GİRİŞ:
6306 sayılı Kanun kapsamında Kentsel Dönüşüm, hem adli hem de idari davalara konu olan karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle, süreçte mülkiyet hakkını korumak adına birden fazla yargı yerinde çok çeşitli davaların açılması gerekmektedir. Makalemizde, bu davaları görevli yargı yerini esas alarak kategorize etmeye çalışacağız. Davaların kısa künyelerini paylaşacağız ancak asıl inceleyeceğimiz husus davaların kimler tarafından hangi maksatla açıldığı olacaktır.
Riskli Yapı Tespitine ve Yıkıma Karşı İptal Davası:
Bu dava, 6306 sayılı Kanun kapsamında taşınmaz hakkında riskli yapı tespiti yapıldığında ya da riskli yapı tespitine istinaden idarece alınan yıkım kararına karşı açılan dava türüdür. Bu davada davacı arsa malikidir. Bu idari dava, riskli yapı tespiti yapan Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü adına Valiliğe karşı açılır. Dava açma süresi 30 gündür. Dava, İdari Yargıda ivedi yargılama usulüne göre görülür. Davanın yetkili olduğu mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu davayı genelde taşınmazın yıkılmasını istemeyen ve azınlıkta kalan kat maliklerince açılmaktadır. Mahkemece, idarece verilen karar teknik uzmanlık gerektirdiğinden riskli yapı kararı tespitine karşı yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak karar verilmektedir. İdare Mahkemesinde açılacak davada yıkım kararı da verilmişse açılan davada yürütmeyi durdurma Kararı talep edilmesinde hukuki yarar olacaktır.
Riskli Alan Tespitine Karşı İptal Davası:
Riskli Alan ilanı, Resmi Gazete’de ilan edilen Cumhurbaşkanlığı kararına dayanır. Bir alanın riskli alan olarak belirlenmesi halinde söz konusu alanın statüsünde önemli değişikliklere olmaktadır. Riskli alanlarda ekonomik faaliyetlerini yürütenler ve burada yaşayanlar açısından önemli hukuki kısıtlamalara uğramaktadır. Bu nedenle, bu tür tek taraflı düzenleyici idari işlemlere karşı ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay’da dava açılması önünde bir engel bulunmamaktadır. Bu davalarda davacı, riskli alan içerisinde yaşayan malikler ve sivil toplum örgütleridir. Davalı, Cumhurbaşkanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığıdır. Dava, 30 gün içinde açılır. Dava idari yargıda ivedi yargılama usulüne tabi olarak bakılır. Davanın yetkili olduğu mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu davayı genelde riskli yapı ilanından etkilenen maliklerce açılmaktadır. Mahkemece, idarece verilen riskli alan kararı teknik uzmanlık gerektirdiğinden alanda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak hüküm verilecektir. İdare Mahkemesinde riskli alan tespiti sonrasında bu karara istinaden acele kamulaştırmalar başlayacağından açılan davanın yürütmeyi durdurma talepli açılması gerekmektedir.
Rezerv Yapı Tespitine Karşı İptal Davası:
Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alanda bulunan, zemini kötü, sel ya da başkaca doğal felaketlerin görülme olasılığının yüksek olduğu alanlarda yaşayan insanların daha güvenli ve jeolojik olarak riski düşük yerlere yerleştirilmeleri yönünde idarece tek taraflı alınan kararlardır. Bu kararlara karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılabilir. Davada hasım olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gösterilir. Dava açma süresi 30 gündür. Davacı ise rezerv yapı alanı ilan edilmesi yüzünden hakları kısıtlanan malikler ile karar karşı çıkan sivil toplum örgütleridir. Dava idare mahkemesinde ivedi yargılama usulüne tabi olarak görülmektedir.
Bu davayı arsa maliklerinden ziyade daha çok Sivil Toplum Örgütlerince ya da diğer idarelerce açıldığı görülmektedir. Bunun nedeni, bir yerlerin ranta açılarak doğal yaşamı geri dönülemeyecek ölçüde zarar verildiği iddiası olmaktadır. Mahkemece genelde Çevresel Değerlendirmeye ilişkin raporlar alınmak suretiyle karar verilmektedir. Bir takım yeşil alanların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi gibi durumlar örnek gösterilebilir.
Azınlık paydaşların arsa paylarını diğer paydaşlara ya da idareye satılmasına ve bedele itiraz davası:
Salt çoğunluk kararına katılmayan ve azınlıkta kalan paydaşların arsa payları değişen yönetmelik kapsamında değeri tespit edilerek önce devlete olmazsa sırasıyla müteahhit ya da çoğunluk arsa sahiplerine satılmaktadır. Bu davada satış işlemine karar veren ve ihale açan idare olduğundan görevli yargı yeri de İdare Mahkemesi olacaktır. Davacı azınlıkta kalan hak sahibi, davalı ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü adına Valilik olacaktır. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır. Bu davada, iki ana hususa itiraz edildiği görülmektedir. Öncelikle ihalenin usul kurallarına uygun yapılıp yapılmadığı, ikinci olarak gayrimenkulün değerinin doğru tespit edilip edilmediğidir. Çünkü idarelerce belediye rayiç değer esas alınarak kamulaştırma yapılabilmektedir.
Bu davada genellikle kentsel dönüşüm alanında azınlıkta kalan pay sahipleri ya da azınlıkta kalmamak adına sözleşme imzalayıp sonradan vekaleti azledenler dava açtıkları görülmektedir. Azınlıkta kalanların en büyük itirazı değere olmaktadır. Değerin doğru tespiti için mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak karar verilmektedir.
İdarece müteahhidin sözleşmesinin feshi kararı verilmesine karşı iptal davası:
Bir alan riskli yapı olarak belirlendikten sonra o alanla alakalı arsa sahiplerince bir müteahhit firma ile anlaşılır ve inşaata belirlenen sürelerde bitirmesi beklenir. İşte bu yüklenici firma taahhüt etmesine rağmen inşaat bir yıl içinde başlamazsa ya da inşaatı altı ay süreyle yavaşlatırsa ya da durdurulursa arsa maliklerinin salt çoğunluğunun başvurusuyla idarece sözleşme fesih edilebilir. İşte bu durumda müteahhit firma tarafından idarece alınan fesih kararına karşı dava açılabilecektir. Davalı ise, fesih kararını alan Valiliktir. Davada, fesih kararının haklı olup olmadığı ve usulüne uygun alınıp alınmadığı davaya konu olacaktır. Dava taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılacaktır.
Bu dava riskli yapı ilan edilen ve o alanda bir sürü masraf yaparak süreci başlatmış olan müteahhit firma tarafından açılmaktadır. Bazen alana giren başkaca bir rakip firma çoğunluğu toplayan firmayı kovmak için arsa sahipleriyle görüşmekte fesih yöntemini başlatabilmektedir. Bu gibi durumlarda davacı yüklenici tarafından sözleşmeye koyduğu maddeler, durmanın ya da başlamanın haklı sebeplere dayanmasını ispatlayarak kararı iptal ettirebilir.
Kentsel Dönüşüme ilişkin imar planı ve parselasyon planlarına karşı açılan iptal davası:
Bir alanın rezerv yapı alanı ya da riskli alan ilan edilmesi ve devamında bu bölgeler için yeni imar planları yapılmaktadır. Yeni imar planlarıyla ya da değişikliklerle alan bazında yapı yoğunlukları üzerinde plan değişiklikleri olmaktadır. İşte bu türden imar planı yapımı ya da imar planı değişikliği aleyhine arsa sahipleri tarafından, planı ilan idare aleyhine olacak şekilde iptal davası açılabilir. Bu davada, davacı arsa sahibi; davalı ise Belediye, Valilik ya da Bakanlıktan hangisi imar planını yaptıysa o idare olacaktır. Dava, idare mahkemesinde açılmakta, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir.
Dava genelde, riskli yapı ya da rezerv yapı kararının iptali davalarından biriyle birlikte açılmaktadır. Ancak özellikle hak düşürücü süreler kaçırıldıysa, sadece plana karşı iptal davası açılarak hak kaybı telafi edilmeye çalışılmaktadır. Çünkü riskli ya da rezerv yapı alan kararına karşı 30 günlük iptal davası açma süresi kaçırılmış olsa dahi, 60 günlük süre içinde mahkemeye açılacak imar planı iptali davasıyla iptal kararı alınarak riskli ya da rezerv yapı alanı işlevsiz hale gelebilir.
Paydaşlıktan Çıkarma Davası:
Çoğunlukta kalan hak sahiplerince, azınlıkta kalan hak sahiplerinin aleyhine kentsel dönüşüm için tespit yaptırmasını engellemek adına açılabilecek bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için ön şart azınlıkta kalan arsa maliklerinin kentsel dönüşüm sürecini çeşitli nedenlerle başlatmaya çalışmalarıdır. Olay genelde şu şekilde gelişmektedir. Bir müteahhit yapıya gelmekte, buradaki kat maliklerine binalarını kentsel dönüşüme sokmalarını ve kendi firmasıyla anlaşmalarını teklif etmektedir. Ancak çeşitli nedenlerle, binadaki pay ve paydaş çoğunluğu müteahhidin teklifini ret etmektedir. Bu durumda, müteahhit anlaştığı maliklerin birisinin adına binanın riskli olduğuna dair tespit yaptırarak kentsel dönüşüm sürecini başlatarak, salt çoğunluğun kendisiyle anlaşma yapmaya zorlamaktadır. İşte bu durumda paydaşlardan biri diğer maliklerin aleyhine hareket ederek, diğer paydaşların mülkiyet hakkına zarar verdiğinden dolayı bu paydaşın paydaşlıktan çıkarılması için bu dava açılabilecektir. Bu davada sulh hukuk mahkemesi, kanuna karşı hile yapılarak malikler iradesi dışında bir zorlamayla karşılaşıp karşılaşmadığı hususunu inceleyecektir. Davacı kentsel dönüşüme taraf olmayan salt çoğunluğa sahip kat malikleri, davalı ise kentsel dönüşüm sürecini çoğunluğun hilafına hareket ederek yol açan azınlıkta kalan kat maliki olacaktır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yine azınlıkta kalanlarca, Kentsel Dönüşüm Kanunu madde 6 kapsamında paydaşlıktan çıkarılma kararına karşı itiraz davası açılabilir. Bu dava, bina yıkılıncaya kadar Sulh Hukuk Mahkemesinde Kat Mülkiyeti Kanuna tabi olarak kat malikleri kararının iptali için açılabilecektir. Ancak yapı yıkılmışsa artık ortada bir bina kalmadığından dönüşüm başlamış sayılacak ve tüm işlemler 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’na tabi olacak ve İdare Mahkemelerinde dava açılabilecektir.
Tahliye Davası:
Kentsel dönüşüm kararı verildi ve müteahhide daireyi boş ve inşaat yapmaya uygun olarak vermek zorundasınız. Hala tespit yaptırılmadığından kentsel dönüşüm süreci başlamamış ve dairenizde ya da dükkanınızda kiracınız yıkıma kadar taşınmazı boşaltmak istemiyor. Müteahhitle yapılan sözleşme gereği, riskli yapı tespiti yapılmadan önce taşınmazı boşaltılması yüklenici tarafından talep ediliyor. İşte bu türden kentsel dönüşüme sokulması için salt çoğunluk yakalanmış ancak sürecin resmi olarak başlamadığı binalarda kiracının taşınmazı boşaltması için mahkemeden dava yoluyla tahliyesini talep edebilirsiniz. Borçlar Kanunu md. 350/2 kapsamında “yeniden inşa ve imar” gerekçesiyle taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Davada karar defteri, müteahhitle yapılan sözleşmeler ve varsa avan ya da mimari projeyi sunmak samimiyetin ispatı için yeterlidir. Davacı taşınmaz sahibi, davalı ise kiracıdır.
Arsa Payı Düzeltme Davası:
Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti yapılan binalarda, kararlar arsa payı çoğunluğuyla alındığı için, payı düşük olan malikler hak kaybına uğrama riskiyle karşılaşmaktadır. Bu nedenle, mevcut durumdaki haksızlığı gidermek isteyen malikler, yapı yıkılmadan önce arsa payı düzeltme davası açarak paylarının yeniden tespit edilmesini talep etmektedirler. Dava sulh hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir. Davanın davacısı adil paylaşım yapılmadığını düşünen hak sahibidir, davalı ise diğer kat malikleridir. Dairelerin şerifiyeleri mahkeme tespitiyle tekrar hesaplanır ve Kentsel Dönüşüm başladığından müteahhit dağıtımda güncel konum ve yüzölçümü değerlerini tespit ederek dairelerin adil dağıtımını arsa sahipleri arasında yapacaktır.
Veraset İlamı Davası:
Kentsel dönüşüm sürecinde, kat maliklerinden birisinin ölümü durumunda notere ya da sulh hukuk mahkemesine başvurularak veraset ilamı almalı ve bu ilamla taşınmazın tapudan intikali işlemi yapılmalıdır. Bu veraset ilamı davası taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacı mirasçılar olup, hasımsız açılır. Bu davanın önemi, müteahhitlerin inşaata devam edebilmesi için veraset ilamı alındıktan sonra tapuda intikalin yapılarak yeni hak sahiplerinin belirlenmesi ve müteahhit intikal sonrasında idari sürecin takibi için mirasçılardan veraset ilamına dayanılarak yeniden noter vekaletini almasıdır. Bu sayede, tapu ve belediyedeki işlemlerini yasal engeller karşılaşmadan yapabilecektir. Aksi halde, idari süreç tıkanacağından inşaat durmak zorunda kalacaktır.
Vasi Atanması Davası veya vasi atanmışsa mahkemeye müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin onaylanması için başvurulması:
Kentsel dönüşüm sürecinde, kat maliklerinin ileri yaşta olması, akıl ve ruh sağlıklarının yerinde olmaması gibi nedenlerle sağlık raporu alınarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayabilirler. Noterlik, sağlık raporunu görmediği takdirde sözleşme imzalanmasına onay vermeme yetkisi bulunmaktadır. İşte bu nedenle, böyle bir engelle karşılaşmak istemeyen kat maliklerinin yakınları taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde vasi tayini için dava açabilmektedirler. Davacı, kişinin kendisi ya da yakınları olur, davalı yoktur dava hasımsız açılır. Bu noterde sözleşme imzalanması ve vekaletname alınması gibi süreçlerde yüklenici ile imzalanacak sözleşmenin geçerliliği açısından önem taşır. Noterlik, vasisi olmayan ve akıl sağlığı yerinde görmeyen kişinin sözleşmesine onay vermeyecektir, Noterlik verse bile imzalanan sözleşme batıl olacağından akit kurulamayacaktır. İşte bu nedenle, bu tür süreçlerde vasilik davası açılarak arsa sahibi adına süreci mahkemece atanan vasi yürütecektir.
Kentsel Dönüşüm süreci başlamadan evvel kendisine vasi atanan kişilerin, müteahhitle imzalayacakları sözleşmeyi mahkemeye dilekçeyle sunarak onaylatmaları gerekmektedir. Bu durumda, vasinin mahkemeye başvurarak müteahhitle sözleşmenin imzalanması ve vekalet verilmesi için hakimden izin alması gerekmektedir. Hakim, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verebileceği gibi, dosya üzerinden de karar verebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası:
6306 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlarda, mirasçıların birbirlerine karşı ortaklığın giderilmesi için dava açması mümkündür. Dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Ortaklığın giderilmesi davası açılması salt çoğunlukla karar alınmasını ya da kentsel dönüşüm sürecini sürmesini etkilemez. Arabuluculuk dava açma şartıdır. Davanın sonuçlanabilmesi için taşınmazdaki tüm paydaşların (veya mirasçıların) davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) zorunludur; aksi takdirde karar verilemez.
