GİRİŞ:
Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmaz veya taşınırlarda pay ve paydaş çoğunluğu ile ortaklığın tamamen sona erdirmek yerine paydaşlardan sorun çıkaranları ortaklıktan çıkarmak pekala mümkündür. Örneğin, bir müteahhit geldi ve arsanızda bir proje yapacak ancak beş hissedardan dördü olumlu bakarken birisi proje yapılmasını istememekte ya da kendisiyle farklı şartlarda anlaşılmasını istemektedir. Bu durumda diğer hissedarlar ne yapabilirler? İşte Kanun Koyucu bu tür olaylar yaşanabileceğini öngörerek “paydaşlıktan çıkarılma davasını” yasalarda düzenlemiştir.
Paydaşlıktan çıkarma davası ya da diğer ismiyle hissesini ayırmaya veya satmaya zorlama davası; hisseli maliklerden biri ya da bir kaçının hukuka aykırı tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların mülkiyet hakkından kaynaklanan haklarını kullanmasına engel olması neticesinde kusurlu ortağı mahkeme kararıyla ortaklıktan çıkardıkları dava türüdür. Bu dava, dayanağını aşağıda sayılan kanun maddelerinden alır.
Paydaşlıktan çıkarma davası içtihat ile oluşmamış; kanunda düzenlenmiş davalardan biridir. Bu dava türü, üç farklı Kanunda ayrı ayrı düzenlenmiştir. Bunlar sırasıyla; Medeni Kanun madde 696, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6 ve Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25-26’dır.
Medeni Kanun 696/1 maddesindeki paydaşlıktan çıkarma davası, “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.” şeklindedir.
Kat mülkiyetinin 25. maddesi, “…Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.” şeklindedir.
Yine Kat Mülkiyeti Kanunun 26/2 maddesi “kat irtifakının zorunlu devri” de düzenlenmiştir; “…Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.” şeklindedir.
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunun 6/1 maddesi, “…Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.” şeklindedir.
PAYDAŞLIKTAN ÇIKARMA DAVASI TÜRLERİ NELERDİR, DAVA TÜRLERİNE GÖRE DAVA AÇMA ŞARTLARI DEĞİŞİYOR MU? ÖRNEK YARGITAY KARARLARI:
Medeni Kanun Kapsamında paydaşlıktan çıkarılma davası ancak şartları varsa diğer hissedarlar tarafından açılabilir, zira mülkiyet hakkı korumasını Anayasadan alan ve olağanüstü bir durum olmadıktan sonra mülkiyet muhafaza edilmesi gereken temel bir haktır. Bu nedenle, bu davanın açılabilmesi için kanunda aranan şartların varlığı gereklidir. Bu davanın şartları şunlardır;
Taşınır veya taşınmaz bir eşyaya hisseli maliklik söz konusu olacak,
Bir paydaş ya da vekilinin olumsuz tutum ve davranışları neticesinde diğer paydaşların biri ya da bir kaçına karşı yükümlülükleri ağır biçimde ihlal edilecek,
Bu ağır ihlal, diğer paydaşlar açısından ortaklığı çekilmez hale getirecek,
Hissedarların çoğunluğu, bir ortağın paydaş olmaktan çıkarılması konusunda karara varacak,
Usulüne uygun bir dava açılacak.
Kanun maddesinde bahsedilen olumsuz tutum ve davranışların neticesinde diğer paydaşların yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal edilmesinden ne anlamalıyız? Yargıtay içtihatlarında bu cümleye nasıl mana vereceğimizi bizlere açıklamıştır; “…721 sayılı Türk Medeni Kanununun 696. maddesi gereğince paydaşlıktan çıkarma kararı verilebilmesi için bir paydaşın tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tümüne veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır suretle ihlal etmesi ve bu davranışı yüzünden müşterek mülkiyet ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi gerekmektedir. Maddede bahsedilen yükümlülüklerin ağır surette ihlali deyiminden kusurun özel bir yoğunlukta ve önemde bulunması amaçlanmıştır. Ağır surette ihlal unsurunun gerçekleşebilmesi için, paydaşın kasten ve bilerek müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmesi gerekir.” İçtihatlarda yorumun dar tutulduğu anlaşılmaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2011/14107 E. ve 2012/2502 K. sayılı kararı; “…Olayımıza gelince; Eminönü, Sururi Mahallesi 337 ada 20 parsel No’lu 323.50 m2 alanlı altında mağazaları olan han nitelikli taşınmazda 69 / 4608 pay maliki davalı taşınmazın 250 kapı No’lu mağazasında kiracı olarak faaliyet gösterdiği gibi, aynı taşınmazda 6 No’lu iş yerinin kiracı tarafından boşaltılmasından sonra burasını da kullanmaya başlamıştır. Davacı taraf taşınmazda payına düşenden fazla yer tasarruf eden davalının paylı mülkiyeti çekilmez hale getirdiğini iddia ederek paydaşlıktan çıkarılmasını istemiştir. Nitekim süreç içinde taşınmazın diğer paydaşları bu nedenle davalı hakkında çok sayıda haksız işgal tazminatı davaları açmışlar ve kullanılan taşınmazdaki hak ve paylarını mahkeme kararları ile almışlardır. Her ne kadar taşınmazdaki payı az olsa da taşınmazın paydaşı sıfatıyla davalının Medeni Kanun’un 693. maddesi gereğince diğer paydaşların hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanma ve kullanma hakkı bulunmaktadır. Payından fazla yer kullanması ve diğer paydaşların haklarını ihlal etmesi halinde, koşulları varsa bu kullanımın karşılığını diğer paydaşlara ödemekle yükümlüdür. Diğer paydaşlar da bu haklarını süreç içinde açtıkları haksız işgal tazminatı davaları ile almışlardır. Davalının taşınmazda payından fazla tasarrufta bulunması, paylı mülkiyete ilişkin yükümlülüklerini ağır biçimde çiğnediği şeklinde nitelendirilemez. Dosya kapsamından da taraflar arasındaki uyuşmazlığın kullanım bedeli konusundaki çekişmeden kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Bunun çözümü de daha önce yapıldığı gibi haksız işgal tazminatı davaları ile konunun yargıya taşınmasıdır. Davada paydaşlıktan çıkarma koşulları oluşmadığı halde yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklindedir. Görüldüğü üzere Yargıtay tarafından, bir paydaşın taşkın kullanımı haksız işgal tazminatıyla giderilebileceği için tek başına ağır ihlal sayılmamaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2009/12157 E. ve 2010/3760 K. sayılı kararı; “…Olayımıza gelince; davalının malik olduğu taşınmazda kendine ait bina yapmak amacıyla davacılar ile birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesine katılmak istememesi
taşınmazdaki kullanma hakkının yasal bir sonucu olup müşterek mülkiyet ilişkisinin ağır surette ihlali anlamına gelmediği gibi paydaşlığı çekilmez hale de getirmez. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.” şeklindedir. Avukatlara en çok sorulan sorulardan biridir: Müteahhit gelmiş arsada kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak bina yapmak istiyor, ancak ortaklardan biri ya hissesine düşen paydan daha fazla bir daire istiyor ya da hiç imzalamaya yanaşmıyor, ne yapabiliriz? Bu durumda Yargıtay, satış yoluyla paydaşlıktan çıkarmaya cevaz vermiyor, ancak paydaşı ayırarak çıkarma mümkün ise mahkemeden ifraz talep edilmelidir. Avukat davayı terditli açmalı, açılan davada öncelikle hissenin ayrılması bu mümkün değilse diğer paydaşlara satılması talep edilmelidir. Zira ifraz durumunda mülkiyet hakkına son verilmeden ortak ortaklıktan çıkarılabileceğinden Yargıtay’ın dar yorumundan kurtulma imkanı doğacaktır. Yani Medeni Kanun kapsamında açılan paydaşlıktan çıkarma davasında ifraza öncelik verilmelidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2010/12449 E. ve 2011/1410 K. sayılı kararı; “…Olayımızda; davacılar dava dilekçesinde davalıların paydaşı olduğu dava konusu 91 parsel sayılı taşınmaza ait ortak gider ve vergi borcunu ödemeyerek diğer paydaşlara yük getirdiğini, davalıların sürekli borçlanarak haklarında icra takibi yapılmasına ve alacaklılar tarafından taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmasına sebebiyet vererek ortak kullanımı imkansız hale getirdiklerini belirterek davalıların ortaklıktan çıkarılmasını istemişlerdir. Davacıların ileri sürdüğü bu sebepler, Türk Medeni Kanunun 696. maddesinde açıklanan, davalıların diğer paydaşlara karşı olan yükümlülüklerini ağır surette ihlal ettiği ve müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirdiğini göstermediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” şeklindedir. Görüldüğü üzere, Yargıtay ortak gider ve vergi borçlarını ödememeyi bile paydaşlıktan çıkarılma davası için yeterli görmemektedir. Yargıtay mümkün olduğunca bu dava türünü dar yorumlama eğilimindedir. Bunun nedeni, temel insan haklarından olan mülkiyet hakkını korumaya yönelik bir tutum olabilir. Bu nedenle, insanlar daha çok ortaklığın giderilmesi davası açmakta, paydaşlıktan çıkarılma davası hukukçular tarafından riskli bulunmaktadır.
Kat Mülkiyeti kaynaklı paydaşlıktan çıkarma davasının şartları daha belirgindir. Davanın kabul ihtimali daha yüksektir. Bu davanın açılabilmesi için;
Kat mülkiyeti kütüğünde ana taşınmazın hissedarlarından biri olmak,
Diğer kat malikleri için çekilmezlik hali söz konusu olmalıdır. Kanunda çekilmezlik halinin neler olduğu sınırlı sayıda sayılmıştır. Bunlar ortak giderleri ya da avansları ödememek, öteki kat maliklerinin haklarının ihlali ve kendi bağımsız bölümünde ahlaka aykırı hareketlerde bulunmak,
Diğer kat maliklerinin çekilmez komşunun ortaklıktan çıkarılması için bir hissedara dava açılması için yetki vermesi,
Kat malikleri adına dava açması için yetki verilen kişiye yetkinin pay ve paydaş çoğunluğuyla verilmesi ve bu kararın kat malikleri karar defterine yazılması,
Dava açılabilmesi için karar defterine yazılmasından itibaren altı ay ya da beş yıllık hak düşürücü süre içinde dava açılmasıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/828 E. ve 2017/6172 K sayılı kararında“…Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; 15.12.2013 tarihli kat malikleri kurul toplantısında "6 nolu kat maliki ve ailesinin ortak hayatı diğer kat malikleri için çekilmez hale getirmesi nedeniyle KMK'nın 25. maddesi gereğince 6 nolu bağımsız bölüm ün arsa payı oranında diğer kat maliklerine devri için dava açılmasına , dava açmak için de 8 nolu bağımsız bölüm maliki …’a yetki verilmesine" karar verilmiş olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca dava konusu köpeğin tahliyesi için … 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/222 E. -2003/961 K. sayılı ilamının kesinleşmesinin ardından infazı için … 4. İcra Müdürlüğünün 2004/ 7573 sayılı dosyası ile takip yapıldığı anlaşılmış olup Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesindeki şartların oluşup oluşmadığı hakkında yukarıdaki tespitler de dikkate alarak değerlendirme yapılması gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA” şeklindedir. Yargıtay bu içtihadında, apartmanda köpek beslemek suretiyle ortak alanların kirletilmesi ve kokuya neden olunmasını çekilmez hal olarak kabul etmiş ve paydaşlıktan çıkarılmasını ret eden ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/3418 E. ve 2018/5954 K. sayılı kararında“…634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesine göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklenti ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlere uymakla yükümlüdürler. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, kat maliklerinin birbirini rahatsız edici davranışlardan kaçmaları gerektikleri gözetilerek mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usûle ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA” şeklindedir. Görüldüğü üzere Yargıtay, gürültü yaparak diğer kat maliklerini rahatsız eden kat malikinin paydaşlıktan çıkarılması davasını onamıştır.
c) Kentsel dönüşüm kapsamında paydaşlıktan çıkarmak, bu dava türünün özel bir biçimini oluşturur. Burada paydaşlıktan çıkarma için bir mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Bu dava paydaşlıktan çıkarma idari işlemine karşı itiraz mahiyetinde açılabilecektir. Bu davanın açılabilmesi için;
Kat mülkiyeti kütüğünde ana taşınmazın hissedarlarından biri olmak,
Dairenizin kentsel dönüşüm kapsamında bir alanın içinde kalması ve bu alanın idarece Rezerv Bölge Alanı, Riskli Alan ya da Riskli Yapı ilan edilmiş olması gerekir,
Kentsel Dönüşüm kararlarına karşı hisse ve pay olarak azınlıkta kalmak ve yüklenici ile sözleşme imzalamamak,
Azınlık hisselerin, İdarece satışa çıkarılmasına karar verilmesi,
Dairenizin diğer malikler ya da yüklenici tarafından satın alınarak ya da İdarece kamulaştırılarak hissedarlıktan çıkarılması,
Paydaşlıktan idari işlem ile çıkarılan malik tarafından bu hususa mahkemelerde usulüne uygun açılan bir dava ile itiraz edilmesi.
Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında paydaşlıktan çıkarılma kararına karşı itiraz davası, bina yıkılasıya kadar Sulh Hukuk Mahkemesinde Kat Mülkiyeti Kanuna tabi olarak kat malikleri kararının iptali için açılabilecektir. Yine kentsel dönüşüm kararına karşı iptal davası ve satış sonucunda dairenin değerine itiraz idari yargıda dava edilebilecektir. Ancak yapı yıkılmışsa artık ortada bir bina kalmadığından dönüşüm başlamış sayılacak ve tüm işlemler 6306 sayılı Kentsel Dönşüm Kanuna tabi olacak ve İdare Mahkemelerinde dava açılabilecektir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/2239 E. ve 2018/5517 K. sayılı kararında“…Dava konusu …… apartmanının 22/09/2015 toplantı tarihi itibariyle binanın yıkılmamış olması halinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere göre genel kurulun iptali talebinin değerlendirileceği açık olup binanın yıkılması halinde Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmayacağı ve 6306 sayılı Kanun hükümlerinin ve yönetmeliğinin değerlendirileceği dikkate alınarak öncelikle toplantı tarihinde dava konusu taşınmazın yıkılıp yıkılmadığı hususu araştırılıp buna göre değerlendirme yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ve yetersiz araştırma doğrultusunda karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklindedir.
HİSSENİN AYRILMASI YA DA SATILMAYA ZORLANMASI DAVASINDA DAVACI VE DAVALI KİMDİR? DAVADA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Paydaşlıktan çıkarma davası / hissenin ayrılması ya da satılmaya zorlanması davasında davacı, ortaklığın kendisi için açısında ağır külfet getiren ve çekilmez hale gelen ortaklardır. Bu davalarda, davalı ise ortaklığı çekilmez hale getiren ortaktır. Davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sadece Kentsel Dönüşüm kapsamında paydaşlıktan çıkarmaya itiraz davasında görevli mahkeme yapı yıkılmadı ise sulh hukuk mahkemesi; yapı yıkıldı ise İdare Mahkemesi olacaktır. Çünkü yapı yıkıldığı andan itibaren artık Kat Mülkiyeti ortadan kalkacak, Kentsel Dönüşüm süreci başlamış sayılacaktır.
DAVA SÜRECİ NASIL İLERLER? ELBİLİĞİ MÜLKİYETİNDE BU DAVA AÇILABİLİR Mİ? ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI İLE BU DAVA ARASINDAKİ TEMEL FARK NEDİR?
