SİT ALANLARININ TAKASI/TRAMPASI

SİT ALANLARININ TAKASI

1-      GİRİŞ

Özel çevre koruma bölgeleri, tabiat varlıkları ve doğal sit alanlarının takası/trampası mümkündür. Bu türden gayrimenkullerde, taşınmaz özel mülkiyette olmasına rağmen imar planlarıyla yapılaşma yasağı getirilerek hukuken kısıtlanmıştır. Takasa konu taşınmazlar koruma önceliklerine göre 1,2,3 şeklinde derecelendirilirler. Bu türden taşınmazlarda, 1 ve 2’ inci dereceden taşınmazlarda tamamen yapılaşma yasakken 3’ üncü dereceden sit alanlarında kısmen yapılaşmaya izin verilebilmektedir. Bu halde, kişi maliki olduğu gayrimenkulden dilediği gibi yararlanamadığından hukuken hakkı kısıtlanmıştır. İşte bu türden taşınmazların sahibi olan malikler açısından hazine taşınmazlarıyla takas/trampa imkanı bulunmaktadır. Bu yazımızın konusu takasa tabi taşınmazların hangi idari süreçler neticesinde trampa yapılabileceğine ilişkindir.

2-      TAKASA TABİ TAŞINMAZLAR NELERDİR, DOĞAL SİT ALANI KAVRAMI, ÖZEL ÇEVRE KORUMA BÖLGESİ KAVRAMI VE TABİAT VARLIKLARI KAVRAMLARI NEDİR?

Takasa tabi taşınmazlar, “Tabiat Varlıkları, Doğal Sit Alanları ve Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Kalan Yapı Yasaklı Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik” in 1. maddesinde, “tabiat varlıkları ve doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinin” trampaya tabi olacağı düzenlenmiştir.

Tabiat Varlıkları, Jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan değerleri, ifade eder. Pamukkale, Bergama Antik Kenti vb.

Doğal Sit Alanları, Jeolojik devirlere ait olup, ender bulunmaları nedeniyle olağanüstü özelliklere sahip yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli alanları, ifade eder. Kınalıada, Yassıada vb.

Özel Çevre Koruma Bölgesi, Ülke ve dünya ölçeğinde ekolojik önemi olan, çevre kirlenmeleri ve bozulmalarına duyarlı toprak ve su alanlarını, biyolojik çeşitliliğin, doğal kaynakların ve bunlarla ilgili kültürel kaynakların gelecek kuşaklara ulaşmasını emniyet altına almak üzere gerekli düzenlemelerin yapılabilmesi ve bu alanlarda uygulanacak koruma ve kullanma esasları ile plan ve projelerin tek elden hazırlanması amacıyla, Cumhurbaşkanı kararı ile ilan edilen bölgeleri, ifade eder. Ihlara Vadisi, Salda Gölü, Gökova, Köyceğiz vb.

Vatandaşlar, tanımı birbirine benzer bu yapıları genel olarak “Sit alanı” olarak adlandırmaktadır. Bu nedenle bizde makalemizde “Özel Çevre Koruma Bölgesi, Doğal Sit Alanı, Tabiat Varlıkları” ifadeleri yerine vatandaşımızın adlandırdığı şekilde “sit alanı” genel ifadesini ve yönetmelikteki hukuki kavram olan “trampa” ifadesi yerine “takas” ifadesini sıklıkla kullanmayı  tercih edeceğiz. Yine sit alanı için takas talebinde bulunan gerçek ya da tüzel kişilere “istekli” olarak ifade edeceğiz.

3-      SİT ALANI TAKASININ ŞARTLARI NELERDİR? HANGİ HAZİNE TAŞINMAZLARI TAKAS DIŞI TUTULUR?

1/1000 ölçekli onaylı koruma amaçlı imar planında kesin yapı yasağı getirilen tabiat varlıkları, doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinde Mekânsal Planlar ile kesin yapı yasağı getirilen Hassas Zon sınırları içerisinde kalan, Genel Müdürlük tarafından her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar, Hazine taşınmazları ile trampa edilebilirler. Ancak sit alanı olsa bile;

a) Mülkiyet problemi yaşanan,

b) Tapu kütüğünde sit alanı dışında başka şerhler bulunan,

c) Doğal sit alanı şerhi görülmesine rağmen ilk maliklerince devredilen,

d) Bir kısmı kıyı kenar çizgisi içinde bulunan,

e) İmar planında yola, oto parka, yeşil sahaya rastlayan veya diğer kamu kurum ve kuruluşlarının görevleri kapsamında sorumlu bulundukları veya bakım ve onarım ile görevli oldukları taşınmazlarda,

f) Sit alanlarıyla; zeytinlik alan, sulama ya da tarım uygulama alanı, askeri yasak alan, orman alanı, milli park alanı, turizm teşvik alanı, doğal afet alanları, mera alanları, iskan alanları içerisinde kalan alanlarla çakışan (başkaca kanun kapsamına ve diğer idarelerin yetki alanları içerisine girdiğinden) çekişmeli sit alanlarında takas mümkün değildirler.

