Giriş:
Bu makalemizde, Türkiye’de en çok işlenen suç olan hırsızlık suçunu ve nitelikli hallerini inceleyeceğiz. Türk Ceza Kanunu (TCK) madde (md.) 141’de ; “…Zilyedin rızası olmadan başkasına ait taşınır bir malı, kendisine veya başkasına bir yarar sağlamak maksadıyla bulunduğu yerden alan kişiye 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası verilir” şeklinde tanımlanmıştır. Yani Hırsızlık taşınır malı zilyedin hakimiyet alanından çıkararak kendisine ya da başka kişilere haksız yarar sağlamaktır.
Hırsızlık suçunun nitelikli halleri nelerdir? Hırsızlık suçunda hangi hallerde ceza artar ya da azalır?
TCK md. 142 ile 147 arasında hırsızlık suçunun nitelikli halleri düzenlenmiştir. Şu haller cezayı artıran nitelikli hallerdir;
Hırsızlığın kime ait olursa olsun kamu kurum ve kuruluşlarında veya ibadete ayrılmış yerlerde bulunan ya da kamu yararına veya hizmetine tahsis edilen eşya hakkında işlenmesi (TCK md. 142/1-a),
Hırsızlığın halkın yararlanmasına sunulmuş ulaşım aracı içinde veya bunların belli varış veya kalkış yerlerinde bulunan eşya hakkında işlenmesi (TCK md. 142/1-c),
Hırsızlığın bir afet ya da genel bir felaketin meydana getirebileceği zararları önlemek veya hafifletmek maksadıyla hazırlanan eşya hakkında işlenmesi (TCK md. 142/1-d),
Hırsızlık adet veya tahsis veya kullanımları gereği açıkta bırakılmış eşya hakkında işlenmesi (TCK md. 142/1-e),
Hırsızlığın kişinin malını koruyamayacak durumda olmasından veya ölmesinden yararlanarak işlenmesi (TCK md. 142/2-a),
Hırsızlığın elde veya üstte taşınan eşyayı çekip almak suretiyle ya da özel beceriyle işlenmesi (TCK md. 142/2-b),
Hırsızlığın doğal bir afetin veya sosyal olayların meydana getirdiği korku veya kargaşadan yararlanarak işlenmesi (TCK md. 142/2-c),
Hırsızlığın haksız yere elde bulundurulan veya taklit anahtarla ya da diğer bir aletle kilit açmak veya kilitlenmesini engellemek suretiyle işlenmesi (TCK md. 142/2-d),
Hırsızlığın bilişim sistemlerinin kullanılması suretiyle işlenmesi (TCK md. 142/2-e),
Hırsızlığın tanınmamak için tedbir alarak yetkisi olmadığı halde resmi sıfat takınarak işlenmesi (TCK md. 142/2-f),
Hırsızlığın büyük ve küçük baş hayvan hakkında işlenmesi (TCK md. 142/2-g),
Hırsızlığın herkesin girebileceği bir yerde bırakmakla birlikte kilitlenmek suretiyle ya da bina veya eklentileri içinde muhafaza altına alınmış olan eşya hakkında işlenmesi (TCK md. 142/2-h),
Suçun, sıvı veya gaz halindeki enerji hakkında ve bunların nakline, işlenmesine veya depolanmasına ait tesislerde işlenmesi (TCK md. 142/3),
Hırsızlığın gece vakti işlenmesi (TCK md. 143),
Suçun terör örgütünün faaliyeti çerçevesinde işlenmesi (Terörle Mücadele Kanunu md. 4-5) cezayı artıran nitelikli hallerdir.
Hırsızlık suçunun daha az cezayı gerektiren nitelikli halleri şunlardır;
Hırsızlık suçunun paydaş veya elbirliği ile malik olunan mal üzerinde işlenmesi (TCK md. 144/1-a),
Hırsızlığın bir hukuki ilişkiye dayanan alacağın tahsil amacıyla işlenmesi (TCK md. 144/1-b),
Malın değerinin az olması (TCK md. 145),
Kullanım Hırsızlığı (TCK md. 146),
Hırsızlık suçunun ağır ve acil bir ihtiyaç sebebiyle işlenmesi (TCK md. 147) daha az cezayı gerektirir durumlardır.
Hırsızlık suçunda korunan hukuki yarar nedir?
Hırsızlık suçunda korunan hukuki yarar zilyetliktir. Ancak mülkiyet hakkı ile zilyetlik yarışırsa mülkiyet hakkı tercih edilecektir. Örneğin emanet edilen bir arabanın maliki tarafından emanetçiden izin alınmadan götürülmesi durumunda hırsızlık suçu oluşmaz. Ancak emanet edilen arabanın, emanetçinin elinden 3. kişi tarafından çalınması halinde suç oluşacaktır.
Suçun maddi ve manevi unsurları ile hukuka uygunluk halleri nelerdir?
Suçun maddi unsurları; a) Fail, hırsızlık suçunda herkes olabilir. Kanun suça mahsus bir özellik aramamaktadır. b) Mağdur, malı çalınan zilyet kimse suçtan zarar görende odur. Ancak mağdurun malını koruyamayacak durumda olması veya ölmesinden yararlanarak işlenmesi halinde ceza ağırlaşacaktır. Mağdurun mutlaka malik olması gerekmez zilyet olması yeterlidir. Hırsızdan çalanda hırsızlık yapmış olacaktır, önemli olan malın çalındığı anda zilyedi olmasıdır. Tüzel kişiler mağdur olamaz, ancak suçtan zarar gören olarak kabul edilirler. c) Konu, mevzuattaki tanımdan da açıkça anlaşılacağı üzere suçun konusu taşınır mallardır. Taşınmaz mallar çalınamaz. d) Fiil, hırsızlık suçunda fail tarafından mağdura ait malın hakimiyet alanından çıkartılarak tasarruf hakkına son verilmesi hareketidir. e) Netice, hırsızlık bir hareket suçu olup, fiil gerçekleştiği an harekette neticeye ulaşmış sayılır. f) İlliyet Bağı, zilyetliğin ortadan kaldırma fiili ile zarar oluşması arasında illiyet bağı kurulabilmesidir.
Suçun manevi unsuru, hırsızlık suçu sadece kasten işlenebilir. Taksirle işlenemez. Yani fail, taşınır malın başkasına ait olduğunu bilerek hırsızlık suçunu işlemelidir. Kişinin dikkatsizlikle başkasına ait bir malı kendisinin zannederek alması durumunda kastı olmadığından suç oluşmaz. Ancak hata fark edilmesine rağmen mal iade edilmediyse suç oluşacaktır.
Hırsızlık suçunda; bir kanun hükmünün yerine getirilmesi (Örneğin zabıtanın dilencinin parasına el koyması gibi), meşru savunma hali (Misal köpekten kaçmak için başkasına ait bisiklete binerek uzaklaşmak gibi), hakkın kullanılması (Mesela kiralayanın hapis hakkını kullanması gibi), rıza (örneğin telefonu rızayla teslim edilmesi gibi) hukuka uygunluk nedenleri varsa ceza verilmez.
Hırsızlık suçunda etkin pişmanlık hükümleri uygulanır mı? Şahsi cezasızlık veya cezada indirim halleri nelerdir?
TCK madde 168’e göre hırsızlık ve nitelikli hallerinde etkin pişmanlık hükümleri uygulanabilecektir. Şüpheli soruşturma aşamasında etkin pişmanlık göstererek mal varlığının iadesi ya da tazmin etmesi halinde verilecek cezadan 2/3 oranında indirim yapılır; sanık kovuşturma/yargılama aşamasından hüküm verilesiye kadar ki aşamada etkin pişmanlık göstererek mal varlığının iadesi ya da tazmin etmesi halinde verilecek cezadan 1/2 oranında indirim yapılır. Suçun faili, azmettireni veya yardım edeni samimi bir pişmanlık göstererek zararı aynen veya nakden (parayla) gidermelidir.
Tüm malvarlığı suçlarında olduğu gibi (yağma hariç) hırsızlıkta da akrabalık ilişkisi bulunan kişiler arasında işlenmesi şahsi cezasızlık sebebidir. Bu eş, evlat ya da aynı evde yaşayan kardeşler olabilir. Bunlara ceza verilmez. Ancak akrabaların yaşam ortamları farklılaştıysa yarı oranında cezada indirim yapılır. Mesela ayrılmış eşler, farklı evlerde yaşayan kardeşler ya da ikinci dereceden akrabalar gibi. Sadece bu türden suçlar şikayete tabidir.
Hırsızlık suçunun özel görünüş biçimleri nelerdir?
Hırsızlıkta teşebbüs mümkündür. Suç icra edilirken herhangi bir sebeple mal üzerinde fiili hakimiyet kurulamazsa ya da kurulmasına rağmen fiili hakimiyet kaybedilirse suç teşebbüs aşamasında kalacaktır. Örneğin eve giren hırsız ev sahibinin uyanmasıyla ziynet eşyalarını çalamazsa ya da ev sahibi hırsızı kovalarken elinden çaldığı malları düşürse suç teşebbüs aşamasında kalmış sayılacaktır.
Hırsızlık suçunun iştirak halinde birden fazla kişiyle işlenebilir. İştirak halinde işlenen suçlar örgütlü olarak işlenirse yarı oranında artırılacaktır.
Hırsızlık suçunda içtimaı mümkündür. İlk özellikli durum hırsızlığın konutta işlenmesidir. Failin, hırsızlığı konutta işlenmesi ağırlaştırıcı sebep sayılmış, ayrıca “konut dokunulmazlığının ihlali” suçunu da ayrıca işlemiş kabul edilecektir. Kişi hem konut dokunulmazlığının ihlali suçundan hem de hırsızlık suçunun nitelikli halinden ceza alacaktır.
Hırsızlık suçu aynı kişiye karşı birden fazla işlenirse zincirleme suç oluşur ve böyle bir durumda ceza ¼ ile ¾ kadar artırılabilir. Hırsızlık suçu birden fazla kişiye karşı tek bir hareketle işlenirse tek ceza verilir ancak ceza oranı artırılır.
İkinci özellikli durum ise banka ve kredi kartlarının rızaya aykırı olarak (yan kesicilik vb) ile çalınıp kullanılması durumunda da iki ayrı suç oluşacaktır. Kişi hem hırsızlık suçunu hem de “banka ve kredi kartının kötüye kullanılması” suçunu işlemiş sayılacaktır.
Soruşturma ve Kovuşturma aşamaları:
Hırsızlık suçu re’sen takip edilen bir suçtur. Yani şikayete tabi bir suç değildir. Ayrıca suçun temel şekli ve takibin şikayete tabi olduğu (akrabalar arası hırsızlık gibi) haller uzlaşmaya tabidir. Hırsızlık suçunda görevli yargı yeri asliye ceza mahkemesidir. Ancak TCK md. 142/3 nitelikli hali olan “sıvı ve gaz halinde enerji hakkında bir örgütün faaliyetleri çerçevesinde işlenmesi” nde yargı yeri ağır ceza mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkeme suçun işlendiği yer mahkemesidir. Hırsızlık suçunun temel şekli 1 ile 3 yıla kadar hapis cezası, nitelikli halleri olan TCK md 142/1-2 ise 3 ile 10 yıl arasında değişen hapis cezalarına tabi olacaktır. TCK md. 144,145, 146, 147 gibi durumlarda ceza ya indirilir ya da ceza verilmeyebilir.
Sonuç:
Hırsızlık, Konut Dokunulmazlığı ile birlikte Türkiye’de en yaygın işlenen iki suç türünden biridir. Genelde konutta hırsızlık işlendiğinde, konut dokunulmazlığı ihlali suçu işlendiğinden bu suçun istatistiksel oranları da hırsızlığa bağlı olarak yüksek çıkmaktadır. Bu yazımızda neredeyse Türkiye’de ki asliye ceza mahkemelerinin tüm iş yükünün yarı mesaisini oluşturan hırsızlık suçunu işledik. Kısa ancak detaya girmeden önemli bilgilere yer verdiğimiz bu makalemizin okuyanların faydalanmasını dilerim.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
1- https://ilke.org.tr/tr/yayin-detay/hukuk-izleme-raporu-2024 (06.03.2026 / S: 14.21)
2-https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=5237&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
3- Ceza Hukuku Özel Hükümler, Prof. Dr. M. Emin ARTUK/ Prof. Dr. Ahmet GÖKCEN, 21. Baskı, Adalet Yayınları, Ankara – 2024
Giriş:
Bu makalemizde, Türkiye’de en çok işlenen suçlardan biri, en temel hak olan yaşam hakkını ortadan kaldıran dolaysıyla müeyyidesi en ağır cezayı gerektiren kasten adam öldürme suçunu ve nitelikli hallerini inceleyeceğiz. Suçun temel hali Türk Ceza Kanunu (TCK) madde (md.) 81’de ; “…Bir insanı kasten öldüren kişi, müebbet hapis cezası ile cezalandırılır” şeklinde tanımlanmıştır. Yani kanun koyucu, kişinin yaşam hakkını elinden almayı ağır müeyyideye bağlamıştır. TCK md. 82 ve devamı maddelerde suçun nitelikli halleri düzenlenmiş olup, nitelikli hallerde sanığın ağırlaştırılmış müebbet ile yargılanması söz konusu olacaktır.
Kasten öldürme suçunun nitelikli halleri nelerdir?
TCK md. 82’de kasten öldürme suçunun nitelikli halleri düzenlenmiştir;
Tasarlayarak Kasten Öldürme (TCK md 82/1-a)
Canavarca Hisle ve Eziyet Çektirerek Kasten Öldürme (TCK md. 82/1-b)
Yangın, Su Baskını, Tahrip, Batırma veya Bombalama ya da Nükleer, Biyolojik, Kimyasal Silah Kullanarak Kasten Öldürme (TCK md. 82/1-c)
Fiilin Üstsoy ve Altsoydan Birine ya da Eş, Boşandığı Eş veya Kardeşe Karşı İşlenmesi (TCK md. 82/1-d)
Fiilin Çocuğa ya da Beden veya Ruh Bakımından Kendisini Savunamayacak Durumda Bulunan Kişiye Karşı İşlenmesi (TCK md. 82/1-e)
Kadına Karşı İşlenmesi (TCK md. 82/1-f)
Fiilin Kişinin Yerine Getirdiği Kamu Görevi Nedeniyle İşlenmesi (TCK md. 82/1-g)
Fiilin Bir Suçu Gizlemek, Delilleri Ortadan Kaldırmak veya İşlenmesini Kolaylaştırmak ya da Yakalanmamak Amacıyla İşlenmesi (TCK md. 82/1-h)
Fiilin Bir Suçu İşleyememekten Dolayı Duyulan İnfialle İşlenmesi (TCK md. 82/1-i)
Fiilin Kan Gütme Saikiyle İşlenmesi (TCK md. 82/1-j)
Fiilin Töre Saikiyle İşlenmesi (TCK md. 82/1-k)
Suçun Törer Amacıyla İşlenmesi (TCK md. 82/1-l)
Kasten Öldürme suçunda korunan hukuki yarar nedir?
Kasten Öldürme suçunda korunan hukuki yarar yaşama hakkıdır. Yaşama hakkı, şüphesiz en temel insan hakkıdır. Yaşama hakkı elinden alınmış bir insan için diğer temel hakların (eğitim, mülkiyet, barınma vb.) değeri yoktur. Bu nedenle, bu suç türünü işleyen fail bakımından ceza kanundaki en ağır yaptırımların uygulanacağına şüphe yoktur.
Kasten öldürme suşunun bu suçun türevleri olan diğer suçlardan farkları nelerdir?
Kasten Öldürme suçu, soykırım (TCK md. 76) ve insanlığa karşı suçlar (TCK md. 77) ile netice açısından (öldürmek fiili) nedeniyle benzemektedir. Ancak soykırım ve insanlığa karşı suçlar, bir plan dahilinde nefret duyulan bir gruba karşı işlenirken, öldürme suçunda kişinin ne nedenle öldürüldüğünün bir önemi yoktur.
Kasten Öldürme suçunun, Kasten Öldürmenin İhmali Bir Davranışla İşlenmesi Suçu (TCK md. 83) arasındaki temel fark ise harekettir. TCK md. 83’ de hareketsizliğe ve ihmale dayanırken; TCK md. 81’ de ise harekete ve sonuca dayanır. Yani birinde yapmama eylemi varken; diğerinde yapma eylemi vardır.
Kasten Öldürme Suçunun, Taksirle Öldürme Suçundan (TCK md. 85) temel farkı ise ölüm neticesinin istenip istenmemesi hususunda meydana çıkmaktadır. Fail tarafından ölüm neticesi isteniyorsa kasten öldürmeden; istenmiyorsa taksirle öldürmeden yargılarız.
Suçun maddi ve manevi unsurları ile hukuka uygunluk halleri nelerdir? Cezada indirim sebepleri nelerdir?
Suçun maddi unsurları; a) Fail, kasten öldürme suçunda herkes olabilir. Kanun suça mahsus bir özellik aramamaktadır. b) Mağdur, yaşam hakkı ihlal edilen kimse suçtan zarar görende odur. Ölenin yakınları suçtan zarar gören olabilir. Suçtan zarar gören katılan sıfatıyla davaya taraf olabilir. Mağdurun belli özelliklerde olması suçun cezai neticelerini ağırlaştıracaktır. Örneğin, suçun eski eşe karşı işlenmesi ya da kendini koruyamayacak küçük çocuğa karşı işlenmesi gibi. c) Konu, insanın vücut bütünlüğüdür. d) Fiil, kasten öldürme icrai bir suç olup serbest hareketle işlenebilir. Vasıtanın önemi yoktur. Kişi, zehirleyerek, vahşi hayvanların önüne atarak, yüksekten iterek ya da birini azmettirerek kişinin canına kast edebilir. e) Netice, kasten öldürmede sonuç ölümdür. Ölüm yoksa, kişi kurtarıldıysa ya da ölmediyse suç gerçekleşmez, teşebbüs aşamasında kalır. f) İlliyet Bağı, hareket ile ölüm arasında illiyet bağı kurulabilmelidir. İlliyet bağı yoksa ya da atipik bir sebep varsa illiyet bağı kurulamayacağından suç oluşmayacaktır.