Paydaşlıktan çıkarılma davasında dava açıldıktan sonra mahkemece öncelikle görev ve yetki açısından bir inceleme yapacaktır. Bu inceleme sonucunda mahkeme görevli ve yetkili mahkeme olduğunu düşünürse tarafların iddia ve savunmalarını inceleyecek ve paydaşlıktan çıkarılma davası için kanunda aranan dava şartlarının olup olmadığı hususunda bir inceleme yapacaktır. Mahkeme, davanın açılabilmesi için aranan şartların var olduğunu kabul ediyorsa, ya taşınmazı ayıracak ya da satış talebi varsa bilirkişi raporu ile taşınmazın kıymet takdiri yaptırarak diğer hissedarlar tarafından satın alınabilmesi için davacılara süre verecektir. Süre sonunda para bankaya depo edilirse davanın kabulüne ve davalının hissesinin tapudan terkine karar verilecektir.
El birliği mülkiyetinde paydaşlıktan çıkarma davası açılması mümkün değildir. El Birliği mülkiyetinde bu davanın açılabilmesi için öncelikle paylı mülkiyete geçilmesi sonrasında bu dava açılabilecektir.
Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın tamamen sona erdirilmesi için dava açılırken; paydaşlıktan çıkarılma davasında sadece bir hissedar ortaklıktan dışlanmaya çalışılmaktadır. Bu dava sonucunda ortaklık sona ermemektedir.
Medeni Kanuna tabi açılan paydaşlıktan çıkarma davalarında, davacılar tarafından dava kazanılırsa davalı hissesi diğer ortakların eline geçecek ya da eşyadan ayrılabiliyorsa ayrılarak müstakil hale gelecektir. Medeni Kanuna tabi açılan paydaşlıktan çıkarma davasında Yargıtay kanun lafzında geçen “olumsuz tutum ve davranışların neticesinde diğer paydaşların yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal edilmesi ifadesini” dar yorumlamıştır. Bu yüzden bu türden davalarda öncelikle mahkemelerden ortak taşınmazdan davalıya düşen hissenin ayrılması talep edilmeli, bu mümkün değilse diğer hissedarlara satılması suretiyle ortaklıktan çıkarılması talep edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25-26 ve 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesine göre paydaşlıktan çıkarma ise daha geniş yorumlanmakta bu türlerde sadece ortaklara satış mümkün olmaktadır. Bu türden paydaşlıktan çıkarma davalarında davaların açılması halinde mahkemece kabul edilme ihtimali daha yüksektir. Bunun nedeni Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kentsel Dönüşüm Kanununda paydaşlıktan çıkarılma davasının şartlarının daha ayrıntılı ve kapsamlı düzenlenmiş olmasıdır.
Netice itibariyle, sorunlu bir hissedarın varlığı nedeniyle diğer ortaklar açısından çekilmez hale gelen bir eşyayı taraflar bir arada malik ya da paydaş olmak zorunda değillerdir. Malın maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla, sorunlu görülen ortağı dava açmak suretiyle ortaklıktan dışlama imkanını kanun vermiştir.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
https://karararama.yargitay.gov.tr/ (08.12.2025)
https://muratezcan.av.tr/paydasliktan-cikarilma (08.12.2025)
GİRİŞ :
Ecrimisil (Haksız işgal nedeniyle tazminat) davası hukukçuların çokça karşılaştığı dava türlerinden biridir. Uygulamada “haksız işgal nedeniyle tazminat” davası yerine ecrimisil davası ifadesi kullanılmaktadır. Bu yazımızda, ecrimisil davasını inceleyeceğiz.
Ecrimisil davası, 4721 sayılı Medeni Kanunumuzun 995. maddesinde düzenlenmiş olup, “…İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir. İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.” şeklinde tanımlanmıştır.
Bir kişinin tamamen veya kısmen kendisine ait olmayan bir şeyi (taşınır/taşınmaz/hak/gayri maddi varlık) sahibinin izni olmaksızın kullanması, yararlanması hatta devretmesi şeklinde hukuki işlemler yapması ve hakkı olmayan bir yarar elde etmesi veya elde etmeyi ihmal etmesi neticesinde gerçek hak sahibine ödeyeceği tazminata ecrimisil tazminatı denir.
Ecrimisil davasının konusu şeydir. Şey kelimesi eşya kelimesinin çoğulu olup, her türlü taşınır/taşınmaz/hak/gayri maddi varlık bu davaya konu olabilecektir. Günümüzde en çok işgale konu olan eşyalar için açılan ecrimisil davaları şunlardır;
Kurumlara ait taşınır veya taşınmazların işgali için açılan ecrimisil davaları (Örneğin; hazine arazilerinin ekilip biçilmesi, gecekondu işgalleri, kamuya ait taşınmazın kira süresinin dolmasına rağmen boşaltılmaması gibi),
Gerçek/Tüzel kişilere ait eşyaların haksız işgali nedeniyle başka gerçek/tüzel kişilere karşı açtığı ecrimisil davaları (Özel kişiye ait bir tarlanın ekilmesi, bahçesinden meyvelerinin toplanması, tarlasından yol geçirilmesi, arazisinin altından veya üstünden boru veya tünel geçirilmesi, taşınmazına moloz dökülmesi gibi),
Mirasçıların diğer mirasçıya veya üçüncü kişiye karşı açtığı ecrimisil davaları (Ortak bir tarlanın kardeşlerden biri tarafından işlenmesi ancak semeninden diğer paydaşların ücret alamaması, paydaşlardan birinin kirayı alması diğer kardeşlere payın verilmemesi, mirasçılara ait bir taşınmazın izin alınmaksızın üçüncü kişilerce işgal edilerek kullanılması gibi),
Malikin kiracıya açtığı ecrimisil davaları (Kira süresi dolmasına rağmen çıkmayan kiracı, Akitsiz kiralamalarda kira ücretinin ödenmemesi gibi),
Boşanmış eşlerin bir birlerine karşı açtıkları ecrimisil davaları ( Eşler boşanıp mal paylaşımı yaptığı hallerde, diğer eşe verilmesi gereken bir evi ya da taşıtı kullanan boşanmış eşe karşı açılan davalar),
Kat maliklerinin ortak alanı işgal edene karşı açtığı davalar ( Bir malikin ortak alanı kendi taşınmazına katması ya da ortak alan olan bahçe, otopark gibi alanların başka maliklerce işgal edilerek kendi yararına kullanılması gibi),
Medeni Kanun Md. 995’den yola çıkarsak ecrimisil davası açılabilmesi için; 1- Haksız bir işgal olmalıdır, 2- Haksız işgalci tarafından malikin kullanımı, yararlanması ve tasarruf imkanlarından biri yada hepsi kısmen veya tamamen sonlandırılmalıdır, 3- Haksız işgalde bulunan kötü niyetli hareket etmelidir (İyiniyetli haksız işgalci aleyhine ecrimisil davası açılamaz.), 4- Haksız kullanım sonucu olarak bir zarar meydana gelmelidir (Bu zarar geniş yorumlanmakta, malikin elde edemediği veya işgal dolaysıyla eşyanın işletilmemesi gibi durumları da kapsamaktadır.), 5- Haksız işgalci ile zarar arasında gerekli illiyet bağı kurulmalıdır.
Ayrıca Yargıtay içtihatlarına göre yukarıdaki esasa ilişkin şartların yanında davanın açılabilmesi için şu usulü şartların varlığı da aranmaktadır; 6- İşgal, Türk Devletinin sınırları içinde gerçekleşmelidir, 7- Yargı yerinin tespiti doğru yapılmalıdır, 8- Görevli ve yetkili mahkemede dava açılmalıdır, 9- Tarafların dava ehliyetine sahip olması, 10- Dava doğru hasma yöneltilmelidir, 11- Davada avukatın vekaletini usulüne uygun olarak dosyaya sunması gerekir, 12- Türk Vatandaşı ise dava gider avansını; yabancı ise teminatı yatırmalıdır, 13- Dava açılmasında hukuki yarar olmalıdır (Örneğin tespit için bu dava açılamaz), 14- Derdest dava olmamalıdır 15- Mülkiyetin ihtilaflı olduğu durumlarda öncelikle gerçek hak sahibinin tespiti yapılmalıdır, 16- İntifadan men dava şartının ispatı gerekmektedir.
ECRİMİSİL DAVALARI AÇISINDAN İYİNİYETLİ VE KÖTÜNİYETLİ OLMANIN FARKLARI NELERDİR? KÖTÜNİYETLİ KİŞİNİN VE HALEFLERİNİN DURUMU NEDİR?
Ecrimisil davasının açılmasının şartlarından biri de kötüniyettir. İyiniyetli kişi zamanla kötüniyetli kişiye de dönüşebilir. Kiralanan ya da kullanan malikin rızasının dışına çıkması hallerinde de kötü niyetli hale gelebilir. Kötüniyet durumunun ispatı hak sahibine ait olup, şahitte dahil her türlü delille kötüniyet ispatlanabilir. Yararlanma ve kullanım bir belgeye dayanıyorsa (tapu tahsis belgesi, mükerrer tapu vb.) kötüniyet mahkemece ayrıca araştırılmalıdır.
Kötüniyetlinin halefininde, işgalden haberdar olduğu varsayılır ve kötüniyetli kabul edilir. Örneğin; miras bırakan kötüniyetli olarak kamu taşınmazını işgal ettiği bir durumda mirasçıları da kötüniyetli olduğu varsayılacaktır. İşgalci iyiniyetli ise müdahalenin meni istenebilir ancak ecrimisil istenemez, ayrıca iyiniyetli kişi malikten eşyaya yapılan faydalı ve zorunlu masrafları isteyebilecektir. Ancak işgalci kötüniyetli ise müdahalenin meni ve ecrimisil tazminatını beraber isteyebilir, işgalci sadece eşyaya yaptığı zorunlu masrafları malikten isteyebilecektir.
Kötüniyetli zilliyet, eşyanın sahibini biliyor ve bilmesine rağmen şeyi vermiyorsa kusursuz sorumlu; eşyanın malikini bilmiyorsa kusurlu sorumludur. Kusur sorumluluğu verilecek tazminatın mahiyetini ve miktarını etkileyecektir.
Yukarıda da açıklandığı üzere, hukukumuzda karine olan iyiniyettir. Kötüniyet ise ispatı iddia edene ait olan ve ecrimisil davası açılabilmesi için aranan şartlardan biridir. Özellikle mirasçıların, paylı ya da elbilirliği maliklerinin birbirine karşı açtıkları davalarda intifadan men’ in ispatı dava şartıdır.
Peki intifadan men nedir? Mirasçı veya ortak maliklerden birinin diğerlerinin malını işletmesi, kullanması gibi hallerde diğer ortağın rızası olduğu varsayılır, yani diğerlerin malını haksız kullananın iyiniyetli şekilde hareket ettiği varsayılır. Ancak diğer ortak ya da ortaklar böyle bir rızanın olmadığını ispat etmeleri halinde ecrimisil talebinde bulunacaklardır. Mesela; üç kardeşin mirasçı olduğu bir tarlada, tarlayı kardeşlerden biri ekip biçer ve diğer kardeşlere de hakkı olan payı vermezse diğer mirasçılar tarafından ecrimisil davası açılabilir. Ancak öncelikle, haksız mirasçıyı bu kullanıma rızalarının olmadığını ilettiklerini ispatlamaları gerekecektir. Bu iletim çeşitli yollarla olabilir, senetle ispat şart değildir. Tanıkla ispatta mümkündür. Mesela; biraz evvelki örnek üzerinden gidersek tarlanın ekilmesine karşı olan kardeşler şahitlerin huzurunda işgalci kardeşe karşı tarlayı ekmemesi uyarısında bulunabilirler, işgalciye karşı ihtarname çekebilirler veya işgalci aleyhine ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Her üç durumda da intifadan menin ispat edilmesi halinde ecrimisil davası açılabilecektir. Şu hallerde intifadan men şartı aranmaz;
Müdahalenin meni davası, ortaklığın giderilmesi davası, kamulaştırmasız el atma davası açılması halinde,
Kamu malının işgali halinde,
İhtarname çekilmesi halinde,
İcra takibi yapılması halinde,
Karşı tarafa yemin teklifi yapılması halinde,
Muris muvazaası varsa,
Temsilci tayin edilen mallarda,
Harici satım ya da aleni işgallerde,
Ticari amaçla kullanılan yerlerde,
Hukuki semere getiren yerlerin akitsiz kullanımlarında,
Boşanan eşin önceden aile yurdu olan taşınmazda çocuksuz oturması halinde,
Semere getiren meyve ağaçlarının toplanmasında intifadan men şartı aranmaz; ancak semere getirmeyen ağaçların (kavak, çam vb.) satımında intifadan men şartı aranır.
Görevli Mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre görev kamu düzenini ilgilendirmekte olup, her an itiraza konu edilebilir. Ecrimisil davalarında genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak bu durumun istisnaları sırasıyla; a) Boşanma davalarında haksız işgalin konusu tarafların taşınır eşyaları ise görevli mahkeme aile mahkemesidir, b) İdarece haksız işgal nedeniyle ecrimisil ihbarnamesi gönderilen kişinin itiraz edeceği mahkeme İdare mahkemesidir, c) Kat mülkiyeti kanundan doğan ortak alanın işgali vb. ecrimisil davalarında ise sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.
Yetkili Mahkeme : Ecrimisil davasının mahiyetine göre yetkili mahkeme değişecektir. Haksız işgal bir eylem niteliği taşıdığından eylemin yapıldığı veya zararın doğduğu yerde dava açılabilecektir. Yine bir taşınır açısından haksız işgali yapan davalı gerçek/tüzel kişinin ikametgâh adresinde dava açılabilir. Mirasa konu mal açısından, miras bırakanın son yerleşim yerinde dava açılabilir. Ecrimisil davasına konu bir taşınmaz ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olacaktır.
Taraflar : Ecrimisil davasında davacı eşyası işgal edilen; a) Şimdiki malik, b) Eski malik, c) Asli ya da Fer’i zilliyet d) Bina yönetimi olabilir. Bina yöneticisi, aynı zamanda malik ise kendi adına dava açabilecektir. Ancak bina bir tesis yöneticisi tarafından yönetiliyorsa, kat malikleri kurulundan yetki alınarak dava açabilecektir. Eski malikinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Eski malik, bir apartmanı sattı, ancak eski kiracı tüm ihtarlara rağmen evden çıkmadı ve kirada ödemedi ise eski malik evi satmış olsa bile eski kiracısına karşı ecrimisil davası açabilecektir. Davalı ise hakkı olmadan eşyayı kullanan, yararlanan veya üzerinde tasarruf eden kişilerdir. Davalı veya davacı birden fazla ise hepsi birlikte davaya taraf olurlar.
Zamanaşımı : Ecrimisil davalarında zamanaşımı beş yıldır. Davacı geriye dönük 15 yıl için ecrimisil tazminatı talep etse bile, davalı tarafından zamanaşımı defi ileri sürülmediği takdirde, zamanaşımı sınırlaması olmadan davacının talebi doğrultusunda karar verilir. Ancak davalı tarafça zamanaşımı defi ileri sürülürse 15 yıl istense bile geriye doğru 5 yıllık ecrimisil tazminatına karar verilir. Yine 5 yıllık zamanaşımını aşmak için, uygulamada özellikle mirasçıların ya da ortakların birbirlerine karşı açtıkları ecrimisil davalarında, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre dava açıldığı ve geriye doğru 10 yıllık zamanaşımına tabi olarak tazminat talep edildiği görülmektedir.