Yönetmelik takasa konu taşınmazların seçimi açısından da bir takım kriterler belirlenmiştir. Daha çok idarenin kendi iç işleyişiyle alakalı olduğundan çok detaya girmeden birkaç örnek verirsek; kamu hizmetlerine tahsis edilen, devletin hüküm ve tasarrufu altında olan ancak hazine adına tescil edilmemiş, özel kanun hükümleri gereği devletin kullanım hakkı olan, kamulaştırılan, imar planlarında bir kamu hizmetine ayrılan yerler ile birden fazla idarenin yetki alanına giren taşınmazlar takas/trampa için seçilemez.

4-      TAKAS TALEBİ VE İDARİ SÜREÇ

İdare kendiliğinden ya da sit alanı malikleri (istekliler) yazılı takas talebiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Bakanlık) tarafından değerlendirilmeye alınır. Değerlendirme neticesinde isteklilerin sayısı ve Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görüşü de dikkate alınarak yılda iki defadan fazla olmamak kaydıyla takas programı ilan edilebilir. Sit alanları bulunduğu yerdeki bir taşınmazla takası yapılabilir. Takas programına alınan hazine taşınmazları bulunduğu yerlerdeki valilik, kaymakamlık, belediyeler ile köy sınırları içinde ise köy muhtarlıklarında 30 gün süreyle ilan edilir. İlan süresi dolduktan sonra 60 gün içinde ya Bakanlık ya da İl Müdürlüğüne istekliler dilekçe ile başvururlar, isteklilerin listesi Milli Emlak Müdürlüğüne bildirilir.  

İsteklinin dilekçesinde; a) Taşınmazın ölçekli krokisi ile birlikte tapu senedi örneği, b) Taşınmazı gösteren ve tanıtıcı nitelikte ve net çekilmiş fotoğrafları, c) Taşınmazın konumunu gösteren temin edilebilecek ölçekli haritası, ç) Üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti olan taşınmazların tapu senedinden veya çaplı tasarruf vesikasından paydaşlık veya pay oranı ya da ortaklık durumu anlaşılmıyorsa mirasçılık belgesi, d) Malikin ve varsa vekilinin yazışma adresleri bulunur. Trampa programına alınmış olan isteklilerin gayrimenkulleri hakkında inceleme yapması için bir komisyon kurulur. Bu komisyon; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü (Müdürlük) ve Milli Emlak Birimi personelince, eğer o ilde Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü yoksa Müdürlüğün uygun göreceği konuya ilişkin uzmanlıkları bulunan personel ve Milli Emlak Birimi personeli ile ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü gibi diğer idarelerden oluşur. Bu komisyonca bir inceleme raporu ile değer takdiri yapılır ve Bakanlığa gönderilir. Bakanlık, takas için Milli Emlak Müdürlüğünden uygun taşınmazların tespitini ister.

5-      TAKASA KONU TAŞINMAZLARIN İLANI, TAŞINMAZIN DEĞERİNE İTİRAZ VE TAKASIN TESCİL SÜRECİ

Milli Emlak Müdürlüğü tarafından belirlenen taşınmazlar, sit alanının bulunduğu ildeki İl Müdürlüğü ilan panolarıyla internet sitelerinde ilan edilir, ayrıca isteklilere de taşınmazının değeri ile takasa uygun hazine taşınmazlarının listesinden %20’lik değer farkıyla trampa yapılabileceğine ilişkin bir taahhütname gönderilir. Bu tebliğden sonra istekli kendine ait taşınmazın kıymet takdirine Müdürlüğe yapacağı yazılı başvuruyla 30 günlük süre içinde varsa belgeleri de sunmak suretiyle itiraz edebilir.

Kıymete itiraz, 30 gün içinde kıymet takdirini yapan komisyon tarafından incelenerek karara bağlanır, karar 15 gün içinde ilgiliye tebliğ edilir. İlgiliye gönderilen karara karşı idari yargıda iptali için dava açılabilir. Ancak tarafımızca takip edilen sit alanlarının takasına ilişkin idari süreçlerde, isteklilerce talepte bulunulmadan evvel sulh hukuk mahkemesinde delil tespiti davası açılarak sit alanın değerine mahkeme tespitinin sunulması halinde itirazımız kabul edilmekte ve mahkeme tespiti doğrultusunda karar verilmektedir. Uygulamada genelde, komisyon takas listesindeki hazineye ait taşınmazların değerini yüksek gösterirken; isteklilere ait taşınmazların değerini düşük göstermektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak adına sürecin bir gayrimenkul avukatı eşliğinde takibinde yarar vardır.