Bu davaları, bazen azınlıkta kalan malikler aleyhine diğer arsa sahipleri tarafından açılabilmektedir. Ancak Mahkemeler, taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi kesinleşmişse, ortaklığın giderilmesi talebini "uygun olmayan zamanda" yapılmış bir talep olarak değerlendirerek davayı ret edebilirler. Bu davalar daha çok mirasçılar arasında açılmaktadır. Bu durumda taksim mümkünse mahkeme taksim yapacak aksi halde arsa payını satışa çıkaracaktır.
Hakimin Müdahalesi Talepli Dava:
Kentsel dönüşüm sürecinde malikler arasında yasada aranan karar yeter sayısının (salt çoğunluk) sağlanamaması durumunda, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 691. maddesinin 3. fıkrası uyarınca hakimin müdahalesi talep edilebilir. Bu hukuki yol, özellikle paydaşların bir karar etrafında birleşemediği durumlarda sürecin tıkanmasını önleyen bir mekanizma olarak işlev görür. Bu dava özellikle, iki müteahhit arasında kararsız kalan ve bir müteahhit üzerinde salt çoğunlukla anlaşamayan kat maliklerinin çoğunlukla başvurdukları bir yöntemdir. Dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Davanın davacı ve davalısı kat malikleridir. Hakimin bu süreçteki müdahalesi, çoğunluğun azınlığa dayattığı ancak mülkiyet hakkını ihlal edebilecek (örneğin fahiş bedeller veya haksız paylaşım içeren) genel kurul kararların denetlenmesi ve hakkaniyetli bir paylaşımın sağlanması açısından kritik önem taşır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası:
Bu dava, ana gayrimenkulün yönetiminde en üst karar organı olan genel kurulun aldığı kararların yargısal denetimini sağlar. Davacı azınlıkta kalan kat malikleriyken; davalı salt çoğunlukla kentsel dönüşüme ve müteahhide karar veren kat malikleridir. Bina yıkılana kadar Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilirken; bina yıkılıp arsa vasfına geçtikten sonra idari yargıda dava açılabilecektir. Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğindeki son değişiklikle kentsel dönüşüm kararlarının mutlaka toplantı yapılarak alınması zorunluluğu getirilmiştir; bu usule uyulmadan alınan kararların da iptali dava edilebilir.
Bu dava kentsel dönüşüm kararı alınmasına karşı olan kat maliklerince en çok açılan davalardan biridir. Ancak hak düşürücü sürelere ve özellikle toplantı tutanağına itiraz şerhi düşme zorunluluğuna dikkat edilmesi hak kaybını önlemek adına kritiktir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası:
Borçlar Kanunu 125. maddesi kapsamında müteahhidin temerrüde düşmesi halinde kat maliklerinin seçimlik hakları vardır. Malikler; ya işin aynen ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da sözleşmeden dönerek (fesih) uğradığı zararların tazminini talep edebilirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda "düzenleme şeklinde" yapıldığı için, tek taraflı irade beyanı ile fesih kural olarak mümkün değildir; bir mahkeme kararı ile feshin tespiti gerekir. İşte Kentsel dönüşüm süreci içinde, kat maliklerinden biri ya da birden fazla kat maliki sözleşmenin feshi için taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açabilirler. Davacı kat malikleri, davalı ise müteahhit firmadır. Ama bazı durumlarda, örneğin ciddi miktarda kat malikinin vekaleti azletmesi gibi, arsa sahiplerinden kaynaklanan engellemelerde fesih için müteahhitte dava açan taraf olabilir. İnşaatın ilerleme seviyesi dikkate alınarak fesih ileriye ya da geriye doğru yapılabilir.
Genelde bu dava inşaatı durduran ya da taahhüt edilen sürelerde inşaatı bitirmeyen müteahhit aleyhine arsa sahibi/kat maliklerince açılmaktadır. Uzun süren ancak net sonuç veren bir dava türüdür.
Nama İfaya İzin Davası:
Borçlar Kanunu madde 113 gereği, kentsel dönüşüm sürecinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhidin temerrüde düşmesi ve/veya eksik ifada bulunması halinde arsa sahipleri tarafından sözleşme fesih yoluna gitmeden nama ifaya izin alınabilir. Bu davayla eksiklikler arsa sahipleri tarafından giderilerek, bu giderim sonucunda yapılan masraflar müteahhitten mahkeme kararıyla istenilebilir. Ancak sadece arsa sahibi bu davayı açmaz, alacaklının temerrüdü durumunda müteahhitte kat malikleri aleyhine inşaat ilerlemesi için kendisine verilmiş olan vekaletnameyi azleden arsa sahibi aleyhine de nama ifaya izin talebini mahkemeden isteyebilecektir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu davayı arsa sahibi açarsa, eksik iş bedelini ve müteahhide düşen payların satış yetkisini isteyebilecektir. Müteahhit tarafından açıldığında ise, azledilen vekalet yerine mahkemeden nama ifa kararı alınarak kentsel dönüşüm sürecinin idari takibini yapabilecektir.
Sebepsiz Zenginleşme Davası:
Kentsel dönüşüm sürecinde sebepsiz zenginleşme davası, özellikle paydaşların salt çoğunluk (%50+1) ile aldığı kararlar sonucunda hak kaybına uğrayan azınlık maliklerin başvurduğu kritik bir hukuki koruma yoludur. Bu dava türü, mülkiyet hakkının ihlal edildiği veya komşular arasında adil olmayan bir paylaşımın yapıldığı durumlarda bozulan mali dengeyi sağlamayı amaçlar. Yeni projede dairesi haksız yere küçültülen, konumu kötüleştirilen veya arsa payı orantısız şekilde azaltılan kat malikleri genelde bu davayı açan davacılardır. Davalı ise aleyhine haksız zenginleşen diğer kat malikleridir. Ancak inşaatın yapımında müteahhit fahiş iş bedelleri talep ettiyse, kat maliklerince müteahhit aleyhine de bu dava açılabilecektir. Dava taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Bu davayı müteahhitle sözleşme imzalamayarak belediye rayiç fiyatı üstünden kamulaştırılan kat malikleri de idare aleyhine açabilirler. Görüldüğü üzere, kendisine haksızlık yapıldığı ve bir tarafın mülkiyet hakkının ihlal edildiğini düşündüğü tüm hak sahiplerince, haksız kazançtan sorumlu tutulanlar aleyhine bu dava açılabilecektir.
Bedel Tespiti ve Tescil Davaları ve Acele Kamulaştırma Davaları:
İdarelerce bir alan riskli alan olarak ilan edilirse, riskli alan içinde bulunan taşınmazların hak sahipleri tespit edilerek bu kişiler uzlaşmaya davet edilir ve uzlaşma gerçekleştirilmezse aleyhlerine 2942 sayılı Kanun gereği Bedel Tespiti ve Tescil Davası açılır. Davada davacı, kentsel dönüşümü yürüten idare olup, davalı ise riskli alan içinde taşınmazı bulunan maliklerdir. Dava taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Mahkemece, taşınmazın değeri keşif ve bilirkişi raporuyla tespit edilir. Bu davada, idare Kentsel Dönüşüm gereği ivedi kamulaştırma talep ettiği durumlarda dava acele kamulaştırma davası olarak açılmaktadır. Acele Kamulaştırma Davası ile Bedel Tespiti ve Tescil Davasında süreçler benzer olup, yargılama hızı açısından Acele Kamulaştırma Davası hızlı ilerlemektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açık ya da gizli ayıba karşı tekeffül ve tazminat davası:
Kentsel dönüşüm sürecinde ifa gerçekleşmekle birlikte, eksik, açık veya gizli ayıplı ifa söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda arsa sahipleri ya da müteahhitten daire alan kişilerce, eksik ya da açık/gizli ayıplı ifalara karşı dava açılabilecektir. Arsa malikleri ya da sonradan daire alanlar davacı, müteahhit firma ise davalıdır. Dava taşınmazın bulunduğu yer tüketici mahkemesinde açılacaktır. Mahkemece, eksiklik ya da ayıbın tespiti keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde tespit edilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan eksik ifa davasında sözleşmede cezai şart ve tazminata ilişkin hükümler var ise, bu hükümlere dayanılarak hem zararın tazmini hem de ayrıca tazminat istenebilecektir.
Sözleşme sonunda özellikle imalat hatalarından kaynaklanan açık ve gizli ayıplara karşı çok sayıda dava açıldığı görülmektedir. Bu nedenle, çok yaygın görülen bir dava çeşididir. Bu davada, arsa malikleri tüketici kabul edilmekte, müteahhit hizmet sunan iş insanı kabul edildiğinden dava Tüketici Mahkemesinde açılmaktadır. Bu davada, amaç sözleşmenin feshi değil, zararın tazminidir. Maddi ve Manevi tazminat ile sözleşme gereği kararlaştırılan diğer cezai şart, gecikme ücreti vb. hükümler gereği başkaca tazminat imkanı tanınmaktadır.
SONUÇ:
Bu makalemizde size 19 farklı türde kentsel dönüşüm davasından bahsettik. Kentsel dönüşümü konu edinen kitap ve makalelerde ayrıntılı olarak kentsel dönüşüme özgü açılan dava türlerinden bahsedildiğini, ancak diğer davalara pek değinilmediğini fark ettim. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde açılması muhtemel tüm davaları künyeleriyle birlikte inceleyen bir araştırma makalesi hazırlama kararı aldım. Bu yönüyle makalemizin alıntısı bol, referans bir makale olmasını dilerim.
Kentsel Dönüşüm Hukuku sadece 6306 sayılı Kanundan ibaret değildir. Kentsel Dönüşüm sürecinde; Borçlar Kanunu, Medeni Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu, İdari Yargılama Usul Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, İmar Kanunu, İnşaata ilişkin mevzuat gibi birden fazla alt hukuk dalını ilgilendirmektedir. Yine Mühendislik, Mimarlık, Şehir Planlama, Değerleme gibi ayrı branşları da doğrudan ya da dolaylı olarak kapsayan multidisipliner bir alandır. Bu kadar kompleks bir süreçte, özellikle arsa sahiplerinin işbilen bir hukukçudan danışmanlık almasını şiddetle tavsiye ederim. Çünkü Kentsel Dönüşüm süreci bir kere başladıktan sonra durdurması ve kontrol edilmesi çok zorlaşmakta, inisiyatif tamamen müteahhit firmaya geçmektedir. İşin sonunda arsa payını ve daireni kaybetme ya da eksik imalatla teslim alma ihtimalleri bulunmaktadır.
Makale Sahibi ve Yazan
Av. Asım SÖĞÜT
Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları, Suat Şimşek, Seçkin Yayınları 5. Baskı, Ankara 2025.
https://www.delilavukatlik.com/post/kat-karsiligi-insaat-sozlesmesinin-feshi (20.04.2026/ S:15.00)
https://www.ocalhukuk.com/muteahhite-karsi-acilacak-tazminat-davalari/ (20.04.2026 / S: 15.03)
https://www.tahanci.av.tr/kentsel-donusum-kira-yardimi/ (20.04.2026 / S: 15.07)
https://www.hukukihaber.net/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-muteahhidin-yuklenicinin-temerrudu-halinde-arsa-hak-sahibinin-haklari-nelerdir-1 (20.04.2026 / S: 15.14)
https://www.hukukihaber.net/kira-tahliye-davasi-asim-sogut-1 (20.04.2026 / S: 15.18)
https://emsal.com/paydasliktan-cikarma-davasi-ve-hukuki-surec/ (21.04.2026 / S: 14.01)
https://emsal.com/kentsel-donusum-kapsaminda-yapilan-arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmeleri/ (21.04.2026 / S: 14.43)
https://emsal.com/gayrimenkulun-degerini-etkileyen-faktorler-nelerdir/ (21.04.2026 / S: 15.02)
Giriş:
Türkiye’nin önemli bir deprem kuşağı içinde olması nedeniyle, depremlerde yaşanan büyük can kayıpları önlemek amacıyla Kentsel Dönüşüm ile yapı stoğunun yenilenmesi ülkemizin en önemli ulusal politika hedeflerinden biri haline geldi. Kentsel Dönüşüm ile öncelikle hedeflenen, “deprem öldürmez, bina öldürür” mottosu gereği, 2000 öncesi inşa edilen yapı stokunun yenilenmesi olarak belirlendi. Çünkü saha araştırmalarıyla 2000 öncesi yapılan binaların yapı kalitesinin çok düşük olduğu ve şiddetli depremler karşısında ayakta kalma ihtimallerinin düşük olduğu tespit edildi. Bu nedenle, Kentsel Dönüşüm yeni rezerv yapı alanları oluşturularak nüfusu güvenli bölgelere taşımaktansa, demografik değişimden kaçınarak mümkün olduğunca nüfusu bulunduğu yerden taşımadan kentsel dönüşüme odaklanıldı. Bugün müteahhitlik firmaları boş arsalar bulup yeni yapı yapmaktansa, rantı yüksek nüfusu oturmuş eski yapıları dönüştürmeği daha cazip görmektedirler. Müteahhitlerin, kentsel dönüşüm süreçlerine odaklanmaları onlara vergi, işçilik, kentsel rant ve daha birçok açıdan avantaj sağlamaktadır. Bu nedenle, her eski yapı müteahhit açısından potansiyel bir proje anlamı taşımaktadır.
6306 sayılı Kanunda Kentsel Dönüşüm süreci aşamaları nelerdir?
6306 sayılı Kanunda sırasıyla kentsel dönüşüm aşamaları şu şekilde sayılmıştır: a) Riskli Yapı Tespiti Başvurusu, b) İdarece Riskli Yapı Tespiti, c) Kat Maliklerinin karar süreci (Salt Çoğunluk), d) Yıkım ve Proje Geliştirme, e) Müteahhit seçimi ve sözleşme imzalama, f) Kredi ve kira yardımı için başvuru, g) Yeni yapının inşası ve ruhsat süreci alınması olarak mevzuatta sayılmaktadır. Tabi bu sıraya uyulması için bizzat kat maliklerince kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması gerekmektedir. Kanun tamamen inisiyatifin kat maliklerinde olduğu varsayımına göre kurulmuştur. Halbuki gerçek hayatta kentsel dönüşüm sürecini başlatmaya kat maliklerinin yan yana gelip de uzlaşarak karar vermeleri istisnai bir durumdur.
Uygulamada Kentsel Dönüşüm Süreci çok farklı işlemektedir:
Hukuk Fakültesinden mezun olunca yanlarında staj yaptığımız üstat avukatlardan en fazla duyduğumuz cümle “teorik ile uygulama farklıdır” cümlesidir. Kentsel Dönüşümde de süreç tam olarak böyledir. Yukarıda mevzuatta ki işleyişi size yazdım bu teorik olandır.