Dava arkadaşlığı : Mirasçılar, adi ortaklıklar ve başkaca el birliği malikleri davayı beraber açmak zorunda olup, zorunlu dava arkadaşıdırlar. Birden fazla mirasçı var ve mirasçılardan birinin dava açılmasına muvafakati yoksa mahkemeden temsilci atanması istenebilir. Elbirliği maliklerinden birinin temyiz kudreti yok ya da kalkmışsa sulh hukuk mahkemesinden vasi atandıktan sonra dava devam ettirilebilir. Paylı malikler ise ihtiyari dava arkadaşıdır.
Davanın türü : Uygulamada ecrimisil davasının hem belirsiz alacak davası hem de kısmi dava olarak açıldığı görülmektedir. Belirsiz alacak davası olarak açılması halinde zamanaşımı tespite kadar işlemeyeceğinden davacı açısından daha avantajlı olunacaktır.
Faiz : Ecrimisil davaları belirsiz alacak davası şeklinde açıldıklarından Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.11.2019 tarih 2017/1053 E. ve 2019/1236 K. sayılı dosyasında, “Öyle ise mahkemece, kısmen açılan davada, dava tarihinden itibaren faiz talep edildiği gözetilerek, dava dilekçesinde talep edilen miktara dava tarihinden itibaren, ıslah ile arttırılan miktara ise ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir” şeklindedir. Bu içtihada göre, dava açılırken talep edilen miktara dava açıldığı tarihten; ıslah edilen miktar açısından ıslah tarihinden itibaren faiz işletilecektir.
İtirazlar : Ecrimisil davasında ilk itirazlar şunlardır; davanın birleştirilmesi, kesin yetkiye ilişkin itiraz, zorunlu tahkime ilişkin ilk itiraz, iş bölümü itirazı ilk itirazdır. Beş yıllık zamanaşımı ise itiraz değil, defi olarak ileri sürülecektir.
İspat : Ecrimisil davalarında ispatın; tanık, yemin, bilirkişi gibi her türlü delille yapılması mümkündür.
SONUÇ :
Her dönemin moda davası olan ecrimisil davasını bu yazımızda anlatmaya çalıştık. Yukarıda anlatıldığı üzere kanundaki boşluklar nedeniyle daha çok yargı içtihatlarıyla şekillenen bu dava türünde kapsayıcı bir şekilde tek bir mevzuatla düzenlenmesinde fayda vardır. Böylece çok rastlanılan bir dava türü olan ecrimisil davaları açısından kafa karışıklığına son verilecektir.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
https://www.yandex.com.tr/video/preview/9827491262551895889 (31.07.2023 / 14.21)
Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) (barandogan.av.tr) (01.08.2023 / 15.22)
Ecrimisil Davasında Islah Edilen Miktar Bakımından Hangi Tarihten İtibaren Yasal Faize Hükmedilebilir – Avukat Zülküf ARSLAN Hukuk Bürosu (zulkufarslan.av.tr) (03.08.2023 / 14.21)
GİRİŞ :
Eski hukukumuzdaki adıyla müdahalenin meni (El atmanın önlenmesi) davası çok yaygın rastlanılan gayrimenkul davalarından biridir. Genelde el atmanın önlenmesi davası ecrimisil davasıyla beraber açılmakta, istihkak davası ile karıştırılmaktadır. Bu yazımızda kaynağını Medeni Kanundan alan bu dava türünü inceleyeceğiz.
Taşınır ya da taşınmaz maliki tarafından sahibi olduğu eşyanın mülkiyet hakkından kaynaklanan hakların kullanılmasının üçüncü kişilerce engellenmesi durumunda, bu engellemenin mahkeme yoluyla bertaraf edilebilmesi için açılan davaya el atmanın önlenmesi davası denir. Kaynağını Medeni Kanun 683. maddeden (md) alır.
El atmanın önlenmesi davasının konusu taşınır ya da taşınmazlardır. Müdahalenin meni davası açılabilmesi için zilliyet olmak yetmez; malik olmak gerekir. Malik olmayan sadece eşyayı hakimiyeti altında bulunduran zilliyet, zilliyetlikten doğan saldırının meni davası açabilir. Yine mülkiyetin sicil dışı kazanıldığı durumlarda da el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Mesela, miras olarak kalan meyve bahçesinin meyvelerinin 3. kişilerce toplanması halinde el atmanın önlenmesi davası açılabilir.
El atmanın önlenmesi davasında, korunan hukuki değer mülkiyet hakkıdır. Mülkiyetin kapsamı dahiline ise ayni ve sınırlı ayni haklar ve kat mülkiyeti girer. O halde el atmanın önlenmesi davası açılması için; 1- Ayni ya da sınırlı ayni hak sahibi olmak ya da kat maliki olmak gerekir, 2- Mülkiyetin kullanılmasını engelleyen bir müdahale ya da müdahale tehlikesi olmalıdır, 3- Bu müdahale ya da müdahale tehlikesi haksız olmalıdır. Bu davanın açılabilmesi için bu el atma veya el atma tehlikesi güncel olmalı, saldırı ya da saldırı tehlikesi devam etmelidir. Haksız el atan kişinin iyiniyetli veya kötüniyetli olmasının bir önemi yoktur, el atana karşı her zaman el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Ancak el atmanın önlenmesi davası ile beraber ecrimisil davası açılacaksa sadece kötüniyetli işgalciye karşı bu davalar birlikte açılabilir.
İstihkak davasında malikin elinden rızası olmaksızın çıkan mallar için söz konusudur. Malik artık zilliyet değildir ve eşya üzerindeki tasarruf yapma yetkisini kaybetmiştir. Mesela, çalınan eşyada durum böyledir. Ancak el atmanın önlenmesi davasında ise malikin elinden eşya çıkmamış ve eşya malikin kontrolündedir. Ancak eşyaya karşı haksız bir saldırı söz konusudur. Örneğin, malikin tarlasına izinsiz moloz dökülmüş ve tarlanın bir kısmı kullanılamıyor ise müdahalenin meni davası açılabilir. Hem istihkak davası hem de el atmanın önlenmesi davası birbiriyle yarışır. İki dava birbirinin yerine açılabilir.
El atmanın önlenmesi davasında davacı kural olarak maliktir. Paylı malikler birbirlerine ya da üçüncü kişiye karşı bu davayı açabilirler. Yine kat malikleri diğer kat maliklerine karşı dava açabilirler. Elbirliği halinde malikler ise davayı birlikte ya da atayacakları temsilci vasıtasıyla açabilirler. Acil durum dolaysıyla elbirliği maliklerinden biri tarafından açılan dava, mahkemece hemen ret edilmez, mahkemece diğer ortakların onayı dava aşamasında aranacaktır. Yine sınırlı ayni hak sahipleri (intifa, geçit, oturma, rehin hakkı sahipleri) el atmanın önlenmesi davası açabilecektir.
El atmanı önlenmesi davasında davalı ise el atan kişi ya da kişilerdir. Bu açıdan fiilin hukuka aykırı olması şart ise de kusurluluk aranmayacaktır. El atmanın önlenmesi davası davalı birden fazla ise ayrı ayrı ya da bu kişilere karşı birlikte açılabilir.
Ayni bir dava türü olan el atmanın önlenmesi davasında bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur, ancak dava el atılma süreci devam ettiği sürece dava edilebilir. El atma sona ermiş ve el atma sınırlarını aşarak bir işgale dönüşmüş ise artık istihkak davası açılabilir.
El atmanın önlenmesi davasında yetkili mahkeme, eşya taşınır ise davalının ikametgahı mahkemesi, taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Müdahalenin meni davasında görevli mahkeme ise taşınır ve taşınmazlarda asliye hukuk mahkemesidir. Ancak kat mülkiyeti kaynaklı el atmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır.
El atmanın önlenmesi davasında ispat yükü davacıdadır. Davacı açılan davada, iki şeyi ispatlaması gerekir. Öncelikle işgal edilen şeyin kendisine ait bir mal olduğunu yani malik olduğunu ispat edecektir. İkinci olarak ise işgalin bir hukuki dayanağının olmadığını ispatlayacaktır.
Davalı ise bir hakka dayanılarak (ayni veya şahsi) hak müdahalede bulunduğunu ya da davacının gerçek malik olmadığını ya da eşyaya hiçbir müdahalede bulunmadığı şeklinde savunma yapabilir.
El atmanın önlenmesi davası açıldığında ihtiyati tedbirle birlikte açılmalıdır. Diğer türlü el atma hemen önlenemez ve müvekkil hak kaybına uğrayabilir. Mahkeme haksız el atıldığına dair karar verdiği andan itibaren saldırı durdurulur ve yasaklanır. Mahkeme kararına rağmen saldırı devam ediyorsa, İcra İflas Kanunu 30. md gereği cebri icra yoluyla saldırgan engellenir.
SONUÇ:
El atmanın önlenmesi davası, çok yaygın açılan gayrimenkul davalarından biridir. Bu yazımızda, el atmanın önlenmesi davasının özelliklerinden bahsettik. Ecrimisil ve İstihkak davası ile ilişkisine değindik. Okuyanların faydalanması dilerim.
Yazan : Av. Asım SÖĞÜT
Prof. Dr. Mehmet Ayan, Eşya Hukuku -Mülkiyet-, Mimoza Yayınları, 6. Baskı, 2013, Konya
Elatmanın Önlenmesi Davası | Müdahalenin Men'i Davası | Delil Hukuk Bürosu (delilavukatlik.com) (10.08.2023/13.46)
El Atmanın Önlenmesi Davası (Müdahalenin Men’i) (ozansoylu.av.tr) (10.08.2023/15.30)
GİRİŞ:
Ülkemizde ekonominin dinamosu Gayrimenkul Sektörüdür. Gayrimenkul Sektöründe de alım-satım ve kiralama gibi ekonomik canlılığı sağlayan ilk faktör kredi sağlayan bankalar ise ikinci sırada gayrimenkul danışmanları gelmektedir. Gayrimenkul danışmanlığı, Türkiye’de kurumsal firmalar aracılığıyla ya da bireysel olarak yapılmakta olan, yaygın ve sürekli büyüyen bir sektördür. Bu yazımızda, aslında sektörün birazda ihmal edilen bir paydaşı olan gayrimenkul danışmanlarının hazırladıkları emlakçılık/simsarlık/gayrimenkul tellallığı şeklinde isimlendiren sözleşmelerden bahsedeceğim.
Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelikte (Yönetmelik) gayrimenkul ticareti, “tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık faaliyetleri ile bu faaliyetlerle birlikte yürütülen, danışmanlık ve diğer faaliyetleri ifade eder.” şeklinde tanımlanmıştır.
Borçlar Kanununda ise; Bir malın alışı, satışı ya da kiralanması için taraflar arasında aracılık yapan ve sözleşmenin kurulmasıyla ücrete hak kazanan kişiye simsar ve bu faaliyete ilişkin sözleşmeye de simsarlık sözleşmesi denir, şeklinde tanımlanmıştır. Uygulamada ise simsarlık sözleşmesi tabiri genel bir tabir olduğundan, gayrimenkule özgü aracılık faaliyetleri için Emlak komisyon sözleşmesi veya gayrimenkul tellallığı sözleşmesi isimlerinin tercih edildiği görülmektedir.
Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi ile 525. maddesi arasında düzenlenen simsarlık sözleşmesi emlak komisyon sözleşmesinin de asıl kanuni yasal dayanağıdır. Tip sözleşme olan gayrimenkul komisyon sözleşmeleri için uygun düştüğü ölçüde Borçlar Kanunun vekalete ilişkin hükümleri, Türk Ticaret Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun maddeleri de uygulanacaktır. Yine Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkındaki Kanunun 16. maddesi ve aynı Kanuna dayanılarak hazırlanan 05.06.2018 tarihli 30442 sayılı Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren “Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik” de sözleşmenin ve mesleğin asli yasal dayanaklarının başında gelir.
Gayrimenkulde; her iki taraf tacir ise Ticaret Kanunu, her iki taraf gerçek kişi veya esnaf ise Borçlar Kanunu, taraflardan biri Banka gibi bir tacir ve diğer taraf tüketici konumunda gerçek kişi ise işletmeye bakılmaksızın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır. Hangi kanunun uygulanacağına göre uyuşmazlığa konu davaya bakacak görevli mahkeme değişecektir. Örneğin iş sahibi ve simsar/aracı tacir ise görevli mahkeme Ticaret Mahkemesi olacaktır. Ancak iş sahibi ve simsar/işletme gerçek kişi ise görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır. Satıcı tacir, simsar tacir ve alıcı gerçek kişi ise görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri olacaktır. Hangi Kanunun uygulanacağı sözleşmenin nasıl yorumlanacağından tutunda, cezai şarttan, uygulanacak faiz oranına kadar her bir ayrıntıya etki etmektedir. Ticaret Kanunu taraflara eşit muamele eder ve tacirlerden basiretli bir tacir gibi davranmalarını bekler, hata affetmezken; Tüketici Mahkemesi ise her koşulda sözleşmede dahil her şeyi zayıf durumda olan tüketici lehine yorumlayacaktır.
Emlak sözleşmesinden doğan ancak tahsil edilemeyen komisyon ücretleri, cezai şartlar ve uygulanacak faiz alacakları için zamanaşımı süresi beş yıldır. Gayrimenkul danışmanlık şirketi sözleşmeden doğan alacaklar için ilamsız icra yoluyla takip yapma hakkına sahiptir, iş sahibi ya da taşınmazı devralan ilamsız takibe itiraz ederse takip durur. İlamsız takibin devamı için İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açılmalıdır. Yine emlakçının sözleşmeden doğan alacağını daha garantili olarak alabilmesi açısından sözleşmeye dayalı alacak davası açılabilir, davayı kazanması halinde ilamlı takibe başvurabilir. Davanın kazanılmasıyla ilamlı takip yapıldığında davayı kaybeden tarafa takibe itiraz hakkı tanınmaz.
Gayrimenkul danışmanı; ücreti mukabilinde, bir taşınmaz üzerinde her türlü ayni veya şahsi hak kurulmasına aracılık edilen faaliyettir. Yönetmeliğin 13. maddesine göre gayrimenkul danışmanı; 1- alım, satım, kiralama, 2- gayrimenkulle alakalı inceleme, araştırma ve raporlama, 3- Taşınmazın rayiç alım, satım ve kira bedelleri hakkında iş sahibine bilgi vermek, 4- Tapu işlemlerine aracılık etmek, 5- Sözleşme yapmak, kira bedeli ödemeleri hakkında yetki verildi ise takibini yapmak, taşınmazın bakım ve onarımı ile ilgilenmek, 6- Gayrimenkulle alakalı her türlü yönetim ve danışmanlık hizmeti vermek, 7- Devre mülk ve devre tatil satış ve pazarlamasına aracılık etmek, 8- Taşınmazın ticaretiyle alakalı diğer hizmetleri yürütmektir.
EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİ GEREĞİ GAYRİMENKUL DANIŞMANI ALACAĞINA NE ZAMAN HAK KAZANIR? TAŞINMAZIN PAZARLANMASI VE GÖSTERİLMESİ HALİNDE KOMİSYON ALACAĞINA HAK KAZANILIR MI?
