Bir kira sözleşmesinde bulunması gereken hususlar başlıklar halinde kısaca şunlardır;
Sözleşmenin başlığında “kira sözleşmesi” ifadesi geçmelidir.
Kira sözleşmesinin tarafları sözleşmede yazılmalıdır. Kiracı kim, kiralayan kimdir? Kiracı ve kiralayandan biri gerçek kişi ise kişinin T.C. kimlik numarası, iletişim bilgileri ile kimlik fotokopileri sözleşmeye eklenmelidir. Kiralama da taraflardan biri şirket ise, şirketin merkezi kayıt sistemi (MERSİS) numarası, vergi ve ticaret sicil numarası ile iletişim bilgileri, vergi levhası ve imza sirküleri sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmeyi imzalayan tarafların yetkili olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
Kira konusu taşınmaza ilişkin tapu bilgileri ve taşınmazın özelikleri açıkça belirtilmelidir. Kiraya konu taşınmazın adresi yazılmalı, tapu bilgileriyle eşleşip eşleşmediği kontrol edilmelidir.
Kira süresi sözleşmeyle belirlenmelidir. Kira sözleşmelerinin süresi tarafların talebine göre istenildiği gibi kararlaştırılabilir. Taraflar bir günlükte kiralama yapabilirler yirmi veya otuz yıllıkta kiralama yapabilirler. Ancak özellikle konut kiralamalarında enflasyonun olgusu da göz önüne alınarak en az iki ya da üç yıllık kira süresi kararlaştırılması ve her kira dönemi için ücretin belirlenmesini tavsiye ederim.
Kiraya verilen malın durumu sözleşmede belirtilmeli, gerekirse teslim edilen malın fotoğrafları çekilerek ne halde teslim edileceği sözleşmeye geçirilmelidir. Elektrik, su, doğalgaz tesisatları, dolaplar ne şekilde teslim edildi. Hepsi tüm ayrıntılarıyla yazılmalı, teslim edilirken ne şekilde teslim edilmesi gerektiği belirtilmelidir. Demirbaş eşyanın tespiti, kira sözleşmesinin feshi ile taşınmazın hasar görmesi durumunda depozito kesintisinin miktarının belirlenmesinde önem arz etmektedir.
Kira bedeli miktarı, kiranın ödenme zamanı ve şekli ile yan giderleri kimin karşılayacağı sözleşmede belirlenmelidir. Öncelikle taraflar malın kira bedelini belirlemelidirler. Kira bedelinin miktarı belirlendikten sonra, ödemenin zamanı ve ne şekilde ödemenin yapılacağı belirlenmelidir. Kira parası elden mi ödenecek, borçlu bedeli banka hesabına havalemi gönderecek (500 TL üzeri kiralarda posta ya da banka havalesi zorunludur) sözleşmede belirtilmelidir. Yan giderler kimin üzerinde olacak, örneğin daire site içinde ise aidatı kim ödeyecek, sözleşmede ayrıntılarıyla belirtilmelidir. Ayrıca özellikle aidat borcunun neleri kapsadığı, mevzuat kapsamında kimin hangi borçlardan sorumlu olduğuna dair sözleşme maddelerinin konulmasında fayda vardır.
Kira bedelinin artış oranı sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır. Enflasyon ve kira artış oranının kanunla belirlenmesine önlem olarak, kiraya verenlerin en az üç yıllık kiralama yapmasını, dönem dönem kira bedelinin sözleşmeyle belirlenmesini tavsiye ederim. Böylece kiralayan baştan şartları belirleyerek, malı kiralayacak uyuşmazlıklar azalacaktır. Örneğin, bir konutun üç yıllığına kiraya verildiğini düşünelim. 2023 yılında kira bedelinin 10.000 TL, 2024 yılında 15.000 TL, 2025 yılında 22.500 TL olarak belirlenir ve taraflar sözleşmeyi imzalarlar ise, kanunla artış oranı %25 olarak belirlenmiş olsa bile tarafların arasında imzaladıkları sözleşme hükümlerine göre kira bedeli ödenecektir. Kira artış oranı sözleşmede belirtilmediyse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale gelmesiyle enflasyon oranında kira artışı yapılacaktır.