Uygulamada süreci başlatan genelde kat malikleri değil, müteahhitlik firmalarıdır. Bu nedenle kentsel dönüşüm süreci uygulamada şu şekilde işler; a) Müteahhit sizin dairenizin olduğu arsaya gözünü kestirir, b) Belediyede ve diğer kurumlarda ön araştırmasını yapar binanızın yaşını, kaç malik yaşadığını, proje alanı ve sınırlarını öğrenir, c) Önce bölgedeki emlakçılarla görüşür, onlarla gizli sözleşmeler yapar ve yapacağı projeden menfaat vadeder. Bu menfaatten kastımız emlakçıya ya projedeki tüm dairelerin satış/kiralama yetkisinin 5 yıl boyunca devri ya da projeden bir daire verilmesi olabilir. ç) İşbirliği yapan emlakçılar kat malikleriyle görüşmeye başlar, onları yoklar, onların görüşlerini alırlar ve dairedeki çevresini etkileyebilen kat maliklerini tespit ederler. d) Emlakçılar, müteahhit firma tüm kat malikleriyle toplantı yapmadan evvel çevresine etkili olanları ikna etmeye çalışırlar. Bu kişiler ikna edilebilirse, diğer kat maliklerini etkilemek kolay olacaktır. e) Birkaç etkili malik ikna edildiyse, apartmanı genelini ikna etmek kolay olacaktır. Emlakçılar, kat malikleriyle bir toplantı ayarlarlar. Toplantıda, müteahhit projesini allandıra pullandıra anlatır, kat maliklerine vereceği dairelerin alanlarından, katlarından ve cephelerinden bahseder, biraz teknik şartnameye girer dairenin döşemelerinin hangi marka yaptıklarından filan bahseder ama nedense kat karşılığı inşaat sözleşmesinden ve vekaletnamenin içeriğinden hiç bahsetmezler. Sorulunca detaylara takılmakla ve fitne sokmakla suçlarlar, sizi susturmaya çalışırlar. f) Daha sonra kat maliklerinde bir tereddüt halidir başlar, bu işin amatörü olduklarından ne yapacaklarını bilemezler. Kendi aralarında tartışmaya başlarlar. Eğer aralarında aklı başında birkaç kişi varsa, bu iş için bir avukata danışırlar. Ama genelde, kat malikleri kendilerine müteahhit firma tarafından sunulan sözleşmeyi bir kere olsun bile okumazlar. Gözleri iş bildiğini düşündükleri etkili maliklerde olur. Bu etkili kat malikleri ne yaparsa genelde geriye kalan kat malikleri de onu takip ederler. Sürecin uzaması sanılanın aksine müteahhidin lehinedir. Müteahhit, %51 çoğunluğu aldıktan sonra artık inisiyatif müteahhittedir. g) İkna edilen malikler azınlıkta kalan kat maliklerini ikna edemezlerse -bu sefer “savaş hiledir” mottosu gereği- müteahhit aldığı vekaletnamedeki yetkiden doğan hakkıyla apartmandan sözleşme imzaladığı biri adına apartmandan karot (örnek numune) aldırarak süreci başlatmakla tehdit eder. Müteahhit, süreci başlatmakla tehdit etmek suretiyle kat maliklerinin bir kısmını daha yanlarına çekmeye çalışacaktır. Genelde de bu tehdit de işe yarar, birkaç kat malikini daha yanına çekecektir. Yani kısaca, sürece bir bileni dahil etmezseniz kendi malınızla rezil olursunuz, sizinle kedinin fareyle oynadığı gibi oynarlar. Çünkü müteahhitte emlakçıda işin profesyonelidir, duygusal düşünmezler, ticarete ve kâra odaklanırlar. Siz ise hayatınızda böyle bir tecrübeye sahip olmadığınızdan genelde yüklenicinin arkasından sürüklenen taraf olursunuz. Gördüğünüz gibi 6306 sayılı Kanunda ki teori ile uygulama arasında dağlar kadar fark vardır.
3-Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri kontrol edilmeden imzalanması dairenizi kaybetmenize sebep olabilir, hukuki destek şarttır.
Türkiye’de pek bilinmeyen, ancak gelişmiş ekonomilerde hukukçuların öncelikle odaklandıkları bir hukuk dalı vardır. Bu dala sözleşme hukuku adı verilir. Bizde bunun farkında olan iş adamlarımızdır. Özelikle ithalat-ihracat yapan firmaların hukuk müşavirliklerinde sözleşme uzmanı olan avukatlar vardır. Türk toplumu ise avukatın ofisine genelde başı derde girmeden pek gelmez, bizde bilgi soyut bir kavramdır, avukattan genelde bedava bilgisini alıp, ofisinde birazda çay içerek vakit öldürmeye gelirler, para isterse bilginin zekatını verdin ne paragöz adamsın denilir ve danışmanlık ücreti ödenmez. Aynı adam bakkaldan ekmek alsa hemen parasını öder, çünkü ekmek somuttur elle tutulur, ama bilgi vatandaşın karnını doyurmaz. Neyse konumuza dönelim. Eğer size bir müteahhit firma kentsel dönüşüm süreci teklifinde bulundu ise farkında değilsin ama mülkiyet hakkın tehlikededir. Evin elinden gidebilir, abartmıyorum. Müteahhit firmalarının düşmanı filanda değilim, yanlış anlaşılmasın. Müteahhitler vatandaşların önüne konulan bu maktu sözleşmeleri çok öncesinden önemli bir avukatlık bürosuna hazırlatırlar, tabi olarak avukatlık bürosu taraflar açısından dengeli bir sözleşme hazırlamaz, müteahhit lehine yorumlanacak bir sözleşme hazırlayacaktır, zira parayı veren düdüğü çalar. Müteahhitlik firmaları bile eline aldıkları sözleşmenin kendilerine lehine ne hükümlere yer verdiğinin farkında değillerdir. Dolaysıyla kat malikiyle önüne konulan maktu sözleşme imzalanıp da bir uyuşmazlık çıktığında, davayı kazanacak taraf müteahhit firma olmaktadır. Çünkü hakim, sözleşmede düzenlenen maddeleri esas alarak uyuşmazlığı çözmek durumundadır, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla sözleşme anayasadır. Ancak, kat maliki avukatın ofisine geldiğinde sizden daha evvel eline alıp da bir kez bile okumamış olduğu bu sözleşmeyle davayı kazanmanızı beklemektedir.
Sözleşmeleri incelerken öyle maddelere rastladım ki örneğin; a) Kat malikinin dairesinin devrini müteahhit firma baştan istiyor, daha ortada hiçbir yapı yok, üstüne tapuda şartsız devir isteyebilir, b) Sözleşmeyle daire ya da dükkanınızın alanı, cephesi küçülebilir, arsa payınız küçülebilir, kat maliklerine ait diğer taşınmazlarınızın sözleşmeye teminat yapılması istenebilir, c) Sözleşmede ya da vekalette istediği gibi proje değişikliği, cephe değişikliği ya da kat değişikliği yapma yetkisi istenebilir, sizden sınırsız vekalet alınabilir, d) Orantısız cezai şartlar düzenlenebilir. Mesela müteahhit cayarsa noter masraflarının 10 katını öderken, kat maliki cayarsa yapılan binanın 10 katını cezai şart olarak ödemesi istenebilir, e) Sözleşme tek taraflı fesih yetkisi sadece müteahhide verilebilirken, kat malikine sözleşmeden dönme yasaklanabilir, hatta müteahhit aleyhine hak arama yasaklanabilir f) Sözleşmelere hiçbir süre konulmayabilir, müteahhidin istediği zaman inşaata başlayacağı keyfi sözleşmeler hazırlanabilir. g) Sözleşmede dağıtım cetveli olmadan size imza atmanız beklenebilir, yani size hangi kat hangi cephesi belli olmayan sadece keyfiyete keder sözleşme imzalanmanız istenebilir. Daha neler neler! Böyle bir sözleşmeyi imzalamak demek, daireni kaybetme ihtimalini göze almak demektir.
Avukattan hukuki danışmanlık almanın önemi nedir? Avukat kat karşılığı inşaat sözleşmesini nasıl düzenlemelidir? Avukat hangi belgelerin istemesi ve kontrolünü yapması gerekir?
Yukarıda anlattığım uygulamadaki kentsel dönüşüm sürecinde, bilinçli kat malikleri tarafından avukattan sürece müdahale olması istendiğinde, bu durum karar defterine “sözleşme hususunda falanca avukat ve kat malikleri müteahhitle görüşmelerde yetkilendirilmiştir” şeklinde resmi görevlendirme yapılmalıdır. Avukatın müteahhitten ilk talep etmesi gereken şey müteahhidin kendilerine teklif ettiği maktu sözleşme örneği ve müteahhide verilecek vekalet örneğidir. Avukat olarak, sözleşme maddeleri ve vekalet kapsamı dolaysıyla ilerde çıkması muhtemel bir uyuşmazlık ya da firmanın iflası ve işi yarım bırakması gibi ihtimallerde maliklerin haklarının maktu sözleşmeyle ne oranda korunup korumadığının tespiti yapılmalıdır. Yine avukat, maktu sözleşmedeki cezai şart, süreler, dağıtım cetvelleri, mücbir sebep ve uzama süreleri gibi önemli hususları tek tek inceleyecektir. Avukat tarafından kat malikleri sözleşmedeki maddeler hususunda çeşitli ihtimallerde karşılaşabilecekleri hukuki sonuçlar hakkında uyarılmalıdır. Bu konuyla alakalı uyarılar, uygun bir ortamda yapılan toplantıyla kat maliklerine anlatılır. Bu toplantıda, süreci avukatla beraber takip edecek kat maliklerini temsil edecek bir heyet (Heyet) seçilmelidir.
Avukat ve kat malikleri temsil heyeti (Heyet), sözleşmede kendileri açısından sakıncalı gördükleri sözleşme hükümlerinin tadilatı için müteahhit firmadan randevu istemelidir. Avukat bir taraftan da şu belgeleri müteahhit firmadan tedarik etmelidirler: a) Ticaret Sicil Kaydı, b) Vergi/SGK durum belgesi, c) Tamamlanmış örnek proje listesi, d) Devam eden şantiyeler, e) Teknik kadro bilgisi, f) Teminat Yapısı g) Findeks Raporu h) Teknik Şartname. Tüm taleplerinizi karşılamaya çalışan müteahhit iyi niyetlidir ve sözleşmenin tadilatına yanaşır. Ancak bazı müteahhitler asla sözleşme tadilatına yanaşmazlar ve kat malikleriyle işbirliğine gitmezler. Böyle bir durumda, avukat ve kat malikleri temsil heyeti alternatif müteahhitler ile görüşmelidir. İlk teklif veren müteahhit, salt çoğunluğu yakalamadıysa kesinlikle işbirliğine yatkın alternatif bir müteahhit bulunmalıdır. Kat malikleri temsil heyeti ya da avukat tarafından kentsel dönüşümü sürecini gerçekleştirebilecek alternatif bir müteahhit bulunabilirse, hem mevcut müteahhide karşı pazarlık gücünüz artacaktır hem de kendi başına hareket eden kat malikleri de sizinle birlikte hareket etmeleri sağlanabilecektir. Alternatif firmalarda devreye sokulduktan sonra avukat, kaç müteahhitlik firması varsa kat malikleri temsil heyetiyle beraber bu firmalarla ve avukatlarıyla toplantılar yaparak sözleşme tadilatı hususlarını görüşür, yine vekaletin sınırlarını belirlemeye çalışır bir taraftan da firmayla alakalı yapılan araştırmalar ilgili anlaşılamayan hususlar firmanın önüne konularak akla takılan soruların cevaplanması talep edilir. Tüm müteahhitlik firmalarıyla yapılan görüşmeler neticesinde, heyet ve avukat görüşmelerle alakalı tutanakları ve sonuçları tüm kat maliklerinin katılacağı bir toplantıda açıklar, kat malikleri salt çoğunluk ile karar defterine yazarak hangi müteahhitlik firmasıyla çalışılacağına yönelik bir karar vermelidir. Bu toplantıda, müteahhit firmalarla yapılan sözleşme tadilatlarının neler olduğu, firmaların teknik şartnameleri ve firmaların kat maliklerine ne kadar büyüklükte taşınmaz vermeyi taahhüt ettikleri, proje ve teknik şartnamelerin kıyaslanması vb. kıstaslar üzerinden genel bir değerlendirme yaparak hangi firmayla iş yapacakları hususunda bir karara varılması istenir Kat maliklerince verilen karar, toplantı karar defterine yazılır. Daha sonra, avukatın kontrolünde noterde sözleşme imzalanarak süreç başlatılır.
Avukat noterde sözleşme imzalama sürecinde, temsil heyetiyle birlikte kat maliklerinin yanında bulunmalıdır. Sözleşmenin tadil edilen sözleşme ve vekaletin üzerinde uzlaşılan belgeler olup olmadığı, sözleşme ekleri, imza eksikliği olup olmadığı, paylaşım şeması ve müteahhide dair istenen belgelerin bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir. Tüm bu kontroller yapıldıktan sonra taraflar sözleşmeye imza atabilirler. Kat malikleri adına vekalet verilmesi kaydıyla avukat da sözleşmeye imzalayabilir. Ancak avukat açısından, karar defterine “falanca avukata falanca firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması için yetki verildi” şeklinde karar alınması uygun olacaktır.
5-Kat maliklerinin pazarlık gücünün sınırı nedir? Kat malikleri salt çoğunluğun içine girmek ve azınlıkta kalması ihtimalleri ve sonuçları nelerdir? Salt çoğunluk nasıl belirlenir, ada bazında mı parsel bazında mı?
Kat malikleri kendileri yan yana gelip kentsel dönüşüm başlatılması hususunda uzlaşarak, bu kararı da karar defterlerine yazmaları durumunda süreç tamamen kat maliklerinin kontrolü altında ilerleyecektir. Böyle durumlar istisna olmakla beraber, kat malikleri birde uzmanlardan danışmanlık alırlarsa süreci istediği gibi kontrol altında tutarlar, müteahhitle kendi şartlarında sözleşme yapabilirler bu ihtimal, kat malikleri açısından en iyi süreç yönetimidir. Mevzuatta bu sisteme göre dizayn edilmiştir.
Müteahhidin süreci başlattığı ihtimalde ise (çoğunlukla böyle süreç başlar) kat malikleri müteahhitle ilk temasa geçtikleri an en avantajlı oldukları ve pazarlık sürecinde ellerinin en güçlü olduğu andır. Kat malikleri müteahhit karşısında blok olarak birlikte hareket edebiliyorlarsa hangi anda olursa olsun elleri güçlüdür. Ancak kat malikleri birbirinden habersiz ve bağımsız hareket ederlerse, müteahhit zaman geçtikçe etkin kat maliklerini yanına çekmesinin etkisiyle tek tek malikleri ikna eder ve %51 çoğunluğu sağlar.
Müteahhitlik firması, kat maliklerinin zaaflarını ikna için koz olarak kullanabilmektedir. Müteahhit, özellikle etkili kat maliklerini ikna için onlara avantaj sağlayan yön ve cepheden veya alanı daha büyük daireler vermeyi taahhüt etmekte, geride kalanlara (azınlık) ise daha dezavantajlı daireleri önermektedir. Kat maliklerini kendi aralarında adeta rekabete sokmaktadır. Komşuluk ilişkilerinin zayıf olduğu, insanların selamlaşmaktan bile imtina ettikleri yerleşimlerde, herkes kendi menfaatini maksimize etmek adına imza atmakta önde olmayı isteyecektir. Müteahhit firma, insanların komşuluk bağının ve kollektif hareket etme kültüründeki zayıflığı ayrıca hırslarını kendisi adına iyi bir stratejiye dönüştürerek sözleşmeye ikna için kullanabilecektir. Kentsel dönüşümde, salt çoğunluk sağlandığı andan itibaren artık inisiyatif müteahhide geçer, kat maliklerinin pazarlık payı düşer ya da tamamen ortadan kalkar. Salt çoğunluk sağlandıktan sonra, müteahhit sözleşme tadilatına yaklaşmayabilir, istenen diğer değişiklik taleplerini kabul etmeyebilir. Bu durumda, kat malikleri ya azınlıkta kalmayı tercih edecekler ve hukuki bir mücadele başlatacaklar ya da dayatılan sözleşmeyi imzalayarak dairelerini riske atacaklardır.
Müteahhit firma tarafından salt çoğunluk alındıktan sonra kat maliklerinin pazarlık yapma ihtimali düşeceğinden azınlıkta kalmadan sözleşme imzalamaya çalışın. Kat maliklerinin arasında dağınıklık varsa, herkes bağımsız hareket ediyorsa ve siz tek başına iseniz. Hemen uzman avukat ile iletişime geçerek sözleşme tadilatını acil bir şekilde yapılmasını isteyin ve bu tadilat sağlandıktan sonra müteahhitle iletişime geçerek sözleşmenin tadilatlı halini gönderdikten sonra sözleşmeyi bu haliyle hemen imzalayabileceğinizi söyleyin, salt çoğunluk elde edilemediyse müteahhit bu teklifinize olumlu yaklaşma ihtimali yüksektir.