Suçun manevi unsurları; adam öldürme suçu doğrudan kastla, olası kastla ya da taksirle işlenebilir. Bu nedenle, kişinin kasten mi yoksa taksirle mi işlediğinin tespiti yargılama açasından büyük önem taşımaktadır. Failin hangi saikle hareket ettiğini Yargıtay Ceza Genel Kurulunun 02.03.2010 tarih 1-254/46 içtihadı birleştirme kararında yer alan bu kriterlere bakarak mahkemece belirlenecektir: a) Fail ile Mağdur arasında husumet sebebinin tespiti ve mahiyeti, b) Suçta kullanılan saldırı aleti, kuvveti ve mesafesi, c) Bulundukları yerin durumu, d) Mağdurun vücudunda meydana gelen yara yeri ve mahiyeti, e) Failin fiiline kendiliğinden mi yoksa engel bir sebepten dolayı mı son verdiği, f) Olayın başlangıç, devam ve sona ermesinin kapsayan bütüncül bir bakış açısıyla karar verilmelidir.
Failin saiki, birini öldürmeyi amaçlarken mağdurun çevresindekileri umursamaksızın çevresindekilerinde zarar görmesini göze alarak hareket etmesi durumunda bu kişiler açısından olası kast ile hareket ettiği kabul edilir. Olası kast ile doğrudan kast arasında verilecek cezaların takdiri açısından farklar oluşabilecektir. Örneğin, arabada seyir halindeyken sürücüyü hedefleyerek ateş açanlar, sürücünün yanında oturan kişileri de öldürürse şoför için doğrudan, diğer ölenler açısından olası kast ile hareket etmiş sayılacaklardır. Kasten yaralama amaçlanmış, ancak ölüm neticesi meydana gelmiş ise (TCK md. 87/4) kasten yaralamanın neticesi sebebiyle ağırlaşmış hali söz konusu olacaktır. Burada failin saikinin belirlenmesinde hareketin şiddeti baz alınacaktır. Mesela kişiye tokat atıldı ve kişi olayın etkisiyle kalp krizi geçirerek öldü ise TCK md. 87 ama kişi sopalarla şiddetli biçimde darp edilerek beyin kanamasından ölmüşse fail kasten adam öldürmeden yargılanmalıdır.
Kasten öldürme suçunda; a) Kanun Hükmünün Yerine Getirilmesi TCK md. 24 (Örneğin polisten çalıntı araçla kaçan kişilerin polisin dur ihtarına uymayarak üzerlerine sürmesi ve kurşun isabeti neticesi ölmesi gibi) b) Meşru savunma hali TCK md. 25 (Misal kendisine bıçakla saldıran hatta ve yaralayan kişinin elinden bıçağı alarak kişiyi öldürmesi gibi) varsa hukuka uygunluk nedenleri bulunmaktadır. Bu durumlarda kişiye ceza verilmez. Ancak hukuka uygunluk sebeplerinde sınırın aşılması durumu TCK md. 27’de düzenlenmiştir. TCK md. 27’ de kişi kasten öldürmeden cezaya çaptırılacak, ancak verilecek cezada indirimler olacaktır.
Kasten öldürme suçunda, haksız tahrik hali varsa cezada ¼ ile ¾ oranına kadar indirime gidilebilir. Failin, kendisine yöneltilen haksız bir fiilin yarattığı şiddetli öfke (hiddet) veya elemin (şiddetli üzüntü) etkisi altında kasten öldürme suçunu işlemesi durumunda uygulanır (Örneğin, kişinin eşini aşığıyla evde basması ve şahsı öldürmesi gibi). Ya da TCK md 62 gereği yargılama esnasında iyi hal göstermesi, yaş küçüklüğü gibi hallerde indirime gidilecektir. Yine kusur yeteneğini etkileyen faktörlerde (sağır ve dilsiz olması, akıl hastalığının varlığı gibi) cezada indirim ya da ceza verilmesine engel hallerde görülebilir.
Kasten Öldürme suçunun özel görünüş biçimleri nelerdir?
Kasten öldürmede teşebbüs mümkündür. Suç icra edilirken herhangi bir sebeple sonuç yani ölüm gerçekleşmezse suç teşebbüs aşamasında kalacaktır. Örneğin kasten öldürmeyi amaçlayan kişiyi polis ayağından vurarak etkisiz hale getirirse suç teşebbüs aşamasında kalmış sayılacaktır. Yine kasten öldürmeden gönüllü vazgeçmede mümkündür. Fail önce öldürme kastıyla hareket eder eylemi gerçekleştirir ancak o anda pişmanlık duyarak ölümü engellerse gönüllü vazgeçmeden bahsedebiliriz. Örneğin eşini ölümcül bölgelerinden yaralayan sanığın, daha sonra tampon uygulayarak yaraladığı kişiyi hastaneye yetiştirmesi durumunu örnek gösterebiliriz.
Birden fazla kişinin birlikte hareket ederek bir kişiyi ya da kişileri öldürmesi halinde iştirak halinde öldürmeden söz edebiliriz. Burada önemli olan birlikte hareket eden kişilerin öldürme hususunda fikir birliği içinde olmasıdır. Azmettirme durumunda da iştirak halinde öldürme hükümleri uygulanacaktır.
Kasten öldürme suçunda fikri içtimaı mümkündür. Bir kişi ev sahibine ateş ederken, merminin sekmesi nedeniyle komşusunu vursa, fail açısından hem öldürmeye teşebbüs hem de taksirle öldürmeden ceza verilecektir. Kasten öldürme suçunda bir kişi birden fazla kez öldürülemeyeceğinden zincirleme suç oluşmaz.
Soruşturma ve Kovuşturma aşamaları:
Kasten öldürme suçu re’sen takip edilen bir suçtur. Yani şikayete tabi bir suç değildir. Ayrıca suçun temel şekli ve nitelikli halleri de uzlaşmaya tabi değildir. Kasten öldürme suçu katalog suçlardan biri olup, eylemi gerçekleştirilen yakalandığı anda tutuklanma ihtimali nerdeyse kesin gibidir. Bu suçta görevli yargı yeri ağır ceza mahkemesidir. Kasten öldürmenin temel hali müebbet hapis cezası, nitelikli hallerinde ağırlaştırılmış müebbet hapis cezası verilir. Yukarıda sayılan hukuka uygunluk nedenleri ve özelikle haksız tahrik gibi durumlarda suça ciddi indirimler yapılabilir.
Sonuç:
İlk İnsan Hz. Adem’in oğullarından Kabil’in Habil’i öldürmesinden bu yana geçen zamanda, tüm insanlık açısından en korkulan ve nefret edilen suç olan insan öldürme suçu günümüzde olanca hızıyla ve en ilkel haliyle devam etmektedir. Ne yazık ki dünyada cinayet sayısı, cinayet işlemenin çeşitleri ve vahşeti artmıştır. Ülkemizde de her geçen gün cinayet işlenme oranları artmaya devam etmektedir. Umarım dünyada ve ülkemizde işlenen tüm cinayetler son bulması dileğiyle makalemi burada bitiriyorum.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=5237&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
https://barandogan.av.tr/blog/ceza-hukuku/haksiz-tahrik-indirimi-nedir.html (18.08.2026 / S: 14.02)
– Ceza Hukuku Özel Hükümler, Prof. Dr. M. Emin ARTUK/ Prof. Dr. Ahmet GÖKCEN, 21. Baskı, Adalet Yayınları, Ankara – 2024
GİRİŞ:
6306 sayılı Kanun kapsamında Kentsel Dönüşüm, hem adli hem de idari davalara konu olan karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle, süreçte mülkiyet hakkını korumak adına birden fazla yargı yerinde çok çeşitli davaların açılması gerekmektedir. Makalemizde, bu davaları görevli yargı yerini esas alarak kategorize etmeye çalışacağız. Davaların kısa künyelerini paylaşacağız ancak asıl inceleyeceğimiz husus davaların kimler tarafından hangi maksatla açıldığı olacaktır.
Riskli Yapı Tespitine ve Yıkıma Karşı İptal Davası:
Bu dava, 6306 sayılı Kanun kapsamında taşınmaz hakkında riskli yapı tespiti yapıldığında ya da riskli yapı tespitine istinaden idarece alınan yıkım kararına karşı açılan dava türüdür. Bu davada davacı arsa malikidir. Bu idari dava, riskli yapı tespiti yapan Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü adına Valiliğe karşı açılır. Dava açma süresi 30 gündür. Dava, İdari Yargıda ivedi yargılama usulüne göre görülür. Davanın yetkili olduğu mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu davayı genelde taşınmazın yıkılmasını istemeyen ve azınlıkta kalan kat maliklerince açılmaktadır. Mahkemece, idarece verilen karar teknik uzmanlık gerektirdiğinden riskli yapı kararı tespitine karşı yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak karar verilmektedir. İdare Mahkemesinde açılacak davada yıkım kararı da verilmişse açılan davada yürütmeyi durdurma Kararı talep edilmesinde hukuki yarar olacaktır.
Riskli Alan Tespitine Karşı İptal Davası:
Riskli Alan ilanı, Resmi Gazete’de ilan edilen Cumhurbaşkanlığı kararına dayanır. Bir alanın riskli alan olarak belirlenmesi halinde söz konusu alanın statüsünde önemli değişikliklere olmaktadır. Riskli alanlarda ekonomik faaliyetlerini yürütenler ve burada yaşayanlar açısından önemli hukuki kısıtlamalara uğramaktadır. Bu nedenle, bu tür tek taraflı düzenleyici idari işlemlere karşı ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay’da dava açılması önünde bir engel bulunmamaktadır. Bu davalarda davacı, riskli alan içerisinde yaşayan malikler ve sivil toplum örgütleridir. Davalı, Cumhurbaşkanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığıdır. Dava, 30 gün içinde açılır. Dava idari yargıda ivedi yargılama usulüne tabi olarak bakılır. Davanın yetkili olduğu mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu davayı genelde riskli yapı ilanından etkilenen maliklerce açılmaktadır. Mahkemece, idarece verilen riskli alan kararı teknik uzmanlık gerektirdiğinden alanda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak hüküm verilecektir. İdare Mahkemesinde riskli alan tespiti sonrasında bu karara istinaden acele kamulaştırmalar başlayacağından açılan davanın yürütmeyi durdurma talepli açılması gerekmektedir.
Rezerv Yapı Tespitine Karşı İptal Davası:
Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alanda bulunan, zemini kötü, sel ya da başkaca doğal felaketlerin görülme olasılığının yüksek olduğu alanlarda yaşayan insanların daha güvenli ve jeolojik olarak riski düşük yerlere yerleştirilmeleri yönünde idarece tek taraflı alınan kararlardır. Bu kararlara karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılabilir. Davada hasım olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gösterilir. Dava açma süresi 30 gündür. Davacı ise rezerv yapı alanı ilan edilmesi yüzünden hakları kısıtlanan malikler ile karar karşı çıkan sivil toplum örgütleridir. Dava idare mahkemesinde ivedi yargılama usulüne tabi olarak görülmektedir.
Bu davayı arsa maliklerinden ziyade daha çok Sivil Toplum Örgütlerince ya da diğer idarelerce açıldığı görülmektedir. Bunun nedeni, bir yerlerin ranta açılarak doğal yaşamı geri dönülemeyecek ölçüde zarar verildiği iddiası olmaktadır. Mahkemece genelde Çevresel Değerlendirmeye ilişkin raporlar alınmak suretiyle karar verilmektedir. Bir takım yeşil alanların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi gibi durumlar örnek gösterilebilir.
Azınlık paydaşların arsa paylarını diğer paydaşlara ya da idareye satılmasına ve bedele itiraz davası:
Salt çoğunluk kararına katılmayan ve azınlıkta kalan paydaşların arsa payları değişen yönetmelik kapsamında değeri tespit edilerek önce devlete olmazsa sırasıyla müteahhit ya da çoğunluk arsa sahiplerine satılmaktadır. Bu davada satış işlemine karar veren ve ihale açan idare olduğundan görevli yargı yeri de İdare Mahkemesi olacaktır. Davacı azınlıkta kalan hak sahibi, davalı ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü adına Valilik olacaktır. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır. Bu davada, iki ana hususa itiraz edildiği görülmektedir. Öncelikle ihalenin usul kurallarına uygun yapılıp yapılmadığı, ikinci olarak gayrimenkulün değerinin doğru tespit edilip edilmediğidir. Çünkü idarelerce belediye rayiç değer esas alınarak kamulaştırma yapılabilmektedir.
Bu davada genellikle kentsel dönüşüm alanında azınlıkta kalan pay sahipleri ya da azınlıkta kalmamak adına sözleşme imzalayıp sonradan vekaleti azledenler dava açtıkları görülmektedir. Azınlıkta kalanların en büyük itirazı değere olmaktadır. Değerin doğru tespiti için mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak karar verilmektedir.
İdarece müteahhidin sözleşmesinin feshi kararı verilmesine karşı iptal davası:
Bir alan riskli yapı olarak belirlendikten sonra o alanla alakalı arsa sahiplerince bir müteahhit firma ile anlaşılır ve inşaata belirlenen sürelerde bitirmesi beklenir. İşte bu yüklenici firma taahhüt etmesine rağmen inşaat bir yıl içinde başlamazsa ya da inşaatı altı ay süreyle yavaşlatırsa ya da durdurulursa arsa maliklerinin salt çoğunluğunun başvurusuyla idarece sözleşme fesih edilebilir. İşte bu durumda müteahhit firma tarafından idarece alınan fesih kararına karşı dava açılabilecektir. Davalı ise, fesih kararını alan Valiliktir. Davada, fesih kararının haklı olup olmadığı ve usulüne uygun alınıp alınmadığı davaya konu olacaktır. Dava taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılacaktır.
Bu dava riskli yapı ilan edilen ve o alanda bir sürü masraf yaparak süreci başlatmış olan müteahhit firma tarafından açılmaktadır. Bazen alana giren başkaca bir rakip firma çoğunluğu toplayan firmayı kovmak için arsa sahipleriyle görüşmekte fesih yöntemini başlatabilmektedir. Bu gibi durumlarda davacı yüklenici tarafından sözleşmeye koyduğu maddeler, durmanın ya da başlamanın haklı sebeplere dayanmasını ispatlayarak kararı iptal ettirebilir.
Kentsel Dönüşüme ilişkin imar planı ve parselasyon planlarına karşı açılan iptal davası:
Bir alanın rezerv yapı alanı ya da riskli alan ilan edilmesi ve devamında bu bölgeler için yeni imar planları yapılmaktadır. Yeni imar planlarıyla ya da değişikliklerle alan bazında yapı yoğunlukları üzerinde plan değişiklikleri olmaktadır. İşte bu türden imar planı yapımı ya da imar planı değişikliği aleyhine arsa sahipleri tarafından, planı ilan idare aleyhine olacak şekilde iptal davası açılabilir. Bu davada, davacı arsa sahibi; davalı ise Belediye, Valilik ya da Bakanlıktan hangisi imar planını yaptıysa o idare olacaktır. Dava, idare mahkemesinde açılmakta, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir.
Dava genelde, riskli yapı ya da rezerv yapı kararının iptali davalarından biriyle birlikte açılmaktadır. Ancak özellikle hak düşürücü süreler kaçırıldıysa, sadece plana karşı iptal davası açılarak hak kaybı telafi edilmeye çalışılmaktadır. Çünkü riskli ya da rezerv yapı alan kararına karşı 30 günlük iptal davası açma süresi kaçırılmış olsa dahi, 60 günlük süre içinde mahkemeye açılacak imar planı iptali davasıyla iptal kararı alınarak riskli ya da rezerv yapı alanı işlevsiz hale gelebilir.
Paydaşlıktan Çıkarma Davası:
Çoğunlukta kalan hak sahiplerince, azınlıkta kalan hak sahiplerinin aleyhine kentsel dönüşüm için tespit yaptırmasını engellemek adına açılabilecek bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için ön şart azınlıkta kalan arsa maliklerinin kentsel dönüşüm sürecini çeşitli nedenlerle başlatmaya çalışmalarıdır. Olay genelde şu şekilde gelişmektedir. Bir müteahhit yapıya gelmekte, buradaki kat maliklerine binalarını kentsel dönüşüme sokmalarını ve kendi firmasıyla anlaşmalarını teklif etmektedir. Ancak çeşitli nedenlerle, binadaki pay ve paydaş çoğunluğu müteahhidin teklifini ret etmektedir. Bu durumda, müteahhit anlaştığı maliklerin birisinin adına binanın riskli olduğuna dair tespit yaptırarak kentsel dönüşüm sürecini başlatarak, salt çoğunluğun kendisiyle anlaşma yapmaya zorlamaktadır. İşte bu durumda paydaşlardan biri diğer maliklerin aleyhine hareket ederek, diğer paydaşların mülkiyet hakkına zarar verdiğinden dolayı bu paydaşın paydaşlıktan çıkarılması için bu dava açılabilecektir. Bu davada sulh hukuk mahkemesi, kanuna karşı hile yapılarak malikler iradesi dışında bir zorlamayla karşılaşıp karşılaşmadığı hususunu inceleyecektir. Davacı kentsel dönüşüme taraf olmayan salt çoğunluğa sahip kat malikleri, davalı ise kentsel dönüşüm sürecini çoğunluğun hilafına hareket ederek yol açan azınlıkta kalan kat maliki olacaktır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yine azınlıkta kalanlarca, Kentsel Dönüşüm Kanunu madde 6 kapsamında paydaşlıktan çıkarılma kararına karşı itiraz davası açılabilir. Bu dava, bina yıkılıncaya kadar Sulh Hukuk Mahkemesinde Kat Mülkiyeti Kanuna tabi olarak kat malikleri kararının iptali için açılabilecektir. Ancak yapı yıkılmışsa artık ortada bir bina kalmadığından dönüşüm başlamış sayılacak ve tüm işlemler 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’na tabi olacak ve İdare Mahkemelerinde dava açılabilecektir.
Tahliye Davası:
Kentsel dönüşüm kararı verildi ve müteahhide daireyi boş ve inşaat yapmaya uygun olarak vermek zorundasınız. Hala tespit yaptırılmadığından kentsel dönüşüm süreci başlamamış ve dairenizde ya da dükkanınızda kiracınız yıkıma kadar taşınmazı boşaltmak istemiyor. Müteahhitle yapılan sözleşme gereği, riskli yapı tespiti yapılmadan önce taşınmazı boşaltılması yüklenici tarafından talep ediliyor. İşte bu türden kentsel dönüşüme sokulması için salt çoğunluk yakalanmış ancak sürecin resmi olarak başlamadığı binalarda kiracının taşınmazı boşaltması için mahkemeden dava yoluyla tahliyesini talep edebilirsiniz. Borçlar Kanunu md. 350/2 kapsamında “yeniden inşa ve imar” gerekçesiyle taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Davada karar defteri, müteahhitle yapılan sözleşmeler ve varsa avan ya da mimari projeyi sunmak samimiyetin ispatı için yeterlidir. Davacı taşınmaz sahibi, davalı ise kiracıdır.