Kiralanan malın tadilatı hakkında sözleşmeye hüküm konulmalıdır. Kiracının tadilat yapıp yapamayacağı akitte kararlaştırılmalı, tadilatın kapsamı belirtilmeli, kira ilişkisi (gerek doğal yollardan gerekse de erken fesih ile) sona erdiğinde tadilatla elde edilen değerin kime kalacağı sözleşmede belirlenmelidir.
Kiralanan mal ile alakalı depozito alınacak mı? Alınacaksa kaç kira bedeli depozito alınacak? Kira depozito bedeli kiralayanda mı kalacak, bankada ortak hesap açılarak buraya mı yatırılacak? Kirada depozito üç kira bedelini geçemez. Depozito enflasyonist ortamlarda dolar kuru veya gram altın değeri üzerinden belirlenmesinde fayda vardır.
Kiralama dolaysıyla ödenecek KDV ve diğer vergilerin kimin ödeyeceği kira sözleşmesinde belirlenmelidir. Normalde tüm vergi yükü kiraya verenin üzerindedir. Ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılarak, vergi yükü kiracıya bırakılabilir.
Kiracı taşınmazı alt kiraya verebilecek midir? Kiracıya alt kiraya verme hakkı tanındı ise hangi şartlarda bunu yapabilecektir? Özellikle ticari gayrimenkullerde, işyeri ve kira akdinin devri söz konusu olabiliyor. Bu gibi durumlarda kira akdinin devri mümkün olacak mıdır? Taşınmazın malik tarafından satışı durumunda kiracının durumuna ilişkin sözleşmeye madde konulması da ihmal edilmemelidir.
Kiracının kirayı erken feshetmesi durumunda cezai şart konulacak mıdır? Sözleşmenin feshi durumunda hangi şartlara bağlı olarak, cezai şart ödenecektir? Sözleşmenin erken feshi durumunda, kiracı kiralayana kaç gün önceden bildirecektir? Cezai şarta ilişkin ayrıntılı düzenlemeler, sözleşmeye konulmalıdır. Yargıtay içtihatları ile kira dönemi bitesiye kadar ki kira bedelinin ödenmesine ilişkin cezai şartları fahiş bulmaktadır.
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilecek mi? Kira sözleşmesi noter vasıtasıyla mı yapılacak? Genelde kiracı kurumsal bir firma ise, sözleşmeyi uzun dönemli, noter vasıtasıyla ve tapuya şerh edilerek yapılmasını isteyecektir. Bu nedenle, kurumsal kiracıyla anlaşan kiraya verenlerin notere hazır sözleşme götürmesi, tapuya şerh için talepte bulunması gerekir.
Kiracıdan tahliye taahhüdü alınacak mıdır? Kiracıdan tahliye taahhüdü alınacak ise kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınmamasına dikkate edilmelidir. Tahliye taahhüdünde; tahliye tarihi, taahhüt tarihi, taşınmazın adresi açıkça yazmalıdır.