Salt çoğunluk, parsel bazında mı aranır; ada bazında mı? Öncelikle bu durum, yapının bulunduğu İlçe Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne danışılarak öğrenilmeli ayrıca projenin sınırları yani hangi ada/parseller bazında dönüşüm istendiği öğrenilmelidir. Ancak belediyeye danışma imkanı yoksa uygulamaya ilişkin şu bilgilerin bilinmesinde fayda olacaktır:
İlk ihtimalde parsel bazında salt çoğunluk, bir ada ayrı parsellere ayrılmış ve her parsel üzerinde birbirinden bağımsız apartmanlar varsa, parselin üzerinde bulunan apartmanda ki kat malikleri esas alınarak %51 oyla sağlanacaktır. Parsel üzerinde bulunan yapının kat maliklerinin %51’ i müteahhitle sözleşme imzalarsa ya da imzalamaya dair karar karar defterine yazılırsa (Genelde müteahhide ilişkin alınan kararlar karar defterine yazılmaz, iradeler firma ile sözleşme imzalanarak gösterilir) salt çoğunluk sağlanacaktır.
İkinci ihtimalde ise ada parsellere bölünmemiş şekildeyse yani tek ada tek parselden oluşuyorsa ve bu alan içinde birden fazla apartman olsa dahi ada içinde yaşayan toplam kat malikinin %51’ inin onayı ile salt çoğunluk sağlanacaktır.
Üçüncü ihtimalde ise alan tek ada birden fazla parselle bölünmüş olsa da bir site ya da kooperatif şeklinde yapılmış ise bu yapılar aynı anda imal edilmiş sayılacağından tüm ada ve parsellerdeki kat maliklerinin %51 esas alınarak salt çoğunluk sağlanacaktır. Bu türden ada bazında salt çoğunluğun arandığı yerlerde, tek bir daireden karot alınması ve riskli yapı tespiti yapılması ada içindeki tüm yerleşkeyi etkileyecektir. Örneğin bir site içerisinde beş bloktan biri hakkında riskli yapı tespiti yapılması sitenin diğer dört apartmanını da riskli yapılı olarak kabul edilmesine neden olur.
6-İnşaat aşamasının başlaması ve kat maliklerince denetlenmesi nasıl yapılır? Müteahhit firma tarafından sözleşme taahhütlerine uyulmazsa ne olur?
Riskli yapı kararı kesinleşip, inşaat ruhsatı alındı ve inşaata başlandı. Kat malikleri, boş durmamalı inşaatı denetlemelidir. Nelerin takip edilmesi lazımdır: 1- Muhtarlık ilanları, Kentsel Dönüşüm sürecinde duyurular e-devlet ve muhtarlıklara yapılan ilanlarla duyurulmaktadır. Bu nedenle hak düşürücü süreleri kaçırmamak adına sürekli e-devlet ve muhtarlık ilanları takip edilmelidir. 2-Süre; Firma, taahhüt ettiği sürelerde ruhsatı alacak mı, inşaata başlayacak mı, inşaatı bitirecek mi? Sürelere uyuluyor mu? Uyulmuyorsa bunun nedenleri araştırılmalı, bir mücbir sebep var mıdır? Bunlar takip edilmelidir. Not: Sözleşme imzalandıktan sonra bir yıl içinde inşaata hiç başlamazsa ya da başlamakla birlikte 6 ay ve daha uzun süre ile inşaatı yavaşlatırsa kat maliklerinin idareye başvurusu üzerine sözleşme fesih edilebilir. 3-Yapı Denetim Firması Raporları; Sözleşmenize bir avukat müdahale etmiş ise, sözleşmede merdiven sistemi kurmuştur ve müteahhit hakkına düşen daireleri inşaat ilerlemesi seviyesine göre satabilecektir. Buna göre inşaat %50 ilerledi diyelim, müteahhit kendine düşen dairelerin %50 sini satabilmelidir. İşte Yapı Denetim Raporları, inşaatın ilerleme seviyesini sürekli tespit eder ve bu seviyeye göre müteahhidin hak edişinin ne seviyede sattığı takip edilmeli, şayet hak edişinin üzerine çıkılırsa hukuki olarak müdahale edilmelidir. 4- İmalatın projeye uygunluğu denetlenmelidir, eksik ve hatalı imalatın önlenmesi için gerekli denetimler bağımsız bir firmada rapor alınabilmesi de dahil kat maliklerince düzenli olarak takip edilmesi gerekir. Bazen müteahhidin alt taşeronları da müteahhidin hilafına olacak şekilde işini iyi yapmayabilirler. Bu nedenle, yapılan inşaat takip edilmelidir. 5- Yapının ince işçiliği de takip edilmeli, teknik şartnameye uyulup uyulmadığı eksik imalat olup olmadığı özenle incelenmelidir.
Müteahhit firma aleyhine kat maliklerince tüm bu süreçle alakalı sözleşmeye uymayan hareketleri ya da eksik imalatlardan dolayı asliye hukuk ya da tüketici hukukunda çeşitli davalar açılabilmektedir. Dairelerinin iskan ruhsatı alınması ve kat mülkiyetine geçişle birlikte süreç sona erecektir. Ancak yapıda gizli ayıplar olabilir. Bu durumda, müteahhit firmadan resmi yollardan bilgilendirilerek yapıdaki gizli ayıbın düzeltilmesi talep edilmelidir. Ayıp düzeltilmezse, hak sahibi tarafından Tüketici Hakem Heyeti ya da Tüketici Mahkemesinde dava açılabilecektir. Bu davalara ilişkin makalemizi yine bu sitede yayınladığımızdan ayrıntıya girmeyeceğim.
SONUÇ:
Yukarıda da açıklandığı üzere, kentsel dönüşüm süreci kat maliklerinin kontrolünde olması mülkiyet hakkının zayi olmaması adına kritik önemdedir. Bu sürecin kat maliklerinin inisiyatifinde olması için öncelikle beraber hareket etmeleri önemlidir. Kat maliklerinin kentsel Dönüşüm sürecinde uzlaşarak müteahhidi seçmeleri halinde inisiyatif kat maliklerindedir. Ancak müteahhit süreci tetikleyen taraf olsa da kat maliklerinin birlikte hareket etmesi halinde de inisiyatif kat maliklerinde olacaktır. Malikler birlikte hareket edebilirse, müteahhide karşı pazarlık şansı olacaktır. Yoksa müteahhit salt çoğunluğu yakalarsa istediğini yapabilecektir.
Yine kat maliklerinin imzaladıkları sözleşmeye çok ama çok dikkat etmeleri gerekir. Bunu yapabilmeleri için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almaları haklarının zayi olmaması açısından kritik önem taşımaktadır. Avukat, hem firmanın durumunu hem sözleşme ve verilecek vekaleti detaylı inceleyecek ve gerekirse müteahhitten tadilat isteyecektir.
Yine sözleşme imzalandıktan sonra inşaat işlerinin sıcak takibi de önemlidir. Yanlış imalatların, işlerin süresinde yapılıp yapılmadığı ya da hak edişlerin takibi, binanın tesliminden sonra ayıplı ifaların takibi kritik önem taşımaktadır. Bu süreç sadece sözleşme imzalamaktan ibaret değildir, 2-3 yıllık titiz ve detaylı takibi gerektirir. İnşaatın yarım bırakılması ya da eksik veyahut ayıplı bırakılması durumunda haklarınızı birlikte ya da münhasıran korumanız gerekecektir. Bütün bu süreci bir uzman avukatla takibi içinizi ciddi anlamda rahatlatacaktır. Avukatı mümkün olduğunca kentsel dönüşüm süreci başlamadan evvel ya da müteahhit size ilk teması sağladığı anda sürece dahil etmelisiniz.
Yazan Av. Asım SÖĞÜT
Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesi Nedir?
Kat Karşılığı İnançlı Temlik (Devir) Sözleşmesi, içinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile inançlı işlem sözleşmesinin hükümlerinin karışımından meydana gelen karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmede taraflar müteahhit ve arsa sahibidir.
Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesi: Müteahhidin (inanılan) arsaya yapıyı yapması için arsa paylarını tapudan üzerine temlik istediği ve arsa payı sahibinin de (inanan) müteahhide duyduğu güven nedeniyle taşınmazı inşa edeceği süre boyunca temlik edip, bina inşaat edildikten sonra taşınmazdan kendisine taahhüt edilen daireleri tapuda devir almasına dair yapılan bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesinin farkları nelerdir?
Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Kat Karşılığı İnançlı İşlem Sözleşmesinden dört temel farkı bulunmaktadır. İlk olarak güven ilişkisi açısından bir fark bulunmaktadır. Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı devredilmez, müteahhit hak sahipleri adına bir yapının yapılması için sadece sözleşmenin borçlusu durumundadır. Ancak Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesinde güven ilişkisi çok yoğundur. Arsa sahibi süreci hızlandırmak, bürokratik engelleri aşmak adına bina tamamlanmadan müteahhidin kesin işi bitireceğine güvenerek arsa payını müteahhide devreder. Karşılığında da hızlı şekilde yapının tamamlanmasını ve kendisine düşen payın geri devrini yapının bitirilmesiyle talep eder.
İkinci fark ise, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı devri olmadığından müteahhide geniş yetkiler veren bir vekalet verilmesi gerekirken; kat karşılığı inançlı temlikte vekalet verilmesine gerek yoktur, çünkü kağıt üzerinde taşınmaz müteahhide devredilecektir. Üçüncü fark ise, sözleşmelerin ifa hızı ve maliyetiyle alakalıdır. Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi ifanın hızını artıran ve maliyetleri azaltan bir sözleşmeyken; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahiplerinin haklarının korunması gerekçesiyle daha uzun süreçlerde ifa edilebilen ve müteahhit açısından maliyetleri daha çok olan bir sözleşmedir. Dördüncü fark ise, mülkiyet hakkı açısındandır. Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesi mülkiyeti arsa sahibi üzerinde bıraktığından hakkın korunması açısından daha güçlü bir sözleşme iken; kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesinde mülkiyet hakkı devredildiğinden hakkı daha az koruyan bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesinin özellikleri ve bu sözleşmenin kentsel dönüşüm kapsamında imzalanmasının faydaları:
Kat Karşılığı inançlı temlik sözleşmesinin özellikleri şunlardır; a) Geçici olarak mülkiyet devredilmektedir. b) Bu sözleşmenin ispatı için noterde ve tapuda resmi şekilde yapılması gerekir. Normalde inançlı temlik adi yazılı şekilde yapılabilir. Ancak kat karşılığı inançlı temliğin resmiyet kazanması için noterde yapılması gerekir. Yine taşınmazın devri işlemi de tapuda yapılmaktadır. c) Gerçek hak sahibi olan arsa sahibi, borcun ifasından sonra taşınmazı iade alma hakkı vardır. Müteahhit taşınmazı iade etmezse, arsa sahibi geri alım hakkı davası ya da inançlı işleme dayanan tapu iptali ve tescil davası açabilecektir. Üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının çürütülmesi için sözleşmenin tapuya şerh edilmesini tavsiye ederiz. Artık Müteahhidin payları akde aykırı olarak 3. Kişilere devretmesi durumunda, şerh edilen sözleşmeyi tapuda göreceklerinden bu kişiler iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Bu tür sözleşmeler, müteahhitler tarafından küçük şehirlerde ki kentsel dönüşüm süreçlerinde daha çok tercih edilmektedir. Çünkü nüfusun yoğun olmadığı yerlerde ikili ilişkiler ve karşılıklı güven ilişkisi ticari ilişkilerde en önemli faktördür. Bir başka neden ise, taraflar bu sözleşmeyi imzalayarak ciddi zaman ve para tasarrufunda bulunabilmektedir. Çünkü müteahhit sanki kendi arsasında kendi yapısını inşaat ediyormuşçasına hızlı şekilde yapıyı yapma imkanına kavuşmaktadır. İdare, arsa sahibinin haklarını korumayacağından yapıya müdahalesi daha az olacaktır. Ancak arsa sahipleri, riskli yapı tespitiyle 6306 sayılı Kanunun vermiş olduğu haklardan da yararlanabilecektir.
Kat karşılığı İnançlı İşlem Sözleşmesinin riskleri ve alınacak hukuki tedbirler nelerdir?
Kat karşılığı inançlı işlem sözleşmesi, klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre çok daha riskli bir sözleşme türüdür. Gerçekten arada bir güven ilişkisi yoksa ve müteahhit firmanın ekonomik gücü yerinde değilse bu sözleşme tercih edilmemelidir. Çünkü müteahhide arsa payı devredildikten sonra yüklenici inşaatı hiç tamamlamayabilir ya da sizin hakkınıza düşen daireleri 3. Kişilere satabilir. Bu nedenle, inanan arsa sahibi açısından risk unsuru yüksek bir sözleşme türüdür. Ancak bazen yaşadığınız bölgedeki ticari teamüller yada taraflardan birinin ısrarı bu tür sözleşmelerin yapılmasına neden olmaktadır. İşte bu sözleşmeler yukarıda sayılan nedenlerden biriyle yapılırsa, alınması gereken hukuki tedbirler şunlardır; a) Kat karşılığı inançlı işlem sözleşmesini tapuya şerh edin, b) Sözleşmede taahhüt edilen sürede daireler teslim edilmezse geri alım hakkının kullanılacağı şerhini düşün, c) Müteahhidin (inanılan) arsa paylarını 3. Kişilere sözleşme tamamlanasıya kadar devredemeyeceğini tapuya şerh düşün. Ancak müteahhit satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilme hakkı verilsin.
Müteahhit arsa payını 3. Kişilere karşı devreder, inancı kötüye kullanırsa hak sahipleri ne yapabilirler?
Müteahhit ile yapılan sözleşme fesih edilirse, müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ya da müteahhit sözleşmeye aykırı olarak sizin hakkınıza düşen daireleri de 3. Kişilere satarsa arsa sahipleri haklarını nasıl korurlar?
Arsa sahipleri, aralarındaki kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesine dayanılarak iyiniyetli 3. Kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Burada sözleşmenin noterde yapılması ve tapuya şerhi önem kazanmaktadır. Sözleşme tapuya şerh edilirse 3. Kişi iyiniyet karinesinden yararlanamayacaktır. Ancak sözleşme tapuya şerh edilmezse, 3. Kişi kötü niyetini ispat edilmediği sürece taşınmazdaki mülkiyet hakkını kazanacaktır. Bu durumda mülkiyet hakkı kaybedileceğinden müteahhit aleyhine sadece sebepsiz zenginleşme davası açılarak tazminat istenebilir.
Arsa sahipleri, kat mülkiyeti sözleşmeleri, ön alım, alım ya da geri alım haklarını, satış vaadi sözleşmelerini ve kira sözleşmelerini tapuya şerh ettirebilirler. Arsa sahipleri, kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi ve geri alım hakkına dair şerh düşerlerse müteahhit aleyhine ihtarname çektikten sonra geri alım davası açarak taşınmazlarını geri alma hakkını kullanabileceklerdir.
Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi, hukuki sakıncaları çok olan bir sözleşme türüdür. Mümkün olduğunca kaçınılması gerekir. Ancak bu sözleşme yapılması kararlaştırıldığı durumlarda, yukarıda sayılan tedbirler alınmalıdır. Böyle bir sözleşme imzalanacaksa uzman bir avukattan hukuki yardım alınmasını tavsiye ederim. Bu makalemizden okuyanların faydalanmasını dilerim.