Arsa Payı Düzeltme Davası:
Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti yapılan binalarda, kararlar arsa payı çoğunluğuyla alındığı için, payı düşük olan malikler hak kaybına uğrama riskiyle karşılaşmaktadır. Bu nedenle, mevcut durumdaki haksızlığı gidermek isteyen malikler, yapı yıkılmadan önce arsa payı düzeltme davası açarak paylarının yeniden tespit edilmesini talep etmektedirler. Dava sulh hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir. Davanın davacısı adil paylaşım yapılmadığını düşünen hak sahibidir, davalı ise diğer kat malikleridir. Dairelerin şerifiyeleri mahkeme tespitiyle tekrar hesaplanır ve Kentsel Dönüşüm başladığından müteahhit dağıtımda güncel konum ve yüzölçümü değerlerini tespit ederek dairelerin adil dağıtımını arsa sahipleri arasında yapacaktır.
Veraset İlamı Davası:
Kentsel dönüşüm sürecinde, kat maliklerinden birisinin ölümü durumunda notere ya da sulh hukuk mahkemesine başvurularak veraset ilamı almalı ve bu ilamla taşınmazın tapudan intikali işlemi yapılmalıdır. Bu veraset ilamı davası taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacı mirasçılar olup, hasımsız açılır. Bu davanın önemi, müteahhitlerin inşaata devam edebilmesi için veraset ilamı alındıktan sonra tapuda intikalin yapılarak yeni hak sahiplerinin belirlenmesi ve müteahhit intikal sonrasında idari sürecin takibi için mirasçılardan veraset ilamına dayanılarak yeniden noter vekaletini almasıdır. Bu sayede, tapu ve belediyedeki işlemlerini yasal engeller karşılaşmadan yapabilecektir. Aksi halde, idari süreç tıkanacağından inşaat durmak zorunda kalacaktır.
Vasi Atanması Davası veya vasi atanmışsa mahkemeye müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin onaylanması için başvurulması:
Kentsel dönüşüm sürecinde, kat maliklerinin ileri yaşta olması, akıl ve ruh sağlıklarının yerinde olmaması gibi nedenlerle sağlık raporu alınarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayabilirler. Noterlik, sağlık raporunu görmediği takdirde sözleşme imzalanmasına onay vermeme yetkisi bulunmaktadır. İşte bu nedenle, böyle bir engelle karşılaşmak istemeyen kat maliklerinin yakınları taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde vasi tayini için dava açabilmektedirler. Davacı, kişinin kendisi ya da yakınları olur, davalı yoktur dava hasımsız açılır. Bu noterde sözleşme imzalanması ve vekaletname alınması gibi süreçlerde yüklenici ile imzalanacak sözleşmenin geçerliliği açısından önem taşır. Noterlik, vasisi olmayan ve akıl sağlığı yerinde görmeyen kişinin sözleşmesine onay vermeyecektir, Noterlik verse bile imzalanan sözleşme batıl olacağından akit kurulamayacaktır. İşte bu nedenle, bu tür süreçlerde vasilik davası açılarak arsa sahibi adına süreci mahkemece atanan vasi yürütecektir.
Kentsel Dönüşüm süreci başlamadan evvel kendisine vasi atanan kişilerin, müteahhitle imzalayacakları sözleşmeyi mahkemeye dilekçeyle sunarak onaylatmaları gerekmektedir. Bu durumda, vasinin mahkemeye başvurarak müteahhitle sözleşmenin imzalanması ve vekalet verilmesi için hakimden izin alması gerekmektedir. Hakim, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verebileceği gibi, dosya üzerinden de karar verebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası:
6306 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlarda, mirasçıların birbirlerine karşı ortaklığın giderilmesi için dava açması mümkündür. Dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Ortaklığın giderilmesi davası açılması salt çoğunlukla karar alınmasını ya da kentsel dönüşüm sürecini sürmesini etkilemez. Arabuluculuk dava açma şartıdır. Davanın sonuçlanabilmesi için taşınmazdaki tüm paydaşların (veya mirasçıların) davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) zorunludur; aksi takdirde karar verilemez.
Bu davaları, bazen azınlıkta kalan malikler aleyhine diğer arsa sahipleri tarafından açılabilmektedir. Ancak Mahkemeler, taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi kesinleşmişse, ortaklığın giderilmesi talebini "uygun olmayan zamanda" yapılmış bir talep olarak değerlendirerek davayı ret edebilirler. Bu davalar daha çok mirasçılar arasında açılmaktadır. Bu durumda taksim mümkünse mahkeme taksim yapacak aksi halde arsa payını satışa çıkaracaktır.
Hakimin Müdahalesi Talepli Dava:
Kentsel dönüşüm sürecinde malikler arasında yasada aranan karar yeter sayısının (salt çoğunluk) sağlanamaması durumunda, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 691. maddesinin 3. fıkrası uyarınca hakimin müdahalesi talep edilebilir. Bu hukuki yol, özellikle paydaşların bir karar etrafında birleşemediği durumlarda sürecin tıkanmasını önleyen bir mekanizma olarak işlev görür. Bu dava özellikle, iki müteahhit arasında kararsız kalan ve bir müteahhit üzerinde salt çoğunlukla anlaşamayan kat maliklerinin çoğunlukla başvurdukları bir yöntemdir. Dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Davanın davacı ve davalısı kat malikleridir. Hakimin bu süreçteki müdahalesi, çoğunluğun azınlığa dayattığı ancak mülkiyet hakkını ihlal edebilecek (örneğin fahiş bedeller veya haksız paylaşım içeren) genel kurul kararların denetlenmesi ve hakkaniyetli bir paylaşımın sağlanması açısından kritik önem taşır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası:
Bu dava, ana gayrimenkulün yönetiminde en üst karar organı olan genel kurulun aldığı kararların yargısal denetimini sağlar. Davacı azınlıkta kalan kat malikleriyken; davalı salt çoğunlukla kentsel dönüşüme ve müteahhide karar veren kat malikleridir. Bina yıkılana kadar Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilirken; bina yıkılıp arsa vasfına geçtikten sonra idari yargıda dava açılabilecektir. Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğindeki son değişiklikle kentsel dönüşüm kararlarının mutlaka toplantı yapılarak alınması zorunluluğu getirilmiştir; bu usule uyulmadan alınan kararların da iptali dava edilebilir.
Bu dava kentsel dönüşüm kararı alınmasına karşı olan kat maliklerince en çok açılan davalardan biridir. Ancak hak düşürücü sürelere ve özellikle toplantı tutanağına itiraz şerhi düşme zorunluluğuna dikkat edilmesi hak kaybını önlemek adına kritiktir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası:
Borçlar Kanunu 125. maddesi kapsamında müteahhidin temerrüde düşmesi halinde kat maliklerinin seçimlik hakları vardır. Malikler; ya işin aynen ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da sözleşmeden dönerek (fesih) uğradığı zararların tazminini talep edebilirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda "düzenleme şeklinde" yapıldığı için, tek taraflı irade beyanı ile fesih kural olarak mümkün değildir; bir mahkeme kararı ile feshin tespiti gerekir. İşte Kentsel dönüşüm süreci içinde, kat maliklerinden biri ya da birden fazla kat maliki sözleşmenin feshi için taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açabilirler. Davacı kat malikleri, davalı ise müteahhit firmadır. Ama bazı durumlarda, örneğin ciddi miktarda kat malikinin vekaleti azletmesi gibi, arsa sahiplerinden kaynaklanan engellemelerde fesih için müteahhitte dava açan taraf olabilir. İnşaatın ilerleme seviyesi dikkate alınarak fesih ileriye ya da geriye doğru yapılabilir.
Genelde bu dava inşaatı durduran ya da taahhüt edilen sürelerde inşaatı bitirmeyen müteahhit aleyhine arsa sahibi/kat maliklerince açılmaktadır. Uzun süren ancak net sonuç veren bir dava türüdür.
Nama İfaya İzin Davası:
Borçlar Kanunu madde 113 gereği, kentsel dönüşüm sürecinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhidin temerrüde düşmesi ve/veya eksik ifada bulunması halinde arsa sahipleri tarafından sözleşme fesih yoluna gitmeden nama ifaya izin alınabilir. Bu davayla eksiklikler arsa sahipleri tarafından giderilerek, bu giderim sonucunda yapılan masraflar müteahhitten mahkeme kararıyla istenilebilir. Ancak sadece arsa sahibi bu davayı açmaz, alacaklının temerrüdü durumunda müteahhitte kat malikleri aleyhine inşaat ilerlemesi için kendisine verilmiş olan vekaletnameyi azleden arsa sahibi aleyhine de nama ifaya izin talebini mahkemeden isteyebilecektir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu davayı arsa sahibi açarsa, eksik iş bedelini ve müteahhide düşen payların satış yetkisini isteyebilecektir. Müteahhit tarafından açıldığında ise, azledilen vekalet yerine mahkemeden nama ifa kararı alınarak kentsel dönüşüm sürecinin idari takibini yapabilecektir.
Sebepsiz Zenginleşme Davası:
Kentsel dönüşüm sürecinde sebepsiz zenginleşme davası, özellikle paydaşların salt çoğunluk (%50+1) ile aldığı kararlar sonucunda hak kaybına uğrayan azınlık maliklerin başvurduğu kritik bir hukuki koruma yoludur. Bu dava türü, mülkiyet hakkının ihlal edildiği veya komşular arasında adil olmayan bir paylaşımın yapıldığı durumlarda bozulan mali dengeyi sağlamayı amaçlar. Yeni projede dairesi haksız yere küçültülen, konumu kötüleştirilen veya arsa payı orantısız şekilde azaltılan kat malikleri genelde bu davayı açan davacılardır. Davalı ise aleyhine haksız zenginleşen diğer kat malikleridir. Ancak inşaatın yapımında müteahhit fahiş iş bedelleri talep ettiyse, kat maliklerince müteahhit aleyhine de bu dava açılabilecektir. Dava taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Bu davayı müteahhitle sözleşme imzalamayarak belediye rayiç fiyatı üstünden kamulaştırılan kat malikleri de idare aleyhine açabilirler. Görüldüğü üzere, kendisine haksızlık yapıldığı ve bir tarafın mülkiyet hakkının ihlal edildiğini düşündüğü tüm hak sahiplerince, haksız kazançtan sorumlu tutulanlar aleyhine bu dava açılabilecektir.
Bedel Tespiti ve Tescil Davaları ve Acele Kamulaştırma Davaları:
İdarelerce bir alan riskli alan olarak ilan edilirse, riskli alan içinde bulunan taşınmazların hak sahipleri tespit edilerek bu kişiler uzlaşmaya davet edilir ve uzlaşma gerçekleştirilmezse aleyhlerine 2942 sayılı Kanun gereği Bedel Tespiti ve Tescil Davası açılır. Davada davacı, kentsel dönüşümü yürüten idare olup, davalı ise riskli alan içinde taşınmazı bulunan maliklerdir. Dava taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Mahkemece, taşınmazın değeri keşif ve bilirkişi raporuyla tespit edilir. Bu davada, idare Kentsel Dönüşüm gereği ivedi kamulaştırma talep ettiği durumlarda dava acele kamulaştırma davası olarak açılmaktadır. Acele Kamulaştırma Davası ile Bedel Tespiti ve Tescil Davasında süreçler benzer olup, yargılama hızı açısından Acele Kamulaştırma Davası hızlı ilerlemektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açık ya da gizli ayıba karşı tekeffül ve tazminat davası:
Kentsel dönüşüm sürecinde ifa gerçekleşmekle birlikte, eksik, açık veya gizli ayıplı ifa söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda arsa sahipleri ya da müteahhitten daire alan kişilerce, eksik ya da açık/gizli ayıplı ifalara karşı dava açılabilecektir. Arsa malikleri ya da sonradan daire alanlar davacı, müteahhit firma ise davalıdır. Dava taşınmazın bulunduğu yer tüketici mahkemesinde açılacaktır. Mahkemece, eksiklik ya da ayıbın tespiti keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde tespit edilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan eksik ifa davasında sözleşmede cezai şart ve tazminata ilişkin hükümler var ise, bu hükümlere dayanılarak hem zararın tazmini hem de ayrıca tazminat istenebilecektir.
Sözleşme sonunda özellikle imalat hatalarından kaynaklanan açık ve gizli ayıplara karşı çok sayıda dava açıldığı görülmektedir. Bu nedenle, çok yaygın görülen bir dava çeşididir. Bu davada, arsa malikleri tüketici kabul edilmekte, müteahhit hizmet sunan iş insanı kabul edildiğinden dava Tüketici Mahkemesinde açılmaktadır. Bu davada, amaç sözleşmenin feshi değil, zararın tazminidir. Maddi ve Manevi tazminat ile sözleşme gereği kararlaştırılan diğer cezai şart, gecikme ücreti vb. hükümler gereği başkaca tazminat imkanı tanınmaktadır.
SONUÇ:
Bu makalemizde size 19 farklı türde kentsel dönüşüm davasından bahsettik. Kentsel dönüşümü konu edinen kitap ve makalelerde ayrıntılı olarak kentsel dönüşüme özgü açılan dava türlerinden bahsedildiğini, ancak diğer davalara pek değinilmediğini fark ettim. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde açılması muhtemel tüm davaları künyeleriyle birlikte inceleyen bir araştırma makalesi hazırlama kararı aldım. Bu yönüyle makalemizin alıntısı bol, referans bir makale olmasını dilerim.
Kentsel Dönüşüm Hukuku sadece 6306 sayılı Kanundan ibaret değildir. Kentsel Dönüşüm sürecinde; Borçlar Kanunu, Medeni Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu, İdari Yargılama Usul Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, İmar Kanunu, İnşaata ilişkin mevzuat gibi birden fazla alt hukuk dalını ilgilendirmektedir. Yine Mühendislik, Mimarlık, Şehir Planlama, Değerleme gibi ayrı branşları da doğrudan ya da dolaylı olarak kapsayan multidisipliner bir alandır. Bu kadar kompleks bir süreçte, özellikle arsa sahiplerinin işbilen bir hukukçudan danışmanlık almasını şiddetle tavsiye ederim. Çünkü Kentsel Dönüşüm süreci bir kere başladıktan sonra durdurması ve kontrol edilmesi çok zorlaşmakta, inisiyatif tamamen müteahhit firmaya geçmektedir. İşin sonunda arsa payını ve daireni kaybetme ya da eksik imalatla teslim alma ihtimalleri bulunmaktadır.
Makale Sahibi ve Yazan
Av. Asım SÖĞÜT
Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları, Suat Şimşek, Seçkin Yayınları 5. Baskı, Ankara 2025.
https://www.delilavukatlik.com/post/kat-karsiligi-insaat-sozlesmesinin-feshi (20.04.2026/ S:15.00)
https://www.ocalhukuk.com/muteahhite-karsi-acilacak-tazminat-davalari/ (20.04.2026 / S: 15.03)
https://www.tahanci.av.tr/kentsel-donusum-kira-yardimi/ (20.04.2026 / S: 15.07)
https://www.hukukihaber.net/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-muteahhidin-yuklenicinin-temerrudu-halinde-arsa-hak-sahibinin-haklari-nelerdir-1 (20.04.2026 / S: 15.14)
https://www.hukukihaber.net/kira-tahliye-davasi-asim-sogut-1 (20.04.2026 / S: 15.18)
https://emsal.com/paydasliktan-cikarma-davasi-ve-hukuki-surec/ (21.04.2026 / S: 14.01)
https://emsal.com/kentsel-donusum-kapsaminda-yapilan-arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmeleri/ (21.04.2026 / S: 14.43)
https://emsal.com/gayrimenkulun-degerini-etkileyen-faktorler-nelerdir/ (21.04.2026 / S: 15.02)
Giriş:
Türkiye’nin önemli bir deprem kuşağı içinde olması nedeniyle, depremlerde yaşanan büyük can kayıpları önlemek amacıyla Kentsel Dönüşüm ile yapı stoğunun yenilenmesi ülkemizin en önemli ulusal politika hedeflerinden biri haline geldi. Kentsel Dönüşüm ile öncelikle hedeflenen, “deprem öldürmez, bina öldürür” mottosu gereği, 2000 öncesi inşa edilen yapı stokunun yenilenmesi olarak belirlendi. Çünkü saha araştırmalarıyla 2000 öncesi yapılan binaların yapı kalitesinin çok düşük olduğu ve şiddetli depremler karşısında ayakta kalma ihtimallerinin düşük olduğu tespit edildi. Bu nedenle, Kentsel Dönüşüm yeni rezerv yapı alanları oluşturularak nüfusu güvenli bölgelere taşımaktansa, demografik değişimden kaçınarak mümkün olduğunca nüfusu bulunduğu yerden taşımadan kentsel dönüşüme odaklanıldı. Bugün müteahhitlik firmaları boş arsalar bulup yeni yapı yapmaktansa, rantı yüksek nüfusu oturmuş eski yapıları dönüştürmeği daha cazip görmektedirler. Müteahhitlerin, kentsel dönüşüm süreçlerine odaklanmaları onlara vergi, işçilik, kentsel rant ve daha birçok açıdan avantaj sağlamaktadır. Bu nedenle, her eski yapı müteahhit açısından potansiyel bir proje anlamı taşımaktadır.
6306 sayılı Kanunda Kentsel Dönüşüm süreci aşamaları nelerdir?
6306 sayılı Kanunda sırasıyla kentsel dönüşüm aşamaları şu şekilde sayılmıştır: a) Riskli Yapı Tespiti Başvurusu, b) İdarece Riskli Yapı Tespiti, c) Kat Maliklerinin karar süreci (Salt Çoğunluk), d) Yıkım ve Proje Geliştirme, e) Müteahhit seçimi ve sözleşme imzalama, f) Kredi ve kira yardımı için başvuru, g) Yeni yapının inşası ve ruhsat süreci alınması olarak mevzuatta sayılmaktadır. Tabi bu sıraya uyulması için bizzat kat maliklerince kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması gerekmektedir. Kanun tamamen inisiyatifin kat maliklerinde olduğu varsayımına göre kurulmuştur. Halbuki gerçek hayatta kentsel dönüşüm sürecini başlatmaya kat maliklerinin yan yana gelip de uzlaşarak karar vermeleri istisnai bir durumdur.
Uygulamada Kentsel Dönüşüm Süreci çok farklı işlemektedir:
Hukuk Fakültesinden mezun olunca yanlarında staj yaptığımız üstat avukatlardan en fazla duyduğumuz cümle “teorik ile uygulama farklıdır” cümlesidir. Kentsel Dönüşümde de süreç tam olarak böyledir. Yukarıda mevzuatta ki işleyişi size yazdım bu teorik olandır.