Borçlar Kanunu madde 521’e göre, gayrimenkul danışmanı ancak yaptığı faaliyet sonucunda iş sahibi ve alıcı/kiracı arasında sözleşme kurulabilirse ücrete hak kazanacaktır. Ücret şarta bağlanmışsa şartın gerçekleştiği anda ücrete hak kazanılacaktır. Yönetmeliğin 20/4 maddesinde emlak yetkilendirme sözleşmesinin imzalanmasıyla ücrete hak kazanılacağı belirtilmektedir, ancak Yönetmelikteki bu madde kanunlar hiyerarşisi gereği üst hiyerarşide bulunan Borçlar Kanun 521. maddesine aykırıdır. Yönetmelik maddesine göre, aracı tarafların ancak sözleşme imzalamasıyla ücrete hak kazanır. Dolaysıyla yasa koyucu tarafından konulan yönetmelik hükmü üst Kanuna aykırı olduğundan uygulanması hukuka aykırı olacağını düşünüyorum.
Gayrimenkul sözleşmesiyle aksi kararlaştırılmazsa, danışmanın taşınmazı pazarlaması faaliyetleri yürütmesi ve pazarlamak için taşınmazın yerini göstermesi tek başına komisyon ücretini hak kazanmak için yetmez. Ancak sözleşmede kararlaştırılır ise yapılan tanıtım faaliyetleri için karşı taraftan bir ücret talep edilebilir.
Emlak komisyon oranları 05.06.2018 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20. Maddesi, “(1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. (2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. (3) İşletme, taşınmaz alım satımının tapu siciline tesciliyle veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır. Alım satım ve kiralama dışındaki hizmetlerde hizmet bedeli hakkı ilgili sözleşmenin kurulmasıyla doğar.” şeklindedir. Buna göre komisyon oranında üst sınır %4 olarak belirlenebilir. Kiralamalarda ise bir aylık kiralama bedelini aşamayacaktır. Ancak alış/satış ve kiralamalarda alt sınıra ilişkin bir düzenleme yoktur. Ancak yönetmelik gereği sözleşmede bir oran yazmak zorunludur.
Emlak komisyon oranları belirlenirken alım/satım/kiralama haricindeki diğer hizmetler için ayrı bir yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa dahi bir kira bedelini ya da satış değerinin %4’lük oranını üstünde ücret kararlaştırılamaz.
Emlak komisyon ücretleri sözleşmeyi imzalayan taraflar arasında aksi sözleşme ile kararlaştırılmadıkça eşit olarak ödenecektir. Emlak komisyonu ücreti, alıcı ve satıcı veyahut kiracı ve kiralayan ile ayrı ayrı imzalanmışsa sadece bir hizmet bedeli alınabilir. Örneğin; alıcı ve satıcı ile ayrı yetki sözleşmeleri imzalanarak ikisinden ayrı ayrı %4 komisyon istenemez, ancak bir tane ücret alınır ancak ücret ikisinin arasında eşit ya da farklı oranlarda bölünebilir.
Ortak çalışma sonucu hizmet bedeline hak kazanılıyorsa, paylaşım öncelikle sözleşme esas alınarak yapılır, ancak sözleşmede paylaşıma ilişkin madde yoksa ücret eşit pay edilir.
Standart emlak komisyon sözleşmelerinde hep şu ifadenin, “Satıcı, aracı tarafından önerilen bir kuruluş veya alıcıyla ya da alıcının I. derece akrabaları, eşi, kan veya sıhri hısımları, annesi, babası, kardeşleri, ortağı veya idarecisi – çalışanı bulunduğu şirket, dernek, vakıf gibi kuruluşlar ile sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren ………. süre içinde satışı gerçekleştirirse, belirtilmiş olan hizmet bedelini ve ayrıca hizmet bedeli kadar cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder.” geçtiği görülmektedir. Bu ifadenin konulmasında gayrimenkul danışmanı açısından hukuki yarar vardır. Çünkü Yönetmelik madde 20/6’ da, Taşınmaz yetkilendirme süresi içinde işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek alıcı ve satıcının birbirine tapuda devir yapması halinde aracı işletmenin ücrete hak kazanacağına ilişkin “doğrudan satışla bertaraf” düzenlenmiş, ancak “muvazaalı bertaraf” düzenlenmemiştir.
Emlakçının sözleşmeye koyacağı “muvazaalı bertarafa” ilişkin yukarıdaki gibi bir hüküm ile tarafların birinci dereceden akrabaları üzerinden aracıyı bertaraf etmesine tedbir alınabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 tarihli 2017/13-644 Esas ve 2017/460 Karar sayılı içtihadında, “Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05.2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı “müşteri” ye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Vilları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV’ nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi olduğu anlaşılan Nezihi İğdirli tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkâr etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir” şeklinde karar vermiştir. Ancak sözleşmeye konulacak hüküm çok ayrıntılı düzenlenmeli özellikle “eş, çocuk, kardeş, anne ve baba” ifadelerine yer verilmelidir. Çünkü emlak komisyon sözleşmelerinde, birinci dereceden sıhri hısımları gibi genel ifadelerle yapılan düzenlemelerde sözleşme maddelerinin soyut olmasından bahisle aleyhe kararlar çıkabilmektedir.
Öncelikle simsarlığa ilişkin tüm sözleşmeler Borçlar Kanunun madde. 520’de ancak yazılı olarak kurulabileceği belirtilmiştir. Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelikte ise dört türde sözleşme ve bir belgeden bahsedilmektedir. Yönetmelikte sırasıyla; a) Yetkilendirme sözleşmesi b) Alım satım aracılık sözleşmesi c) Kiralamaya aracılık sözleşmesi d) Hizmet ortaklığı sözleşmesi e) Taşınmaz gösterme belgesi olarak sıralanmıştır. Yönetmelikte bu sözleşmelerde bulunması gereken asgari unsurlara yer verilmiş olup, bu hususlarda eksiklik olması halinde sözleşme Borçlar Kanunu 27/1’e göre hükümsüz kabul edilecektir. Ancak Borçlar Kanunun “sözleşme serbesti ilkesi” gereği Yönetmelikte düzenlenmesi istenen sözleşmenin içeriğine ilişkin asgari hususlar haricinde başkaca ayrıntılara ilişkin maddelerin eklenmesi hususu tarafların takdirinde olacağı ortadadır.
Yetkilendirme sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 15. maddesi gereği bir emlak komisyon sözleşmesi yapılmadan önce taraflar arasında yetkilendirme sözleşmesi imzalanmalı ve en az iki nüsha olarak düzenlenmelidir. Sözleşmede gayrimenkule ilişkin verilen eksik bilgilerden iş sahibi sorumlu olacaktır. Bu sözleşmede; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- İş sahibinin gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası, 3- İşletme veya sözleşmeli işletme tarafından verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri, 4- Tarafların hak ve yükümlülükleri, 5- Kararlaştırılması halinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için toplam hizmet bedelini aşmamak koşuluyla tarafların sözleşmeden cayması durumunda ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları, 6- Sözleşmenin süresi, 7- Tarafların tebligat adresleri, 8- Alım satım ve kiralamalara ilişkin yetkilendirme sözleşmelerinde ikinci fıkradaki bilgilerle birlikte taşınmaza ilişkin asgari olarak aşağıdaki bilgilere yer verilir: a) İmar ve yapı kullanma izin durumu, b) Tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi, c) Büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu, ç) Kat, cephe ve manzara gibi konum özellikleri, d) Toplu taşıma araçlarının duraklarına yaklaşık mesafesi, e) Sosyal ve kültürel mekânlara yaklaşık mesafesi, f) Oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile bunların yaklaşık büyüklükleri gibi iç özellikler, g) Apartman, site, bina veya müstakil olma durumu ile sosyal ve kültürel donatıları gibi dış özellikleri, ğ) Araziler için hisse, emsal ve öngörülen bina yüksekliği bilgileri ile üzerinde ekili veya dikili ürün bulunup bulunmadığı, h) Üzerinde ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların bulunup bulunmadığı hususlarına yer verilmelidir.
Alım satıma aracılık sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 16. maddesinde düzenlenmiş olup, en az üç nüsha halinde düzenlenir. Yönetmelik gereği alım satıma aracılık sözleşmesinde; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- Alıcı veya satıcının gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel işinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası, 3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri, 4- Taşınmazın alım satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi, 5- Kararlaştırılması halinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu, 6- Hizmet bedeli, 7- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü, 8- İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması halinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.
Kiralamaya aracılık sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 17. maddesinde düzenlenmiş olup, en az üç nüsha halinde düzenlenir. Yönetmelik gereği alım satıma aracılık sözleşmesinde; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- Alıcı veya satıcının gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası, 3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri, 4- Taşınmazın alım satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi, 5- Kararlaştırılması halinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu, 6- Hizmet bedeli, 7- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü, 8- İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması halinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.
Hizmet ortaklığı sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 18. maddesinde düzenlenmiş olup, en az iki nüsha halinde düzenlenir. Gayrimenkul danışmanlığı işletmesi tarafından yetkilendirme sözleşmesinde yer alması koşuluyla hizmetin ortak verilmesi hususunda başka bir veya birden fazla işletme ile yetkilendirme sözleşmesinin konusuna yönelik ortak çalışma yürütülebilir. Gayrimenkul Danışma Şirketi tarafından, üçüncü bir şirketle hizmet ortaklığı sözleşmesinin düzenlendiği gün iş sahibine bilgi verilerek bu sözleşmenin bir örneği düzenlenme tarihinden itibaren üç iş günü içinde iş sahibine yazılı ya da elektronik olarak gönderilir. Gönderime ilişkin ispat yükü gönderimi yapan işletmeye aittir. Hizmet ortaklığı sözleşmelerinde; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmelerin yetki belgesi numarası, unvanı ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- Sözleşmenin konusu, 3- Hizmet bedelinin paylaşım usulü, 4- Tarafların hak ve yükümlülükleri yer alır.
Taşınmaz gösterme belgesinde asgari bulunması gereken hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 19. maddesinde düzenlenmiş olup, en az iki nüsha düzenlenmelidir. Alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya gösterilmesi hizmeti, her bir taşınmaz için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir. Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Taşınmaz gösterme belgesinde; 1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası, 2- Taşınmazın gösterildiği kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası, 3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi, 4- Taşınmazın hangi amaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi 4- Hizmet bedeli oranı veya tutarına yer verilir.
İnternette elden ele dolaşan sözleşmelerde, hatta Ticaret Odalarının standart sözleşme örneklerinde bile asgari hususların tamamı yer almamaktadır. Mesela, internet ortamında paylaşılan hiçbir emlak yetki sözleşmesinde taşınmazın metroya veya ana caddeye yakınlığına ilişkin bilgi verildiğine rastlamadım. Ancak bu sözleşmeler dolaysıyla olay yargıya intikal etse, sözleşmenin yönetmelikte belirtilen standartlara uygun olmadığı tespit edilse, mahkemece eksik sözleşmeyi hükümsüz mü sayacak yoksa sözleşme eksik unsurlarına rağmen ayakta mı tutacak belli değildir. Sözleşme hükümsüz sayılırsa, akit hiç kurulmamış sayılacağından emlak komisyoncusu hak ettiği ücretinden olma ihtimali vardır. Sözleşme eksikliklerine rağmen ayakta tutulması yönünde yorumlanırsa boşluk Borçlar Kanunu ve diğer mevzuata göre doldurulacak olup, mahkemenin birçok boşluk bulunan sözleşme hükümlerini nasıl yorumlayacağı asla bilinemez. Bu nedenle, gayrimenkul tellallığı sözleşmelerinde profesyonel hukuki destek alınarak sözleşmenin hazırlanmasında fayda bulunmaktadır.
Bir hukukçu gözüyle genel olarak sözleşme hazırlanırken hâkimin takdir hakkını olabildiğince sınırlandırmaya çalışmalıdır. Bir emlak komisyon sözleşmesinde hukuki tüm ayrıntılara yer verilmelidir. Bir gayrimenkulün fiyatı günümüzde milyonlarla ifade edilmekte ve komisyon ücretlerinin hak edilmesiyle çok ciddi kazançlar elde edilmektedir. Bu kazançların riske atılmaması için standart sözleşmelerin dışında, akitte bulunması gereken birtakım hususlara yer verilmeli, uyuşmazlık halinde sözleşmede ücret, fesih, cayma hakkı, cezai şartlar garantilenmelidir.
Yönetmelikte asgari sayılan düzenlemeler haricinde, bir avukat gözüyle emlak sözleşmelerinde bulunması gereken hususlar şunlardır:
1- Sözleşmenin Başlığı; sözleşmenin başlığı doğru konulmalıdır. Mesela uygulamada Yetkilendirme sözleşmesi ile alım satım işlemine ilişkin sözleşmeler karıştırılmaktadır. Bu sözleşmeler birlikte hazırlanabilir, ancak başlık ona göre konulmalıdır.
2- Sözleşmede taraflar; bir sözleşmede aracı işletme ve iş sahibine ilişkin bilgilere yer verilmelidir. Ancak bazı durumlarda iş sahibi adi ortaklık ya da mirasçı topluluğu olabilir. Bu gibi durumlarda standart sözleşmenin dışına çıkılması ve hukuk kurallarına uygun yetkilendirme yapılması önemlidir. Yine temsile yetkili işletmenin imza yetkisinin araştırılması gerekmektedir.
3- Tanımlamalar çok doğru şekilde yazılmalıdır. Sadece alıcı, satıcı ve aracı gibi sıfatlar yerine şirket isimlerinin kısaltılarak yazılması sözleşmenin anlaşılmasını kolaylaştıracaktır.
4- Sözleşmenin konusu açık ve sarih şekilde yazılmalıdır. Sözleşmenin konusu doğru yazılması hangi kanunun, kanundaki hangi hukuk kuralının uygulanacağının belirlenmesi açısından önemlidir.
5- Tarafların hak ve borçları çok ayrıntılı ve net yazılmalıdır. Uyuşmazlık durumunda hak ve borçlar hususunda sözleşmede boşluk bulunması halinde boşluğu hâkim doldurur ve öngörülemeyen sonuçlarla karşılaşılabilir.
6- Faiz oranları belirlenirken ne tür bir işleme girildiğine göre uygulanacak faiz oranı değişmektedir. Ticari işlerde uygulanan akdi faiz ile adi işlere uygulanacak kanuni faiz oranı farklıdır. Yine ücret ödemelerinde temerrüt faiz oranları kanunda yazan sınırların üzerinde belirlenemeyecektir.
7- Damga vergisi başta olmak üzere, vergi ve diğer masraflardan sorumlu olanlar sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bu düzenleme yapılmazsa taraflar, eşit oranda vergilerden sorumlu olacağı unutulmamalıdır. Kanun gereği vergiler eşit ödeneceğine ilişkin madde olması halinde bile, sözleşmede vergileri iş sahibinin ödeyeceği kararlaştırılmışsa işletmenin rücu imkânı olacağı unutulmamalıdır.
8- Cezai şart belirlenirken, ceza koşulu ile borç arasındaki ilişki doğru kurulmalıdır. Ayrıca cezanın indirilmesi ve istisnalarına ilişkin içtihatlar bilinerek sözleşme düzenlenmelidir. Cezai şart ile götürü tazminat birbirine karıştırılmamalıdır.
9- Sözleşmede sonradan yapılacak değişikliklere ilişkin sözleşme maddesi ve şekli kararlaştırılmalıdır. Mahkemelerce sözleşmenin uyarlanması talebi halinde iş hâkimin takdirine bırakılmamalıdır.
10- Mücbir sebep durumunda tarafların hak ve yükümlülükleri düzenlenmelidir. Mesela sözleşme konusu taşınmaz depremde yıkılırsa ne olur?
11- Taraflar tacir ise gizlilik anlaşması yapılmalıdır.