Yazan Av. Asım SÖĞÜT
Giriş………………………………………………………………………………………………………………………………………1
Belediye Kanun md. 73’e göre kentsel gelişim kavramı ve kentsel dönüşüm kavramı ile 6306 sayılı Kanundan farkı ……………………………………………………………………………………………….….………..2
Kentsel Dönüşüm alanında bulunan hazineye ait taşınmazların durumu……………………………….3
Kentsel Dönüşüm ve Proje Alanlarının ilanı ve alana ilişkin imar kararlarında yetki ve idari vesayet…………………………………………………………………………………………………………………………………3
Kentsel Dönüşüm ve Proje Alanları içinde kalan kamuya ait gayrimenkullerin durumu…………..4
Gecekondu bölgelerinde yapılan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projelerin de hak sahipliği kavramı, İdareyle yapılan anlaşma, anlaşma yapılabilmesi için istenen belgeler, hak sahibi olmayanların durumu ………………………………………..………………………………………..……………………….4
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içinde hak sahibi olup da kendilerine ayrı imar hakkı verilenlerin proje ortak giderlerine katılma zorunlulukları ile alan içinde belediyenin mülkiyet hakkına ilişkin yetkileri………………………………………………………………………………………………………….5
Belediyenin kentsel dönüşüm alanında hasılat paylaşımı, kıymet takdiri, kamulaştırma, veraset ilamı ile mirasçıları tespit imkanı……………………………………..…………………………………………………….6
Belediyenin seçilen alanlarda, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapması………………………………………………………………………………………..6
Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümlerde diğer kurumlarla işbirliği protokolleri yapılabilmesi…………………………………………………………………………………………………………………..…….7
Sonuç ve değerlendirme………………………………………………………………………………………………………7
Kaynakça………………………………………………………………………………………………………………………………8
Giriş :
Kentsel Dönüşüm denilince herkesin aklına 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gelmektedir. Halbuki Kentsel dönüşümün 5393 sayılı Belediye Kanunun 73. maddesi kapsamında yerel düzeyde ilgili idarece yapılması da mümkündür. Öncelikle 6306 sayılı Kanun kapsamını kısaca bir hatırlayalım, 6306 sayılı Kanun ile zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar belirlenerek iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektedir. Bu kapsamda; riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulanabilir. Ayrıca kat veya hasılat karşılığı usuller de dahil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, sınırlı ayni hak tesisi etmeye yetkili olduğu hüküm altına alınmıştır.
Afet özelinde bir Kanun hazırlandığından dolayı, son Kahramanmaraş merkezli deprem neticesinde herkesin aklına 6306 sayılı Kanun gelmesi de doğaldır. Fakat Türkiye’nin yüzölçümünün büyük çoğunluğu deprem riski taşıyan alanlarda oluştuğu ve yerleşimlerin riskli alanlarda kurulduğunu düşünürsek, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının bu kadar geniş bir alana tek başına dönüştürmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum. Bu nedenle, şehrin bir sakini olan vatandaşlar olarak, 5393 sayılı Kanun md. 73 kapsamında yerel yönetimlerden Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projeleri (KDGP) yapmalarını teşvik ve talep etmeliyiz. Türkiye’nin olağanüstü kutuplaştığı, mahalli idarelere bizden mi değil mi diye bakıldığı ve kamu fonlarının buna göre kullandırıldığı bir ortamda yerel yöneticilerin ortamı bahane edeceklerini düşünebiliriz, ancak KDGP halk desteğini alarak merkezi idareyi beklemeksizin kentsel dönüşüm yapabilmesi mümkündür ve bu durumun bir çok örneği de bulunmaktadır. Tabi ki yerel ve merkezin beraber hareket etmesi ideal olandır, ancak bu mümkün olmasa bile kentsel dönüşüm için merkezi idarenin beklenmesi gerekmeyebilir. Nitekim imkanları olan belediyeler bu işleri geçmişten günümüze başarabilmişlerdir. Ben Ankara’da yaşadığım için Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığının yapmış olduğu Kentsel dönüşümlerden örnekler vereceğim.
Belediye Kanun md. 73’e göre kentsel gelişim kavramı ve kentsel dönüşüm kavramı ile 6306 sayılı Kanundan farkı:
5393 sayılı Belediye Kanunun (BK) 73 maddesi (md.) gereği Belediyeler, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri (KDGP) uygulayabilecekleri gibi, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları da yapabileceklerdir. Yani Belediyeler kentsel dönüşüm yaptığına ilk akla gelen gecekondu bölgelerinin yanı sıra, yapı stokunun eski olduğu depreme dayanaksız binalarda bu kanun kapsamında KDGP’ sine konu olabilecektir. Kanun aslında kentsel gelişim ile kentsel dönüşüm gibi iki farklı kavramı birleştirmiştir.
Belediyelerin meclis kararı alarak konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları Kenti geliştirmeye yönelik faaliyetleri iken; eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm yapmak Kentsel dönüşüme ilişkin faaliyetleri arasına girmektedir. Bu geniş kapsamlı tanım nedeniyle, sadece afete yönelik kentsel dönüşüm amaçlayan 6306 sayılı Kanundan kapsamı daha geniş düzenlenmiştir.
Şehrinizde bir alanın riskli yapıları barındırdığından veya riskli alan olduğundan haberdarsanız, merkezi yürütmeyi beklemeye gerek olmayıp, yerel yönetimlerce kendiliğinden harekete geçilerek alanda Kentsel Dönüşüm kararı alabilmelidir. Geçenlerde bir ulusal yayın organında İlçe Belediye Başkanı ile yapılan röportajda Ankara’nın Demetevler Mahallesinin çarpık yapılaşma olduğu, alanın riskli alan ilan edilmesi gerektiği ve mahallede 183.000 insanın yaşadığı haber yapılmıştı. Ancak haberde İlçe Belediyesince Bakanlığa başvuruların yapıldığı ve merkezi İdarenin konuya duyarsız kaldığı belirtilmiştir, bence merkezi idarenin harekete geçmesi beklenmemelidir. İlgili İlçe Belediyesi ve Büyükşehir Belediyesi birlikte kentsel dönüşüm için harekete geçmesinin önünde yasal bir engel bulunmamaktadır. Mevzuat, yerel yönetimlere kentsel dönüşüm için yetki vermiş, ayrıca işbirliği de yapılabilmesini mevzuatla mümkün hale getirmiştir. Elbette, yerel yönetimler kentsel dönüşüm projelerini finanse etmekte zorlanmaktadırlar, ancak proje halka doğru anlatılır ise desteği alınarak yerel yönetimlerce çok kolay biçimde bu değişim başarılabilmektedir. Daha evvel Ankara’da Kuzey Ankara KDGP ve Dikmen Vadisi KDGP ile merkezi yönetimin sınırlı desteğine rağmen bu projeler başarılabilmiştir. Yine İzmir Belediyesi bazı yerlerde yaptığı kentsel dönüşümlerle %100 uzlaşı sağlayarak bir çok KDGP’sinin üstesinden gelebilmiştir.
Kentsel Dönüşüm alanında bulunan hazineye ait taşınmazların durumu:
Belediyelerce uygulanacak KDGP alanları içinde kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan taşınmazların bulunduğu alanlar hakkında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır (BK md. 73/1) . Bazen bu izin alınmadığında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belediyece ilan edilen KDGP kararlarına İdari Yargıda dava açılabilmektedir. Ancak uygulamada yerel idarelerce, bu tür projeler gündeme getirildiğinde, Bakanlıkça teklifleri ret edilmemektedir. Çünkü yerel idarece, merkezin yükümlülüğünde olan bir riskli alan dönüştürülmekte, yani 6306 sayılı Kanun kapsamında merkezden yük alınmaktadır. Bu nedenle, yerel yönetim bürokratlarınca kentsel dönüşüme başlamadan kamuya ait hazine arazisi veya binaların doğru şekilde envanterini çıkarmakla işe başlanmalıdır. Kaldı ki Bakanlık ve Yerel İdarelerce beraberce yürütülen bir çok projede bulunmaktadır. Örneğin İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı iş birliğiyle yürütülen Kentsel Dönüşüm Gelişim ve Yenileme Projeleri veya İstanbul Esenler’de 60 bin konutluk dev kentsel dönüşüm projesi gibi projeler yerel yönetim ve bakanlık ortaklığıyla gerçekleştiriliyor. Ayrıca Şanlıurfa’da da bakanlık tarafından Yerel İdarece gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerine 131 milyon lira maddi destek sağlanıyor. Bu nedenle, Yerel yönetimler tarafından riskli alan olduğu düşünülen alanlar varsa beklenmeden harekete geçilmesi ve merkezi yönetimle de işbirliği yollarının denenmesi gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje alanlarının ilanı ve alana ilişkin imar kararlarında yetki ve idari vesayet:
Belediyece, bir alan KDGP olarak ilan edildiğinde alanla alakalı üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi ve etaplar halinde olup olmaması gibi durumlar tamamen mahalli idarenin takdirine bırakılmıştır, alan büyüklüğü beş ile beş yüz hektar arasında değişebilecektir (BK md. 73/2). İmar durumunun yerel yönetimlerce belirlenmesi, belli oranda rant yaratılarak, projenin finansmanı açısından müteahhit şirketleriyle anlaşmayı kolaylaştırmaktadır, ancak bu durum bazı projelerin amacının dışına çıkmasına ve Kentsel Dönüşümün Rantsal Dönüşüme evrilmesine yol açacak boyuta getirilmemelidir. Amaç Kentsel Dönüşümde; sağlıklı, güvenli ve çevre dostu bir yapı stoku oluşturmak olmalıdır. Bunun yanında bu işten Belediye Başkanlığı da gelir elde etsin anlayışıyla hareket edildiğinde tek katlı gecekonduların yerine 20 katlı binaların dikilmesi kentsel dönüşümü amacından saptıracaktır.
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir (BK md. 73/3). Bu madde, bir tür vesayet oluşturmaktadır. Bu nedenle doğru bulmuyorum. 6306 sayılı Kanunla Bakanlık, Büyükşehir Belediye Başkanlıkları üstüne vesayet kurarken, 5393 sayılı Kanunla da Büyükşehir Belediye Başkanlıkları İlçe Belediyeleri üzerine vesayet kurmaktadırlar. Yerel yönetimlerin özerk olması, deprem bölgesi olan ülkemizin hızlı dönüşümü adına en azından kentsel dönüşüm mevzusunda idari vesayetten kurtarılması gerekmektedir. Ayrıca bu fıkra belediyeler arası rekabette istismar edilebilmektedir. Mesela Çankaya Belediye Başkanlığı tarafından hazırlanan bir park projesi, Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından Kentsel Dönüşüm Gelişim Proje Alanı (KDGPA) ilan edilerek, alandaki İlçe Belediyesinin park yapma yetkisi elinden alınmaya çalışılmış, daha sonra mahkemece KDGPA kararı iptal edilince ancak İlçe Belediyesince alana park yapılabilmiştir. Bu türden Kanunla verilen yetkinin istismar edilmesi ülkemizde çokça görülmektedir.
Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir (BK md. 73/4). Özellikle yasa koyucu, bu madde kapsamında yapılan KDGP başat aktör olarak Büyükşehir Belediye Başkanlıklarını seçmiş olmakla birlikte, İlçe Belediyesi veya Büyükşehir statüsüne sahip olmayan il Belediyesi tarafından da KDGPA ilanı yapılabileceği akıldan çıkarılmamalıdır. Özellikle Büyükşehir sınırları içinde bir İlçe Belediyesi tarafından KDGP yürütüldüğünde, her halde Büyükşehir Belediye Başkanlığı Meclisine İlçe Belediyesi tarafından imar planları sunulmak suretiyle onay alındıktan sonra KDGP başlayabilecektir. Buda siyasi çekişmenin yoğun olduğu yerlerde, özellikle İlçe Belediyelerinin elini kolunu bağlamakta ve Büyükşehir ve İlçe Belediyelerince uzlaşma olmaksızın bir İlçe Belediyesince KDGP yürütülemeyeceği manasına gelmektedir. İlçe Belediyesi veya Büyükşehir Belediyesi tek başına KDGP yürütmeye çalıştıklarında ilgili idarece alınan kararlar nedeniyle iki idare davalık olmaktadır. Ancak açılan davalarla düğüm çözülebilmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanları içinde kalan kamuya ait gayrimenkullerin durumu:
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır (BK md. 73/5). Bu madde ile, kamuya ait eğitim ve sağlık yapıları haricinde tüm kamu yapılarının ilgili idarenin tasarrufuna bırakılmakta, ecrimisil istenilmemekte ve vergi vb. kalemler kısıntılı alınacağı hükme bağlanarak, merkezi yönetim tarafından KDGP teşvik edilmek istenmiştir. Kanun aslında merkezi idareyle birlikte iş yapılması hususunda yönlendirmektedir. Merkezi İdareyle uzlaşma olmazsa ve kentsel dönüşüm yargıya taşınırsa, yargı kararıyla KDGP kararında kamu yararı görülürse artık merkezi idare Kanun emredici hükümlerine uygun olarak davranmak zorundadır.
Gecekondu bölgelerinde yapılan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projelerin de hak sahipliği kavramı, idareyle yapılan anlaşma, anlaşma yapılabilmesi için istenen belgeler, hak sahibi olmayanların durumu:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve imar affı ile tapu tahsis belgesi alarak gecekondunun maliki olmaya hak kazanan vatandaşlar, Belediye ile anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında daire verilecektir. Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez. Tapu tahsis belgesi olmayan gecekondu sahipleri hakkında enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir (BK md. 73/6). Belediyelerce hak sahipliğini ispatlamak için şu belgeler istenmektedir: a) Nüfus cüzdanı fotokopisi, b) Tapu fotokopisi, c) İmar durumu belgesi, c) Yapı kayıt belgesi, d) Yapı kullanma izin belgesi, e) Emlak vergisi beyannamesi, f) İskanlı veya iskansız yapı ruhsatı, istenir. Ayrıca ilgili Belediyenin talebi ile bu belgelerin yanında, projeye göre ek belgeler de istenebilir. Bu belgeleri sunan kişiler mülkiyetini ispat etmiş sayılır ve bu kişilerle sözleşme imzalanır. Sözleşme yaptıktan sonra konut bedelinin bir kısmını peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Kalan kısmını ise belediyenin belirlediği banka veya PTT hesaplarına taksitler halinde yatırılması lazımdır. Ödeme koşulları ve miktarları konut tipine ve büyüklüğüne göre değişir, ancak hak sahibi olmak için belediyelerle konut sözleşmesi yapmış veya tapulu veya tapu tahsis belgeli gecekondu sahibi olmanız gerekmektedir.
Uygulamada hak sahibi olmayanlara ise, müthiş bir psikolojik baskı oluşturulmakta, alanda işgalci olanlara enkaz bedelleri ve ağaç bedelleri hızlıca tespit edilerek belirlenen banka hesaplarına paraları ödenmekte ve evleri birkaç gün içinde yıkılıp adeta bölgeden kovulmaktadır. Zaten KDGP alanın büyük çoğunluğu hak sahibi olmadığından bu kişilere parası ödenir ödenmez alandaki evleri yıkılarak ve mahalle adeta bir hayalet yerleşime çevrilmekte ve hak sahibi olanlarda artık burada kalmak istemediğinden çoğunluğu İdareyle uzlaşma yolunu seçmektedir. Bu kovulan kişilerin ekonomik durumu iyi olmadığından hak sahibi olsun/olmasın çaresizlikten yeni hazine arazilerini işgal ederek gecekondulaşmaya devam etmektedir. Bu kovulma durumu da gecekondulaşmada sürekli bir döngüye sebep olmaktadır. İdarelerce hak sahibi olmayan kişilere de barınma konusunda destek verilmesi durumunda gecekondulaşma döngüsünü kırabileceğini düşünüyoruz.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içinde hak sahibi olup da kendilerine ayrı imar hakkı verilenlerin proje ortak giderlerine katılma zorunlulukları ile alan içinde belediyenin mülkiyet hakkına ilişkin yetkileri:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine parselasyon planı ile ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilirler (BK md. 73/7). Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz (BK md. 73/8). Kendilerine ayrı ada/parsel tahsis edilenler ile kamulaştırma haricinde kalan hak sahiplerine proje ortak gideri (POG) alınması doğal bir durumdur, bu kişiler kendilerini belediyenin yaptığı projeden ayırmış ve belediyenin verdiği emsallere uygun farklı bir yapı yapmak isteyenlerdir. Yani bu kişiler alanın kentsel dönüşüme girmesine razı olmuş, ancak kendisini dönüşüm projesinden ayırarak şahsi çabasıyla evini yenilemek istemektedir. Bu kişilerde verilen alt yapı hizmetinden yararlanacaklarından POG ödemeleri gerekir, ancak bazı belediyeler kendisiyle anlaşma sağlayanlardan da POG istemesi açıkça hukuka aykırıdır, iptali için dava açılabilecektir.