Uygulamada süreci başlatan genelde kat malikleri değil, müteahhitlik firmalarıdır. Bu nedenle kentsel dönüşüm süreci uygulamada şu şekilde işler; a) Müteahhit sizin dairenizin olduğu arsaya gözünü kestirir, b) Belediyede ve diğer kurumlarda ön araştırmasını yapar binanızın yaşını, kaç malik yaşadığını, proje alanı ve sınırlarını öğrenir, c) Önce bölgedeki emlakçılarla görüşür, onlarla gizli sözleşmeler yapar ve yapacağı projeden menfaat vadeder. Bu menfaatten kastımız emlakçıya ya projedeki tüm dairelerin satış/kiralama yetkisinin 5 yıl boyunca devri ya da projeden bir daire verilmesi olabilir. ç) İşbirliği yapan emlakçılar kat malikleriyle görüşmeye başlar, onları yoklar, onların görüşlerini alırlar ve dairedeki çevresini etkileyebilen kat maliklerini tespit ederler. d) Emlakçılar, müteahhit firma tüm kat malikleriyle toplantı yapmadan evvel çevresine etkili olanları ikna etmeye çalışırlar. Bu kişiler ikna edilebilirse, diğer kat maliklerini etkilemek kolay olacaktır. e) Birkaç etkili malik ikna edildiyse, apartmanı genelini ikna etmek kolay olacaktır. Emlakçılar, kat malikleriyle bir toplantı ayarlarlar. Toplantıda, müteahhit projesini allandıra pullandıra anlatır, kat maliklerine vereceği dairelerin alanlarından, katlarından ve cephelerinden bahseder, biraz teknik şartnameye girer dairenin döşemelerinin hangi marka yaptıklarından filan bahseder ama nedense kat karşılığı inşaat sözleşmesinden ve vekaletnamenin içeriğinden hiç bahsetmezler. Sorulunca detaylara takılmakla ve fitne sokmakla suçlarlar, sizi susturmaya çalışırlar. f) Daha sonra kat maliklerinde bir tereddüt halidir başlar, bu işin amatörü olduklarından ne yapacaklarını bilemezler. Kendi aralarında tartışmaya başlarlar. Eğer aralarında aklı başında birkaç kişi varsa, bu iş için bir avukata danışırlar. Ama genelde, kat malikleri kendilerine müteahhit firma tarafından sunulan sözleşmeyi bir kere olsun bile okumazlar. Gözleri iş bildiğini düşündükleri etkili maliklerde olur. Bu etkili kat malikleri ne yaparsa genelde geriye kalan kat malikleri de onu takip ederler. Sürecin uzaması sanılanın aksine müteahhidin lehinedir. Müteahhit, %51 çoğunluğu aldıktan sonra artık inisiyatif müteahhittedir. g) İkna edilen malikler azınlıkta kalan kat maliklerini ikna edemezlerse -bu sefer “savaş hiledir” mottosu gereği- müteahhit aldığı vekaletnamedeki yetkiden doğan hakkıyla apartmandan sözleşme imzaladığı biri adına apartmandan karot (örnek numune) aldırarak süreci başlatmakla tehdit eder. Müteahhit, süreci başlatmakla tehdit etmek suretiyle kat maliklerinin bir kısmını daha yanlarına çekmeye çalışacaktır. Genelde de bu tehdit de işe yarar, birkaç kat malikini daha yanına çekecektir. Yani kısaca, sürece bir bileni dahil etmezseniz kendi malınızla rezil olursunuz, sizinle kedinin fareyle oynadığı gibi oynarlar. Çünkü müteahhitte emlakçıda işin profesyonelidir, duygusal düşünmezler, ticarete ve kâra odaklanırlar. Siz ise hayatınızda böyle bir tecrübeye sahip olmadığınızdan genelde yüklenicinin arkasından sürüklenen taraf olursunuz. Gördüğünüz gibi 6306 sayılı Kanunda ki teori ile uygulama arasında dağlar kadar fark vardır.
3-Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri kontrol edilmeden imzalanması dairenizi kaybetmenize sebep olabilir, hukuki destek şarttır.
Türkiye’de pek bilinmeyen, ancak gelişmiş ekonomilerde hukukçuların öncelikle odaklandıkları bir hukuk dalı vardır. Bu dala sözleşme hukuku adı verilir. Bizde bunun farkında olan iş adamlarımızdır. Özelikle ithalat-ihracat yapan firmaların hukuk müşavirliklerinde sözleşme uzmanı olan avukatlar vardır. Türk toplumu ise avukatın ofisine genelde başı derde girmeden pek gelmez, bizde bilgi soyut bir kavramdır, avukattan genelde bedava bilgisini alıp, ofisinde birazda çay içerek vakit öldürmeye gelirler, para isterse bilginin zekatını verdin ne paragöz adamsın denilir ve danışmanlık ücreti ödenmez. Aynı adam bakkaldan ekmek alsa hemen parasını öder, çünkü ekmek somuttur elle tutulur, ama bilgi vatandaşın karnını doyurmaz. Neyse konumuza dönelim. Eğer size bir müteahhit firma kentsel dönüşüm süreci teklifinde bulundu ise farkında değilsin ama mülkiyet hakkın tehlikededir. Evin elinden gidebilir, abartmıyorum. Müteahhit firmalarının düşmanı filanda değilim, yanlış anlaşılmasın. Müteahhitler vatandaşların önüne konulan bu maktu sözleşmeleri çok öncesinden önemli bir avukatlık bürosuna hazırlatırlar, tabi olarak avukatlık bürosu taraflar açısından dengeli bir sözleşme hazırlamaz, müteahhit lehine yorumlanacak bir sözleşme hazırlayacaktır, zira parayı veren düdüğü çalar. Müteahhitlik firmaları bile eline aldıkları sözleşmenin kendilerine lehine ne hükümlere yer verdiğinin farkında değillerdir. Dolaysıyla kat malikiyle önüne konulan maktu sözleşme imzalanıp da bir uyuşmazlık çıktığında, davayı kazanacak taraf müteahhit firma olmaktadır. Çünkü hakim, sözleşmede düzenlenen maddeleri esas alarak uyuşmazlığı çözmek durumundadır, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla sözleşme anayasadır. Ancak, kat maliki avukatın ofisine geldiğinde sizden daha evvel eline alıp da bir kez bile okumamış olduğu bu sözleşmeyle davayı kazanmanızı beklemektedir.
Sözleşmeleri incelerken öyle maddelere rastladım ki örneğin; a) Kat malikinin dairesinin devrini müteahhit firma baştan istiyor, daha ortada hiçbir yapı yok, üstüne tapuda şartsız devir isteyebilir, b) Sözleşmeyle daire ya da dükkanınızın alanı, cephesi küçülebilir, arsa payınız küçülebilir, kat maliklerine ait diğer taşınmazlarınızın sözleşmeye teminat yapılması istenebilir, c) Sözleşmede ya da vekalette istediği gibi proje değişikliği, cephe değişikliği ya da kat değişikliği yapma yetkisi istenebilir, sizden sınırsız vekalet alınabilir, d) Orantısız cezai şartlar düzenlenebilir. Mesela müteahhit cayarsa noter masraflarının 10 katını öderken, kat maliki cayarsa yapılan binanın 10 katını cezai şart olarak ödemesi istenebilir, e) Sözleşme tek taraflı fesih yetkisi sadece müteahhide verilebilirken, kat malikine sözleşmeden dönme yasaklanabilir, hatta müteahhit aleyhine hak arama yasaklanabilir f) Sözleşmelere hiçbir süre konulmayabilir, müteahhidin istediği zaman inşaata başlayacağı keyfi sözleşmeler hazırlanabilir. g) Sözleşmede dağıtım cetveli olmadan size imza atmanız beklenebilir, yani size hangi kat hangi cephesi belli olmayan sadece keyfiyete keder sözleşme imzalanmanız istenebilir. Daha neler neler! Böyle bir sözleşmeyi imzalamak demek, daireni kaybetme ihtimalini göze almak demektir.
Avukattan hukuki danışmanlık almanın önemi nedir? Avukat kat karşılığı inşaat sözleşmesini nasıl düzenlemelidir? Avukat hangi belgelerin istemesi ve kontrolünü yapması gerekir?
Yukarıda anlattığım uygulamadaki kentsel dönüşüm sürecinde, bilinçli kat malikleri tarafından avukattan sürece müdahale olması istendiğinde, bu durum karar defterine “sözleşme hususunda falanca avukat ve kat malikleri müteahhitle görüşmelerde yetkilendirilmiştir” şeklinde resmi görevlendirme yapılmalıdır. Avukatın müteahhitten ilk talep etmesi gereken şey müteahhidin kendilerine teklif ettiği maktu sözleşme örneği ve müteahhide verilecek vekalet örneğidir. Avukat olarak, sözleşme maddeleri ve vekalet kapsamı dolaysıyla ilerde çıkması muhtemel bir uyuşmazlık ya da firmanın iflası ve işi yarım bırakması gibi ihtimallerde maliklerin haklarının maktu sözleşmeyle ne oranda korunup korumadığının tespiti yapılmalıdır. Yine avukat, maktu sözleşmedeki cezai şart, süreler, dağıtım cetvelleri, mücbir sebep ve uzama süreleri gibi önemli hususları tek tek inceleyecektir. Avukat tarafından kat malikleri sözleşmedeki maddeler hususunda çeşitli ihtimallerde karşılaşabilecekleri hukuki sonuçlar hakkında uyarılmalıdır. Bu konuyla alakalı uyarılar, uygun bir ortamda yapılan toplantıyla kat maliklerine anlatılır. Bu toplantıda, süreci avukatla beraber takip edecek kat maliklerini temsil edecek bir heyet (Heyet) seçilmelidir.
Avukat ve kat malikleri temsil heyeti (Heyet), sözleşmede kendileri açısından sakıncalı gördükleri sözleşme hükümlerinin tadilatı için müteahhit firmadan randevu istemelidir. Avukat bir taraftan da şu belgeleri müteahhit firmadan tedarik etmelidirler: a) Ticaret Sicil Kaydı, b) Vergi/SGK durum belgesi, c) Tamamlanmış örnek proje listesi, d) Devam eden şantiyeler, e) Teknik kadro bilgisi, f) Teminat Yapısı g) Findeks Raporu h) Teknik Şartname. Tüm taleplerinizi karşılamaya çalışan müteahhit iyi niyetlidir ve sözleşmenin tadilatına yanaşır. Ancak bazı müteahhitler asla sözleşme tadilatına yanaşmazlar ve kat malikleriyle işbirliğine gitmezler. Böyle bir durumda, avukat ve kat malikleri temsil heyeti alternatif müteahhitler ile görüşmelidir. İlk teklif veren müteahhit, salt çoğunluğu yakalamadıysa kesinlikle işbirliğine yatkın alternatif bir müteahhit bulunmalıdır. Kat malikleri temsil heyeti ya da avukat tarafından kentsel dönüşümü sürecini gerçekleştirebilecek alternatif bir müteahhit bulunabilirse, hem mevcut müteahhide karşı pazarlık gücünüz artacaktır hem de kendi başına hareket eden kat malikleri de sizinle birlikte hareket etmeleri sağlanabilecektir. Alternatif firmalarda devreye sokulduktan sonra avukat, kaç müteahhitlik firması varsa kat malikleri temsil heyetiyle beraber bu firmalarla ve avukatlarıyla toplantılar yaparak sözleşme tadilatı hususlarını görüşür, yine vekaletin sınırlarını belirlemeye çalışır bir taraftan da firmayla alakalı yapılan araştırmalar ilgili anlaşılamayan hususlar firmanın önüne konularak akla takılan soruların cevaplanması talep edilir. Tüm müteahhitlik firmalarıyla yapılan görüşmeler neticesinde, heyet ve avukat görüşmelerle alakalı tutanakları ve sonuçları tüm kat maliklerinin katılacağı bir toplantıda açıklar, kat malikleri salt çoğunluk ile karar defterine yazarak hangi müteahhitlik firmasıyla çalışılacağına yönelik bir karar vermelidir. Bu toplantıda, müteahhit firmalarla yapılan sözleşme tadilatlarının neler olduğu, firmaların teknik şartnameleri ve firmaların kat maliklerine ne kadar büyüklükte taşınmaz vermeyi taahhüt ettikleri, proje ve teknik şartnamelerin kıyaslanması vb. kıstaslar üzerinden genel bir değerlendirme yaparak hangi firmayla iş yapacakları hususunda bir karara varılması istenir Kat maliklerince verilen karar, toplantı karar defterine yazılır. Daha sonra, avukatın kontrolünde noterde sözleşme imzalanarak süreç başlatılır.
Avukat noterde sözleşme imzalama sürecinde, temsil heyetiyle birlikte kat maliklerinin yanında bulunmalıdır. Sözleşmenin tadil edilen sözleşme ve vekaletin üzerinde uzlaşılan belgeler olup olmadığı, sözleşme ekleri, imza eksikliği olup olmadığı, paylaşım şeması ve müteahhide dair istenen belgelerin bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir. Tüm bu kontroller yapıldıktan sonra taraflar sözleşmeye imza atabilirler. Kat malikleri adına vekalet verilmesi kaydıyla avukat da sözleşmeye imzalayabilir. Ancak avukat açısından, karar defterine “falanca avukata falanca firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması için yetki verildi” şeklinde karar alınması uygun olacaktır.
5-Kat maliklerinin pazarlık gücünün sınırı nedir? Kat malikleri salt çoğunluğun içine girmek ve azınlıkta kalması ihtimalleri ve sonuçları nelerdir? Salt çoğunluk nasıl belirlenir, ada bazında mı parsel bazında mı?
Kat malikleri kendileri yan yana gelip kentsel dönüşüm başlatılması hususunda uzlaşarak, bu kararı da karar defterlerine yazmaları durumunda süreç tamamen kat maliklerinin kontrolü altında ilerleyecektir. Böyle durumlar istisna olmakla beraber, kat malikleri birde uzmanlardan danışmanlık alırlarsa süreci istediği gibi kontrol altında tutarlar, müteahhitle kendi şartlarında sözleşme yapabilirler bu ihtimal, kat malikleri açısından en iyi süreç yönetimidir. Mevzuatta bu sisteme göre dizayn edilmiştir.
Müteahhidin süreci başlattığı ihtimalde ise (çoğunlukla böyle süreç başlar) kat malikleri müteahhitle ilk temasa geçtikleri an en avantajlı oldukları ve pazarlık sürecinde ellerinin en güçlü olduğu andır. Kat malikleri müteahhit karşısında blok olarak birlikte hareket edebiliyorlarsa hangi anda olursa olsun elleri güçlüdür. Ancak kat malikleri birbirinden habersiz ve bağımsız hareket ederlerse, müteahhit zaman geçtikçe etkin kat maliklerini yanına çekmesinin etkisiyle tek tek malikleri ikna eder ve %51 çoğunluğu sağlar.
Müteahhitlik firması, kat maliklerinin zaaflarını ikna için koz olarak kullanabilmektedir. Müteahhit, özellikle etkili kat maliklerini ikna için onlara avantaj sağlayan yön ve cepheden veya alanı daha büyük daireler vermeyi taahhüt etmekte, geride kalanlara (azınlık) ise daha dezavantajlı daireleri önermektedir. Kat maliklerini kendi aralarında adeta rekabete sokmaktadır. Komşuluk ilişkilerinin zayıf olduğu, insanların selamlaşmaktan bile imtina ettikleri yerleşimlerde, herkes kendi menfaatini maksimize etmek adına imza atmakta önde olmayı isteyecektir. Müteahhit firma, insanların komşuluk bağının ve kollektif hareket etme kültüründeki zayıflığı ayrıca hırslarını kendisi adına iyi bir stratejiye dönüştürerek sözleşmeye ikna için kullanabilecektir. Kentsel dönüşümde, salt çoğunluk sağlandığı andan itibaren artık inisiyatif müteahhide geçer, kat maliklerinin pazarlık payı düşer ya da tamamen ortadan kalkar. Salt çoğunluk sağlandıktan sonra, müteahhit sözleşme tadilatına yaklaşmayabilir, istenen diğer değişiklik taleplerini kabul etmeyebilir. Bu durumda, kat malikleri ya azınlıkta kalmayı tercih edecekler ve hukuki bir mücadele başlatacaklar ya da dayatılan sözleşmeyi imzalayarak dairelerini riske atacaklardır.
Müteahhit firma tarafından salt çoğunluk alındıktan sonra kat maliklerinin pazarlık yapma ihtimali düşeceğinden azınlıkta kalmadan sözleşme imzalamaya çalışın. Kat maliklerinin arasında dağınıklık varsa, herkes bağımsız hareket ediyorsa ve siz tek başına iseniz. Hemen uzman avukat ile iletişime geçerek sözleşme tadilatını acil bir şekilde yapılmasını isteyin ve bu tadilat sağlandıktan sonra müteahhitle iletişime geçerek sözleşmenin tadilatlı halini gönderdikten sonra sözleşmeyi bu haliyle hemen imzalayabileceğinizi söyleyin, salt çoğunluk elde edilemediyse müteahhit bu teklifinize olumlu yaklaşma ihtimali yüksektir.
Salt çoğunluk, parsel bazında mı aranır; ada bazında mı? Öncelikle bu durum, yapının bulunduğu İlçe Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne danışılarak öğrenilmeli ayrıca projenin sınırları yani hangi ada/parseller bazında dönüşüm istendiği öğrenilmelidir. Ancak belediyeye danışma imkanı yoksa uygulamaya ilişkin şu bilgilerin bilinmesinde fayda olacaktır:
İlk ihtimalde parsel bazında salt çoğunluk, bir ada ayrı parsellere ayrılmış ve her parsel üzerinde birbirinden bağımsız apartmanlar varsa, parselin üzerinde bulunan apartmanda ki kat malikleri esas alınarak %51 oyla sağlanacaktır. Parsel üzerinde bulunan yapının kat maliklerinin %51’ i müteahhitle sözleşme imzalarsa ya da imzalamaya dair karar karar defterine yazılırsa (Genelde müteahhide ilişkin alınan kararlar karar defterine yazılmaz, iradeler firma ile sözleşme imzalanarak gösterilir) salt çoğunluk sağlanacaktır.
İkinci ihtimalde ise ada parsellere bölünmemiş şekildeyse yani tek ada tek parselden oluşuyorsa ve bu alan içinde birden fazla apartman olsa dahi ada içinde yaşayan toplam kat malikinin %51’ inin onayı ile salt çoğunluk sağlanacaktır.