Kira sözleşmesine kefil istenmekte midir? Kefil, hangi meslek grubundan (memur mu?) olacaktır? Kira sözleşmesinde eşler birbirine kefil olur mu? Kira sözleşmesinde, kiralanan ev aile yurdu ise eşlerden biri kiracı, diğeri kefil olmaktadır. Bu yanlış bir uygulamadır. Eşlerin beraberce taşınmazı kiralamaları daha uygundur. Eşler haricinde birinin kefil olarak getirilmesi ise daha doğrudur. Kira sözleşmesinde, kefalet kontratının ayrı yapılmasını tavsiye ederim. Kira sözleşmesiyle, kira bedeli ödenmezse ayrıca imzalanmış yazılı bir kefalet sözleşmesiyle kefil aleyhine açılacak alacak davası rahatça kazanılabilecektir. Ayrıca belirli süreli imzalanan ve sonrasında birer yıl uzayan kira sözleşmelerinde, ayrı bir kefil sözleşmesi yapılmadı ise kefilin sorumluluğu bir yıl ile sınırlıdır. Bu nedenle, kefille ya ayrı bir sözleşme yapılarak kefaletin bütün kira dönemini kapsar şekilde genişletilmesini ya da her kira dönemi yenilemesinde tekrar kefaletin yenilendiğine ilişkin sözleşme maddesi konulmasını tavsiye ederim.
SONUÇ:
Kira sözleşmeleri kaynaklı dava ve uyuşmazlıklarının giderek arttığı şu dönemde, uyuşmazlığın önünü almak adına maktu sözleşmelerle konut kiralamayın. Kendi sözleşmenizi kendiniz ya da profesyonel bir avukattan hukuki yardım alarak hazırlayın. Böylece yaşayabileceğiniz muhtemel hukuki sorunları beraberce düşünür ve çıkabilecek sorunlar hakkında kiracınızla en baştan konuşarak olası problemleri önlersiniz.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (14.10.2023 / 14.30)
https://ozansoylu.av.tr/kira-sozlesmesi-ve-dikkat-edilmesi-gerekenler/ (14.10.2023 / 14.33)
https://www.gayrimenkulhukuk.com/blog/konut-kira-sozlesmesi (16.10.2023/11.51)
https://www.emlakjet.com/haber/haber/kira-sozlesmesi-imzalarken-dikkat-edilecek-14-madde (16.10.2023/11.53)
https://www.yandex.com.tr/video/preview/10665343720561801687 (16.19.2023 / 11.57)
Giriş :
Ülkemizde yaşanan üzücü son Maraş Depremi ile on iki ilimizin etkilenmesi dolaysıyla kira uyarlama davaları tekrar gündeme gelmiştir. Bu yazımızda kısaca kira uyarlama davası hakkında bilgi vermek ve yapılan tartışmaların doğru şekilde yapılmasına katkı vermek istiyorum.
Genel olarak sözleşmenin uyarlaması davası ve uyarlama şartları nelerdir?
Uyarlama davası kira sözleşmesine has bir dava türü olmayıp bir aktin tarafı olan tüm kişiler tarafından değişen şartlara bağlı olarak açılabilen bir dava türüdür. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanağını almakta olup, madde metni “…Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır” şeklindedir.
Uyarlama davasının şartları şunlardır: a) Taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkacaktır. Öngörülemeyen durum ne alacaklı ne de borçlunun kontrolünde olmayan atipik durumlar açısından geçerlidir. Mesela pandemi, deprem, devalüasyon gibi ani değişimler örnek gösterilebilir. b) Yeni çıkan olağanüstü durumun borçlunun borcunu ifa etmesini imkansız hale getirmesi veya ifasını çok zor hale getirmesi gerekir. c) Borçlunun borcunu ifa etmemiş olması yada aşırı güçlük çekerek ifa ettiğini alacaklıya bildirmesi gerekir. d) İfa güçlüğünün mahkeme huzurunda açılacak uyarlama davası ile istenerek ya sözleşmeden dönme ya da aktin yeni koşullara uyarlanarak belli oranda borçta indirim isteme hakkı kullanılmalıdır.
Kira sözleşmesinin özelikleri nelerdir?
Kira uyarlama davası açıldığında mahkeme öncelikle kira sözleşmesi ve özeliklerini göz önünde tutarak uyarlama davasını sonuca bağlayacaktır. Bu nedenle, kısaca kira sözleşmelerinin özeliklerine değinmek gerekir.