Kentsel dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır (BK md. 73/9-10). Bu madde ile KDGPA içinde kalan yapıların mülkiyet hakları ciddi oranda kısıtlanmaktadır. Yapılan anlaşmanın konusu KDGPA içinde kalan yapı olduğu için bu durum doğal olmakla birlikte, madde metni belediyeye tasarruf yetkisi vermediği gözden kaçırılmamalıdır. Nitekim maddenin ilk halindeki bir cümlesi 1982 Anayasanın 35. maddesindeki mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.
Belediyenin Kentsel dönüşüm alanı içinde hasılat paylaşımı, kıymet takdiri, kamulaştırma, veraset ilamı ile mirasçıları tespit imkanı:
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir (BK md. 73/11-12). Belediyece alınan tüm karar ve uygulamalara karşı (Kentsel Dönüşüm ve Proje Alanı kararı, KDGPA imar planları, kamulaştırma kararları, ifraz ve tevhit işlemleri vd.) karşı dava açılabilecek olup, kamulaştırma davası Asliye Hukuk Mahkemelerinde, diğer kararlar için ise İdari Yargı Mahkemelerinde dava konusu edilebileceklerdir. İdare aleyhine açılan kentsel dönüşüm kaynaklı davalar ivedi yargılama usulüne tabi değildir, bu durumda sürecin uzamasına neden olmaktadır. Halbuki 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan yargılama ivedi yargılama olup, süreler kısa tutulmuştur. Ayrıca ister 5393 sayılı Kanun olsun; ister 6306 sayılı Kanun kapsamında olsun tüm acele kamulaştırma kararlarına karşı idari yargıda açılan davalar ivedi yargılamalar içinde sayılmaktadır. Yine kentsel dönüşüm ilan edilen yerlerdeki yapılar çok malikli ise Belediyece Sulh Hukuk Mahkemesinden önce taşınmazın varislerinin tespiti istendikten sonra, bu kişilere karşı acele kamulaştırma davaları açılacaktır. Yine murislere dava açıldıktan sonra davalılardan herhangi biri ölürse, ayrıca mahkemece verilen yetki ile birlikte ilgili kişi aleyhine de veraset ilamı davası açılacak ve davaya murisler davalı olarak devam edeceklerdir.
Belediyenin seçilen alanlarda, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapması:
Büyükşehirlerde, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt çoğunluk ile alacağı karar ile masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla kentin uygun görülen alanlarında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilir. Cephe değişikliği yapılacak binalarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine talep etmeleri hâlinde, değiştirilecek cephe veya cephelerin her bir metrekaresi için bir günlük net asgari ücret tutarını geçmemek üzere telif hakkı ödenir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde, büyükşehir belediyesi içindeki ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde bu fıkrada belirtilen iş ve işlemleri yapabilir. Bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları için yapılması gereken iş, işlem ve yetkilendirmeler, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılır (BK md. 73/13-14). Bu kararlara Ankara bazında bir kaç örnek verilebilir; İlçe bazında Altındağ Hamamönü ve Kale çevresinde ve Hacı Bayramı Veli Türbesi çevresinde yapılan Kentsel Dönüşümler, Beypazarı Belediyesinin ilçede bulunan evlerinin dış cephelerinin onarımı bu tür Kentsel Dönüşüme örnektir, yine Kızılay çevresindeki binaların Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yapılması planlanan dış cephe onarım projesi de cephe yenilenmelerine güzel bir örnek olabilir. Cephe yenilenmesi ve çevre düzenlemesi daha çok kent gelişim projesi olarak değerlendirilebilir, bu türden projeler çevreye değer kattığından genelde yapı maliklerince kabul edilmektedir.
Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümlerde diğer kurumlarla işbirliği protokolleri yapılabilmesi:
Büyükşehir belediyelerince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5366 sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya bu Kanunun 75 inci maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları ile protokol yapmaları hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır (BK md. 15-16-17) 5366 sayılı Kanun, Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Bir Kanunudur. Bu kanun kapsamında, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki il belediyeleri veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanlarda kentsel dönüşüm projeleri uygulanabilir ve yine 5393 sayılı Kanunun 75. maddesi kapsamında başka kamu kurum ve kuruluşlarıyla işbirliği yapılabileceğini düzenlemektedir. Bu işbirliği genelde TOKİ ve İklim, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile diğer belediyeler olmaktadır. Ayrıca Kanun gereği bölgedeki yıkılan camiler için Diyanet İşleri Başkanlığı ve yurtlar için ise Gençlik ve Spor Bakanlığı ile işbirliği protokolleri yapılabileceği kastedilmektedir. Kanun diğer kurumlarla işbirliğini teşvik etmektedir.
Sonuç ve değerlendirme:
Belediyelerin özelliklede Büyükşehir Belediyelerinin kentsel dönüşümden kaçmamaları, tam tersine afet kaynaklı aciliyetini göz önünde tutarak hemen kentsel dönüşüm projelerine başlamaları gerekmektedir. 5393 sayılı Kanun’un kapsamı kentsel dönüşümü aşarak kentsel gelişim projelerini de kapsar geniş ve detaylı bir kanun maddesidir. Bu maddenin vermiş olduğu elastikiyetten yararlanan yerel yönetim, bölgeyi hem dönüştürmeli hem de bir gelişim alanı haline getirebilmelidir. Kentsel dönüşüm kararı alan yerel yönetimler, diğer kurumlara usulüne uygun olarak bildirimlerini yaparak hem halkla hem de diğer kamu kurumlarınca maksimum işbirliğini hedeflemelidir. Bu tür kentsel dönüşüm projelerinin en büyük engel finansman sıkıntısıdır. Ancak, vatandaşla uzlaşmanın %90’ının üzerine çıktığı ve merkezi idarenin desteğini almasa bile onayını aldığı kentsel dönüşüm projeleri elbette hedefe ulaşacaktır. Ayrıca 21.03.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Afet Yeniden İmar Fonu Kurulması Hakkındaki Kanun kapsamı genişletilerek, olağanüstü alanların dışında tüm Türkiye’deki yapıların dönüşümü için bu türler fonlar kurulabilir. Ülkemizde zorunlu olan DASK kesintilerinden yerel yönetimlerce yapılan dönüşümler için belli miktarda kaynak ayrılabilir. Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümde gerçek hak durumuna uygun davranılarak maliklerle adil anlaşmalar yapılmalıdır. Ayrıca projenin finansmanı için yapılan müteahhitlik anlaşmalarında alanın dönüşümü esas alınmalı, çok katlı binalara mümkün olduğunca izin verilmemeli belediyeye gelir elde etmek gibi amaçlardan vazgeçilmelidir. Yine Kanun yeniden düzenlenerek, İlçe Belediyelerine bağımsız kentsel dönüşüm proje yapılması için Büyükşehir Belediyesinin vesayetinden kaldırılmalıdır.
www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2020-11/6306_sayili_kanun
www.mevzuat.com.tr
https://www.izmir.bel.tr/tr/Projeler/kentsel-donusum-gelisim-ve-yenileme-projeler
https://www.csb.gov.tr
https://www.ankara.bel.tr
https://www.mamak.bel.tr/kentsel-ve-rekreasyon-alanlari
GİRİŞ:
Kahramanmaraş merkezli 13 ilde yaşanan depremle birlikte ülkede kentsel dönüşüm süreci hızlandı. Özellikle İstanbul ve Deprem Bölgelerinde son derece hızlı bir şekilde 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm süreçleri başlatılmıştır. Bu kapsamda arsa sahipleri/kat malikleri ile müteahhitler/yükleniciler karşılıklı olarak oturarak arsa payı inşaat sözleşmeleri imzalamaktadırlar. Arsa sahipleri işin yabancısı oldukları için önlerine müteahhitlerin hazırladıkları hazır sözleşmeler konulmakta, sözleşmeye ilişkin kavramlara hâkim olmadıklarından kendilerini tedirgin hissetmektedirler. Bu konuyla alakalı olarak özellikle arsa sahipleri/kat maliklerinden son dönemde yoğun sorulara muhatap olduğumdan bu makaleyi yazarak insanların merak ettiği sorulara cevaplar vermek istedim.
KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR? ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR? KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN DİĞER TÜRDEKİ ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDEN FARKI VAR MIDIR?
6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun (KDK) kapsamında Kentsel Dönüşüm: Yerel yönetim ve Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda riskli yapı ya da riskli alan olarak tespit edilen yerlerde ilan edilen uygulama planları doğrultusunda yapı stoğunun yenilenmesi işlemidir. Yapı sahipleri kendi talepleriyle kentsel dönüşüm işlemlerini başlatabilecekleri gibi bakanlık tarafından yapılan resen tespit neticesinde de kentsel dönüşüm süreci başlayabilir. Kentsel Dönüşüm süreci nasıl başlarsa başlasın yapı malikleri ile yüklenici/müteahhit arasında bir sözleşme imzalanmasıyla kentsel dönüşüm faaliyetleri başlayabilecektir.
Klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi); sözleşme konusu taşınmazın veya arsanın belli bir payını müteahhit (yükleniciye) devretmesi, müteahhidinde bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir. Tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahibi arsayı devretmek ve yüklenici ise projeye uygun olarak yapıyı tamamlayarak arsa payları oranında maliklere teslim etmekle mükelleftir.
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmelerinin diğer türlerden temel farkı ise, tabi olduğu kanunlar, yapının mevcudiyeti, yükleniciye ek ödeme yapılmasının öngörülmesidir. Öncelikle kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri mevcut bir yapının yıkılarak yeniden yapılmasını öngörmektedir. Dolaysıyla ortada bir arsa değil bir yapının arsa payları söz konusudur. Müteahhit her yapı sabine ait arsa paylarından belli oranda kesinti yaparak kendisi de ortaya çıkacak yapıdan pay almaktadır. İkinci olarak klasik arsa payı inşaat sözleşmeleri tamamen Borçlar Kanuna tabi ve özel hukuk kapsamında kalmakta iken; Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmeleri ise hem Borçlar Kanunu hem de 6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliklerinden etkilenmektedir. Dolaysıyla Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmeleri hem özel hukuk hem de kamu hukuku boyutu olması dolaysıyla klasik sözleşmelerden daha kapsamlı ve karışıktır. Üçüncü olarak klasik sözleşmeler sadece arsa payının devri ile yapılabilirken; Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmelerinde hem arsa payı devredilir hem de üstüne para ödenir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN TARAFLARI KİMLERDİR? BU SÖZLEŞME TÜRÜNÜN ŞARTLARI NELERDİR? BU SÖZLEŞMENİN TARAFLARA GETİRDİĞİ TEMEL YÜKÜMLÜLÜKLER NELERDİR?
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinin bir tarafı müteahhit/yüklenici ile diğer tarafı yapının arsa payı sahipleri/kat malikleridir. Ancak Riskli Alan tespitini yapan ve Kentsel Dönüşüm sürecinin denetçisi olarak Bakanlık ve İdarede sürecin takip edicisi ve garantörüdür. İşte bu süreçte olaya idare dahil olmakta ve süreci etkilemekte, kamuyu dolaylı olarak sürecin bir parçası haline getirmektedir.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kurulabilmesi için dört unsur bulunmaktadır; a) Kentsel dönüşüm şartlarını sağlayan riskli yapı ya da riskli alan içinde bulunan bir yapı, b) Mal sahiplerinin yeni bir yapı ve yüklenicinin ise yapıdan pay alması şeklinde karşılıklı edimlerde anlaşmaları. c) Resmi şekil şartına uyulması (Sözleşmenin noterden onaylanması ve mümkünse tapuya şerh edilmesi), d) Mal sahiplerince yükleniciye noterden inşaat yapılabilmesi ve süreci yönetebilmesi için resmi olarak yetkilendirilme yapılmasıdır. Taraflar sözleşmeyi noterde imzalarken genelde müteahhidi de yetkilendirmektedirler.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle her iki tarafa da borç yükleyen, atipik ve karma nitelikte bir sözleşmedir. Tarafların ana sorumluluğu: kat maliklerinin yapılacak yeni yapı karşılığında arsa paylarını müteahhide devretmeleri ve kararlaştırılan parayı arsa payı oranlarında ödemeleri iken; yüklenici ise yeni yapının tam, ayıpsız meydana getirmesi ve teslimi ile yükümlüdür. Bunun haricinde sözleşmeyle her iki tarafa başkaca yan yükümlülüklerde yüklenmektedir. Detaylara aşağıda yer verilecektir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN UNSURLAR NELERDİR?
Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Kentsel Dönüşüme İlişkin Mevzuat, Yapı Denetim Kanunu gibi hem özel hukuk hem kamu hukuku boyutu olan karma nitelikli sözleşme türlerindendir. Bu türde spesifik sözleşmelerin hazırlanması esnasında sözleşmede boşluk bırakılmaması adına bir hukukçudan yadım alınmasını tavsiye ediyorum. Bu türden sözleşmelerde bulunması gereken hususlar başlıklar halinde kısaca şunlardır;
Sözleşmenin başlığında “Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ifadesi geçmelidir.
Bu sözleşmenin taraflarına ilişkin tüm bilgiler sözleşmede yazılmalıdır. Mal sahipleri kimler, müteahhit kim? Taraflar gerçek kişi ise bu kişilerin T.C. kimlik numarası, sahibi olduğu taşınmaza ait tapu bilgilerini ve adreslerini, iletişim bilgileri, tapu ve kimlik fotokopileri sözleşmeye eklenmelidir.
Müteahhit taraflardan biri şirket ise, şirketin merkezi kayıt sistemi (MERSİS) numarası, vergi ve ticaret sicil numarası ile iletişim bilgileri, vergi levhası ve imza sirküleri sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmeyi imzalayan tarafların yetkili olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Şirket yetkilisine ait kimlik bilgileri de sözleşmeye eklenmelidir.
Sözleşme konusu taşınmaza ilişkin tapu bilgileri ve inşa edilecek taşınmazın özelikleri, kat sayısı, bir katta bulunan daire sayısı, dairelerin alanı, cephesi, hangi malike ait olacağı özellikle belirtilmelidir.
Sözleşmede süre belirlenmelidir. Bu süre genelde arsa payı inşaat sözleşmesinin noterde taraflarca imzalandığı günden itibaren başlayacağı kararlaştırılır. Uygulamada bu tür sözleşmelerde, imzanın atılmasından başlanarak 24 ay içinde binanın kabulü yapılmış, iskanı alınmış, cins tashihi yapılmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş halde teslimi vadedilmektedir.
Uygulamada yapılan sözleşmelerde genelde mücbir sebep dolaysıyla yükleniciye 6 ay kadar gecikme süresi tanınmaktadır. Sözleşmede inşaat ilerleme seviyesine göre sürelerin belirlenmesinde fayda vardır. Bu tür sözleşmelerde, ilk 6 ayı inşaat ruhsatı alınması dahil her türlü hazırlık safhası için, ondan sonraki 12 ayı inşaatın başlayıp her türlü imalat ve işin bitirilmesi için, en sondaki 6 ay ise iskan almak için verilebilir. Ancak sürelerin daha kısa sürelere parçalanarak inşaat ilerleme seviyesine göre belirlenmesi taraflar açısından süreci daha öngörülebilir hale getirecektir.
Sözleşmede hangi hallerin mücbir sebep olarak sayılacağı, mücbir sebep ortaya çıkarsa bu durumun nasıl taraflara bildirileceği ve mücbir sebep ile inşaat durursa ne kadarlık ek süre verileceği hususları düzenlenmelidir.