Üçüncü ihtimalde ise alan tek ada birden fazla parselle bölünmüş olsa da bir site ya da kooperatif şeklinde yapılmış ise bu yapılar aynı anda imal edilmiş sayılacağından tüm ada ve parsellerdeki kat maliklerinin %51 esas alınarak salt çoğunluk sağlanacaktır. Bu türden ada bazında salt çoğunluğun arandığı yerlerde, tek bir daireden karot alınması ve riskli yapı tespiti yapılması ada içindeki tüm yerleşkeyi etkileyecektir. Örneğin bir site içerisinde beş bloktan biri hakkında riskli yapı tespiti yapılması sitenin diğer dört apartmanını da riskli yapılı olarak kabul edilmesine neden olur.
6-İnşaat aşamasının başlaması ve kat maliklerince denetlenmesi nasıl yapılır? Müteahhit firma tarafından sözleşme taahhütlerine uyulmazsa ne olur?
Riskli yapı kararı kesinleşip, inşaat ruhsatı alındı ve inşaata başlandı. Kat malikleri, boş durmamalı inşaatı denetlemelidir. Nelerin takip edilmesi lazımdır: 1- Muhtarlık ilanları, Kentsel Dönüşüm sürecinde duyurular e-devlet ve muhtarlıklara yapılan ilanlarla duyurulmaktadır. Bu nedenle hak düşürücü süreleri kaçırmamak adına sürekli e-devlet ve muhtarlık ilanları takip edilmelidir. 2-Süre; Firma, taahhüt ettiği sürelerde ruhsatı alacak mı, inşaata başlayacak mı, inşaatı bitirecek mi? Sürelere uyuluyor mu? Uyulmuyorsa bunun nedenleri araştırılmalı, bir mücbir sebep var mıdır? Bunlar takip edilmelidir. Not: Sözleşme imzalandıktan sonra bir yıl içinde inşaata hiç başlamazsa ya da başlamakla birlikte 6 ay ve daha uzun süre ile inşaatı yavaşlatırsa kat maliklerinin idareye başvurusu üzerine sözleşme fesih edilebilir. 3-Yapı Denetim Firması Raporları; Sözleşmenize bir avukat müdahale etmiş ise, sözleşmede merdiven sistemi kurmuştur ve müteahhit hakkına düşen daireleri inşaat ilerlemesi seviyesine göre satabilecektir. Buna göre inşaat %50 ilerledi diyelim, müteahhit kendine düşen dairelerin %50 sini satabilmelidir. İşte Yapı Denetim Raporları, inşaatın ilerleme seviyesini sürekli tespit eder ve bu seviyeye göre müteahhidin hak edişinin ne seviyede sattığı takip edilmeli, şayet hak edişinin üzerine çıkılırsa hukuki olarak müdahale edilmelidir. 4- İmalatın projeye uygunluğu denetlenmelidir, eksik ve hatalı imalatın önlenmesi için gerekli denetimler bağımsız bir firmada rapor alınabilmesi de dahil kat maliklerince düzenli olarak takip edilmesi gerekir. Bazen müteahhidin alt taşeronları da müteahhidin hilafına olacak şekilde işini iyi yapmayabilirler. Bu nedenle, yapılan inşaat takip edilmelidir. 5- Yapının ince işçiliği de takip edilmeli, teknik şartnameye uyulup uyulmadığı eksik imalat olup olmadığı özenle incelenmelidir.
Müteahhit firma aleyhine kat maliklerince tüm bu süreçle alakalı sözleşmeye uymayan hareketleri ya da eksik imalatlardan dolayı asliye hukuk ya da tüketici hukukunda çeşitli davalar açılabilmektedir. Dairelerinin iskan ruhsatı alınması ve kat mülkiyetine geçişle birlikte süreç sona erecektir. Ancak yapıda gizli ayıplar olabilir. Bu durumda, müteahhit firmadan resmi yollardan bilgilendirilerek yapıdaki gizli ayıbın düzeltilmesi talep edilmelidir. Ayıp düzeltilmezse, hak sahibi tarafından Tüketici Hakem Heyeti ya da Tüketici Mahkemesinde dava açılabilecektir. Bu davalara ilişkin makalemizi yine bu sitede yayınladığımızdan ayrıntıya girmeyeceğim.
SONUÇ:
Yukarıda da açıklandığı üzere, kentsel dönüşüm süreci kat maliklerinin kontrolünde olması mülkiyet hakkının zayi olmaması adına kritik önemdedir. Bu sürecin kat maliklerinin inisiyatifinde olması için öncelikle beraber hareket etmeleri önemlidir. Kat maliklerinin kentsel Dönüşüm sürecinde uzlaşarak müteahhidi seçmeleri halinde inisiyatif kat maliklerindedir. Ancak müteahhit süreci tetikleyen taraf olsa da kat maliklerinin birlikte hareket etmesi halinde de inisiyatif kat maliklerinde olacaktır. Malikler birlikte hareket edebilirse, müteahhide karşı pazarlık şansı olacaktır. Yoksa müteahhit salt çoğunluğu yakalarsa istediğini yapabilecektir.
Yine kat maliklerinin imzaladıkları sözleşmeye çok ama çok dikkat etmeleri gerekir. Bunu yapabilmeleri için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almaları haklarının zayi olmaması açısından kritik önem taşımaktadır. Avukat, hem firmanın durumunu hem sözleşme ve verilecek vekaleti detaylı inceleyecek ve gerekirse müteahhitten tadilat isteyecektir.
Yine sözleşme imzalandıktan sonra inşaat işlerinin sıcak takibi de önemlidir. Yanlış imalatların, işlerin süresinde yapılıp yapılmadığı ya da hak edişlerin takibi, binanın tesliminden sonra ayıplı ifaların takibi kritik önem taşımaktadır. Bu süreç sadece sözleşme imzalamaktan ibaret değildir, 2-3 yıllık titiz ve detaylı takibi gerektirir. İnşaatın yarım bırakılması ya da eksik veyahut ayıplı bırakılması durumunda haklarınızı birlikte ya da münhasıran korumanız gerekecektir. Bütün bu süreci bir uzman avukatla takibi içinizi ciddi anlamda rahatlatacaktır. Avukatı mümkün olduğunca kentsel dönüşüm süreci başlamadan evvel ya da müteahhit size ilk teması sağladığı anda sürece dahil etmelisiniz.
Yazan Av. Asım SÖĞÜT
Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesi Nedir?
Kat Karşılığı İnançlı Temlik (Devir) Sözleşmesi, içinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile inançlı işlem sözleşmesinin hükümlerinin karışımından meydana gelen karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmede taraflar müteahhit ve arsa sahibidir.
Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesi: Müteahhidin (inanılan) arsaya yapıyı yapması için arsa paylarını tapudan üzerine temlik istediği ve arsa payı sahibinin de (inanan) müteahhide duyduğu güven nedeniyle taşınmazı inşa edeceği süre boyunca temlik edip, bina inşaat edildikten sonra taşınmazdan kendisine taahhüt edilen daireleri tapuda devir almasına dair yapılan bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesinin farkları nelerdir?
Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Kat Karşılığı İnançlı İşlem Sözleşmesinden dört temel farkı bulunmaktadır. İlk olarak güven ilişkisi açısından bir fark bulunmaktadır. Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı devredilmez, müteahhit hak sahipleri adına bir yapının yapılması için sadece sözleşmenin borçlusu durumundadır. Ancak Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesinde güven ilişkisi çok yoğundur. Arsa sahibi süreci hızlandırmak, bürokratik engelleri aşmak adına bina tamamlanmadan müteahhidin kesin işi bitireceğine güvenerek arsa payını müteahhide devreder. Karşılığında da hızlı şekilde yapının tamamlanmasını ve kendisine düşen payın geri devrini yapının bitirilmesiyle talep eder.
İkinci fark ise, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı devri olmadığından müteahhide geniş yetkiler veren bir vekalet verilmesi gerekirken; kat karşılığı inançlı temlikte vekalet verilmesine gerek yoktur, çünkü kağıt üzerinde taşınmaz müteahhide devredilecektir. Üçüncü fark ise, sözleşmelerin ifa hızı ve maliyetiyle alakalıdır. Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi ifanın hızını artıran ve maliyetleri azaltan bir sözleşmeyken; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahiplerinin haklarının korunması gerekçesiyle daha uzun süreçlerde ifa edilebilen ve müteahhit açısından maliyetleri daha çok olan bir sözleşmedir. Dördüncü fark ise, mülkiyet hakkı açısındandır. Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesi mülkiyeti arsa sahibi üzerinde bıraktığından hakkın korunması açısından daha güçlü bir sözleşme iken; kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesinde mülkiyet hakkı devredildiğinden hakkı daha az koruyan bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesinin özellikleri ve bu sözleşmenin kentsel dönüşüm kapsamında imzalanmasının faydaları:
Kat Karşılığı inançlı temlik sözleşmesinin özellikleri şunlardır; a) Geçici olarak mülkiyet devredilmektedir. b) Bu sözleşmenin ispatı için noterde ve tapuda resmi şekilde yapılması gerekir. Normalde inançlı temlik adi yazılı şekilde yapılabilir. Ancak kat karşılığı inançlı temliğin resmiyet kazanması için noterde yapılması gerekir. Yine taşınmazın devri işlemi de tapuda yapılmaktadır. c) Gerçek hak sahibi olan arsa sahibi, borcun ifasından sonra taşınmazı iade alma hakkı vardır. Müteahhit taşınmazı iade etmezse, arsa sahibi geri alım hakkı davası ya da inançlı işleme dayanan tapu iptali ve tescil davası açabilecektir. Üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının çürütülmesi için sözleşmenin tapuya şerh edilmesini tavsiye ederiz. Artık Müteahhidin payları akde aykırı olarak 3. Kişilere devretmesi durumunda, şerh edilen sözleşmeyi tapuda göreceklerinden bu kişiler iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Bu tür sözleşmeler, müteahhitler tarafından küçük şehirlerde ki kentsel dönüşüm süreçlerinde daha çok tercih edilmektedir. Çünkü nüfusun yoğun olmadığı yerlerde ikili ilişkiler ve karşılıklı güven ilişkisi ticari ilişkilerde en önemli faktördür. Bir başka neden ise, taraflar bu sözleşmeyi imzalayarak ciddi zaman ve para tasarrufunda bulunabilmektedir. Çünkü müteahhit sanki kendi arsasında kendi yapısını inşaat ediyormuşçasına hızlı şekilde yapıyı yapma imkanına kavuşmaktadır. İdare, arsa sahibinin haklarını korumayacağından yapıya müdahalesi daha az olacaktır. Ancak arsa sahipleri, riskli yapı tespitiyle 6306 sayılı Kanunun vermiş olduğu haklardan da yararlanabilecektir.
Kat karşılığı İnançlı İşlem Sözleşmesinin riskleri ve alınacak hukuki tedbirler nelerdir?
Kat karşılığı inançlı işlem sözleşmesi, klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre çok daha riskli bir sözleşme türüdür. Gerçekten arada bir güven ilişkisi yoksa ve müteahhit firmanın ekonomik gücü yerinde değilse bu sözleşme tercih edilmemelidir. Çünkü müteahhide arsa payı devredildikten sonra yüklenici inşaatı hiç tamamlamayabilir ya da sizin hakkınıza düşen daireleri 3. Kişilere satabilir. Bu nedenle, inanan arsa sahibi açısından risk unsuru yüksek bir sözleşme türüdür. Ancak bazen yaşadığınız bölgedeki ticari teamüller yada taraflardan birinin ısrarı bu tür sözleşmelerin yapılmasına neden olmaktadır. İşte bu sözleşmeler yukarıda sayılan nedenlerden biriyle yapılırsa, alınması gereken hukuki tedbirler şunlardır; a) Kat karşılığı inançlı işlem sözleşmesini tapuya şerh edin, b) Sözleşmede taahhüt edilen sürede daireler teslim edilmezse geri alım hakkının kullanılacağı şerhini düşün, c) Müteahhidin (inanılan) arsa paylarını 3. Kişilere sözleşme tamamlanasıya kadar devredemeyeceğini tapuya şerh düşün. Ancak müteahhit satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilme hakkı verilsin.
Müteahhit arsa payını 3. Kişilere karşı devreder, inancı kötüye kullanırsa hak sahipleri ne yapabilirler?
Müteahhit ile yapılan sözleşme fesih edilirse, müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ya da müteahhit sözleşmeye aykırı olarak sizin hakkınıza düşen daireleri de 3. Kişilere satarsa arsa sahipleri haklarını nasıl korurlar?
Arsa sahipleri, aralarındaki kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesine dayanılarak iyiniyetli 3. Kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Burada sözleşmenin noterde yapılması ve tapuya şerhi önem kazanmaktadır. Sözleşme tapuya şerh edilirse 3. Kişi iyiniyet karinesinden yararlanamayacaktır. Ancak sözleşme tapuya şerh edilmezse, 3. Kişi kötü niyetini ispat edilmediği sürece taşınmazdaki mülkiyet hakkını kazanacaktır. Bu durumda mülkiyet hakkı kaybedileceğinden müteahhit aleyhine sadece sebepsiz zenginleşme davası açılarak tazminat istenebilir.
Arsa sahipleri, kat mülkiyeti sözleşmeleri, ön alım, alım ya da geri alım haklarını, satış vaadi sözleşmelerini ve kira sözleşmelerini tapuya şerh ettirebilirler. Arsa sahipleri, kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi ve geri alım hakkına dair şerh düşerlerse müteahhit aleyhine ihtarname çektikten sonra geri alım davası açarak taşınmazlarını geri alma hakkını kullanabileceklerdir.
Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi, hukuki sakıncaları çok olan bir sözleşme türüdür. Mümkün olduğunca kaçınılması gerekir. Ancak bu sözleşme yapılması kararlaştırıldığı durumlarda, yukarıda sayılan tedbirler alınmalıdır. Böyle bir sözleşme imzalanacaksa uzman bir avukattan hukuki yardım alınmasını tavsiye ederim. Bu makalemizden okuyanların faydalanmasını dilerim.
Yazan Av. Asım SÖĞÜT
Türkiye’de son zamanlarda yaşadığımız ekonomik kriz ve 6 Şubat Maraş Depremi nedeniyle konut tedariki hususunda vatandaşlarımız sorunlar yaşamaktadır. Ev sahipleri hızla artan enflasyon ve konuta olan yüksek talep sebebiyle, yıllardan bu yana evlerinde yaşayan kiracıları ya tahliye etmek istemekte ya da ciddi oranlarda zam yapmak istemektedirler. Kiraya verenlerin bu talepleri, kira tespit ve tahliye talepli açılan davalarda adeta patlama yaşanmasına sebep olmuştur. Bu nedenlerle, bu yazımda kira tespit davasından bahsedeceğim.
Kira tahliye davası, kiracının kira bedelini ödememesi veyahut kanunda belirtilen sebeplerden biriyle kiraya verenin kiracısını tahliye etmek istemesi nedeniyle mahkemeden bu yönde talepte bulunarak açılan dava türüdür. Davacı kiraya veren; davalı ise kiracıdır.
Borçlar Kanunu (BK) md. 347’ e göre; belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı tarafından kira süresi bitimi tarihinden on beş gün önce yapılacak yazılı bildirimle sona erer. On beş günlük süreye uyulmazsa veya böyle bir bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar. Örneğin; 30.01.2022 tarihli kira sözleşmesinde kiracı tarafından 15.01.2023 tarihinde yapılacak bir bildirimle kira sona erecektir. Bu bildirim yapılmazsa kira kendiliğinden bir yıl daha uzar. Kiracı her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bu sürelere uyulmadan evden çıkan kiracı kesinlikle feshi ihbarda bulunmalıdır. Feshi ihbarda bulunmayan kiracı evden çıkar ise, her türlü kira borcundan sorumlu olmaya devam edecektir.
Yine anahtarların teslimi hususu da önem teşkil eder, anahtarlar yazılı olarak kiraya verene teslim edilmelidir. Aksi halde anahtarın teslimi hususu, yazılı olarak veya şahitle ispatlanamazsa, kiracı açısından kira bedelleri ve yan giderlerden sorumluluk devam edecektir.
Kira sözleşmesinde, kefalet kontratının ayrı yapılmasını tavsiye ederim. Kira sözleşmesiyle, kira bedeli ödenmezse ayrıca imzalanmış yazılı bir kefalet sözleşmesiyle kefil aleyhine açılacak alacak davası rahatça kazanılabilecektir. Ayrıca belirli süreli imzalanan ve sonrasında birer yıl uzayan kira sözleşmelerinde, ayrı bir kefil sözleşmesi yapılmadı ise, kefilin sorumluluğu bir yıl ile sınırlıdır. Bu nedenle, kefille ya ayrı bir sözleşme yapılarak kefaletin bütün kira dönemini kapsar şekilde genişletilmesini ya da her kira dönemi yenilemesinde tekrar kefaletin yenilendiğine ilişkin sözleşme maddesi konulmasını tavsiye ederim.
Kiraya veren, belirsiz kira sözleşmesini on yıl geçmedikçe, sebep bildirmeksizin sona erdiremez. Kiraya veren sözleşmeye birtakım maddeler ekleyerek kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı vardır. Yani kiraya veren, Kanunda sınırlanan haller dışında sözleşme maddeleri koyarak kira sözleşmesinin feshini sağlayamaz. Kiraya veren ancak kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiş aşağıda değinilecek sebeplerden biriyle on yılı beklemeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. On yılı dolduran kiracıya karşı üç ay önceden feshi ihbarda bulunarak çıkması istenebilir. Ancak belirli süreli yapılan kira sözleşmesiyle başlayan kira ilişkisinde her yıl birer yıl uzayan sözleşmelerde bu süre 11 yıl olacaktır. Örneğin; 30.04.2000 yılında bir yıllık imzalanan bir kira sözleşmesinde birer yıl uzaması halinde kiraya veren bir yıldan sonraki 10 yılın sonunda 30.04.2011 yılında, üç ay öncesinden çekeceği ihtarnameyle (30.01.2011), kiracıyı tahliye edebilecektir.
Borçlar Kanunu’nda (BK) md. 348’e göre fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır, ancak uygulamada noter kanalıyla yapılan yazılı bildirimler esas alınmaktadır. BK md. 349’a göre; aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda hem kiracıya hem oturan diğer eşe karşı, yazılı bildirim yapılmasında hukuki yarar vardır. Çünkü bildirim yapılmayan eş, taşınmazın aile konutu olduğunu ve kendisine bildirim yapılmadığını iddia ederse fesih geçersiz hale gelebilir. Kiracının ölümü halinde, kiralanan aile konutu veya işyeri ise, aile üyeleri veya iş ortakları kira bedelini ödemeyi devam ettiği ve kanunun emredici hükümlerine uydukları sürece kira kontratı devam edecektir.