12- Uyuşmazlık durumunda hak ve menfaatlerin korunması için delil anlaşması yapılmalıdır.
13- Bildirim ve tebligat adresleri ve bu adreslerin ve bildirim yerlerinin değişmesi halinde ne olacağı sözleşme ile düzenlenmelidir.
14- Devremülk, otel ve günlük ev kiralamalarında sorumsuzluk anlaşması yapılmalıdır.
15- Sözleşmede alacağın devrine ilişkin sorumluluk formüle edilmelidir.
16- Yetkili mahkeme belirlenirken Hukuk Muhakeme Kanunun ilgili maddeleri dikkate alınarak yetkili mahkeme belirlenmelidir.
17- Sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler tek tek düzenlenmelidir. Hangi durumlarda sözleşme haklı nedenlerle feshedilebilir, hangi durumlar haksız fesih sayılır, hangi durumlarda tek taraflı olağanüstü fesih hakkı taraflara verilmekte tek tek sözleşmeyle düzenlenmelidir.
18- Sözleşmenin diline ilişkin kural konulmalıdır.
Basiretli bir tacir olduğu varsayılan gayrimenkul danışmanlık şirketi, sözleşme yaparken yönetmelikte sayılan asgari maddelerin haricinde, yukarıda sayılan hususlarla alakalı sözleşme maddeleri ilave etmesi, satıcı veya alıcı ile uyuşmazlık yaşanması halinde aracının ücrete hak kazanması açısından önem taşıyacaktır.
SONUÇ:
Türk Milleti, “kervan yolda düzülür” mantığındadır. Türkler önce anlaşalım yolda kuralları belirleriz düsturuyla hareket etmektedir. Nitekim İş insanlarımız, yabancı ülkelere ihracat yaptığında sözleşme yapma oranı %20 civarında iken; ithalat yaptığında sözleşme yapma oranı %90’lara çıktığı Bakanlık kayıtlarına geçmiştir. Yani yabancı, bir alışverişte sözleşme yapmaya olağanüstü önem verirken; Türk ise malını sattığında karşı tarafla sözleşme yapmaya bile gerek duymuyor. Tabi gayrimenkul danışmanları da içinden çıktığı topluma uygun davranarak, internetten bulduğu ya da standart sözleşmelerle antlaşmalarını yapmaktadırlar. Sadece gayrimenkul danışmanları değil, diğer sektör temsilcileri de sözleşmenin profesyonel bir hukukçuya hazırlatılması mantığından çok uzaktalar. Ancak sözleşme yukarıda sayılan şekil şartlarına uygun olmadığından hükümsüz sayılabilir ve ücret alınamayabilir. Ya da sözleşme mahkemece ayakta tutulsa bile alacak tehlikeye girmekte ve senelerce süren davalarda tarafların yıpranması kaçınılmaz olmaktadır. Halbuki sözleşme ile tüm uyuşmazlık çıkacak noktalar önceden belirlenerek çözüm yolları belirlenirse her iki tarafta hem paradan hem zamandan tasarruf edebilecektir.
Yazan ve telif sahibi
Av. Asım SÖĞÜT
Kaynakça :
Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli, Niteliği ve Hukuki Sonuçları- SK Hukuk Danışmanlık (skhukukdanismanlik.com) (19.07.2023 / 18.31)
https://mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=24645&mevzuatTur=KurumVeKurulusYonetmeligi&mevzuatTertip=5 (19.07.2023 / 19.13)
Emlak Komisyonu Alacak Davası ve Emlak Sözleşmesi (sezgenhukuk.com) (19.07.2023 / 21.21)
Sözleşme Hazırlama ve İnceleme Rehberi, Doç. Dr. Umut Yeni Ocak, Seçkin Yayınları, 6. Baskı, Ankara 2022
Bir varlığın değerini hem arz kısmı hem de talep kısmı etkilemektedir. Arz kısmını yararlılık ve kıtlık; talep kısmını ise arzu ve etkin alım gücü gibi faktörlere bağlıdır. Benzer şekilde Gayrimenkulün değeri de kendine mahsus bir takım faktörlerle ölçülmektedir. Bu ilkeleri kısaca açıklamak gerekirse;
Beklenti İlkesi: Bir gayrimenkul yatırımcısının taşınmaza yaptığı yatırımdan beklentileri farklılık göstermektedir. Gayrimenkul ailenin barınma ihtiyacı nedeniyle alınıyorsa daireye yapılan harcamadan beklenti konfordur. Gayrimenkulün alımında kira geliri elde etmek için alındıysa minimum yatırım maksimum kira geliri yatırımcının beklentisidir. İşte beklenti ilkesi yatırımın amacının taşınmazın değerine olan etkisini açıklar.
Değişim İlkesi: Bir bölgeye ilerde imar geleceği veya kamu yatırımları yapılacağı gibi düşüncelerle girişimcinin yatırım kararı alıp almamasını etkileyen faktörlerin taşınmazın değerine olan katkısını açıklar.
Arz ve Talep İlkesi: Gayrimenkulü üreticisi mevcut maliyetler verilen emekle en yüksek karı elde etme arzusundadır. Gayrimenkulü talep eden ise; en az maliyetle en karlı ve konforlu (beklentisi ne ise) taşınmazı elde etmek ister. Üretimde arz veya talepte dengesizlik çıkması durumunda piyasa dengesi bozulacak ve uzun vadede piyasa denge bulana kadar durgunluk yaşanabilecektir. Türkiye’de son dönemde inşaat maliyetlerinin çok yükselmesi piyasanın arz kısmını olumsuz etkilemiş, konut ve işyeri fiyatları çok şişmiştir. Haliyle şişen fiyatlar ve yüksek faiz oranları konuta olan alım talebini de olumsuz etkilemiştir. Günümüzde ülkemizde ciddi bir arz ve talep dengesizliği yaşanmaktadır.
Rekabet İlkesi: Arz ve Talep kısmında yeterli rekabet var mı? Bu soruya verilecek cevap taşınmazın değerini doğrudan etkilemektedir. Mesela Türkiye piyasasında yabancılara konut satışı talep kısmında ciddi rekabete neden olmuştur. Yabancılara konut satışı İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi illerde piyasayı ciddi yönde olumlu etkilerken; yabancı yatırım çekemeyen ya da turistik olmayan küçük illerimizde (Çankırı, Yozgat gibi) fiyatların yükselmesine sebebiyet verdiğinden piyasayı olumsuz etkilemiştir. Yine kamu yatırımlarında yabancı inşaat şirketlerinin alt yapı ihalelerini alması, arz kısmının kısmen rekabetçi hale gelmesini sağlamaktadır. Ancak Türkiye’de sadece alt yapı projeleri açısından yabancı müteahhitlik şirketleri yatırım yapmakta, konut üretimi işine girmemektedirler. Bu nedenle, piyasanın arz kısmında yeterince rekabet olduğu söylenemez.
İkame İlkesi: Bu ilke özellikle talep kısmıyla alakalıdır. İkame edilebileceği farz edilen gayrimenkulün günümüz koşullarında yeniden üretilmesi durumunda katlanılacak maliyeti ile taşınmazın değeri daha isabetli tahmin edilebilecektir.
Denge İlkesi: Piyasada ihtiyaç duyulan talebi aşan ve maliyeti artıran yatırımlar belli bir aşamadan sonra yarar değil, tam aksine verimliliği düşüreceğinden zarara sebep olmaktadır. Mesela Türk aile yapısı ortalama dört veya beş birey olup ortalama 120 m2 ve 3+1 konut bu aile yapısı için ideal gözükmektedir. Ancak konut tipleri ve alanlarının büyütülmesi mesela dubleks veya 5+1 konut üretimi piyasanın geneli açısından olumlu bir üretim şekli olmayacak, satıcı açısından üretilen konutun değerini olumsuz etkileyecek ve konut üretim maliyetini artıracaktır.
Katkı İlkesi: Bir gayrimenkulü aldığımızda bize katkısı ne olacaktır? Bu ilke, taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda sınırlı etkisi var iken; taşınmaz bir yatırım ise yatırımın kendi amorti etme süresi, yatırımın işletmemize olan katkısı, taşınmazdan nemalanma vb. unsurları göz önüne alarak değeri belirleyen önemli bir faktör olacaktır.
Artık Verimlik İlkesi: Taşınmazın üretimin yapılıp maliyet çıktıktan sonra, geriye ne gelir kalmaktadır? Bu ilke, yatırım kararının alınmasında belirleyici bir faktör olup, değerleme tekniklerinin özellikle gelir yöntemi ile değerleme yapılmasının temelini teşkil etmektedir.
Uygunluk İlkesi: Uygunluk denge ilkesiyle de ilişkili olarak, yapılan yatırımın piyasa beklentileriyle uygun olup olmamasının değerlemeyi etkileyen önemli bir faktör olarak kabul eden ilkedir. Sizin müteahhit olarak, müşteri portföyünüz yüksek gelirli kişiler ise, evlerin geniş ve lüks olması öne çıkarken; müşteriniz portföyünüz orta ve dar gelirli ise kullanılabilirlik, lokasyon gibi unsurlar ön planda olmalıdır. Aksi takdirde, evin değeri maliyetinden daha düşük olacak ve bu durum işletmenizin zarar etmesine sebep olacaktır.
Dışsallık İlkesi: Gayrimenkulün çevresinde meydana gelen gelişmelerden etkilenmesini ifade eder. Mesela bir gecekondu bölgesinin Kentsel Dönüşüme sokulması oradaki arsa fiyatlarını olumlu etkilerken; bir bölgede afet olması ise arsa fiyatlarını olumsuz etkileyecektir.
Sonuç olarak, gayrimenkul değerleme uzmanı sıfatıyla yazdığım bu yazıda değerleme raporları incelenirken bu faktörleri göz önünde bulundurarak inceleme yapılması halinde rapor hakkında daha doğru bir analiz yapılacağı kanaatindeyim. Sabırla yazımı okuyan herkesin faydalanmasını dilerim.
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı
Av. Asım SÖĞÜT
GİRİŞ :
Türk Medeni Kanunda komşuluk hakkından doğan bir dava türü olan geçit hakkı davası en sık açılan gayrimenkul davalarından birisidir. Türk Medeni Kanunu (TMK) 747. ve 748. maddelerine dayanılarak açılan iki çeşit geçit hakkı davası bulunmaktadır. Bunlardan TMK md.747’e göre açılan davalara “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu” davası; TMK md. 748’e dayanılarak açılan davalara ise “nispi geçit ihtiyacı” veya “geçit yetersizliği” davası denilmektedir. Bu makalemizde, geçit hakkı davasıyla alakalı bilgilendirme yapmaya çalışacağız.
Türk Medeni Kanunu “zorunlu geçit” başlıklı md. 747, “…Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” şeklindedir.
Türk Medeni Kanunu “diğer geçit hakları” başlıklı md. 748, “…Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tabidir. Özel kanun hükmü yoksa yerel adet uygulanır. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir” şeklindedir.
Aslında mutlak ve nispi geçit ihtiyacının mevzuatta tanımları yapılmıştır. Bir taşınmazın, bir bedel karşılığında komşu parselden en yakın yola çıkması maksadıyla açılan davaya zorunlu geçit ya da mutlak geçit hakkı davası denilir. Ancak bir taşınmazın işletilmesi, ıslahı, yapı yapılması, tarla yolu, hayvan sulama, kış geçidi, tomruk taşıma vb. nedenlerle geçici veya dönemlik ihtiyaç duyulan geçitler için açılan davalara nispi ya da geçit yetersizliği davası denmektedir. Her iki talepte komşu parseller üzerinde tasarruf yetkisini kısmen sınırlandığından geçit hakkının kullanımı için mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaktadır.
Mülkiyet hakkı kişiye taşınmazı üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf hakkı vermektedir. Ancak ana yola bitişik olmayan bir taşınmazın ekilmesi, biçilmesi, üzerine ev yapılması vb. yararlanması çok zordur. Ülkemizde arazi yapısının çarpıklığı ve plansızlığı yüzünden yola çıkışı olmayan arazilerin çokça görüldüğü ülkemizde de yasa yapıcı kişinin mülkiyet hakkından tam faydalanabilmesi için geçit hakkı adında özünde bir tür irtifak hakkı olan bir hak ihdas etmiştir. Geçit davası açılmasının amacı, ana yola çıkışı olmayan veya kısıtlı fayda veren tarlanın maliki tarafından fiiliyatta semen (yarar/ürün) elde edilemeyen taşınmazdan semen elde edilmesinin sağlanmasıdır. Malik semen elde edebilmesi için komşu taşınmaz maliklerinin kendi taşınmazlarına bir takım kısıtlamalar getirileceğinden menfaatlerin mahkemece dengelenmesi önem arz etmektedir.
Geçit hakkı davası açılabilmesi bir takım şartlara bağlanmıştır. Bu şartlar sırasıyla; 1- Yola çıkışı olmayan bir taşınmaz olacak, 2- Bu taşınmazın yola çıkışı olmaması nedeniyle mal sahibi gayrimenkulden tam olarak yararlanamayacak, 3- Geçit hakkı kullanılacak kişi komşu taşınmazlardan öncelikle mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı bu hakkını kullanacak, 4- Zorunlu geçit hakkı kullanılırken geçit hakkı isteyen malik ile geçit hakkı istenen komşu (yükümlü taşınmaz) arasında menfaatler dengesi (fedakarlığın denkleştirilmesi) mahkemece sağlanmayacaktır.
Geçit hakkının geçeği yükümlü taşınmaz belirlenirken mahkemece, yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak davacının subjektif talebi değil, mahkemenin objektif tespitleri önem taşıyacaktır. Bu nedenle, geçit hakkı talepli davalarda mahkemece davalılar taraf olmaktan çıkartılarak başkaca davalılara karşı dava yöneltildiği çok karşılaşılan bir durumdur. Bunun nedeni, Yargıtay içtihatlarıyla açıklanmaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin K:2021/2009 kararına göre; “…Geçit gereksinimin nedenini, taşınmazın niteliği ile bu gereksinim nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacını subjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakarlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır. Geçit davalarında uygulanan fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince yüzölçümü daha büyük olan taşınmazlardan geçit kurulması tercih edilmelidir. Ayrıca ekonomik kullanım bütünlüğünün bozulmaması için aleyhine geçit kurulan parseller bölünmeksizin geçit tesisine karar verilmesi gerekir. Uygun güzergah saptanırken önemle üzerinde durulması gereken başka bir husus ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.” şeklindedir.
Yargıtay içtihadına göre; bir taşınmaza geçit hakkı verilirken; 1- Öncelikle yola yakın tarlalardan yüz ölçümü büyük olan tarla tercih edilmeli, 2- Taşınmaz mümkün olduğunca bölünmemeli yol çevresinden geçirilmeli, 3- Taşınmazın kullanım şekli ve bütünlüğü bozulmamalıdır. Geçit hakkı için verilen yolun genişliği ve uzunluğu mahkemece davacının ihtiyacı dikkate alınarak objektif kriterlere göre belirlenecektir.
Geçit hakkı davası alçılamaksızın taraflar kendi aralarında yapacakları resmi yazılı sözleşmeyi tapuya tescil etmek suretiyle de geçit hakkı kurabilirler. Bu hakkın kurulabilmesi için tarafların kişisel bilgileri, geçit hakkı tanınan taşınmaz ile yükümlü taşınmazın ada/parsel veya kadastro bilgileri, geçit hakkı için ödenecek irtifak hakkı bedeli, geçidin yükümlü taşınmazın neresinden hangi uzunlukta ve genişlikte geçeceği, geçit hakkının kişiye mi, eşyaya mı bağlı olacağı, geçit hakkının süreli mi süresiz mi olacağı gibi hususlar sözleşmede belirlenir. Bu niteliklerin yer verilen geçit hakkı sözleşmesi tapu sicilindeki özel sütunlar hanesine işlenir.