Ahde vefa kuralı : Kira sözleşmesi sözleşmenin yapıldığı döneme uygun olarak, akit mümkün olduğunca ayakta tutulmalıdır. Bu durumun istisnası kira uyarlama davasıdır.
Sınırlı sayı ilkesi: Kiracı kira sözleşmesini sebep belirtmeksizin sona erdirme hakkına sahipken; kiraya veren mevzuatta sayılan sebepler haricinde keyfi nedenle kira sözleşmesine son veremez.
Mükerrer kira sözleşmesi yapma yasağı: Kira Hukukunda mükerrer sözleşme yapma yasağı getirilmiş olup, aynı taşınmaza ilişkin olarak özellikle vergi kaçırmayı önlemek için, gerçek ve muvazaalı iki farklı sözleşme olamaz.
Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılma ve yazılı bildirim yapılması ilkesi: Kira sözleşmesinin mümkün olduğunca yazılı yapılması ispat açısından önem teşkil etmektedir. Çünkü kira sözleşmesine dayanan davalarda, mahkemece kira sözleşmesine bağlı kalarak yorum yapacaktır. Yine mahkemede, kiracı ve kiralayan kendi durumlarını bildirir hallerini ihtarname çekerek veya başkaca yazılı bildirimle ispat edebilecektir. Bu nedenle, kira akdinin yazılı olması şekil şartı olmamakla birlikte, dava açılması durumunda davanın ispatı açısından yazılı bildirim esas alınmaktadır.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır. Kira uyarlama davası, taşınır ve taşınmaz kiraları hakkında açılabilir. Kira sözleşmesi, oluşan olağanüstü haller dolaysıyla bir taraf için çekilmez hale gelmişse bu dava açılabilecektir.
Kira uyarlama davası açmanın şartları nelerdir? Kira uyarlama davasında, mahkeme süreci nasıl işler?
Mahkeme, davanın açılması için olağanüstü şartlar var mı, öncelikle bu hususu değerlendirecektir. Mahkemece ayrıca borçlu açısından ne tür bir ifa imkansızlığı var, borç ifa edilmiş mi, edilmemiş mi, ifa edilmiş ise ihtirazı kayıt yapılmış mı, dava ne zaman açılmış? Bütün bu hususlara bakarak dava hakkında bir hüküm verecektir. Kira uyarlama davasında öncelikle dostane çözüm yöntemleri denenmelidir. Arabuluculuktan veya mahkemenin sulha teşvikinden bir sonuç alınamazsa, mahkemede dava açılmalıdır. Mahkeme, öncelikle kira sözleşmesine bakarak olağanüstü durumlar açısından kira sözleşmesinde bir düzenleme olup olmadığını incelemelidir. Kira sözleşmesinde bir düzenleme bulunuyorsa, bu düzenleme esas alınarak uyuşmazlık çözülecektir. Ancak sözleşmede bir hüküm bulamadı ise, mahkemece fiili durumun bir nitelendirmesi yapılacaktır. Borçlu açısında aşırı bir ifa güçlüğü mü meydana çıkmıştır; yoksa mücbir bir sebep mi söz konusudur, fiili durumun nitelendirmesine göre açılan davanın türü değişebilecektir. Kira sözleşmeleri sürekli edimli bir sözleşme olduğundan mahkemece davacının talebi de gözetilerek ya kira sözleşmesinin feshine ya da ödenecek kira bedelinde belli miktarda indirimine karar verilebilecektir.
Kira uyarlama davası ne zaman açılır?
Kira uyarlama davası derhal açılır. Aksi halde, davanın derhal açılmaması veya borç ödenip de ihtirazı kayıt bırakılmadan açılan davalarda mahkemece, borçlunun olağanüstü şartlardan etkilenmediği şeklinde yorumlanmakta ve davanın reddine karar verilmektedir. İhtarname çekilmek suretiyle kiraya verene yeni şartlara uyarlama için bir süre verildiği durumlarda, sürenin bittiği andan itibaren dava geciktirmeksizin açılmalıdır.