Öncelikle şu hususu belirtmekle başlayalım. Kanun kira tahliyesi için aşağıda belirtilen hususlar dışında başka herhangi bir kira tahliye nedeni kabul etmemektedir. Kanun kiracının sebep bildirmeksizin sözleşmeyi feshedebileceğini kabul ederken; kiraya veren aşağıda sayılan haller haricinde bir sebeple kiracı aleyhine tahliye davası açıp, icra takibi yapamayacaktır. Kira tahliye davası aşağıda sayılan şartların varlığı halinde açılabilecektir:
a) Kiracının temerrüdü (kira bedeli ve yan giderlerini ödememesi) ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 352’ye göre, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir” şeklinde olup, kiracının kira bedeli ve yönetim giderlerini ödememesi bir tahliye nedenidir.
Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyede esasında dört ana şart bulunmaktadır:
1- Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi gerekir. Kiraya verenin esaslı borcu malın kiralayana teslimi borcuyken; kiracının esas borcu ise kira borcunun taahhüt ettiği tarihte geciktirmeksizin ödemesidir. Bu halde, kiraya veren kendisine düşen anahtarın teslim borcunu yerine getirmeksizin kiracı ile sözleşme kurulmasına güvenerek kirayı ödemesini talep etmesi halinde haksız olacaktır. Örneğin, kiracı ile kiraya veren bir kira akdi imzalasa, ancak kiralanan taşınmaza ait anahtarlar bir türlü kiralayana teslim edilmese ilk şart yerine getirilmemiş sayılacaktır.
2- Kiracı, kira bedelini ve yan giderleri ödememiş olmalıdır. Kiracı kira bedelini ve yan giderleri geciktirmesi halinde kiralayan tarafından yazılı olarak uyarılır ve belirlenen süre içinde bedelin ödenmesi istenir. Ödenmesi istenen bedelin sözleşmeyle belirlenen şekilde ödemesi yapılmalıdır. Kiracı, kira bedelini eksik yatırması halinde de kira bedelini ödememiş sayılır ve tahliye edilebilecektir. Yan giderlerin ödenmemesi de bir tahliye nedeni olup, BK md. 303’e göre yan giderlerden kiracı sorumludur. Peki yan gider nedir? Yan giderler; Aidat, ortak ısıtma, ortak aydınlatma giderleri, asansör bakımı giderleri, ortak temizlik giderleri, depozito ücretleri gibi doğrudan kiracının yararlandığı hizmetlerdir. Kat malikleri kurulu tarafından kiracıdan istenen ancak ödenmemesi halinde dairenin sahibinden talep edilecek yukarıda sayılan apartman giderlerin hiç ya da eksik yatırılması da tahliye davası açma nedenidir.
3-Kiraya veren, kiracının temerrüdü nedeniyle ihtarname çekmelidir. İhtarname çekilmesi davanın açılması için şekil şartı olup, ancak yazılı ve noter kanalıyla yapılabilir. PTT marifetiyle veya Kamu Kurumlarınca zabıta marifetiyle yapılan yazılı ihtar şartı, tahliye davası açısından davanın reddi sebebidir. Çekilen ihtarname ile ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi için 30 günlük süre verilerek ödenmeyen kira bedeli ve aidatlar istenebilir.
4-Verilen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi halinde de tahliye nedeni sayılacaktır. Verilecek süre burada yasaya göre 30 gündür. Bu sürenin dolmasıyla birlikte ister icra yoluyla ister tahliye davası açılması yoluyla kiracı evinden çıkartılabilir. Ödenmesinin geciktirilmesi nedeniyle bir kira dönemi içinde iki ayrı ihtar çekilmesi de tahliye davası açmak için önemli bir nedendir. Örneğin; bir aylık kirasını ödemeyen, eksik ya da geç ödeyen bir kiracıya karşı aynı nedenlerle çekilecek ikinci bir ihtarname tahliye davası açılması nedenidir.
b) Tahliye taahhüdü alınması nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 352/1’ e göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” şeklindedir. Kira taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı gün alınamaz. Aynı gün alınması durumunda geçersiz sayılır, imza tarihlerinin farklı günler olmasına ve tahliye için kesin bir gün belirlenmesine dikkate edilmelidir. İcra takip yoluyla veyahut mahkemede dava açmak yoluyla taahhüt imzalayana karşı sözleşmenin feshi ve tahliye yapılabilir. Uygulamada noter yoluyla taahhüt alınması durumunda kesin olarak mahkeme kazanılmakta veya icra yoluyla takipte imzaya itiraz dikkate alınmayacağından kesin olarak tahliye gerçekleşmektedir. Ancak taraflar kendi aralarında bir kira taahhüdü anlaşması yaparlarsa, icra yoluyla takipte imza inkâr edilebileceğinden takibin yarım kalma ihtimali vardır. İcra mahkemesi iddiaları inceler ve mevcut delillerden kesin bir kanaat oluşursa icra yoluyla tahliye yoluna gider, ancak kesin bir kanaat oluşmazsa ve kararsız kalınırsa davacıya 7 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açması için süre verir. Bu durumda, takibin davaya dönüştürülmesinde yarar vardır.
c) Kiracının başka bir konutu olması nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 352/3’e göre, “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” şeklindedir. Kiraya veren, kiracı veya eşinin başka bir konutu olduğunu kira sözleşmesinin imzalandığı anda bilmemek kaydıyla sonradan öğrenirse sözleşmenin bitiminden itibaren yazılı bildirim yapmaksızın tahliyesi için dava açabilir. İşyeri olarak kiralanan taşınmazlarda bu durum geçerli değildir, sadece aile konutu olarak kiraya verilen taşınmazlar açısından böyle bir durum geçerli olacaktır.
d) İhtiyaç nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 350/1’e göre, “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” bu kiracı açısından bir tahliye nedenidir. Kiraya verenin talebi; gerçek, sürekli, zaruri, ihtiyaçtan kaynaklı olmalıdır. İhtar çekilmesi zorunlu olmamakla birlikte, ispat açısından önem teşkil eder. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bu davalarda, talebin gerçek, sürekli, zaruri ve ihtiyaç kaynaklı olduğunun ispatı açısından şahit dinlenebilir. Mesela, emekli olacaksanız ve memleketinize yerleşecekseniz, bu gibi bir durumda emeklilik dilekçeniz, yerleşmeyi düşündüğünüz yerdeki size ait tek taşınmazın tahliyesi istenilen taşınmaz olduğuna dair tapu kayıtlarıyla birlikte tam olarak yerleşme niyetinizi gösterir tüm bilgi ve belge (mesela ikametgâh taşımak gibi) ile şahitlerin dinlenmesi suretiyle talebinizin gerçekliğini ispatlamanız gerekir. Borçlar Kanunu md. 355’ e göre ihtiyaç nedeniyle tahliyede taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiraya verilemez, kiraya verilmesi halinde öncelikle eski kiracıya ihtarname çekerek bildirimde bulunması ve bir ay içinde taşınmazı tekrar kiralama hakkının olduğu bildirilir. Bu talep, yanıtlanmazsa veya olumsuz yanıtlanırsa artık çıkan kiracının rüçhan hakkı ortadan kalkar ve kiraya veren istediği kişiye kiralama yapar. Eski kiracıya rüçhan hakkı tanımadan başka birine kiralanması durumunda bir yıllık kira bedeli kiracı tarafından eski ev sahibinden dava yoluyla istenebilecektir.
e) Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 350/2’ye göre, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” bu kiracı açısından bir tahliye nedenidir. Özelikle yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi, kat malikleri kurulu ile binada esaslı tadilat kararı alınması gibi durumlarda mahkemeler tahliye kararı vermektedir. Kiracının müstakil olarak esaslı onarım talep etmesi durumunda, ihtiyacın gerçek ve zaruri olup olmadığı mahkemece değerlendirilerek karar verilecektir. Bu durumda, kiracının ev sahibine bu yönde bir talepte bulunup bulunmadığı gibi hususlarda mahkemece değerlendirilecektir. Örneğin; kiracı tarafından su borularının sürekli patladığından şikâyet ediliyor ve kira indirimi talebinde bulunuluyorsa, kiracı tarafından evin tadilatı ileri sürülerek ihtarname çekilmek suretiyle tahliye davası açılabilecektir. İmar ve inşa nedeniyle tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Borçlar Kanunu md. 355’ e göre tadilat nedeniyle tahliyede taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiraya verilemez, kiraya verilmesi halinde öncelikle eski kiracıya ihtarname çekerek bildirimde bulunması ve bir ay içinde taşınmazı tekrar kiralama hakkının olduğu bildirilir. Bu talep, yanıtlanmazsa veya olumsuz yanıtlanırsa artık çıkan kiracının rüçhan hakkı ortadan kalkar ve kiraya veren istediği kişiye kiralama yapar. Eski kiracıya rüçhan hakkı tanımadan başka birine kiralanması durumunda bir yıllık kira bedeli kiracı tarafından eski ev sahibinden dava yoluyla istenebilecektir.
f) Kiracının akde aykırılığı nedeniyle tahliyesi: Borçlar Hukuku genel hükümleri ve Yargıtay İçtihatları çerçevesinde akde aykırı davranmak sözleşmenin feshi sebebidir. Bu durumda, kira sözleşmesine aykırı davranan bir kişinin akde aykırılıktan dolayı aleyhine dava açılarak tahliyesi de mümkündür. Peki ne gibi durumlar, akde aykırılık teşkil eder? Örneğin, lokanta olarak kiralanan taşınmazın, fırına çevrilmesi halinde akde aykırılık söz konusu olabilecektir. Yine sözleşmeyle yasaklanmasına rağmen kiracının başka kişilerle alt kira sözleşmesi yapması da akde aykırılık teşkil edebilecektir. BK md. 316’ya göre evin içindeki demirbaşların tahrip edilerek kullanılması da bir akde aykırılık nedenidir. Bir başka örnek, kat malikleri kurulunca hakkında tahliye için karar çıkartılan komşularla sürekli huzursuzluk yaşayan veya konutta ahlaka aykırı faaliyetleri olan kiracılar içinde genel hükümler çerçevesinde tahliye davası açılabilecektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.01.2018 tarih E:2016/8658 ve K:2018/173 sayılı kararına göre, akde aykırı davranışlar aleniyet kazanmadığı sürece, ihtarname çekilmesi dava şartıdır. Dava açma süresi ihtarname çekildikten sonra bir aydır.
g) Yeni malikin iktisabı nedeniyle kiracıyı tahliyesi: Borçlar Kanunu md. 351’e göre; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” şeklindedir. Bu sebebe dayanılarak dava açılması için Kanun üç şart aramaktadır.
a) Yeni malik, eşi, altsoyu, üstsoyu veya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri olarak iktisap edilen taşınmazı kullanmalarında bir zorunluluk olmalıdır. Zorunluluğu ispat adına, üzerinde ev olmadığına dair tapu kayıtları veya işyeri olarak kullanılacaksa serbest çalıştığına dair belgeler ve işyeri olarak başka bir taşınmazı kiraladığına dair belgelerin mahkemeye sunulmasıyla zorunluluk durumunun ispatı mümkün olacaktır.
b) İhtar zorunluluğuna uyulması gerekir. Taşınmazın devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname çekilerek kira sözleşmesi ayakta tutulacaksa kira bedelinin yatırılacağı hesap numarası, şayet ayakta tutulmayacak ve ihtiyaç talebiyle tahliyesi isteniyorsa durumu bildirir bir ihtarname çekilmesi zorunludur. İhtar çekilmeksizin yapılan bir devir anlaşmasında, kiracı eski malike kirasını ödese kira borcundan sorumlu tutulamaz, çünkü yazılı olarak bildirim yapılması şartına uyulmamıştır. Bu nedenle, her halükârda kiracıya ihtar çekilerek yeni malikin durumu hakkında haberdar edilmelidir.
c) Kanundaki sürelere uyularak tahliye yapılmalıdır. Ya ihtardan sonraki altı ayın sonunda dava açılacaktır ya da kira süresinin bitmesi beklenecek ve sözleşmenin bitmesinden itibaren bir ay içinde dava açacaktır. Bir örnek ile açıklarsak, 15.01.2023 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi olsun ve eski malik taşınmazı 20.02.2023 tarihinde yeni malike devretsin. Bu durumda, yeni malik 22.03.2023 tarihine kadar ihtarname çekerek 22.09.2023 tarihinden sonraki bir tarih belirleyerek kiracıdan taşınmazdan çıkmasını ister ya da 15.01.2024 tarihini bekler ve kiranın dolmasından itibaren 15.02.2024 tarihine kadar tahliye davasını açacaktır.
Kiraya ilişkin tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ankara, Sincan da bulunan bir taşınmazın kira tahliyesi için dava, Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira tahliye davasında, son yıllarda yoğun şekilde açılmaya başlandığından hemen duruşma günü verilmemektedir, bu nedenle altı ay sonrasına ancak duruşma tarihi alınabilmektedir. Kira tahliye davaları, küçük şehirlerde ortalama 340 günde sonuçlanmakta; büyük şehirlerde ise ortalama 380 günde sonuçlanmaktadır.
Kira tahliye davasında, ihtar çekme şartı zorunluluğu tahliye nedeni göz önünde bulundurularak değişkenlik göstermektedir. Örneğin; kiracının temerrüdü durumunda iki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye davası, yeni malikin iktisabı nedeniyle tahliye davası, on yıllık süre sonunda açılacak tahliye davası, kiracının akde aykırılığı nedeniyle açılacak tahliye davalarında ihtarname çekmek dava ön şartıdır ve zorunludur. Diğer hallerde ispat açısından ihtarname çekilmesi faydalı olmakla birlikte, zorunlu değildir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira tespit davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.
Yaygın bilinen isimleri ile 7/30 günlük icra takibi ya da Örnek 13 icra takibi de denilen bu türde tahliye yönteminde ya kira bedelinin ödenmemesi ya da tahliye taahhüdü alınan kiracıya karşı yapılan takiplerdir. Kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle açılacak icra takibinde yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. İtiraz edilirse, itirazın kaldırılması ve takibin devamı için dava açılır. İtirazın kaldırılması ve tahliye amacıyla açılacak bu davanın açılma süresi altı aydır. Mahkeme imzaya itiraz ve borca itiraza ilişkin ayrıntılı bir inceleme yapmadığından dava karmaşıklaştığı an hemen sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Takip kesinleşirse ve 30 gün içinde borçlu ödeme yapılırsa takip düşecektir, ancak 30 gün içinde ödeme olmazsa icra müdürlüğü dosyayı mahkemeye sevk edecek ve mahkeme tarafından haciz ve tahliye talebinin haklılığı hakkında son karar verilecektir. İcra mahkemesi, sulh mahkemesi gibi ayrıntılı bir inceleme yapmayacağından dava karmaşıklaştığı an dava sulh hukuk mahkemesine taşınmalıdır. İlamsız icra yapılırken haciz ve tahliye kelimeleri kesinlikle yazılmalıdır.
İkinci ihtimalde ise kira taahhüdü alınan kiracıya karşı ihtarname çekildikten sonra yapılan icra takibidir. Bu takipte tahliye taahhüdü tebligatın ekinde gönderilir. Borçlu/kiracı yedi gün içinde taahhütteki imzaya veya taahhüdün geçersiz olduğuna dair itiraz edebilir. Bu durumda itirazın kaldırılması davası açılabilir. Ya da itiraz etmeyebilir ve takip kesinleşebilir. Bu durumda, icra müdürlüğü tarafından tahliye kararı için dosya icra mahkemesine sevk edilir ve mahkeme tarafından tahliye talebi değerlendirilir. İcra mahkemesi, sulh mahkemesi gibi ayrıntılı bir inceleme yapmayacağından dava karmaşıklaştığı an dava sulh hukuk mahkemesine taşınmalıdır.
IX. KİRA TAHLİYE DAVALARINDA DAVANIN KAZANILMASI YA DA KAYBEDİLMESİNDE DAVA MASRAFLARI VE VEKALET ÜCRETİ? KİRA TAHLİYE DAVALARINDA GEREKLİ BELGELER NELERDİR? KİRA TAHLİYE DAVALARINDA ADLİ YARDIMDA SÜRELER İŞLER Mİ?
Kira tahliye davalarında, davanın kazanılması durumunda yargılama giderleri (ihtarname ücreti, davanın açılması için yapılan masraflar, bilirkişi, keşif, tanık vb.) tamamı davalı kiracıdan alınacaktır. Ayrıca davalının icra yoluyla çıkarılması için yapılacak başkaca masraflarda, davalı kiracıdan tahsil edilecektir. Ancak dava kaybedilirse yapılan yargılama giderleri davacı ev sahibin üzerine kalacaktır. Avukatlık ücreti ise avukat ile yapılan anlaşmaya göre maktu ya da nispi olarak kararlaştırılabilir. Nispi ücrette, bir yıllık kira bedeli üzerinden belirli bir yüzde olarak kararlaştırılabilir (%16’dan aşağı olamaz) ya da maktu olarak Avukatlık asgari ücret tarifesinin ikinci bölüm ikinci kısmın altına inmemek kaydıyla maktu olarak taraflarca kararlaştırılabilecektir.
Kira tahliye davaları açılması için gerekli belgeler; kira kontratı, ihtarname, tapu kayıtları, serbest meslek çalışanı olduğuna dair belgeler, arabuluculuk tutanakları, nüfus kayıt örnekleri, tahliye taahhüdü, banka kayıtları vb. belgelerdir. Kira tahliye davaları adli tatil süresi içinde süreler durur, duruşma yapılmaz. Ancak adli tatil sürecinde, icra takibi yoluyla yapılan tahliye takipleri devam edecektir.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
1- https://www.yandex.com.tr/video/preview/10665343720561801687 (16.05.2023 / 11.00)
2- https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (16.05.2023 / 11.41)
3- https://sedatdurna.av.tr/kira-borcunun-odenmemesi-veya-eksik-odenmesi-nedeniyle-tahliye (16.05.2023/11.54)
4- https://www.hukukihaber.net/kira-sozlesmesinde-yan-gider-yan-giderin-unsurlari-ve-yan-giderde-temerrut-ve-sonuclari?ysclid=lhq191lcg5518615180 (16.05.2023 / 12.45)
5- http://www.kazanci.com.tr/gunluk/3hd-2017-8658.htm (17.05.2023 / 11.51)
6- https://www.delilavukatlik.com/post/kiralanan-tasinmazin-tahliyesi (17.05.2023 / 11.08)
7- https://adalet.gov.tr/ (17.05.2023 / 13.50)
8- https://www.sozcu.com.tr/2023/yazarlar/nedim-turkmen/ (17.05.2023 / 13.56)
GİRİŞ:
Türkiye’de son zamanlarda yaşadığımız ekonomik kriz ve 6 Şubat Maraş Depremi nedeniyle konut tedariki hususunda vatandaşlarımız sorunlar yaşamaktadır. Ev sahipleri hızla artan enflasyon ve konuta olan yüksek talep sebebiyle, yıllardan bu yana evlerinde yaşayan kiracıları ya tahliye etmek istemekte ya da ciddi oranlarda zam yapmak istemektedirler. Kiraya verenlerin bu talepleri, kira tespit ve tahliye talepli açılan davalarda adeta patlama yaşanmasına sebep olmuştur. Bu nedenlerle, bu yazımda kira tespit davasından bahsedeceğim.