Geçit hakkı davasında davacı kural olarak taşınmazı yola çıkışı olmayan maliktir. Davalı ise kural olarak tarla ile yol arasındaki komşu tarlanın malikleridir. Ancak yukarıda da değinildiği üzere, mahkemece taşınmazın şekli ve bütünlüğünün bozulmaması adına en yakın değil, menfaatler dengesinin sağlanabileceği başka bir taşınmazda yükümlü olarak belirlenebilecektir. Böyle bir durumda, 6100 sayılı Kanun md. 124 gereği bir kereye mahsus harç ödenmeksizin taraf değişikliği yapılabilecektir.
Geçit hakkı davasında, bu haktan yararlanan taşınmaz maliki kişi bu davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden dava kazanılsa bile yargılama ücreti ve davalı vekalet ücreti davacının üzerine bırakılır, ayrıca davacının avukatı lehine vekalet ücreti kararlaştırılmaz. Bu nedenle, avukat meslektaşlarımız bu tür davaları alacaksa vekalet ücreti kazamayacaklarını bilmeli ve yargılama giderleri ve davalı avukat vekalet ücretinin müvekkilin üzerine kalacağını davacı/müvekkiline kesinlikle hatırlatmalıdırlar.
Geçit hakkı davasında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Geçit hakkı davasında görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir. Çankırı Merkez Ünür Köyünde açılan bir geçit davası, Çankırı Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
Geçit hakkı davasında davacının yola çıkışı olmadığını ve geçit hakkı kurulmasında menfaati bulunduğunu ispat etmesi yeterlidir. Davalı ise, geçit hakkı kurulması durumunda taşınmazın bütünlüğünün bozulacağı, mülkiyet hakkının aşırı sınırlanacağını, taşınmazda ekonomik kayıpları olacağını ispat ederek yüksek bir irtifak bedeli alabilir.
Geçit hakkına ilişkin dava tapuya tescil ile birlikte icra edilebilir. Davayı kazanan taraf, mahkemeden ilamın tapuya siciline kaydedilmesini ister. Bu hak, Tapu sicil tüzüğündeki özel sütuna kaydedilmesiyle birlikte, davacı taraf davalı taşınmazdan mahkemede belirtilen noktalardan yol geçirilmesini isteyecektir, talebin davalı tarafından ret edilmesi halinde mahkeme kararına uyulmaması nedeniyle suç duyurusunda bulunulabilecektir.
SONUÇ:
Geçit davası, çok yaygın açılan gayrimenkul davalarından biridir. Bu yazımızda, geçit davasının özelliklerinden bahsettik. Özellikle köylerde sıkça açılan gayrimenkul davalarından biridir. Okuyanların faydalanması dilerim.
Yazan : Av. Asım SÖĞÜT
https://www.mevzuat.gov.tr/ (27.01.2024 / 17.55)
https://www.delilavukatlik.com/post/geçit-hakki-davasi (27.01.2024 /18.05)
https://barandogan.av.tr/blog/gayrimenkul-hukuku/geçit-hakki-davasi-nedir.html (27.01.2024 /18.21)
https://kulacoglu.av.tr/gecit-hakki-davasi/ (27.01.2024 / 19.09)
GİRİŞ :
İstihkak davası, mülkiyetin korunması için açılan ve çok görülen dava türlerinden biridir. Genelde el atmanın önlenmesi davası ile karıştırılmaktadır. Bu yazımızda kaynağını Medeni Kanundan alan bu dava türünü inceleyeceğiz.
Taşınır ya da taşınmaz maliki tarafından sahibi olduğu eşyanın mülkiyet hakkından kaynaklanan malik olmayan zilyede karşı ileri sürülen ve haksız olarak alıkonulan eşyanın geri verilmesini sağlamaya yönelik açılan davaya istihkak davası denir. Kaynağını Medeni Kanun 683. maddeden (md) alır.
İstihkak davasının konusu haksız el konulan taşınır ya da taşınmaz eşyaların gerçek malikinin tespit edilmesi ve eşyanın gerçek malikin hakimiyetine bırakılmasıdır. İstihkak davası açılabilmesi için zilliyet olmak yetmez; malik olmak gerekir. Malik olmayan sadece eşyayı hakimiyeti altında bulunduran zilliyet, zilyetlikten doğan saldırının meni davası açabilir. Yine taşınmazlarda mülkiyetin sicil dışı kazanıldığı durumlarda da istihkak davası açılabilir. Ancak öncelikle sicil dışı kazanım nedenlerinin olması ve sicil dışı kazanımı ispatlaması gerekir. Mesela, miras olarak kalan meyve bahçesinin meyvelerinin 3. kişilerce işletilmesi (işlenmesi ve satılması) halinde, murislerce işletenlere karşı istihkak davası açılabilir. Bazen de icra müdürlüğünce yapılan haksız haciz işlemlerinde istihkak davaları açılmaktadır. İcra Müdürlüğünce, borçlunun hakimiyeti altında bulunan eşyanın onun olduğu varsayımı ile alıkonulması üzerine 3. Kişi tarafından mülkiyet iddiasında bulunulduğu durumlarda da istihkak davası açıldığı çokça görülmektedir.
İstihkak davasında, korunan hukuki değer mülkiyet hakkıdır. Mülkiyetin kapsamı dahiline ise ayni ve sınırlı ayni haklar ve kat mülkiyeti girer. O halde istihkak davası açılması için; 1- Malik olmak gerekir, 2- Eşyanın zilyetliği elden çıkmalıdır, 3-Bu müdahale hukuka aykırı olmalıdır. Bu davanın açılabilmesi için müdahale edenin iyiniyetli veya kötüniyetli olmasının bir önemi yoktur. Müdahale etmesinin hak durumuyla uyuşmaması yeterlidir.
İstihkak davasında malikin elinden rızası olmaksızın çıkan mallar için açılmaktadır. Malik artık zilliyet değildir ve eşya üzerindeki hakimiyetini kaybetmiştir. Mesela, çalınan eşyada durum böyledir. Ancak el atmanın önlenmesi davasında ise malikin elinden eşya çıkmamış ve eşya malikin kontrolündedir. Ancak eşyaya karşı haksız bir saldırı söz konusudur. Örneğin, malikin tarlasına izinsiz moloz dökülmüş ve tarlanın bir kısmı kullanılamıyor ise müdahalenin meni davası açılabilir. Hem istihkak davası hem de el atmanın önlenmesi davası birbiriyle yarışır.
İstihkak davasında davacı kural olarak maliktir. Paylı malikler birbirlerine ya da üçüncü kişiye karşı bu davayı açabilirler. Hatta vasıtalı zilliyet sıfatına sahip kişilerde bu davayı açabilir. Elbirliği halinde malikler ise davayı birlikte ya da atayacakları temsilci vasıtasıyla açabilirler. Acil durum dolaysıyla elbirliği maliklerinden biri tarafından açılan dava, mahkemece hemen ret edilmez, mahkemece diğer ortakların onayı dava aşamasında aranacaktır. Yine sınırlı ayni hak sahipleri (intifa, geçit, oturma, rehin hakkı sahipleri) istihkak davası açabilecektir. Ancak haksız haciz durumunda açılan istihkak davasında, malın borçlunun elinde bulunması durumunda eşyanın sahipliğini iddia eden üçüncü kişi davacı olacaktır. Ancak icra takibi esnasında malın üçüncü kişinin elinde bulunması halinde gerçek malikin üçüncü kişi değil de aslında borçlu olduğunu iddia eden alacaklı kendisinden mal kaçırıldığı iddiasıyla istihkak davası açarak davacı olabilecektir.
İstihkak davasında davalı ise malı elinde haksız olarak bulunduran zilyettir. Bu açıdan fiilin hukuka aykırı olması şart ise de kusurluluk aranmayacaktır. İstihkak davası, davalı birden fazla ise ayrı ayrı ya da bu kişilere karşı birlikte açılabilir. İcra takibinde ise, malı elinde bulunduran üçüncü kişide davalı olabilecektir.
Ayni bir dava türü olan istihkak davasında bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Kural bu olmakla birlikte icra takibine ilişkin istihkak davalarında hak düşürücü süre vardır ve haksız haciz nedeniyle mülkiyet iddiası ancak 7 gün içinde ileri sürülebilecek, istihkak süresine karşı 3 gün içinde itiraz edilecek, istihkak davası açma süresi öğrenmeden itibaren 7 gün olabilecektir.
İstihkak davasında yetkili mahkeme, eşya taşınır ise davalının ikametgahı mahkemesi, taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İstihkak davasında görevli mahkeme ise taşınır ve taşınmazlarda asliye hukuk mahkemesidir. Ancak icra takibi kaynaklı istihkak davasında görevli mahkeme icra hukuk mahkemesi olacaktır.
İstihkak davasında ispat yükü davacıdadır. Davacı açılan davada, iki şeyi ispatlaması gerekir. Öncelikle zilyetliğini kaybettiği şeyin kendisine ait bir mal olduğunu yani malik olduğunu ispat edecektir. İkinci olarak ise eşya üzerindeki fiili hakimiyetin bir hukuki dayanağının olmadığını ispatlayacaktır.
Davalı ise; iyiniyet, zamanaşımı, işleme gibi kanuni karinelere dayanarak kendini savunabilir. Yine davacının gerçek malik olmadığını veya bir sınırlı ya da kişisel hak nedeniyle malı elinde bulundurduğu şeklinde kendisini savunabilir.
İstihkak davası açıldığında mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Diğer türlü eşya iyiniyetli üçüncü kişilere devredilebilir ve müvekkil hak kaybına uğrayabilir. Mahkeme istihkak iddiasını haklı bulduğuna karar verdiği andan itibaren rıza dışı elden çıkan malın iadesi sağlanır. Mahkeme kararına rağmen haksız zilyetlik devam ediyorsa, İcra İflas Kanunu 24,26. md gereği cebri icra yoluyla zorla mal iade ettirilir.
SONUÇ:
İstihkak davası, çok yaygın açılan hukuk davalarından biridir. Özelikle miras kalan taşınmazlarda, malın rıza dışında elden çıkması ve icra takibi gibi durumlarda çokça açılan dava türlerinden biridir. Bu yazımızda da çokça karşılaşılan istihkak davasıyla alakalı merak edilen hususlara değindik. Okuyanların faydalanmasını dilerim.
Yazan : Av. Asım SÖĞÜT
Prof. Dr. Mehmet Ayan, Eşya Hukuku -Mülkiyet-, Mimoza Yayınları, 6. Baskı, 2013, Konya
İstihkak Davası Nedir? İstihkak Davası *2023 – Avukat Pınar Denktaş (denktas.av.tr) (15.08.2023/14.20)
İstihkak Davası Nedir? İstihkak İddiasında Yasal Süreçler (aydinhukukburosu.com) (15.08.2023/14.23)
İstihkak Davası 2023 | Mıhcı Hukuk Bürosu (mihci.av.tr) (15.08.2023 / 15.32)
GİRİŞ:
Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) davası tenkis davası ile en fazla açılan miras davalarından biridir. Genelde, miras bırakan (muris) evlatlardan biri ya da birkaçını kayırmak adına diğer evlatlardan mal kaçırmaktadır. Muris Muvazaası, mevzuatta özel olarak düzenlenmemiş olup, Yargıtay’ın 01.04.1974 tarih ½ sayılı İçtihatları Birleştirme Kurulu Kararı gereği tanımlanmış olan muvazaaya dayalı özel bir tapu iptal ve tescil davası türüdür.
Miras Hukukunda, vefat ederek mal bırakan gerçek kişiye muris denir. Tüzel kişilerden muris olmaz. Muris, aktif mallar olan hem taşınır hem taşınmaz hem de sınırlı ayni haklar (irtifak, ipotek vb.) miras olarak bırakabileceği gibi pasif mallar (borçları da) miras olarak bırakabilir. Mirasçılar, genelde murisin aktifi pasifinden çoksa mirası kabul etmekte, pasifi (borcu) aktifi karşılamıyorsa reddi miras yapmaktadırlar.
Muvazaa, kişinin üçüncü şahıslardan mal veya benzeri varlığı saklaması ve bunun hukuki şekilde gerçek iradelerini saklayarak hukuki bir kılıf bulmaya çalışması anlamına gelmektedir. Muris Muvazaasında, mirasçı miras hakkı olanlardan birini ya da birkaçını kayırmak suretiyle diğerlerine nazaran saklı payından daha fazlasını alması için mirasın bir kısmı veya tamamını satış göstererek kayırdığı mirasçıların üzerine geçirmektedir. Mirasçı, mirastan mal kaçırmak adına yapmak istediği işlem normalde bağış iken; bu işlemi diğer mirasçılara satış gibi göstermektedir.
MURİS MUVAZAA DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR? DAVA HANGİ HALLERDE AÇILIR VEYA AÇILAMAZ? TAŞINIRLAR İÇİN MURİS MUVAZASI DAVASI AÇILIR MI?
Muris Muvazaası davasının şartları Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiştir. Bu nedenle, bu dava türünün yasal birtakım şartları yoktur. Yargıtay içtihatlarına göre; 1- Tarafların gerçek amaçları ile yaptıkları işlemler arasında bilerek ve isteyerek yapılan bir uyumsuzluk olmalıdır. Amaç bağış yapmak iken, satış olarak gösterilmesi gibi. 2- Üçüncü kişileri aldatma amacı olmalıdır. Hem idare hem de saklı pay mirasçıları aldatılmaya çalışılmaktadır. 3- Tarafların muvazaalı işlem yapma konusunda aralarında anlaşmaları gerekmektedir. Mirasta kayrılmak istenen veya miras bırakan muvazaalı işlem hususunda iradesi yanıltılırsa miras muvazaası söz konusu olmayacaktır. Örneğin, mirasçı bir evladı tarafından iradesi sakatlanarak bir taşınmazını satmış gibi gösterirse yine tapu iptali ve tescil davası açılır, ancak bu davanın dayanağı muris muvazaası olmayacağından dava açmanın şartları ve hukuki sonuçları değişecektir.
Muris muvazaası davası yukarıdaki şartları bulunuyorsa dava açılabilecektir. Ancak aşağıdaki hallerde dava açılamaz, ancak tenkis davası açılabilecektir. Şöyle ki; 1- Gerçek Bedeli alınarak yapılan satışlarda, bu dava açılamaz. Zira gerçekten de mirasçı bir taşınmazı gerçek değeri üzerinden satmış ise bu satış banka kayıtları üzerindeki işlemlerden ispatlanabiliyorsa bu durumda irade gerçek olduğundan miras muvazaası davası açılamayacaktır. 2- Bağış yapılması, muris mirasçısını kayırmak için açıkça bağış yapmışsa aldatma niyeti olmadığından miras muvazaası davası açılamaz, belki tenkis davası açılabilecektir. 3- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereği gerçekten murise son anına kadar bakan mirasçılara karşı muris muvazaası davası açılamaz. Çünkü sözleşme gerçek olup, üçüncü kişileri yanıltmaya yönelik bir tutum söz konusu değildir. 4- Denkleştirme maksatlı yapılan bağış ya da satışlarda muris muvazaası davası açılamaz. Örneğin, bir baba evlatlarının birinin kredi borçlarını üstlenerek ödedi, diğer evladına da üzerindeki tek evi satış gibi göstererek tescil ettirdi ise bu durumda kredisi ödenen evlat muris muvazaası davası açamayacaktır. Burada murisin amacı evlatlarından birini kayırmak değil, mirasta dengeyi sağlamaktır.