Müteahhit ile mal sahiplerinin paylaşımı şüpheye yer vermeyecek şekilde belirlenmelidir. Arsa payı inşaat sözleşmeleri; paylaşım krokisine ve ekindeki mimari projeye, fen ve sanat kaidelerine ve sözleşme şartlarına uygun olarak inşa edilmelidir. İnşaat tamamlandığında ortak alanlar (otopark, sığınak, su deposu, elektrik odası, sistem ve kamera odası, sayaç ve hidrofor odası) mal sahiplerinin uhdesine bırakılacağı düzenlenmeli ayrıca zemin kat dahil diğer katlarda kaç adet daire olacağı, binanın kaç katlı olacağı belirlenmelidir. Bu belirleme sonrasında hangi kattaki hangi dairelerin hangi mal sahibine ya da müteahhide bırakılacağı tüm ayrıntılarıyla tespit edilmelidir. Bu belirleme yapılırken, karışıklığa sebebiyet vermemek adına dairelerin özellikleri ve cepheleri tek tek belirtilerek kime bırakıldığı sözleşmeye geçilmeli, proje üzerine kodlama yapılarak işaretlenmelidir.
Arsa payı inşaat sözleşmelerinde vekalet ve tebligata ilişkin hükümler koymayı tavsiye ediyoruz. Öncelikle sözleşmeyle alakalı yolunda gitmeyen bir durum olduğunda ya da taraflar yükümlülüklerini yerine getirmediğinde hangi adrese bildirim yapılacağı sözleşmede belirlenmelidir. Yine sözleşmede tarafların kimlik fotokopilerine, e-posta adreslerine ve telefon numaralarına da yer verilmelidir. Adres değişikliği halinde bunun sözleşmenin diğer taraflarına hangi süre içinde ne şekilde belirtileceği kararlaştırılmalıdır.
Müteahhit haklı olarak kat maliklerinden vekalet isteyecektir. İnşaatın yapılması için gerek proje, gerek uygulama, gerekse iskan safhasında kat malikleri adına müteahhit işlem yapacağından Belediye, Tapu, Vergi Daireleri, Bakanlıklar ve ilgili kamu kurum ve kuruluşları nezdinde (banka, finans kurumları ve satış ile ilgili hususlar hariç olmak üzere) kat malikleri adına gerekli taleplerde bulunmaya, gerekli belge ve bilgi için başvuru yapmaya ve sonuçlandırmaya, arsa sahiplerince kira yardımı alması konularını ve işlemlerin takibini de kapsayacak bir vekaletnameyi yükleniciye vermelidirler. Vekaletname alınmaması halinde yüklenicinin inşaatı bitirmesi imkansız olacaktır. Arsa sahiplerinin vekaletin azlinin sonuçları ve inşaat etkisi de sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır. Taraflar vekaletnamenin süresini inşaat süresiyle sınırlı olarak kararlaştırabileceklerdir.
Tarafların hak ve sorumlulukları sözleşmeyle ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir. Kat malikleri/Arsa sahiplerinin hak ve yükümlülükleri neler, müteahhittin hak ve yükümlülükleri neler ve bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde ne gibi sorumluluklar doğacak bunlar sözleşmede ayrıntılı şekilde yer almalıdır.
a) Yüklenici, müteahhitlik yetki belgesine sahip olmalı, iskân alınana kadar bu belgenin geçerliliğini sürdürmek zorunda olduğu sözleşmede yer almalıdır,
b) Yüklenici; yasalar, resmi izinler ve yönetmeliklere uygun olarak projeleri zamanında tamamlamak ve iskân ruhsatı alınmış olarak teslim etmekle yükümlü olduğu akitte yer almalıdır,
c) Elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz bağlantılarının yapılması ve aboneliklerin hazır hale getirilmesi gibi tüm resmi işlemler yüklenicinin sorumluluğunda olmalıdır,
ç) Yine elektrik ve su saatlerinin satın alımı ve montajı yükleniciye ait olmalıdır,
d) Yüklenici, borçlu duruma düşmemeli ve bu nedenle taşınmazın tapu kaydı üzerine haciz ve ipotek koydurmamakla yükümlü olmalıdır,
e) Yapı denetim ücreti, laboratuvar test ücreti ve inşaat ile ilgili her türlü harç ve vergiler yükleniciye ait olduğu sözleşmede yer almalıdır,
f) Yüklenici, inşaatı kendi malzeme ve işçileri ile bizzat yapacağı ve arsa sahiplerinden masraf talep etmeyeceği düzenlenmelidir,
g) Yüklenici, bina enkazının kaldırılması ve bahçedeki ağaçların kesilmesi gibi işlemlerden sorumlu olacağı sözleşmeye konulmalıdır,
h) Yüklenici, inşaat süresince meydana gelebilecek her türlü iş kazalarından ve üçüncü şahıslara verilecek zararlardan sorumlu olacağını kabul etmelidir,
ı) Yüklenici, işin tesliminden sonra 5 yıl boyunca eksik ve kusurlu işlerden sorumlu olacağı akitte yer almalı, kat malikleri gizli ayıplardan korunmalıdır,
i) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 8. maddesinin 6. fıkrası kapsamında, müteahhit tarafından kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen Bina Tamamlama Sigortası (inşaatın gecikmesinden, kısmen veya tamamen durmasından, taahhüdün yarım kalmasından, akdin feshinden veya cezai şartların uygulanmasından doğan her türlü zararlar teminat altına alınacak şekilde) yaptırılacağı veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartlar sağlayacağını taahhüt etmelidir. İlgili mevzuat gereği Bina Tamamlama Sigortası yaptırılırsa bankadan ayrıca teminat mektubu alınmasına gerek yoktur. Ancak Bina Tamamlama Sigortası ilgili idarece istenmesi ihmal edilmişse kat maliklerinin müteahhitten teminat mektubu almasını tavsiye ederiz.
Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi/kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri; a) Arsa sahipleri, yeni yapılacak binada belirlenen bağımsız bölümlerin sahibi olma hakkı ve süre bitesiye kadar belirlenen ücreti yükleniciye ödeme yükümlülükleri bulunmaktadır,
b) Arsa sahipleri Kentsel Dönüşüm kapsamında kira yardımı veya kredi olanaklarından faydalanma hakkına sahiptirler,
c) Kat Malikleri inşaat süresince yapılan işlerin kontrolünü yapma ve hatalı, kusurlu işlerin düzeltilmesini talep etme hakkına sahiptirler,
ç) İnşaatın tamamlanmasından sonra 5 yıl boyunca açık ve gizli imalatın düzeltilmesini, düzeltilmediği takdirde tazmini talep etme hakkına sahiptirler,
d) İnşaat süresince gerekli işlemler için yükleniciye vekaletname verme ve tebliğ adresi bildirme yükümlülükleri vardır,
e) Kendilerine ait bağımsız bölümlerin devri sırasında doğacak tüm vergi, ceza, harç ve masrafları karşılamakla yükümlü olup, bu masraflardan yüklenici sorumlu tutulamayacaktır,
f) Yükleniciden inşaat malzemeleri veya işçilikle ilgili özel talepleri varsa, bunların bedelini karşılamak yükümlüdürler. Bu sayılanlar, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini genel hatlarıyla kapsamaktadır.
Bir de inşaatın geciktirilmesi, üçüncü şahıslarca veya devlet dairelerince yapılan icra takipleri sonucunda, taraflardan birinin borçlarını ödemede acze düşmesi halinde, iflası halinde inşaat ilerlemesini durmasına sebep olan taraf kusursuz tarafa tazminat ödeme yükümlülüğü sözleşmeye konulmalıdır. İnşaatın kontrol ve denetimi müteahhidin yükümlülüğü olduğu, arsa sahiplerinin ise hakkı olduğu unutulmamalıdır. Ancak bağımsız bir firmaya denetim yaptırmak isteyen arsa sahiplerinin çıkacak masrafları ödemek zorunda kalacağı da sözleşmeye konulmalıdır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci, bağımsız bölümlerin yükleniciye devredilmesi ve arsa sahiplerinin ödeme planı hususları sözleşmede düzenlenmelidir. Aslında bu kısım hak ve yükümlülükler başlığı altında da düzenlenebilir. Ancak ayrı bir başlık altında düzenlenmesi daha uygun olacaktır.
a) Belediyeden inşaat ruhsatı alınması sırasında, tasdikli projelere uygun olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre arsa sahipleri/kat malikleri adına kat irtifakı tesis edileceği, inşaat %90 oranında tamamlandığında kat mülkiyetine geçiş için tapuda gerekli işlemlerin başlatılacağı hususu akitte düzenlenmelidir.
b) Kat irtifakı kurulması ile ilgili olarak hazırlanacak yönetim planı, taraflarca müşterek bir çalışma ile hazırlanacağı ve arsa sahipleri/kat malikleri tarafından salt çoğunlukla kabul edileceği kontratta yer almalıdır.
c) Yükleniciye inşaat karşılığı devredilecek arsa payına karşılık gelen daireler, kusurlar giderilip binanın iskanı alındıktan sonra gecikmeksizin tapudan devir hakkı verilmelidir. Bu devir ve ferağlar sırasında alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harç ve giderlerinin tümü yüklenici tarafından karşılanacağı hususu sözleşmede yer almalıdır.
ç) İnşaatın en az %90 oranında tamamlanmasından sonra yükleniciye ait dairelerden bir kısmının ferağı/satış hakkı verilebilir. Yapılacak binanın tamamlanıp iskân ruhsatı alındıktan sonra geriye kalan dairenin ferağı/satış hakkı verileceği düzenlenmelidir. Yüklenicinin payına düşen dairelerin tamamına tek seferde satış yetkisi verilmesini tavsiye etmiyoruz, aksi halde yüklenici kat mülkiyetini almadan inşaattan elini çekebilir. Bina tamamlansa dahi ferağın/satış hakkının verilebilmesi için yüklenicinin arsa sahiplerine ait konutlarda çalışan işçilere ve alt yüklenicilere herhangi bir borcu kalmamış olması şartına yer verilmelidir.
d) Binanın yeniden yapımı için arsa sahipleri tarafından yükleniciye ilave ödeme yapılması kararlaştırılırsa arsa payları üzerinden m2 olarak ne kadar ödeneceği listelenerek sözleşmeye yazılmalıdır. Bu ödemelerin taksitler halinde ve inşaat ilerleme seviyesine göre yapılması düzenlenmelidir. Örneğin; İnşaat ruhsatı alındığında borcun %40'ı, çatı kapatıldığında borcun %30'u ve iskân aşamasında borcun kalan %30'u ödenecektir gibi.
Cezai Hükümler, Gecikme Cezası, Fesih, Tazminatlar ve Anlaşmazlıkların Çözümü de akitte hükme bağlanmalıdır. Özellikle arsa malikleri açısında unutulmaması gereken en önemli durum, inşaatın ilerlemesinin durmasına çoğu zaman müteahhitten ziyade diğer arsa sahiplerinin akde aykırı davranışları neden olmaktadır. Örneğin, kat maliklerinden herhangi birinin payına banka tarafından bir ipotek ya da mahkemece tedbir konulması inşaatın durmasına sebep olabilecek ve hem yükleniciyi hem de diğer malikleri olumsuz etkileyecektir. Bu nedenle, sözleşme düzenlenirken bu hususlar gözden kaçırılmamalıdır.
a) İnşaat aşamasında yüklenicinin sözleşme hükümlerine uymadığının tespit edilmesi halinde, arsa sahiplerinin salt çoğunluğunca karar alınarak derhal inşaatın durdurulmasını ve yasal olarak bilirkişi incelemesini isteme hakkı olduğuna akitte yer verilmelidir. Aynı haklar, arsa sahiplerinin sözleşmeye uymamaları halinde yüklenici için de geçerli olmalıdır,
b) Taraflardan herhangi birisinin sözleşme hükümlerini engellemesinden kaynaklanacak zarar ve ziyandan, engellemeyi meydana getiren kişi veya kişiler sorumlu olacağı sözleşmede yer almalıdır,
c) Taraflardan birisi sözleşmeyi sebepsiz yere feshetmek isterse ya da verdiği vekaletnameyi azlederse, cayan taraf karşı tarafın ve diğer arsa sahiplerinin bu nedenle doğacak her türlü zararını karşılamayı peşinen kabul ve taahhüt edeceği sözleşmede yer almalıdır,
ç) Yüklenici, sözleşmeye ilişkin bütün yükümlülük ve taahhütlerini üçüncü kişilere temlik veya ciro edemeyeceği ve inşaatı bizzat kendisi tamamlayıp bitirmeyi, aksi halde arsa sahiplerine kendilerinde kalan dairelerin güncel rayiç satış bedeli kadar cezai şart ödemeyi kabul ettiği sözleşmede kararlaştırılmalıdır. Zira taşerona yaptırılan işlerde ayıplı ifa durumu ile çok karşılaşılmaktadır,
d) Yüklenici, binayı teslim tarihinde sözleşmeye ve imar durumuna uygun olarak ve bina bitirilip oturulabilir vaziyette teslim etmediği takdirde, arsa sahiplerine her bir bağımsız bölüm ve her ay için ayrı ayrı emsal ve güncel rayiç bedel üzerinden kira parası ödeyeceği akde konulmalıdır,
e) Yüklenici, inşaata hiç başlamazsa, yapmaktan vazgeçerse, inşaatı sebepsiz olarak 3 aydan fazla durdurursa, iflas ederse, borçlarını ödeyemez hale gelirse, inşaatı yarım bırakırsa, işe zamanında başlamazsa arsa sahipleri salt çoğunluğun kararı ile yüklenici firmaya ihtar vererek sözleşmeyi feshedebilmelidir. Bu durumda yüklenici, o ana kadar yaptığı işleri bedelsiz olarak arsa sahiplerine devretmeyi, hiçbir talepte bulunmamayı ve ödeme planı kapsamında aldığı ödemeleri iade edeceğini kabul ve taahhüt etmesi sözleşmede yer almalıdır,
f) Uyarı ve çağrıya rağmen inşaatla ilgili eksikliklerin tanınan süre içerisinde tamamlanmaması halinde, yükleniciye ait konutların satışı ve eksikliklerin bu yolla arsa sahipleri tarafından tamamlatılması halinde yükleniciye rücu edileceği sözleşmeye konulmalıdır,
g) Sebepsiz olarak taraflardan herhangi birisi sözleşmeden vazgeçerse veya sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederse, karşı tarafın o ana kadar olan masraflarını ve her türlü zararını diğer tarafa ödemeyi peşinen kabul, beyan ve taahhüt edeceği sözleşmede yer almalıdır.
SONUÇ:
Yukarıda izah edildiği üzere son derece teknik ve karmaşık bir sözleşme türü olan Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde hukuki yardım alınarak hazırlanmasını, bu yapılamayacak ise en azından yüklenici tarafından önünüze konulan sözleşmenin bir avukat tarafından kontrol edilmesini tavsiye ederim. Olabildiğince ayrıntılı ve anlaşılır olarak yazmaya çalıştığım bu makaleyi zahmet edip okuyanların faydalanmasını umuyorum.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
Giriş:
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tam iki tarafa borç yükleyen ve eser sözleşmesi başlığı altında incelenen sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmede alacaklı/arsa sahibi mülkiyeti kendisine ait arsayı ayıpsız biçimde teslim etmek, borçlu/yüklenici/müteahhit ise teslim edilen arsaya süresi içinde inşaatı tamamlamak ve teslim etmek karşılıklı edimler olup sözleşmenin yazılı yapılması şekil şartıdır. Sözleşme ya noterde düzenleme şeklinde ya da yazılı sözleşmenin tapuya şerh edilmesi şeklinde yapılması gerekmektedir(1).
Her sözleşmede olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de tarafların karşılıklı alacak ve borçları bulunmaktadır Taraflar üzerlerine düşen yükümlülükleri zamanında yerine getirmemeleri hukuk literatüründe “temerrüt” olarak isimlendirilmiştir. Temerrüde düşen tarafın borç ilişkisindeki sıfatına göre “alacaklı temerrüdü” veya “borçlu temerrüdü” şeklinde tezahür edebilir. Müteahhidin temerrüdü, inşası için anlaşılan binanın hiç yapılmaması, eksik yapılması veya zamanında yapılmaması gibi durumlar kast edilmektedir(2).