Kira tespit davası, kiraya verenin kiracının ödediği kira bedelinin düşük bulması sebebiyle mahkemeden kiranın yeniden belirlenmesi ve kiraya artış yapılması talebiyle açılan dava türüdür. Davacı kiraya veren; davalı ise kiracıdır.
Kira tespit davası açılabilmesi için iki şart bulunmaktadır: a) Bir kira sözleşmesinin varlığı; Tam iki tarafa borç yükleyen ve yazılı/yazısız kira sözleşmeleri kurulabilir. Kira sözleşmesi yazılı ise ahde vefa ilkesi gereği mahkemelerce kira sözleşmesinin lafzına sıkı sıkıya bağlılık ilkesi vardır ve kira artış oranı sözleşmeye bakarak belirlenir, ancak bu durumun tek istisnası uyarlama davalarıdır. Yazılı kurulmayan kira sözleşmelerinde ise, mahkemece kira sözleşmesinin maddeleri tespit edildiği ölçüde yine sözleşme maddelerine göre kira tespiti yapılmaya çalışılacaktır. b) Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmalıdır; Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmasından kasıt, sözleşmenin devamının sözleşmenin taraflarından biri açısından artık çekilmez hale gelmesidir. Örneğin çok uzun yıllardan beri kiracı olan ve yüksek enflasyonun olmadığı bir dönemde yapılan bir kira sözleşmesi düşünelim. Bu kira sözleşmesi ile her yıl %20’lik kira artışı oranı kararlaştırılsın, ancak son yıllarda ekonomik kriz olması nedeniyle TÜFE ortalamalarının %80 olduğu bir ortam olsun, işte böyle bir ekonomik ortamda kiraya veren açısından kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olacaktır.
Bir ev sahibi ve kiracısı karşılıklı vazifelerini yerine getiriyorlarsa, özellikle kiracı kirasını düzenli ödüyorsa, kiralanan taşınmazın tahliyesi davası açılmasını tavsiye etmiyoruz. Sözleşmede, kiraya veren tarafından emsal kiralar sebep gösterilerek tahliye davası açılması istenebilmektedir, ancak kiraya veren Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda sayılan şartları taşımıyor ve kiracı tarafından da düzenli kira bedeli ödeniyorsa, kiracıya karşı açacağı tahliye davasını kaybedeceği aşikardır. Bunun yerine, sorumluluklarını yerine getiren bir kiracıya karşı tahliye davası değil; kira tespit davası açarak kira bedelinin artırılması yoluna gitmesini hukuken tavsiye ediyoruz.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR? KİRA TESPİT DAVASI AÇILMASINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN BEŞ YILIN ALTINDA VEYA ÜSTÜNDE OLMASININ ÖNEMİ NEDİR?
Borçlar Kanunu md. 345’e göre, kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir, ancak kira sözleşmesinin süresinin beş yıldan az veya fazla olması açılan davada verilecek kararı etkilemektedir. Şöyle ki;
Kira sözleşmesi beş yılın altında ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yıldan az bir sözleşme ise, kiraya veren en fazla eksik TÜFE ortalaması kadar kira ücretini dava edebilecektir. Mesela TÜFE ortalaması %60 ancak yapılan zam oranı %25 ise eksik artış oranı dava edilebilir. Şayet yazılı olmayan bir kira sözleşmesi var veyahut da bir yazılı sözleşme olmasına rağmen kira artış oranı kararlaştırılmadı ise dava hukuki yarar yokluğundan reddedilebilecektir. Yine 11.06.2022 tarihli Resmî Gazete ile yürürlüğe girmiş olan 7409 sayılı Kanun ile konutlarda kira artış oranını %25 ile sınırlandırılmıştır, ev sahipleri kira artış oranında bu sınırı geçemeyeceklerdir. Buna göre, bu oranda bir zam yapan ev sahibinin açacağı dava hukuki yarar yokluğundan reddedilecektir.
Kira sözleşmesi beş yılı geçmiş ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yılı geçtiyse, mahkemece Devletin getirdiği yıllık %25 kira artış sınırına bakılmaksızın rayiç fiyat esas alınarak dava açılabilecektir. Örneğin 2022 yılında açılan ve yıllık %25’lik sınır düzenlemesinin olduğu tarihlerde açılan bir kira tespit davasında, kira döneminizin beş yılı geçtiğini ve kiracınızın 4000 TL kira ödediğini farz edersek ve bölgedeki rayiç kiralarında 10.000 TL civarında olduğunu kabul edersek 6000 TL bedel artırım talebi ile dava açılabilecekken; beş yılı geçmeyen kiracılar için bu oran 1000 TL bedel artırımı ile açılabilecektir.
KİRA TESPİT DAVASI AÇILIRKEN HANGİ KRİTERLER DİKKATE ALINARAK DAVA AÇILMALIDIR? MAHKEMECE, KİRA TESPİTİ HANGİ KOŞULLARA GÖRE TESPİT EDİLİR?
Kira tespit davası açılırken Borçlar Kanunu md. 344/2-3’e göre; a) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarının 12 aylık ortalaması esas alınarak, b) Taşınmazın değeri etkileyen faktörler esas alınarak, c) Emsal kira bedellerine bakılarak, d) Hakkaniyet İlkesi esas alınarak kira tespiti yapılacaktır.
Kanunla öngörülen bu kriterleri biraz açıklarsak; kanun maddesi lafzından da anlaşılacağı üzere TÜFE oranlarının 12 aylık ortalaması düzenli olarak her ay sonunda TÜİK tarafından yayınlanmaktadır. Mahkeme bu ortalamaları esas alarak bilirkişiye kira tespitini yaptıracaktır, uygulamada Bilirkişi raporlarında Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranları esas alınarak yapılacak bir kira tespiti bozma sebebi sayılmaktadır.
Taşınmazın değerini etkileyen faktörlerde, mahkemece davada esas alınmaktadır. Örneğin bir taşınmazın metroya yakınlığı, merkeze mesafesi, etrafındaki yapılar (parka veya okula yakınlığı vb.), taşınmazın cephesi gibi haller taşınmazın değerini etkileyen faktörler olup, kira bedelinin tespitinde taşınmazın durumu dikkate alınmalıdır.
Emsal kira bedelleri de mahkemece değer tespitinde kullanılacaktır. Örneğin; kiraya verdiğimiz konutun çevresindeki konutlardan emsal olarak sunulacak kira kontratları mahkemeye sunulmalıdır. Davalı ise oturduğu taşınmazla aynı miktarda olan kira kontratlarını emsal olarak sunacaktır. Taşınmazın takdiri bedeline keşif ve bilirkişi marifetiyle mahkeme karar verecektir.
Hakkaniyet İlkesi gereği davalı uzun süreden bu yana kiracı ise açılan davada, mahkemece sizin talep ettiğiniz değer kabul olunsa dahi, %10 ile %15 arası bir takdiri indirime gidilebilmektedir. Bu nedenle, özellikle 10 yılı geçmiş bir kiracıya karşı açılan kira bedelinin artırımı davasında kiranın 3000 TL’den 5000 TL’ye çıkması için açıldığını farz edelim, mahkemece talebiniz haklı görülse dâhi hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli olarak 4500 TL civarına karar vermektedir.
Bu davalar açılırken, bu kriterler esas alınarak çok iyi bir hazırlık yapılmak suretiyle dava açılmalıdır. Aksi takdirde dava kısmen kabul kısmen ret ile sonuçlanabilir ve davacı kısmi vekalet ücreti ödeyebilir. Araştırma müvekkil ile yapıldıktan sonra, dava açılmadan önce müvekkilin talep edilen rakam için imzası alınmalıdır. Sadece müvekkilin araştırmalarına güvenilerek dava açılmamalıdır. Hatta dava açılmadan evvel bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanından yukarıda sayılan hususlara göre rapor alınarak dava açılması en garanti yol olacak, bu raporda mahkemeye uzman görüşü olarak sunulabilecektir.
Kira tespit davasında, ihtar çekme şartı yoktur, fakat ihtarname çekilmesi davada elinizi ispat açısından güçlendirir. İhtarname çekerken belli rakam yazmak zorunda değiliz, sadece ihtarnameyle sözleşme gereği artış talep edilmesi yeterlidir.
Ancak bir kira sözleşmesiyle kira artış oranının belirlenmediği hallerde, kira tespit davası açılacaksa BK md. 345/2’ye göre ihtarname çekmek zorunludur.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira tespit davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.
Kiraya ilişkin tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ankara, Sincan da bulunan bir taşınmazın kira tespiti için dava, Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira tespit davasında, son yıllarda yoğun şekilde açılmaya başlandığından hemen duruşma günü verilmemektedir, bu nedenle altı ay sonrasına ancak duruşma tarihi alınabilmektedir. Kira tespit davaları, küçük şehirlerde ortalama 340 günde sonuçlanmakta; büyük şehirlerde ise ortalama 380 günde sonuçlanmaktadır.
KİRA TESPİT DAVALARINDA YARGILAMA GİDERLERİ, AVUKATLIK MASRAFLARI, BİLİRKİŞİ VE KEŞİF ÜCRETLERİ VE DİĞER ÖNEMLİ HUSUSLAR NELER? KİRA TESPİT DAVALARINDA ISLAH MÜMKÜN MÜDÜR?
Kira tespit davalarında, konutun kira bedelinin belirlenmesi için, mahkemece öncelikle alanın incelenmesi için keşif kararı alınmakta, taşınmaz incelenerek gayrimenkul değerleme uzmanının bulunduğu kişi veya kişilerden kira bedelinin tespiti için değerleme raporu alınmaktadır. Bizzat taşınmaz incelenemezse, onunla aynı özellikte başka bir taşınmaz incelenerek kira bedeli belirlenebilmektedir. Bilirkişi ve keşif ücreti o yılın bilirkişi ücret tarifesine göre belirlenmektedir. Yine yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri de o yılın Avukatlık Asgari Ücret tarifesine göre belirlenecektir.
Kira tespit davalarında ıslah yapmak mümkün değildir. Kira tespit davası açılırken belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Kira artırım bedeli net şekilde dava dilekçesinde belirtilmelidir. Örneğin, bir kira tespit davası açıldı ve kiranın 4000 TL ‘den 7000 TL’ye çıkarılması talep edildi ancak bilirkişi tarafından gayrimenkulün kirası 8300 TL olarak belirlendi ise, mahkemece dava dilekçesindeki talebe bağlı kalınarak kira bedeli 7000 TL olarak belirlenecek, davanın ıslahı mümkün olmayacaktır.
Kira tespit davasının icraya konulabilmesi için mahkemeden kesinleşme şerhi alınmalıdır. Kira tespit davalarında belli bir döneme ilişkin kiranın tespiti yapılır, kira tespit davalarında geriye dönük olarak sadece bir kira dönemi için açılabilmektedir. Kira sözleşmesi 01.01.2022 ile 01.01.2023 tarihleri arasında tekrarlandı ise, 2022 yılının Ekim ayında açılan dava da en fazla 01.01.2022 yılına kadar geriye doğru kira tespiti istenebilecektir. Elbirliği halinde maliklerin açacağı davada, malikler zorunlu dava arkadaşıdır.
13.10.2022 tarihli Resmî Gazete’ de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine göre, 2022 yılı itibariyle taşınmazı dövizle kiraya vermek yasaktır. Ancak önceki dönemlerdeki sözleşmelerde bu türden bir anlaşma yapılmışsa bu sözleşmeler geçerli sayılacaktır.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
1.5.6098.pdf (mevzuat.gov.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.02)
Kira Tespit ve Tahliye Davaları — Yandex video arama (Tarih: 04.05.2023 ve Saat: 14.43)
Kira Tespit Davası ve Şartları – Avukat Mehmet Genç (avmehmetgenc.com) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.06)
Kira Tespit Davası 2023 – Sinan Eroğlu Hukuk Bürosu (sinaneroglu.av.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.18)
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK (adalet.gov.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.43)
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk eylülde başlıyor – Nedim Türkmen – Köşe Yazıları – Sözcü (sozcu.com.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.57)
GİRİŞ:
Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmaz veya taşınırlarda pay ve paydaş çoğunluğu ile ortaklığın tamamen sona erdirmek yerine paydaşlardan sorun çıkaranları ortaklıktan çıkarmak pekala mümkündür. Örneğin, bir müteahhit geldi ve arsanızda bir proje yapacak ancak beş hissedardan dördü olumlu bakarken birisi proje yapılmasını istememekte ya da kendisiyle farklı şartlarda anlaşılmasını istemektedir. Bu durumda diğer hissedarlar ne yapabilirler? İşte Kanun Koyucu bu tür olaylar yaşanabileceğini öngörerek “paydaşlıktan çıkarılma davasını” yasalarda düzenlemiştir.
Paydaşlıktan çıkarma davası ya da diğer ismiyle hissesini ayırmaya veya satmaya zorlama davası; hisseli maliklerden biri ya da bir kaçının hukuka aykırı tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların mülkiyet hakkından kaynaklanan haklarını kullanmasına engel olması neticesinde kusurlu ortağı mahkeme kararıyla ortaklıktan çıkardıkları dava türüdür. Bu dava, dayanağını aşağıda sayılan kanun maddelerinden alır.
Paydaşlıktan çıkarma davası içtihat ile oluşmamış; kanunda düzenlenmiş davalardan biridir. Bu dava türü, üç farklı Kanunda ayrı ayrı düzenlenmiştir. Bunlar sırasıyla; Medeni Kanun madde 696, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6 ve Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25-26’dır.
Medeni Kanun 696/1 maddesindeki paydaşlıktan çıkarma davası, “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.” şeklindedir.
Kat mülkiyetinin 25. maddesi, “…Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.” şeklindedir.
Yine Kat Mülkiyeti Kanunun 26/2 maddesi “kat irtifakının zorunlu devri” de düzenlenmiştir; “…Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.” şeklindedir.
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunun 6/1 maddesi, “…Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.” şeklindedir.
PAYDAŞLIKTAN ÇIKARMA DAVASI TÜRLERİ NELERDİR, DAVA TÜRLERİNE GÖRE DAVA AÇMA ŞARTLARI DEĞİŞİYOR MU? ÖRNEK YARGITAY KARARLARI:
Medeni Kanun Kapsamında paydaşlıktan çıkarılma davası ancak şartları varsa diğer hissedarlar tarafından açılabilir, zira mülkiyet hakkı korumasını Anayasadan alan ve olağanüstü bir durum olmadıktan sonra mülkiyet muhafaza edilmesi gereken temel bir haktır. Bu nedenle, bu davanın açılabilmesi için kanunda aranan şartların varlığı gereklidir. Bu davanın şartları şunlardır;
Taşınır veya taşınmaz bir eşyaya hisseli maliklik söz konusu olacak,
Bir paydaş ya da vekilinin olumsuz tutum ve davranışları neticesinde diğer paydaşların biri ya da bir kaçına karşı yükümlülükleri ağır biçimde ihlal edilecek,
Bu ağır ihlal, diğer paydaşlar açısından ortaklığı çekilmez hale getirecek,
Hissedarların çoğunluğu, bir ortağın paydaş olmaktan çıkarılması konusunda karara varacak,
Usulüne uygun bir dava açılacak.