Kira uyarlama davası geriye dönük açılabilir mi?
Uyarlama davalarının tamamı geleceğe yönelik taleple, yeni şartlara uyum sağlamak için açılırlar. Dolaysıyla geçmiş kira bedeline yönelik uyarlama davası açılamaz. Nitekim Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2001/1979 E. ve 2001/2831 K. sayılı içtihadı da bu şekildedir.
Döviz cinsinden kiralamalarda uyarlama davası açılabilir mi?
Uyarlama davaları, TBK md. 138/son maddesine göre dövizle olan akitlerde de uyarlanabilecektir. Dolaysıyla dövizle kiralama yapıldı ve ülkede bir devalüasyon yaşanarak kurda ani çıkışlar yaşandı ise borçlu uyarlama davası açabilmelidir. Nitekim 1999 ekonomik krizi yaşandığında Yargıtay içtihadıyla, ülkede yaşanan ekonomik krizin uyarlama davası açılabilmesi için geçerli bir neden olarak görmüştür.
Kira uyarlama davasını kim açar? Kira uyarlama davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Kira uyarlama davasını borçlu/kiracı açar. Kira uyarlama davasında, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Uyarlamaya konu taşınmaz, Kahramanmaraş merkezde bir taşınmaz ise görevli ve yetkili mahkeme Kahramanmaraş Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır (Mahkemelerin görevine devam ettiğini varsayarak örnek gösterilmiştir).
Kira uyarlama davasında zorunlu arabuluculuk dava şartı mıdır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira uyarlama davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki farklar nelerdir? İki dava bir arada görülebilir mi veya birbirine dönüştürülebilir mi?
Kira tespit davası, olağan hayat akışı içinde açılabilen bir davadır; kira uyarlama davasının açılabilmesi için ise olağanüstü bir durumun yaşanması gerekir.
Kira tespit davasında sözleşme sona ermez; kira uyarlama davasında ise sözleşme ya yeni şartlara uyarlanır ya da sona erdirilebilir.
Kira tespit davasını hem kiracı hem de kiralayan açabilirken; kira uyarlama davasını ancak kiracı/borçlu açabilir.
Kira tespit davası hem geçmişe hem geleceğe etkili sonuç doğurabilir iken; kira uyarlama davası yalnızca geleceğe etkili sonuç doğurur.
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak açılabilir. Kira uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.
Kira tespit davasında, mahkeme ÜFE / TÜFE oranlarını dikkate alırken; kira uyarlama davasında ise ÜFE/TÜFE oranlarına bağlı kalmaksızın karar verebilir.
Kira tespit davası açıldıktan sonra olağanüstü bir durum oluşursa, dava ıslah edilerek kira uyarlaması davasına dönüştürülebilir. Her iki dava aynı anda aynı mahkemede görülemez.
Deprem bölgesinde yaşayan insanlarımız kira uyarlama davası mı açmalıdır; yoksa mücbir sebep nedeniyle sözleşmenin feshi yoluna mı gitmelidirler?
Deprem bölgesinde yaşayan vatandaşlarımızın bir kısmının oturamadıkları evler için kira uyarlama davası açtıkları; bir kısmının ise mücbir sebep dolaysıyla sözleşmenin feshi için dava açtıkları görülmektedir. Burada hangi davanın açılacağına taşınmazdan ne oranda yararlanıldığına bağlı olarak değişeceği kanaatindeyim. Örneğin, deprem bölgesinde bir esnafın kiraladığı işyeri az hasar almış, dükkanını işletmekle birlikte tam fonksiyonel kullanamıyorsa kira uyarlama davası açması hukuken daha mantıklıdır; ancak kiraladığı işyeri depremde ağır hasarlı veya yıkılmış ise dükkan hiç işletilemeyeceğinden TBK md 136 hükümleri uygulanacak, mücbir sebep dolaysıyla sözleşmenin feshi yoluna gidilecektir. Özellikle pandemi döneminde, kısmen işletilebilen işyeri açısından kira uyarlama davalarında aşırı artış görülmüştür.