Taşınırlar için muris muvazaası davası açılamaz. Çünkü muris muvazaası davası bir tür tapu iptal ve tescil davası olup, tapudaki kayıtların gerçek hak durumuna uygun olması için açılan bir dava türüdür. Yani bir tür gayrimenkul davasıdır. Ancak taşınır bir mal için muris muvazaası davası değil; belki tenkis, tazminat ya da zilyetlik davası açılabilecektir.
MURİS MUVAZAASINDA DAVACI VE DAVALI KİMLERDİR? DAVADA, İSPAT YÜKÜ KİMİN ÜZERİNEDİR? DAVACI, MİRAS MUVAZAASINI NASIL İSPATLAR?
Muris Muvazaası davasında, davacı saklı payı diğer mirasçıya devredilen kendisinden miras kaçırılan kişi ya da kişilerdir. Davalı ise, muris tarafından kayrılan mirasçı veya mirasçılardır. Medeni Kanun genel ilkesi gereği “iddia eden ispatlayacaktır”. Bu nedenle, mirastan mal kaçırıldığını iddia eden davacı, miras muvazaası iddiasını ispatlamak zorundadır. Davacı, HMK m.200-201 gereği yazılı delil ile ispat kuralı geçerlidir. Yani muvazaalı sözleşmenin varlığını iddia eden kural olarak sadece yazılı delil ile kanıtlayabilmelidir. Ancak miras muvazaası iddiası aile içi bir tasarruf olup kanıtlaması zorluğu dikkate alınarak Yargıtay içtihatları ispatı biraz daha esnek tutmaktadır. Bu nedenle, davacı miras muvazaası iddiasını tanıkla, tapu bilgileri, banka havaleleri, bilirkişi raporları, vasiyetname, video, fotoğraf, telefon mesajları vb. her türlü delille ispatlayabilecektir.
MURİS MUVAZASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME KİMDİR? MURİS MUVAZAASI DAVASINDA DAVA ARKADAŞLIĞI ZORUNLU MU İHTİYARİ MİDİR?
Bir tür tapu iptali ve tescil davası olan muris muvazaası davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Örneğin, oğullarına fazladan tarla vermek isteyen ve kızlarından miras kaçıran babanın mal varlığı Çankırı ilinde bulunuyorsa dava Çankırı Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Muris Muvazaası davasında ihtiyari dava arkadaşlığı vardır. Yani miras kaçırılan birden fazla kişi varsa bunlardan sadece biri ya da bir kısmı dava açabilecektir. Tüm mirasçılar beraber hareket etmek zorunda değildir. Herkes kendi pay oranı nispetinde dava açabilecektir. Davanın mirasçılardan biri tarafından kazanılması, diğer mirasçıların hak durumunu olumlu ya da olumsuz etkilemeyecek olup diğer mirasçılarda ancak dava açmaları durumunda haklarını talep edebileceklerdir.
MURİS MUVAZASINDA ZAMANAŞIMI VE HAKDÜŞÜRÜCÜ SÜRE VAR MIDIR? DAVA NE ZAMAN AÇILIR? MURİS MUVAZAASINDA ARABULUCULUK DAVA ŞARTI VAR MIDIR?
Mirastan mal kaçırma davası, murisin öldüğü andan itibaren açılabilir. Muris ölmeden bu davanın açılması mümkün değildir. Özünde gayrimenkule dayanan bir dava türü olan muris muvazaasında bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Ayrıca muris muvazaası davalarında arabuluculuğa başvurma dava şartı bulunmamaktadır.
Tenkis davası, saklı pay sahipleri ya da atanan mirasçılar lehine mirasa konu mal geçirildiğinde saklı payları ihlal edildiği ölçüde mirasın iadesi için açılan davadır. Tenkis davasını, genelde vasiyette bulunan murise ve atanmış mirasçıya karşı saklı pay sahibi mirasçılar tarafından açılmaktadır. Mesela; iki eşit değerde evi olan muris, tek oğlunun (1/2) saklı payını da aşar şekilde evlerin tamamını bir vakfa vasiyette bulunsa oğlu tarafından murise karşı saklı payını aşan vasiyetinin iptali için dava açabilecektir. Çok karıştırılan iki miras davası olan tenkis davası ile muris muvazaası davası farkları kısaca şunlardır;
1-Tenkis davası açmaya sadece saklı pay sahiplerinin (anne, baba, çocuk ve eşler) hakkı varken; muris muvazaası davasını tüm mirasçılar (vasiyetle atananlar) açabilirler.
2-Tenkis davası açılması için murisin ölmesi beklenmez iken; muris muvazaası davasında dava ancak murisin ölümüyle açılabilir.
3-Tenkis davasının konusu hem taşınır hem de taşınmazlar olabilirken; muris muvazaası davasının konusu sadece taşınmazlardır.
4-Tenkis davasında 1 ile 10 yıllık genel zamanaşımı varken; Muris Muvazaası davasında zamanaşımı ve hak düşürücü süre yoktur.
5-Tenkis davası kanunda tarif edilen dava türü iken; Muris Muvazaası davası içtihatta dayanan dava türüdür.
SONUÇ:
Ülkemiz ata erkil bir toplum olup, genelde muris sağlığında malları üzerinde istediği gibi tasarruf etmekte ve aile üyeleri murisin tasarrufuna genelde karışamamaktadır. Bu nedenle, çeşitli saiklerle miras bırakan mirasçılardan bir kısmını kayırarak gerçek hak durumuna uygun düşmeyen bağışlamalar yapmaktadır. Muvazaalı satış yapan murislerin, ölümlerinden sonra evlatlar davalı hale gelmekte ve mirastan mal kaçırma davası açmaktadırlar. İçtihatlarla geliştirilen bir dava türü olan muris muvazaası davasını anlatmaya çalıştığımız bu makalemizin okuyanlara faydalı olmasını dilerim. Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
https://kulacoglu.av.tr/muris-muvazaasina-dayali-tapu-iptal-ve-tescil-davasi/ (20.05.2024/16.28)
https://www.kilinc.av.tr/yargitay-kararlari-isiginda-muris-muvazaasinin-sartlari/ (20.05.2024/16.38)
https://www.melihsaatci.av.tr/muris-muvazaasi/ (28.05.2024/17.09)
https://www.ozgunlaw.com/makaleler/muris-muvazaasi-nedeniyle-tapu-iptali-ve-tescili- (29.05.2024/16.54)
https://www.milliyet.com.tr/yazarlar/prof-dr-erol-ulusoy/mirascilar-da-artik-once-arabulucuya-7002769 (04.06.2024/11.35)
GİRİŞ
Özel çevre koruma bölgeleri, tabiat varlıkları ve doğal sit alanlarının takası/trampası mümkündür. Bu türden gayrimenkullerde, taşınmaz özel mülkiyette olmasına rağmen imar planlarıyla yapılaşma yasağı getirilerek hukuken kısıtlanmıştır. Takasa konu taşınmazlar koruma önceliklerine göre 1,2,3 şeklinde derecelendirilirler. Bu türden taşınmazlarda, 1 ve 2’ inci dereceden taşınmazlarda tamamen yapılaşma yasakken 3’ üncü dereceden sit alanlarında kısmen yapılaşmaya izin verilebilmektedir. Bu halde, kişi maliki olduğu gayrimenkulden dilediği gibi yararlanamadığından hukuken hakkı kısıtlanmıştır. İşte bu türden taşınmazların sahibi olan malikler açısından hazine taşınmazlarıyla takas/trampa imkanı bulunmaktadır. Bu yazımızın konusu takasa tabi taşınmazların hangi idari süreçler neticesinde trampa yapılabileceğine ilişkindir.
TAKASA TABİ TAŞINMAZLAR NELERDİR, DOĞAL SİT ALANI KAVRAMI, ÖZEL ÇEVRE KORUMA BÖLGESİ KAVRAMI VE TABİAT VARLIKLARI KAVRAMLARI NEDİR?
Takasa tabi taşınmazlar, “Tabiat Varlıkları, Doğal Sit Alanları ve Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Kalan Yapı Yasaklı Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik” in 1. maddesinde, “tabiat varlıkları ve doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinin” trampaya tabi olacağı düzenlenmiştir.
Tabiat Varlıkları, Jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan değerleri, ifade eder. Pamukkale, Bergama Antik Kenti vb.
Doğal Sit Alanları, Jeolojik devirlere ait olup, ender bulunmaları nedeniyle olağanüstü özelliklere sahip yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli alanları, ifade eder. Kınalıada, Yassıada vb.
Özel Çevre Koruma Bölgesi, Ülke ve dünya ölçeğinde ekolojik önemi olan, çevre kirlenmeleri ve bozulmalarına duyarlı toprak ve su alanlarını, biyolojik çeşitliliğin, doğal kaynakların ve bunlarla ilgili kültürel kaynakların gelecek kuşaklara ulaşmasını emniyet altına almak üzere gerekli düzenlemelerin yapılabilmesi ve bu alanlarda uygulanacak koruma ve kullanma esasları ile plan ve projelerin tek elden hazırlanması amacıyla, Cumhurbaşkanı kararı ile ilan edilen bölgeleri, ifade eder. Ihlara Vadisi, Salda Gölü, Gökova, Köyceğiz vb.
Vatandaşlar, tanımı birbirine benzer bu yapıları genel olarak “Sit alanı” olarak adlandırmaktadır. Bu nedenle bizde makalemizde “Özel Çevre Koruma Bölgesi, Doğal Sit Alanı, Tabiat Varlıkları” ifadeleri yerine vatandaşımızın adlandırdığı şekilde “sit alanı” genel ifadesini ve yönetmelikteki hukuki kavram olan “trampa” ifadesi yerine “takas” ifadesini sıklıkla kullanmayı tercih edeceğiz. Yine sit alanı için takas talebinde bulunan gerçek ya da tüzel kişilere “istekli” olarak ifade edeceğiz.
1/1000 ölçekli onaylı koruma amaçlı imar planında kesin yapı yasağı getirilen tabiat varlıkları, doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinde Mekânsal Planlar ile kesin yapı yasağı getirilen Hassas Zon sınırları içerisinde kalan, Genel Müdürlük tarafından her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar, Hazine taşınmazları ile trampa edilebilirler. Ancak sit alanı olsa bile;
a) Mülkiyet problemi yaşanan,
b) Tapu kütüğünde sit alanı dışında başka şerhler bulunan,
c) Doğal sit alanı şerhi görülmesine rağmen ilk maliklerince devredilen,
d) Bir kısmı kıyı kenar çizgisi içinde bulunan,
e) İmar planında yola, oto parka, yeşil sahaya rastlayan veya diğer kamu kurum ve kuruluşlarının görevleri kapsamında sorumlu bulundukları veya bakım ve onarım ile görevli oldukları taşınmazlarda,
f) Sit alanlarıyla; zeytinlik alan, sulama ya da tarım uygulama alanı, askeri yasak alan, orman alanı, milli park alanı, turizm teşvik alanı, doğal afet alanları, mera alanları, iskan alanları içerisinde kalan alanlarla çakışan (başkaca kanun kapsamına ve diğer idarelerin yetki alanları içerisine girdiğinden) çekişmeli sit alanlarında takas mümkün değildirler.
Yönetmelik takasa konu taşınmazların seçimi açısından da bir takım kriterler belirlenmiştir. Daha çok idarenin kendi iç işleyişiyle alakalı olduğundan çok detaya girmeden birkaç örnek verirsek; kamu hizmetlerine tahsis edilen, devletin hüküm ve tasarrufu altında olan ancak hazine adına tescil edilmemiş, özel kanun hükümleri gereği devletin kullanım hakkı olan, kamulaştırılan, imar planlarında bir kamu hizmetine ayrılan yerler ile birden fazla idarenin yetki alanına giren taşınmazlar takas/trampa için seçilemez.
İdare kendiliğinden ya da sit alanı malikleri (istekliler) yazılı takas talebiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Bakanlık) tarafından değerlendirilmeye alınır. Değerlendirme neticesinde isteklilerin sayısı ve Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görüşü de dikkate alınarak yılda iki defadan fazla olmamak kaydıyla takas programı ilan edilebilir. Sit alanları bulunduğu yerdeki bir taşınmazla takası yapılabilir. Takas programına alınan hazine taşınmazları bulunduğu yerlerdeki valilik, kaymakamlık, belediyeler ile köy sınırları içinde ise köy muhtarlıklarında 30 gün süreyle ilan edilir. İlan süresi dolduktan sonra 60 gün içinde ya Bakanlık ya da İl Müdürlüğüne istekliler dilekçe ile başvururlar, isteklilerin listesi Milli Emlak Müdürlüğüne bildirilir.
İsteklinin dilekçesinde; a) Taşınmazın ölçekli krokisi ile birlikte tapu senedi örneği, b) Taşınmazı gösteren ve tanıtıcı nitelikte ve net çekilmiş fotoğrafları, c) Taşınmazın konumunu gösteren temin edilebilecek ölçekli haritası, ç) Üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti olan taşınmazların tapu senedinden veya çaplı tasarruf vesikasından paydaşlık veya pay oranı ya da ortaklık durumu anlaşılmıyorsa mirasçılık belgesi, d) Malikin ve varsa vekilinin yazışma adresleri bulunur. Trampa programına alınmış olan isteklilerin gayrimenkulleri hakkında inceleme yapması için bir komisyon kurulur. Bu komisyon; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü (Müdürlük) ve Milli Emlak Birimi personelince, eğer o ilde Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü yoksa Müdürlüğün uygun göreceği konuya ilişkin uzmanlıkları bulunan personel ve Milli Emlak Birimi personeli ile ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü gibi diğer idarelerden oluşur. Bu komisyonca bir inceleme raporu ile değer takdiri yapılır ve Bakanlığa gönderilir. Bakanlık, takas için Milli Emlak Müdürlüğünden uygun taşınmazların tespitini ister.
Milli Emlak Müdürlüğü tarafından belirlenen taşınmazlar, sit alanının bulunduğu ildeki İl Müdürlüğü ilan panolarıyla internet sitelerinde ilan edilir, ayrıca isteklilere de taşınmazının değeri ile takasa uygun hazine taşınmazlarının listesinden %20’lik değer farkıyla trampa yapılabileceğine ilişkin bir taahhütname gönderilir. Bu tebliğden sonra istekli kendine ait taşınmazın kıymet takdirine Müdürlüğe yapacağı yazılı başvuruyla 30 günlük süre içinde varsa belgeleri de sunmak suretiyle itiraz edebilir.
Kıymete itiraz, 30 gün içinde kıymet takdirini yapan komisyon tarafından incelenerek karara bağlanır, karar 15 gün içinde ilgiliye tebliğ edilir. İlgiliye gönderilen karara karşı idari yargıda iptali için dava açılabilir. Ancak tarafımızca takip edilen sit alanlarının takasına ilişkin idari süreçlerde, isteklilerce talepte bulunulmadan evvel sulh hukuk mahkemesinde delil tespiti davası açılarak sit alanın değerine mahkeme tespitinin sunulması halinde itirazımız kabul edilmekte ve mahkeme tespiti doğrultusunda karar verilmektedir. Uygulamada genelde, komisyon takas listesindeki hazineye ait taşınmazların değerini yüksek gösterirken; isteklilere ait taşınmazların değerini düşük göstermektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak adına sürecin bir gayrimenkul avukatı eşliğinde takibinde yarar vardır.