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, özellikle ülkemizde yaşanan son ekonomik krizle birlikte inşaat maliyetlerinin artmasıyla borçlu (müteahhidin) iflas etmesi veya ekonomik nedenlerin haricinde yüklenicinin ölümü gibi nedenlerden biriyle inşaatlar yarım kalması ve kararlaştırılan süreden çok sonra teslim edilmesi gibi hukuki problemler çok sık görülmeye başlamıştır. Bu gibi durumlarda borçlu/müteahhit temerrüde düşmekte olup alıcı (arsa sahibi) mağduriyetinin giderilmesi için Borçlar Kanununda bir takım seçimlik haklar mevcuttur. Bu yazıda, Borçlunun/Müteahhittin temerrüdü durumunda Borçlar Kanunu (BK) 125. Maddesi, “…Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme halinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.” şeklindeki düzenlemesi gereği alıcının kullanabileceği üç seçimlik hakkı incelenecektir (3).
Yüklenici/Müteahhidin temerrüdü veya temerrüde düşeceğinin anlaşılması halinde arsa sahibinin, bu hakları kullanmadan evvel araştırması gereken hususlar şunlardır:
Öncelikle tespit edilmesi gereken husus, borçlu/müteahhidin temerrüdü söz konusu olduğunda alacaklı açısından ilk araştırılması gereken husus binadaki inşaat ilerleme seviyesinin tespitidir. İnşaat hangi aşamadadır, inşaat %1 – %70 seviyesinde mi, %70 – %90 arası seviyede mi, yoksa %90 seviyesini geçti mi? İnşaatın ilerleme seviyesi, BK md. 125’ten hangi seçimlik hakkı kullanacağımızı ve fesih yolu seçildiyse hangi türden fesih yoluna gideceğimizi etkileyecektir. İnşaat seviye tespiti için temel, zemin kat, birinci kat, çatı, doğrama, iç sıva, dış sıva, boya, badana, kaplamalar, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat, kalorifer tesisatı ve müteferrik işlerin tespiti yapıldıktan sonra bu işlerin her birinin ayrı yüzdelik oran verilerek inşaat ilerleme seviyesi tespit ediliyor. İnşaat seviye oranlarının belirlenmesinde yapının bodrumlu ve bodrumsuz bir bina olması da oranı değiştirebilmektedir (4).
İkinci olarak yüklenici (müteahhidin) mali durumu nasıl? İnşaat şirketinin iflas ihtimali var mı? Varsa mal varlığından zararın karşılanma ihtimali bulunuyor mu? İnşaat şirketi bazında bir araştırma yapılmalıdır. Bu hususun tespiti sözleşmenin ayakta mı tutulacağı; yoksa fesih mi edileceği sorusuna yanıt olacaktır.
Üçüncü olarak inşaat sözleşmesinde yapının hangi tarihte teslim edileceği kararlaştırılmış mıdır? Kararlaştırıldı ise geç kalınma durumu için ek bir süre öngörüldü mü? Geç kalınma durumlarında sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırıldı mı? Bu hususların incelenmesi sonrasında, müteahhitten istenecek tazminat miktarının hesaplanmasında yararlanılacaktır.
Yukarıdaki sorular cevaplandıktan sonra alıcı tarafından BK 125. maddenin vermiş olduğu seçimlik haklardan hangisinin kullanılacağına karar vermek gerekecektir. Önemle hatırlatılması gereken hususlardan biride alacaklı, borçludan binayı teslim etti ise, teslim ettiği andan itibaren yapının hukuki durumu dolaysıyla artık BK 125. md. değil, ayıba karşı tefekkül BK 475. md hükümleri uygulanması gerektiği akıldan çıkarılmamalıdır.
Müteahhitten borcun ifa edilmesi ve gecikmeden doğan tazminatın istenilmesi:
Alacaklı inşaat ilerleme seviyesinin yüksek olması durumunda sözleşmeyi ayakta tutmayı tercih edebilir. Bu durumda müteahhitten borcunun ifası ile gecikme dolaysıyla tazminat isteyebilecektir. Gecikme dolaysıyla tazminat için, taraflar arasındaki sözleşmenin teslim tarihine ve uzama süresi ön görülmüş mü bakılmalıdır. Taraflar arasında yapılan inşaat sözleşmesinde, uzama süresi ön görüldüyse inşaatın uzaması halinde herhangi bir gecikme tazminatı kararlaştırılmış mı, incelenmelidir. İnşaatı faaliyetleri %70 seviyesi ve üzerinde olan bir kişinin borcun ifası ile gecikme tazminatı istemesi avukat olarak hukuki tavsiyemdir. Böyle durumlarda, sözleşme ayakta tutulmalı ve teslim tarihi ve uzatma süresi hesaba katılarak gecikme tazminatı hesaplanmalıdır.
Örnek olay üzerinden incelersek, sözleşmede teslim tarihi olarak 01.01.2020 tarihi ve mücbir sebepler dolaysıyla en fazla altı ay gecikme süresi tanınmış olsun ayrıca bu süre içinde teslim edilmeyen bina içinde her ay 800 TL cezai şart kararlaştırılsın. Bu durumda alacaklı bir ihtar çekerek borcun ifasını ve gecikme tazminatı için borçluya makul süre tanıyacak, bu makul süre de yapı tamamlanmazsa dava açılarak gecikme tazminatı istenebilecektir. Bu durumda, davacı mahkeme kararıyla 01.07.2020 tarihi (uzama süreside dahil edilerek) ile davanın açıldığı tarih aralığındaki ay bazında belirlenen cezai şartı isteyebilecektir. Dava açıldığında mahkemeden müteahhidin yerine getirmediği borcun tespiti ile yerine getirilmesini, ayrıca sözleşmede bir gecikme tazminatı kararlaştırıldıysa bu talep mahkemeye iletilecektir. Mahkemelerce uygulamada inşaat ilerleme seviyesi bilirkişi raporu ile tespit ettirilerek ve borçluya yapma borcunu yerine getirmesi yönünde bir edim ve tazminat verme kararı çıkmaktadır. Örnek olayımıza dönecek olursak cezai şart olarak “800 TL” kararlaştırılmıştı, bu durumda miktarı yeterli görülüyorsa yükleniciden (davanın açıldığı tarih olarak 01.07.2022 kabul edelim) 800 TL * 24 ay= 19.200 TL para istenebilecektir. Ayrıca Yargıtay içtihatlarına göre cezai şart olarak kararlaştırılan şart, ülkedeki ekonomik koşullar dikkate alınarak davacının talebi ile yeniden belirlenmesi talep edilebilecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine, ne zaman teslim edileceği ve cezai şartın miktarı hususlarında net maddeler bulunmuyorsa boşluk Borçlar Kanunu genel hükümlerine istinaden alacaklı lehine yorumlanarak doldurulacaktır. Mesela gecikme tazminatı net kararlaştırılmadıysa bölgedeki rayiç kira fiyatları tespit edilerek tazminata karar verilecektir. Hangi sürede teslim edileceği sözleşmeden net anlaşılmıyorsa da makul süre yorumunu mahkeme tarafından yapılacaktır. Ayrıca borçlu şirketinin iflasını açıklamadıktan sonra, mahkemece verilen tamamlama edimi ile mükellef olup hala edimi yerine getirmemesi iflasını ilan etmediği sürece mahkeme kararı gereği eksiksiz teslim borcunu yerine getirmediğinden suç oluşacağından savcılığa şikayet yoluna gidilebilecektir. Şayet borçlu mahkeme kararına rağmen borcunu ifa etmezse, alacaklı binasındaki eksiklikleri kendi tamamlayıp, yaptığı masraf içinde alacak davası açabilecektir.
Müteahhitten müspet zararın tazminin istenmesi:
Alacaklının bir başka talebi borcun zamanında ifa edilmemesi dolaysıyla oluşacak müspet zararı istemektir. Bu hakkı kullanan alacaklı sözleşmeden dönmeyecek, ancak müteahhitten oluşan zararın tazminini talep edecektir. Alacaklı, borçluya temerrüt gerçekleştiği andan itibaren hemen ihtarname çekerek, borcun zamanında ifa edilemediğini ve verilecek süre içinde teslim borcunu yerine getirmesini isteyecektir. Borçlu verilen süre içeresinde borcunu ifa etmezse, alacaklı mahkemeden müspet zararının tazminini isteyecektir. Burada unutulmaması gereken husus, müspet zarar istenirse alacaklı artık borçludan yapının aynen teslimini isteyemeyecektir. Yapıyı teslim ettiği haliyle kabul edecek olup, buna karşılık zararını daha fazla tazminat alarak kapatabilecektir. Arsa sahibinin müspet zarar bağlamında başlıca talep edebileceği zararlarını sıralayacak olursak en önemli kısmını yoksun kalınan karlar oluşturur. Bunlara ek olarak arsa sahibi yüklenicinin edimini gereği gibi yerine getirmemesinden dolayı üçüncü kişilere ödediği tazminat ve cezai şartları da müspet zarar kapsamında yükleniciden talep edebilir. Ayrıca iş sahibi kira kaybını da müspet zarar kapsamında yükleniciden talep edebilir. Müspet zararın hesaplanmasında esas alınacak tarih ise sözleşmede kararlaştırılan ifa tarihidir (4). Somutlaştırmak adına olay üzerinden gidersek, 1000 * 24 aydan = 24.000 TL geç teslimden dolayı ceza ödese, bölgedeki rayiç fiyatların 1200 TL olduğunu farz edelim, evi kiraya verememesinden 1200 TL * 24 aydan= 28.800 TL zararı olsa her iki zararı beraberce talep edebilecektir 24.000 TL + 28.000 TL = 52.000 TL müspet zararın tazminini isteyebilecektir.
Bu hakkı kullanacak olanlar tahsil kabiliyetini de dikkate almalılar. Alacaklı vekili müteahhitten bu tazminatı talep edecektir ancak borçludan talep edilen tazminatı tahsil kabiliyeti bulunmakta mıdır? Borçlu kurumsal bir şirket ise, iflas etmiş bile olsa, iflas masasındaki şirket malvarlığından müspet veya menfi zararı tazmin edilebilmesi imkan dahilindedir. Ancak kurumsal hale gelmeyen şahsi emeğe dayanan şirketler açısından genelde şirketlerin tahsil imkanı düşüktür. Bu nedenlerle, arsa sahiplerince kurumsal olmayan bir firma ile sözleşme yapıldığında bankadan teminat mektubu alınması yararlı olacaktır. Yine sözleşme ayakta kalacağından inşaat oranı ne durumdadır? İnşaat oranı %50 ile %75 aralığında ve borçludan tazmin imkanı varsa (kurumsal bir şirket, idare garantisi veya teminat mektubu alınması v.b.) hukuken tavsiye edilecek yöntem müspet zararın tazmini olmalıdır.
Müteahhitten menfi zararın istenmesi:
Alacaklının bir diğer imkanı da sözleşmeden tamamen dönerek (fesih ederek) müspet zararını talep edebilme imkanıdır. Sözleşme karşılıklı iradelerle, noter veya tapu kayıtlarına yansıtıldığından sözleşmeden dönmek (fesih) için tek taraflı irade yetmemekte, bir mahkeme kararı gerekmektedir. Açılacak davayla, borçlunun ifa kabiliyetinin olmadığının ve temerrüde düşmesinde kusurunun ispat edilmesi fesih için yeterlidir. Bu hakkın kullanılmasıyla, sözleşme tamamen ortadan kalkar ve davacı yapmış olduğu tüm masraflarla birlikte, arsa payını müteahhitten ister, ancak müteahhittin de kendi yapmış olduğu masrafları isteme hakkı olacaktır.
Yine müteahhitten arsa payı satın alan kişide, ödemiş olduğu bedeli isteyebilecektir. Ancak bu hak kullanılırken, inşaat seviyesinin tespiti önemlidir? İnşaat seviyesi %70’in altında olması durumunda bu yöntemi öneririz, çünkü borçlunun da fesih halinde sizden yaptığı masrafı isteme hakkı olduğunu unutmayınız. Zaten Yargıtay’da kararlarında inşaat oranını dikkate alarak bu hakkı kullandırmaktadır. Mesela inşaat oranı %90’ın üzerine çıkmış bir yapıda (illaki feshi talep ediliyorsa) ancak ileriye doğru feshi söz konusu olup borçlu inşaatı tamamladığı oranda hak sahibi olacaktır. Ancak geriye doğru fesihte Yargıtay borçlunun hakkını korumakla birlikte, alacaklının borçlunun yaptığı masrafları ve emeği tazmin etmek şartıyla üzerindeki yapıyla birlikte tamamen borçlunun üzerinde kalmakta, ileriye doğru fesihte ise yapı borçlunun üzerine tescil edilebilmekte ancak temerrüt nedeniyle alacaklının zararı tazmin borcu devam etmektedir (5).
Yine alacaklı menfi zarar tazmini talebi ile mahkemeden kaçırdığı fırsat maliyetini talep edebilecektir. Mesela bir arsaya iki adet müteahhitten teklif gelmiş, arsa sahibi bir kişiyle anlaşmış, ancak bu kişi inşaatı yarım bırakmışsa, diğer müteahhitle anlaşmış olmaması dolaysıyla kaçırdığı fırsatın kendisine tazminiyle birlikte, inşaata yatırılan masrafları da borçludan isteyebilecektir. Ancak fırsat maliyetinin ispatı alacaklı üzerinde olacaktır.
Müteahhittin yapamadığı işin başka bir yükleniciye tamamlattırılması:
Borçlar Kanunu md. 113’e göre, “…Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.” şeklindeki hükmü gereği inşaat son aşamaya gelirse ve yüklenici temerrüde düşerse, alacaklı yüklenicinin de onayını alarak, inşaatı üçüncü bir kişiye tamamlatarak, yapmış olduğu masrafları da müteahhitten isteyebilecektir. Yüklenici buna rıza göstermezse, sözleşmenin feshini isteyebilecektir. Özellikle inşaat %90 seviyesini aşmışsa bu yönteme başvurmak hukuken tavsiye ediyorum. Yüklenicinin temerrüdü halinde, BK md. 125 ve md. 113’den doğan hakların ihtarname çekilerek yazılı ve resmi şekilde talep edilmelidir.
Sonuç:
Sonuç olarak yüklenicinin/müteahhidin temerrüdü halinde BK 125. Maddelerden birini kullanma hakkına sahip olup bu hakkın kullanılmasında inşaatın durumu, borçlunun mali durumu v.b. hususlar göz önüne alınarak seçimlik hak kullanılmalıdır. İnşaat seviyesi kaba inşaat seviyesini geçmişse sözleşme ayakta tutularak eksik ifanın tamamlanması ve gecikme tazminatı istenebilir. Bir diğer hak olarak inşaatın olduğu gibi teslimi ile müspet zararın tazmini istenebilecektir. Ancak yapının kaba inşaat oranını geçmemişse sözleşmenin feshi ile menfi zararın tazmini de yükleniciden talep edilebilecektir. Ayrıca taşınmazın teslimi durumunda artık temerrüde ilişkin hükümler değil; ayıba ilişkin hükümler uygulanacak ve uygulanan hukuki hüküm ve merciler değişecektir.
Kaynakça :
https://kulacoglu.av.tr/kat-karsiligi-insaat-sozlemesi (Tarih: 03.04.2023, saat :15.53)
https://www.ozgunlaw.com/makaleler/insaat-sozlesmesinde-yuklenicinin-temerrudu-halinde-arsa-veya-yapi-sahibinin-haklari-977 (Tarih: 03.04.2023, saat : 15.57)
mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (Tarih : 03.04.2023, saat: 16.00)
https://www.hukukihaber.net/insaat-hukukunda-alicinin-secimlik-haklari-baglaminda-muspet-zararmenfi-zarar-ayrimi# (Tarih :03.04.2023, saat : 16.03)
https://emlakkulisi.com/insaat-seviye-tespiti-nasil-yapilir/401778 (Tarih :03.04.2023, saat : 17.21)
http://www.ozgurdogan.av.tr/2020/04/18/kat-karsiligi-insaat-sozlesmelerinin-feshi/ (Tarih : 03.04.2023, saat : 17.42)