Kira uyarlama davalarında davanın kazanılması ya da kaybedilmesinde dava masrafları ve vekalet ücreti kim öder, Kira uyarlama davalarının açılması için gerekli belgeler nelerdir, Kira uyarlama davalarında adli tatilde süreler işler mi?
Kira uyarlama davalarında, davanın kazanılması durumunda yargılama giderleri (ihtarname ücreti, davanın açılması için yapılan masraflar, bilirkişi, keşif, tanık vb.) tamamı davalı kiralayandan alınacaktır. Ancak dava kaybedilirse yapılan yargılama giderleri davacı kiracı üzerine kalacaktır. Avukatlık ücreti ise avukat ile yapılan anlaşmaya göre maktu ya da nispi olarak kararlaştırılabilir. Nispi ücrette, bir yıllık kira bedeli üzerinden belirli bir yüzde olarak kararlaştırılabilir (%16’dan aşağı olamaz) ya da maktu olarak Avukatlık asgari ücret tarifesinin ikinci bölüm ikinci kısmın altına inmemek kaydıyla maktu olarak taraflarca kararlaştırılabilecektir.
Kira uyarlama davaları açılması için gerekli belgeler; kira kontratı, ihtarname, tapu kayıtları, serbest meslek çalışanı olduğuna dair belgeler, arabuluculuk tutanakları, nüfus kayıt örnekleri, ihtirazı banka kayıtları vb. belgelerdir. Kira uyarlama davaları adli tatil süreci içinde tüm süreler durur, duruşma yapılmaz.
XIIII. Sonuç :
Kira uyarlama davaları, son Maraş depremiyle birlikte tekrar gündeme gelmiştir. Burada kira uyarlama davasıyla alakalı kısa ancak uygulamada önemli olan hususlara değinmeye çalıştım. Umarım okuyanların yararlanacağı bir yazı olmuştur.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (30.05.2023 / 13.24),
https://kadimhukuk.com.tr/makale/kira-uyarlama-davasi-sartlari-suresi-dilekcesi/ (30.05.2023 / 13.46),
Youtube.com/watch?v=MPA8RsVpYLY (29.05.2023 / 14.07),
https://ongoren.av.tr/uyarlama-davalari/ (30.05.2023 / 15.14),
https://adalet.gov.tr/ (30.05.2023 / 15.37),
https://www.sozcu.com.tr/2023/yazarlar/nedim-turkmen/ (30.05.2023 / 15.40),
https://reyhankayisli.av.tr/kira-tespit-uyarlama-davasi/ (30.05.2023 / 16.33).
GİRİŞ:
Günümüzde internet ilan sitelerine baktığımızda artan kiralar nedeniyle kiracıların oturdukları dairelerin boş odalarını kiraladıkları görülmektedir. Bu türden oda kiralamaların hukuki durumu nedir? Kira ilişkisini nasıl etkiler?
Borçlar Kanuna göre kira tahliye nedenleri şunlardır; 1- Kiracının kira bedeli ya da yan giderleri ödememesi ve bu nedene dayanılarak kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi, 2- Kiracıdan alınan kira tahliye taahhüdü nedeniyle tahliyesi, 3- Kiracının başka bir konutu olması nedeniyle tahliyesi, 4- İhtiyaç nedeniyle tahliye (Kendisi, eşi, alt ve üst soyunun ev ya da iş yeri ihtiyacı), 5- Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye, 6- Kiracının akde aykırı davranması nedeniyle tahliye, 7- Yeni malikin iktisabı nedeniyle kiracının tahliyesi, 8- Kiracının kira süresinin uzamasından itibaren 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle tahliye edilmesidir. Borçlar Kanunda, sadece kiracının akde aykırı davranması borçlar kanunu genel hükümleri kapsamında bir tahliye nedeni iken; diğer sayılan nedenler kira sözleşmesine ilişkin mevzuat maddeleri içinde sınırlı sayıda düzenlenmiş olan tahliye nedenleridir.