İstekli ya da istekliler kıymet takdirine itiraz etmez ve taahhüt verirlerse, Devlet İhale Kanunu md. 51 gereği tek istekli ya da bir den fazla istekli arasında yapılacak ihale neticesinde en fazla fark bedeli ödeyen ihaleyi kazanır. İsteklilerden biri, ihaleye katılmaz ya da komisyona yanlış bilgi verdiği anlaşılırsa takastan vazgeçmiş sayılır ve bir daha bu haktan yararlanamaz. Trampa işlemi nedeniyle istekli/isteklilere ait taşınmazlara ilişkin ödenmesi gereken vergi, resim ve harç gibi her türlü giderler bunlar tarafından ödenir. İlgili Tapu Sicil Müdürlüklerince işlemler sonuçlandırılır.
İmar hakkı transferi, mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında da değer esasına dayanarak gerektiğinde kendisine değer farkı ödenmek şartıyla ile evvelden belirlenmiş rezerv bölgelere transfer edilmesidir. Mantıkları benzer olsa da imar hakkı transferine ilişkin uygulama yönetmeliği halen yayınlanmadığından kapsamı hakkında bilgi sahibi değiliz. İmar hakkı transferinde, gayrimenkul sertifikası verilmesi ve bu sertifikaların borsada işlem görebileceği iddiaları doğruysa imar hakkı transferinin daha kapsamlı takasıda kapsayan bir yöntem olacağı aşikardır.
Taşınmaz takasının idarece reddi ya da taşınmazın değerin itirazı neticesinde trampa işlemi gerçekleşmezse, hukuki kısıtlama halen süreceğinden kişi bu sürece katlanmak zorunda bırakılmamalıdır. 2863 sayılı kanunun 15. maddesinin (a) bendi “Kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerle mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır. Bu maksat için, Kültür ve Turizm Bakanlığı bütçesine yeterli ödenek konur” ifadeleriyle idare yapılan kısıtlama karşısında mağduriyeti gidermek zorunda olduğu ortadadır. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 28.09.2011 tarihli 2011/5468E., 2011/15095K. sayılı kararı söz konusu maddenin amacını destekler niteliktedir. Yargıtay kararında, “…Davaya konu taşınmaz Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür ve Tabiat Varlıkları Yüksek Kurulunun 12.10.1984 tarih ve 441 sayılı kararı ile 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı içine alınmış, bu kararla birlikte taşınmazda hiçbir yapılaşmaya, bilimsel araştırma, restorasyon, konservasyon düzenleme çalışmalarının dışında hiçbir kullanıma, yeni tarımsal alanların açılmasına ve ağaçlandırmaya izin verilmeyeceği belirlenmiştir. Davacının taşınmazı kullanmasının engellendiği anlaşıldığından taşınmaza davalı Kültür ve Turizm Bakanlığınca kamulaştırmasız el atıldığının kabulü gerekir.” şeklindedir. Dolaysıyla hak sahipleri açısından idareyle hiçbir uzlaşma talebinde bulunmaksızın doğrudan dava açmanın önünde de herhangi bir engel bulunmamaktadır.
SONUÇ
Taşınmaz takası, vatandaşların hukuken kısıtlanan sit alanlarındaki haklarına kavuşmaları için ya kamulaştırma davası açacaklar ve davanın kazanılmasını bekleyecekler ya da idareyle uzlaşarak takas yapmak suretiyle hukuki kısıtlamaya çözüm yolu bulacaklar. Taşınmaz takası uygulaması pek rastlanılmayan spesifik bir yöntem olup, kısıtlı durumda olan taşınmaz malikleri için denenmesini tavsiye ederiz. Bu yöntemin hem idari hem de hukuki boyutları bulunmakta uzun ve meşakkatli bir süreç olduğundan bir gayrimenkul avukatından destek alınmasını tavsiye ederiz. Yazılan makalemin okuyanlara faydalı olmasını dilerim.
Makaleyi yazan ve hak sahibi: Av. Asım SÖĞÜT
https://emsal.com/imar-hakki-aktarimi-ile-hedeflenen-hukuki-yarar/#:~:text=%C4%B0mar%20Hakk%C4%B1%20Transferi%20Nedir%3F,%C3%B6nceden%20belirlenmi%C5%9F%20b%C3%B6lgelere%20transfer%20edilmesidir. (31.07.2025 / 19.08)
https://mevzuattakip.com.tr/makale/turkiye-de-imar-hakki-aktarimi-ve-yasal-boyutlari (31.07.2025/19.13)
Chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/398619 (31.07.2025/19.45)
GİRİŞ:
Tapu iptal ve tescil davaları en fazla açılan gayrimenkul davalarından biridir. Bu yazımızda çeşitli sebeplerle açılabilen tapu iptal ve tescil davasından bahsedeceğiz.
Tapu iptal ve tescil davası, gerçek hak durumuna dayanmayan yolsuz tescilin söz konusu olduğu hallerde tapu kaydının gerçek hak durumunu gösterir hale getirilmesi için açılan davadır. Tapuda görülen hak durumu ile gerçek hak durumu birbiri ile uyuşmuyorsa mevzuat bu durumu yolsuz tescil olarak tanımlar. Yolsuz tescil Medeni Kanun (MK) md. 1024/2’ye göre iki şekilde söz konusu olabilir; a) Bağlayıcı olmayan bir hukuki sebebe dayanarak hak kazanmak, b) Hukuki sebebe dayanmadan hak kazanmak. Bu türden durumlarda, Medeni Kanun md 1025’e göre hakkı ihlal edilen her kişi tapudaki tescilin yolsuz olduğunu iddia ederek ilgililere karşı dava açabilir.
Tapu iptal ve tescil davasının konusu tescile konu taşınmazlardır. Bilindiği üzere, gayrimenkule ilişkin hak tapuya tescille kazanılır. Yapılan tescilin gerçek hak durumuna dayanmadığı yolsuz olduğu hallerde gayrimenkuller açısından tapu iptali ve tescil davası açılması söz konusu olacaktır.
Tapu iptal ve tescil davası açmanın üç şartı bulunmaktadır; 1- Yolsuz tescile dayalı bir hak kaybı, 2- Zamanaşımı sürelerinin söz konusu olduğu durumlarda süresi içinde davanın açılmaması, 3- Tescilde iyiniyet arandığı hallerde, devralanın kötüniyetli olması.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA DAVANIN TARAFLARI KİMLERDİR? BU DAVA TÜRÜNDE İSPAT YÜKÜ KİMDEDİR, YOLSUZ TESCİL NASIL İSPATLANIR?
Tapu iptal ve tescil davasında davacı; bir gayrimenkulün hisseli ya da müşterek maliki, mirasçısı, ihya edeni olması yani gerçek hak sahibi olmasına rağmen tapu kayıtlarında hak sahibi olarak görünmeyendir. Davalı ise; yolsuz tescille haksız bir şekilde gayrimenkulün maliki gözüken kişidir.
Tapu iptal ve tescil davasında ispat mükellefiyeti davacının üzerindedir. Davacı, davalının gerçek hak durumuna dayanmaksızın taşınmazın maliki gözüktüğünü ve bu tescilin yolsuz olduğunu ispatlamalıdır. Tapu iptal ve tescil davası, temelde resmi senet, kesin hüküm, yemine dayanılarak ispatlanmalıdır. Ancak bazı tapu iptali ve tescil davası türleri açısından takdiri deliller olan tanık, bilirkişi, keşif ve diğer delil başlangıcı sayılan hallerle ispatta mümkün olacaktır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREV, YETKİ VE ZAMANAŞIMI? TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA İHTİYADİ TEDBİR KARARI İSTENMELİ MİDİR? TAŞINMAZI DEVRALAN 3. KİŞİNİN DURUMU NEDİR?
Tapu iptali ve tescil davaları, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Çankırı’da bulunan bir taşınmazla alakalı açılacak bir tapu iptali ve tescil davasında gayrimenkulün bulunduğu Çankırı Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili mahkeme olacaktır.
Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı normalde yoktur. Bir kişi yolsuz tescilin üzerinden 35 yıl geçmiş olsa bile haklılığını ispatlayabilirse, tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ancak bu durumun istisnaları da vardır. Olağan zamanaşımı olan 10 yıllık süre içinde, iyiniyetli olarak üzerine yolsuz tescil ile taşınmaz geçirilen kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası olağan zamanaşımı geçmesinden sonra açılamaz. Olağanüstü zamanaşımına dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarda ihya eden kişi kazandırıcı zamanaşımı olan yirmi yıllık süre geçmeden dava açamaz. Yine yolsuz kadastro işlemi için 10 yıllık süre içinde dava açılmalıdır. Hile, tehdit, gabin gibi iradeyi sakatlayan haller neticesinde yapılan yolsuz tescillerde bir yıllık süre içinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Tapu iptal ve tescil davası açılırken mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınması talep edilmelidir. Aksi durumda davalı, taşınmazı iyiniyetli 3. kişiye devretmeye kalkabilir ve davayı açan hak kaybına uğrayabilir.
Taşınmazın dava açılmadan evvel 3. kişiye devri yapıldı ise bu kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Yine dava açıldıktan sonra taşınmaz 3. kişiye devri söz konusu olursa açılan dava artık Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 125’e göre üçüncü kişiye karşı sürdürülebilecektir. Ancak taşınmazı devralanın iyiniyetli olup olmaması açılan davanın sonucunu etkileyecektir. İyiniyetli 3. kişinin taşınmazı devralması halinde tapu kayıtlarına olan güveni korunacak, devralan kişi malik sıfatını kazanacaktır. Ancak devralan kişinin kötüniyetli olması ve bu durumun davacı tarafından ispatı halinde devir yapılsa bile tapu iptali ve tescil davası ile taşınmaz gerçek hak sahibine geçebilecektir.
Tapu iptali ve tescil davası açılabilecek hallerin bir sınırı bulunmamaktadır. Gerçek hak durumuna dayanmayan her tapu devrinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Ancak hukuk camiasında çokça örneğine rastlanılan durumlar şunlardır;
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası: Tapuyu devreden kişinin 18 yaşından küçük olması, akıl sağlığının yerinde olmaması gibi durumlarda yapılan tapu işlemleri geçerli değildir. Bu gibi durumlarda; kişinin velisi, vasisi ya da hakkı zarara uğrayanlar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Mesela; üç kişinin ortak olduğu bir taşınmazda, ortaklardan birinin ölmesi ve ortaklardan birinin 16 yaşındaki çocuğunun taşınmazı diğer ortağa devretmesi durumunda, devletçe çocuğa atanan vasi tapu iptal ve tescil davası açabilir.
İradenin sakatlanması dolaysıyla tapu iptal ve tescil davası: Kişinin iradesinin; hata, hile, tehdit, gabin gibi iradeyi sakatlayan herhangi bir hal ile sakatlanması durumlarında hak kaybına uğrayan kişilerce tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Örneğin; çocuklarından biri tarafından kandırılan anne/babanın iradesi sakatlanarak tapudaki taşınmazların 3. Kişiye devredilmesi gibi bir durumda diğer mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması ya da sahte vekalet kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Vekalet görevinin kötüye kullanılması ya da sahte vekalet düzenlemek suretiyle yapılan tapu devirleri de tapu iptali ve tescil davasına konu olur. Örneğin; taşınmazı kiralanması amacıyla çıkarılan, ancak içinde devir ifadesi de yer alan vekaletname verilen vekilin, taşınmazı kiralamak yerine satması halinde tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Ya da sahte vekalet düzenlenerek, tapu memurlarını hataya düşürmek suretiyle taşınmazı devredilen kişilere karşı hak sahiplerince tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Mirasa bırakanın muvazaalı işlem yapması halinde diğer mirasçılar tarafından da tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Mesela; Babanın iki kızından mal kaçırarak tüm servetini tek oğluna satmış gibi göstermesi halinde aslında yapılan işlemin satış değil de bağış olduğunu ispatlamak kaydıyla diğer mirasçılar babanın ölümünü beklemeksizin muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilliyet olunması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Devlete ait bir hazine arazisinin 20 yıl boyunca aralıksız ekip biçen ve zilyedi olan kişilerce Maliye Hazinesine karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Kazandırıcı zamanaşımı olan 20 yıl geçmeden bu dava açılamaz.
Olağan zamanaşımı ile kazanılan tapuya karşı tapu iptali ve tescil davası: MK md. 712’ye göre bir kişi; hukuki bir dayanak olmaksızın sehven adı tapuya yazılarak, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız, iyiniyetli şekilde, 10 yıl kadar sürdürürse taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını kazanır. Ancak bu durumun istismar edildiği ve kişinin iyiniyetli olmadığı durumlarda, hak sahiplerince hakkı olmayan kişiye karşı kanunda aranan şartlarını taşımadığı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Günümüzde yapılan imar planları neticesinde, imar planın yapıldığı alanda hiçbir taşınmazı bulunmadığı ve hakkı olmadığı halde yeni parselden şuyulandırılan kişilerin hakları tapu kütüğüne geçirilmekte diğer malikler bu durumdan haberdar olmamaktadır. On yıl geçtikten sonra bu kişilerce kötüniyetli bir şekilde olağan zamanaşımı ile hakkın kazanıldığı görülmektedir. İşte bu kişilere karşı, zamanaşımına tabi olmaksızın kötüniyetli olduklarını ispatlamak şartıyla tapu iptali ve tescil davası açılabilir. İyiniyetli kişilere karşı ise ancak on yıl içinde dava açılabilir.
Aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Aile konutu olarak kullanılan ve tapuya şerh edilen taşınmazın diğer eşin rızası alınmaksızın satılması halinde tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Ancak bu hakkın diğer eş tarafından kullanılabilmesi için tapuya aile konutu şerhi konulması gerekir, aksi durumda iyiniyetli 3. Kişinin hakkı korunur. Ancak eş, 3. Kişinin iyiniyetli olmadığını ispat edebileceğini düşünüyorsa da tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesine uyulmaması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakıma muhtaç olan kişiye ölünceye kadar bakmayı ve gözetmeyi, bakım borcunu yerine getirmesi halinde ise malvarlığı değerlerini devretme borcunu üstlenmiş olduğu sözleşmedir. Bu kişilerden bakma borçlusunun akdine uygun davranmadığı ispatlanırsa, diğer mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Aksi durumun ispat edilemediği durumlarda, ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçerli kabul olunur ve taşınmaz bakma yükümlüsüne geçer.
SONUÇ:
Günümüzde çeşitli muvazaalı işlemlerle, tapu kütüğünde gerçek hak durumuna uymayan yolsuz işlemler yapılmaktadır. Bu gibi yolsuz işlemlerde, hak sahibinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını koruyan en önemli dava türlerinden biri de tapu iptal ve tescil davalarıdır. Türk Mahkemelerinde sıkça açılmakta olan tapu iptali ve tescil davasını işlediğimiz bu makaleden tüm okuyucularımızın faydalanmasını dilerim.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
https://mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721-20050703.pdf (28.09.2023 / 14.01)
https://aydinhukukburosu.com/gayrimenkul-hukuku/tapu-iptal-ve-tescil-davasi (28.09.2023/15.02)
https://denktas.av.tr/hukuk/tapu-iptali-ve-tescil-davasi (28.09.2023/15.49)
https://barandogan.av.tr/blog/gayrimenkul-hukuku/tapu-iptali-ve-tescili-davasi-nedir.html (30.04.2023/12.04)
https://www.cinar.av.tr/tapu-iptali-ve-tescili-davasi (30.04.2023/12.19)