İstekli ya da istekliler kıymet takdirine itiraz etmez ve taahhüt verirlerse, Devlet İhale Kanunu md. 51 gereği tek istekli ya da bir den fazla istekli arasında yapılacak ihale neticesinde en fazla fark bedeli ödeyen ihaleyi kazanır. İsteklilerden biri, ihaleye katılmaz ya da komisyona yanlış bilgi verdiği anlaşılırsa takastan vazgeçmiş sayılır ve bir daha bu haktan yararlanamaz. Trampa işlemi nedeniyle istekli/isteklilere ait taşınmazlara ilişkin ödenmesi gereken vergi, resim ve harç gibi her türlü giderler bunlar tarafından ödenir. İlgili Tapu Sicil Müdürlüklerince işlemler sonuçlandırılır.

6-      İMAR HAKKI TRANSFERİ İLE TAŞINMAZ TAKASININ KARŞILAŞTIRILMASI

İmar hakkı transferi, mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında da değer esasına dayanarak gerektiğinde kendisine değer farkı ödenmek şartıyla ile evvelden belirlenmiş rezerv bölgelere transfer edilmesidir[1]. Mantıkları benzer olsa da imar hakkı transferine ilişkin uygulama yönetmeliği halen yayınlanmadığından kapsamı hakkında bilgi sahibi değiliz[2]. İmar hakkı transferinde, gayrimenkul sertifikası verilmesi ve bu sertifikaların borsada işlem görebileceği iddiaları doğruysa imar hakkı transferinin daha kapsamlı takasıda kapsayan bir yöntem olacağı aşikardır.

7-      TAKASIN GERÇEKLEŞMEMESİ HALİNDE KAMULAŞTIRMASIZ HUKUKİ EL ATMA DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Taşınmaz takasının idarece reddi ya da taşınmazın değerin itirazı neticesinde trampa işlemi gerçekleşmezse, hukuki kısıtlama halen süreceğinden kişi bu sürece katlanmak zorunda bırakılmamalıdır. 2863 sayılı kanunun 15. maddesinin (a) bendi “Kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerle mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır. Bu maksat için, Kültür ve Turizm Bakanlığı bütçesine yeterli ödenek konur”  ifadeleriyle idare yapılan kısıtlama karşısında mağduriyeti gidermek zorunda olduğu ortadadır. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 28.09.2011 tarihli 2011/5468E., 2011/15095K. sayılı kararı söz konusu maddenin amacını destekler niteliktedir. Yargıtay kararında, “…Davaya konu taşınmaz Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür ve Tabiat Varlıkları Yüksek Kurulunun 12.10.1984 tarih ve 441 sayılı kararı ile 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı içine alınmış, bu kararla birlikte taşınmazda hiçbir yapılaşmaya, bilimsel araştırma, restorasyon, konservasyon düzenleme çalışmalarının dışında hiçbir kullanıma, yeni tarımsal alanların açılmasına ve ağaçlandırmaya izin verilmeyeceği belirlenmiştir. Davacının taşınmazı kullanmasının engellendiği anlaşıldığından taşınmaza davalı Kültür ve Turizm Bakanlığınca kamulaştırmasız el atıldığının kabulü gerekir.” şeklindedir. Dolaysıyla hak sahipleri açısından idareyle hiçbir uzlaşma talebinde bulunmaksızın doğrudan dava açmanın önünde de herhangi bir engel bulunmamaktadır[3].

8-      SONUÇ

Taşınmaz takası, vatandaşların hukuken kısıtlanan sit alanlarındaki haklarına kavuşmaları için ya kamulaştırma davası açacaklar ve davanın kazanılmasını bekleyecekler ya da idareyle uzlaşarak takas yapmak suretiyle hukuki kısıtlamaya çözüm yolu bulacaklar. Taşınmaz takası uygulaması pek rastlanılmayan spesifik bir yöntem olup, kısıtlı durumda olan taşınmaz malikleri için denenmesini tavsiye ederiz. Bu yöntemin hem idari hem de hukuki boyutları bulunmakta uzun ve meşakkatli bir süreç olduğundan bir gayrimenkul avukatından destek alınmasını tavsiye ederiz. Yazılan makalemin okuyanlara faydalı olmasını dilerim.

                                                                       Makaleyi yazan ve hak sahibi: Av. Asım SÖĞÜT

KAYNAKÇA:

1-      https://emsal.com/imar-hakki-aktarimi-ile-hedeflenen-hukuki-yarar/#:~:text=%C4%B0mar%20Hakk%C4%B1%20Transferi%20Nedir%3F,%C3%B6nceden%20belirlenmi%C5%9F%20b%C3%B6lgelere%20transfer%20edilmesidir. (31.07.2025 / 19.08)

2-      https://mevzuattakip.com.tr/makale/turkiye-de-imar-hakki-aktarimi-ve-yasal-boyutlari (31.07.2025/19.13)

3-      Chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/398619 (31.07.2025/19.45)