Günümüzde ev sahiplerinin avukatlara en çok sorduğu sorulardan biri; “Evimde iki öğrenci vardı ancak sayıları dörde çıkmış ne yapabilirim / Yabancıya evi eşyalı kiralamıştım sayıları bir anda ikiden beşe çıkmış, boş odaları kiralamışlar içindekileri tahliye edebilir miyim?” şeklinde sorularla karşılaşmaktayız. Türkiye’de son ekonomik krizle birlikte ev sahiplerinin fahiş kira zamları yapması karşısında öğrenci/yabancı gibi ekonomik imkanları daha kısıtlı olan kişilerce oturdukları evlerin boş kalan odalarının 3. kişilere kiraladıkları görülmektedir. Bu türden kiralamalar taşınmazın kiracı tarafından alt kiraya verilmesi olup evin 3. kişiye alt kira verilmesi doğrudan bir tahliye nedeni değildir. Ancak belli şartları taşıyorsa alt kiraya vermek ya da kiralananın devri bir tahliye nedeni olabilir.
Türk Borçlar Kanunun “Alt kira ve kullanım hakkının devri” başlıklı md. 322’ye göre, “…Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” şeklindedir.
Bu durumda, kiracı tarafından kira sözleşmesinde alt kira/kira devrine ilişkin açık bir düzenleme yada alt kira/kira devrine ilişkin bir yasak yoksa; a) taşınmaza zarar vermemek şartıyla, b) Ev sahibinin yazılı iznini almak şartıyla alt kira sözleşmesi yaparak odayı 3. kişiye kiralayabilir. Taşınmazın zarar görmemesi normal kiralamalar açısından da sözleşmeye konulan bir şarttır. Rıza alınması şartı ise, alt kiralamaya ilişkin bir şart olup, kiralayandan sözlü izin alınması alt kira ilişkisi kurulabilmesi için yeterli olmayıp, yazılı izin alınması alt kira ilişkisinin doğabilmesi için kanuni şekil şartıdır.
Kiracı ile kiraya veren arasında bir yazılı kira sözleşmesi yoksa bile, kiracı tarafından evin odası 3. kişiye kiralanacağı zaman yazılı izin alınma şartı yine vardır. Aksi halde, kiracı ile 3. kişi arasında alt kira ilişkisi kurulamayacaktır.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki yazılı sözleşmede alt kira/kira devri yasak olduğuna dair bir hüküm varsa 3.kişi ile alt kira ilişkisi kurulamaz. Ancak kiracının ev sahibini ikna etmesi ve alt kira/kira devrine ilişkin sözleşme yeniden düzenlenmek suretiyle bu türden bir ilişki tesis etmek mümkün olacaktır.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki yazılı sözleşmede ev sahibinin alt kira/kira devrine ilişkin yazılı rızası varsa 3. Kişi ile kira akdi kurulabilir. Bu durumda, kiracı ile alt kiracı ev sahibine karşı hem kira borcu hem de sözleşmeden doğan diğer sorumluluklarından dolayı müteselsil (birlikte) sorumlu olacaktır.
KİRALAYANIN YAZILI RIZASI OLMAKSIZIN KİRACININ EVİ VEYA EVİNİN ODALARINI 3. KİŞİYE KİRALANMASI DURUMUNDA KİRALAYAN NE YAPMALIDIR?
Kiralayan alt kira ilişkisinin öğrenmesinden itibaren hemen noterden kiracısına ihtarname çekerek TBK md. 316/2 gereği 30 gün içinde alt kiracının evden çıkmasını kiracısından talep edecektir. Kiralayan alt kira veya kiranın devrini kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi sebebi sayarak, akde aykırılıktan tahliye davası açılabilecektir. Alt kira/kira devrine aykırılıktan dolayı açılacak tahliye davası sadece kiracıya karşı açılacak olup alt kiracı ne ihtarnamenin ne de tahliye davasının muhatabı olamayacaktır. Ancak ev sahibi, alt kiraya ilişkin yazılı onay verirse ve alt kira ilişkisini tanırsa artık herhangi bir nedenle açılacak tahliye davası hem kiracıya hem de alt kiracıya karşı yöneltilecektir.
Sözlü akde dayalı olarak kurulan kira sözleşmelerinde, ev sahibi ihtarname gönderdikten sonra tahliye davası açabilmesi için öncelikle sözlü akdi tanıkla, faturayla (kiracı üzerine kayıtlı elektrik, su, doğalgaz, internet gibi) ya da bankacılık işlemlerinden biriyle ispatlamalıdır. Sonrasında kiracısının 3. kişiyle alt kira ilişkisi kurulduğunu mahkemede ayrıca kanıtlamalıdır.
Tahliye davaları, arabuluculuğa tabi olup dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Mahkemede, kiraya veren kiracının rızası hilafında, alt kira ilişkisi kurarak evinin odasını kiraya verdiğini kanıtlaması halinde sözleşmenin feshi ve dairenin tahliye nedeni oluşur.
Her durum alt kira ilişkisi olarak kabul görmez. Mesela bir kişi yakın akrabaları adına kiralama yapar ve kiralamanın yapıldığı ilk anından itibaren evde bu kişiler oturup kirayı da bu kişiler tarafından ödenmekteyse bu kişiler gerçek kiracı kabul olunur. Yine kira sözleşmesinin tarafı vefat eden eşi olmasına rağmen, geriye kalan eşi ve çocukları kirayı ödemeye devam etmesi durumunda kira sözleşmesi vasilerle devam ediyor sayılır. Bunun gibi doğal akışın gereği devamlılığı olan kira ilişkisinde alt kira değil, yeni bir aktin kurulduğu ve ev sahibinin yeni duruma rıza gösterdiği kabul olunur. Ayrıca kiracı tarafından alt kira ilişkisi kurulan 3. kişi, kiralananı devralmışsa ve kira ödemelerini devam ettiriyorsa kiraya veren bu duruma sessiz kalıyorsa da alt kiracı ile eski sözleşme şartları üzerinden yeni bir kira sözleşmesi kurulmuş sayılacaktır.
SONUÇ:
Odası kiraya verilen ev sahibi, bu duruma yazılı olarak rıza göstermediyse kiracısına ihtarname çekerek 30 günlük süre verir ve izinsiz ikamet edenin evinden bu süre içerisinde çıkmasını ister. Alt kiracı en az 30 günlük süre içinde taşınmazı terk etmezse, akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açılacaktır. İhtarname çekilmesi ve yazılı rızanın olmaması dava açılabilmesi için ön şattır. Ancak eve zarar verilmemek ön şartıyla ev sahibinin yazılı rızası varsa veyahut ev sahibi tarafından yazılı bildirim yapılmaksızın 3.kişiye alt kiraya verilmesine sessiz kalınmışsa ve bu sessizlik kiracı tarafından ispatlanabiliyorsa kiralayanın rızası olduğu varsayılır (sukut ikrardan gelir) ve kiralayan tarafından açılacak dava ret edilecektir.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
https://sezgenhukuk.com/kira-hukuku/alt-kira-yasagi-ve-alt-kira-sebebiyle-tahliye-davası (24.01.2024 / 18.55)
https://www.mevzuat.gov.tr (24.01.2024 / 19.21)
https://hukukihaber.net/kira-tahliye-davasi-asim-sogut-1 (24.01.2024 / 19.52)