Kanun maddesinde bahsedilen olumsuz tutum ve davranışların neticesinde diğer paydaşların yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal edilmesinden ne anlamalıyız? Yargıtay içtihatlarında bu cümleye nasıl mana vereceğimizi bizlere açıklamıştır; “…721 sayılı Türk Medeni Kanununun 696. maddesi gereğince paydaşlıktan çıkarma kararı verilebilmesi için bir paydaşın tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tümüne veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır suretle ihlal etmesi ve bu davranışı yüzünden müşterek mülkiyet ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi gerekmektedir. Maddede bahsedilen yükümlülüklerin ağır surette ihlali deyiminden kusurun özel bir yoğunlukta ve önemde bulunması amaçlanmıştır. Ağır surette ihlal unsurunun gerçekleşebilmesi için, paydaşın kasten ve bilerek müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmesi gerekir.” İçtihatlarda yorumun dar tutulduğu anlaşılmaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2011/14107 E. ve 2012/2502 K. sayılı kararı; “…Olayımıza gelince; Eminönü, Sururi Mahallesi 337 ada 20 parsel No’lu 323.50 m2 alanlı altında mağazaları olan han nitelikli taşınmazda 69 / 4608 pay maliki davalı taşınmazın 250 kapı No’lu mağazasında kiracı olarak faaliyet gösterdiği gibi, aynı taşınmazda 6 No’lu iş yerinin kiracı tarafından boşaltılmasından sonra burasını da kullanmaya başlamıştır. Davacı taraf taşınmazda payına düşenden fazla yer tasarruf eden davalının paylı mülkiyeti çekilmez hale getirdiğini iddia ederek paydaşlıktan çıkarılmasını istemiştir. Nitekim süreç içinde taşınmazın diğer paydaşları bu nedenle davalı hakkında çok sayıda haksız işgal tazminatı davaları açmışlar ve kullanılan taşınmazdaki hak ve paylarını mahkeme kararları ile almışlardır. Her ne kadar taşınmazdaki payı az olsa da taşınmazın paydaşı sıfatıyla davalının Medeni Kanun’un 693. maddesi gereğince diğer paydaşların hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanma ve kullanma hakkı bulunmaktadır. Payından fazla yer kullanması ve diğer paydaşların haklarını ihlal etmesi halinde, koşulları varsa bu kullanımın karşılığını diğer paydaşlara ödemekle yükümlüdür. Diğer paydaşlar da bu haklarını süreç içinde açtıkları haksız işgal tazminatı davaları ile almışlardır. Davalının taşınmazda payından fazla tasarrufta bulunması, paylı mülkiyete ilişkin yükümlülüklerini ağır biçimde çiğnediği şeklinde nitelendirilemez. Dosya kapsamından da taraflar arasındaki uyuşmazlığın kullanım bedeli konusundaki çekişmeden kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Bunun çözümü de daha önce yapıldığı gibi haksız işgal tazminatı davaları ile konunun yargıya taşınmasıdır. Davada paydaşlıktan çıkarma koşulları oluşmadığı halde yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklindedir. Görüldüğü üzere Yargıtay tarafından, bir paydaşın taşkın kullanımı haksız işgal tazminatıyla giderilebileceği için tek başına ağır ihlal sayılmamaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2009/12157 E. ve 2010/3760 K. sayılı kararı; “…Olayımıza gelince; davalının malik olduğu taşınmazda kendine ait bina yapmak amacıyla davacılar ile birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesine katılmak istememesi
taşınmazdaki kullanma hakkının yasal bir sonucu olup müşterek mülkiyet ilişkisinin ağır surette ihlali anlamına gelmediği gibi paydaşlığı çekilmez hale de getirmez. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.” şeklindedir. Avukatlara en çok sorulan sorulardan biridir: Müteahhit gelmiş arsada kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak bina yapmak istiyor, ancak ortaklardan biri ya hissesine düşen paydan daha fazla bir daire istiyor ya da hiç imzalamaya yanaşmıyor, ne yapabiliriz? Bu durumda Yargıtay, satış yoluyla paydaşlıktan çıkarmaya cevaz vermiyor, ancak paydaşı ayırarak çıkarma mümkün ise mahkemeden ifraz talep edilmelidir. Avukat davayı terditli açmalı, açılan davada öncelikle hissenin ayrılması bu mümkün değilse diğer paydaşlara satılması talep edilmelidir. Zira ifraz durumunda mülkiyet hakkına son verilmeden ortak ortaklıktan çıkarılabileceğinden Yargıtay’ın dar yorumundan kurtulma imkanı doğacaktır. Yani Medeni Kanun kapsamında açılan paydaşlıktan çıkarma davasında ifraza öncelik verilmelidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2010/12449 E. ve 2011/1410 K. sayılı kararı; “…Olayımızda; davacılar dava dilekçesinde davalıların paydaşı olduğu dava konusu 91 parsel sayılı taşınmaza ait ortak gider ve vergi borcunu ödemeyerek diğer paydaşlara yük getirdiğini, davalıların sürekli borçlanarak haklarında icra takibi yapılmasına ve alacaklılar tarafından taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmasına sebebiyet vererek ortak kullanımı imkansız hale getirdiklerini belirterek davalıların ortaklıktan çıkarılmasını istemişlerdir. Davacıların ileri sürdüğü bu sebepler, Türk Medeni Kanunun 696. maddesinde açıklanan, davalıların diğer paydaşlara karşı olan yükümlülüklerini ağır surette ihlal ettiği ve müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirdiğini göstermediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” şeklindedir. Görüldüğü üzere, Yargıtay ortak gider ve vergi borçlarını ödememeyi bile paydaşlıktan çıkarılma davası için yeterli görmemektedir. Yargıtay mümkün olduğunca bu dava türünü dar yorumlama eğilimindedir. Bunun nedeni, temel insan haklarından olan mülkiyet hakkını korumaya yönelik bir tutum olabilir. Bu nedenle, insanlar daha çok ortaklığın giderilmesi davası açmakta, paydaşlıktan çıkarılma davası hukukçular tarafından riskli bulunmaktadır.
Kat Mülkiyeti kaynaklı paydaşlıktan çıkarma davasının şartları daha belirgindir. Davanın kabul ihtimali daha yüksektir. Bu davanın açılabilmesi için;
Kat mülkiyeti kütüğünde ana taşınmazın hissedarlarından biri olmak,
Diğer kat malikleri için çekilmezlik hali söz konusu olmalıdır. Kanunda çekilmezlik halinin neler olduğu sınırlı sayıda sayılmıştır. Bunlar ortak giderleri ya da avansları ödememek, öteki kat maliklerinin haklarının ihlali ve kendi bağımsız bölümünde ahlaka aykırı hareketlerde bulunmak,
Diğer kat maliklerinin çekilmez komşunun ortaklıktan çıkarılması için bir hissedara dava açılması için yetki vermesi,
Kat malikleri adına dava açması için yetki verilen kişiye yetkinin pay ve paydaş çoğunluğuyla verilmesi ve bu kararın kat malikleri karar defterine yazılması,
Dava açılabilmesi için karar defterine yazılmasından itibaren altı ay ya da beş yıllık hak düşürücü süre içinde dava açılmasıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/828 E. ve 2017/6172 K sayılı kararında“…Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; 15.12.2013 tarihli kat malikleri kurul toplantısında "6 nolu kat maliki ve ailesinin ortak hayatı diğer kat malikleri için çekilmez hale getirmesi nedeniyle KMK'nın 25. maddesi gereğince 6 nolu bağımsız bölüm ün arsa payı oranında diğer kat maliklerine devri için dava açılmasına , dava açmak için de 8 nolu bağımsız bölüm maliki …’a yetki verilmesine" karar verilmiş olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca dava konusu köpeğin tahliyesi için … 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/222 E. -2003/961 K. sayılı ilamının kesinleşmesinin ardından infazı için … 4. İcra Müdürlüğünün 2004/ 7573 sayılı dosyası ile takip yapıldığı anlaşılmış olup Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesindeki şartların oluşup oluşmadığı hakkında yukarıdaki tespitler de dikkate alarak değerlendirme yapılması gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA” şeklindedir. Yargıtay bu içtihadında, apartmanda köpek beslemek suretiyle ortak alanların kirletilmesi ve kokuya neden olunmasını çekilmez hal olarak kabul etmiş ve paydaşlıktan çıkarılmasını ret eden ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/3418 E. ve 2018/5954 K. sayılı kararında“…634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesine göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklenti ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlere uymakla yükümlüdürler. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, kat maliklerinin birbirini rahatsız edici davranışlardan kaçmaları gerektikleri gözetilerek mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usûle ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA” şeklindedir. Görüldüğü üzere Yargıtay, gürültü yaparak diğer kat maliklerini rahatsız eden kat malikinin paydaşlıktan çıkarılması davasını onamıştır.
c) Kentsel dönüşüm kapsamında paydaşlıktan çıkarmak, bu dava türünün özel bir biçimini oluşturur. Burada paydaşlıktan çıkarma için bir mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Bu dava paydaşlıktan çıkarma idari işlemine karşı itiraz mahiyetinde açılabilecektir. Bu davanın açılabilmesi için;
Kat mülkiyeti kütüğünde ana taşınmazın hissedarlarından biri olmak,
Dairenizin kentsel dönüşüm kapsamında bir alanın içinde kalması ve bu alanın idarece Rezerv Bölge Alanı, Riskli Alan ya da Riskli Yapı ilan edilmiş olması gerekir,
Kentsel Dönüşüm kararlarına karşı hisse ve pay olarak azınlıkta kalmak ve yüklenici ile sözleşme imzalamamak,
Azınlık hisselerin, İdarece satışa çıkarılmasına karar verilmesi,
Dairenizin diğer malikler ya da yüklenici tarafından satın alınarak ya da İdarece kamulaştırılarak hissedarlıktan çıkarılması,
Paydaşlıktan idari işlem ile çıkarılan malik tarafından bu hususa mahkemelerde usulüne uygun açılan bir dava ile itiraz edilmesi.
Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında paydaşlıktan çıkarılma kararına karşı itiraz davası, bina yıkılasıya kadar Sulh Hukuk Mahkemesinde Kat Mülkiyeti Kanuna tabi olarak kat malikleri kararının iptali için açılabilecektir. Yine kentsel dönüşüm kararına karşı iptal davası ve satış sonucunda dairenin değerine itiraz idari yargıda dava edilebilecektir. Ancak yapı yıkılmışsa artık ortada bir bina kalmadığından dönüşüm başlamış sayılacak ve tüm işlemler 6306 sayılı Kentsel Dönşüm Kanuna tabi olacak ve İdare Mahkemelerinde dava açılabilecektir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/2239 E. ve 2018/5517 K. sayılı kararında“…Dava konusu …… apartmanının 22/09/2015 toplantı tarihi itibariyle binanın yıkılmamış olması halinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere göre genel kurulun iptali talebinin değerlendirileceği açık olup binanın yıkılması halinde Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmayacağı ve 6306 sayılı Kanun hükümlerinin ve yönetmeliğinin değerlendirileceği dikkate alınarak öncelikle toplantı tarihinde dava konusu taşınmazın yıkılıp yıkılmadığı hususu araştırılıp buna göre değerlendirme yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ve yetersiz araştırma doğrultusunda karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklindedir.
HİSSENİN AYRILMASI YA DA SATILMAYA ZORLANMASI DAVASINDA DAVACI VE DAVALI KİMDİR? DAVADA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Paydaşlıktan çıkarma davası / hissenin ayrılması ya da satılmaya zorlanması davasında davacı, ortaklığın kendisi için açısında ağır külfet getiren ve çekilmez hale gelen ortaklardır. Bu davalarda, davalı ise ortaklığı çekilmez hale getiren ortaktır. Davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sadece Kentsel Dönüşüm kapsamında paydaşlıktan çıkarmaya itiraz davasında görevli mahkeme yapı yıkılmadı ise sulh hukuk mahkemesi; yapı yıkıldı ise İdare Mahkemesi olacaktır. Çünkü yapı yıkıldığı andan itibaren artık Kat Mülkiyeti ortadan kalkacak, Kentsel Dönüşüm süreci başlamış sayılacaktır.
DAVA SÜRECİ NASIL İLERLER? ELBİLİĞİ MÜLKİYETİNDE BU DAVA AÇILABİLİR Mİ? ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI İLE BU DAVA ARASINDAKİ TEMEL FARK NEDİR?
Paydaşlıktan çıkarılma davasında dava açıldıktan sonra mahkemece öncelikle görev ve yetki açısından bir inceleme yapacaktır. Bu inceleme sonucunda mahkeme görevli ve yetkili mahkeme olduğunu düşünürse tarafların iddia ve savunmalarını inceleyecek ve paydaşlıktan çıkarılma davası için kanunda aranan dava şartlarının olup olmadığı hususunda bir inceleme yapacaktır. Mahkeme, davanın açılabilmesi için aranan şartların var olduğunu kabul ediyorsa, ya taşınmazı ayıracak ya da satış talebi varsa bilirkişi raporu ile taşınmazın kıymet takdiri yaptırarak diğer hissedarlar tarafından satın alınabilmesi için davacılara süre verecektir. Süre sonunda para bankaya depo edilirse davanın kabulüne ve davalının hissesinin tapudan terkine karar verilecektir.
El birliği mülkiyetinde paydaşlıktan çıkarma davası açılması mümkün değildir. El Birliği mülkiyetinde bu davanın açılabilmesi için öncelikle paylı mülkiyete geçilmesi sonrasında bu dava açılabilecektir.
Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın tamamen sona erdirilmesi için dava açılırken; paydaşlıktan çıkarılma davasında sadece bir hissedar ortaklıktan dışlanmaya çalışılmaktadır. Bu dava sonucunda ortaklık sona ermemektedir.
Medeni Kanuna tabi açılan paydaşlıktan çıkarma davalarında, davacılar tarafından dava kazanılırsa davalı hissesi diğer ortakların eline geçecek ya da eşyadan ayrılabiliyorsa ayrılarak müstakil hale gelecektir. Medeni Kanuna tabi açılan paydaşlıktan çıkarma davasında Yargıtay kanun lafzında geçen “olumsuz tutum ve davranışların neticesinde diğer paydaşların yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal edilmesi ifadesini” dar yorumlamıştır. Bu yüzden bu türden davalarda öncelikle mahkemelerden ortak taşınmazdan davalıya düşen hissenin ayrılması talep edilmeli, bu mümkün değilse diğer hissedarlara satılması suretiyle ortaklıktan çıkarılması talep edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25-26 ve 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesine göre paydaşlıktan çıkarma ise daha geniş yorumlanmakta bu türlerde sadece ortaklara satış mümkün olmaktadır. Bu türden paydaşlıktan çıkarma davalarında davaların açılması halinde mahkemece kabul edilme ihtimali daha yüksektir. Bunun nedeni Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kentsel Dönüşüm Kanununda paydaşlıktan çıkarılma davasının şartlarının daha ayrıntılı ve kapsamlı düzenlenmiş olmasıdır.
Netice itibariyle, sorunlu bir hissedarın varlığı nedeniyle diğer ortaklar açısından çekilmez hale gelen bir eşyayı taraflar bir arada malik ya da paydaş olmak zorunda değillerdir. Malın maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla, sorunlu görülen ortağı dava açmak suretiyle ortaklıktan dışlama imkanını kanun vermiştir.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
https://karararama.yargitay.gov.tr/ (08.12.2025)
https://muratezcan.av.tr/paydasliktan-cikarilma (08.12.2025)
Giriş:
Bu makalemizde, Türkiye’de en çok işlenen suçlar arasında ilk beşte yer alan dolandırıcılık suçunu nitelikli hali olan “kredi temini maksadıyla dolandırıcılık” türünü inceleyeceğiz. Dolandırıcılık, hileli davranışlarla bir kimseyi aldatıp, onun veya başkasının zararına olarak, kendisine veya başkasına bir yarar sağlayan kişilerce işlenen suçtur. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunda (TCK) dolandırıcılığın basit hali tanımlanmış, nitelikli halleri sayılmıştır. Kredi temini maksadıyla dolandırıcılıkta suçun nitelikli hallerinden biridir.
Kredi temini maksadıyla dolandırıcılığa örnekler:
TCK madde 158/1-j’de düzenlenen dolandırıcılık suçunun “Suçun, banka veya diğer kredi kurumlarınca tahsis edilmemesi gereken bir kredinin açılmaması maksadıyla” işlenmesi hali (Kredi temini maksadıyla dolandırıcılık) mevzuatta nitelikli hal olarak düzenlenmiş olup, çağımızın getirdiği finansal ortamda en çok işlenen suç türlerinden biridir. Kanun koyucu bu nitelikli hali düzenlerken, “… Birinci fıkranın (j) bendinde, dolandırıcılık suçunun Suçun, banka veya diğer kredi kurumlarınca tahsis edilmemesi gereken bir kredinin açılması maksadıyla işlenmesi, bu suçun nitelikli unsuru olarak kabul edilmiştir. Suçun, banka veya diğer kredi kurumlarınca tahsis edilmemesi gereken bir kredinin açılması maksadıyla hileli davranışlarda bulunulması ve buna dayalı olarak kredi adı altında bir yarar sağlanması durumunda bu nitelikli hal oluşur. Kredi kurumu deyiminden banka olmamasına rağmen kanunen borç para vermeye yetkili kılınan kurumlar anlaşılır.” şeklinde gerekçelendirmiştir. Bu tür dolandırıcılıkta kredi verme yetkisi olan kurumlar hileye düşürülmekte, böylece iradesi sakatlanan bankadan kişi adına kredi çekilerek, kişi mağdur edilmekte ve dolandırıcı ise haksız menfaat temin etmektedir.
Yargıtay 11. Ceza Dairesinin 28.12.2022 tarih 2021/13245 E. ve 2022/21120 K. sayılı kararında, “…Sanığın, katılanın yetkilisi olduğu… Tek Elkt. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye ait suça konu iki adet çalıntı çeki sahte olarak düzenleyip gayriresmî ortağı olduğu şirket adına çekilen kredinin teminatı olarak bankaya ibraz edilmesini sağladığı ve çeklerin gününde ödenmemesi üzerine katılan şirketin aleyhine icra takibi yapılmasına sebebiyet verdiğinin iddia ve kabul olunması karşısında, sanığın üzerine atılı dolandırıcılık suçundan katılan sıfatını alabilecek şekilde zarar gören … Bank AŞ'nin 5271 sayılı CMK'nin 260/1. maddesi uyarınca kanun yollarına başvurma hakkı bulunduğu, kovuşturma evresinde anılan Kanun'un 234/1-b-1 maddesi uyarınca duruşma gününü bildirir tebligatın ise yapılmadığı, sanık hakkında açılan davadan haberdar edilmediği ve davaya katılmasına imkân tanınmadığının anlaşılması karşısında, kanun yollarına başvurma hakkı bulunan ve yokluğunda hüküm verilen suçtan zarar gören … Bank AŞ'ye aynı Kanun'un 35/2. maddesi uyarınca gerekçeli kararın tebliği ile temyizi halinde ek tebliğname de düzenlendikten sonra iadesinin temini için dosyanın Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığına TEVDİİNE.” şeklindedir.
Yargıtay 15. Ceza Dairesinin 06.05.2014 tarih 2012/16495 E. ve 2014/8914 K. sayılı kararında, “…Somut olayda; sanık …'ün almayı planladığı kredinin reddedileceğini bildiği, ancak kabulünün temini için temyiz dışı diğer sanık … üzerinden kredi almak için konuşup ikna ettiği, sanık …'in, …'dan gerçek nüfus cüzdanı ve ikametgah ilmûhaberi fotokopisini aldıktan sonra, Recep'in kimlik bilgilerini kullanmak suretiyle suça konu iki adet sahte tapu senedi fotokopisi ve iki adet kira sözleşmesi fotokopisi ve bir adet çiftçilik belgesi fotokopisi oluşturup katılan banka şubesine gittiği, otomobil kredisi almak istediği, kendisine verilen başvuru formunu diğer sanık …'in kimlik bilgilerini kullanarak doldurduğu ve ekine bu belgeleri sunduğu, referans olarak başvuracak kişi olarak da ilgili bölüme kendi kimlik bilgilerini yazdığı, daha sonra sanık … tarafından imzalanılması gereken yeri, onun imzasını sahte olarak atmak suretiyle imzaladığı ve bankaya verdiği, bankaca kredi verilme aşamasında yapılan araştırmada tapu senetlerinin sahte olduğunun anlaşılması üzerine kredi tahsis edilmediği anlaşıldığından, sanığın eylemlerinin nitelikli dolandırıcılık ve özel belgede sahtecilik suçlarını oluşturduğuna dair mahkemenin kabulünde bir isabetsizlik görülmemiş, mahkemece gösterilen gerekçe usul ve yasaya uygun olduğundan tebliğnamedeki eleştiriye iştirak edilmemiştir. Yapılan yargılamaya, toplanıp karar yerinde gösterilen delillere, mahkemenin kovuşturma sonuçlarına uygun olarak oluşan kanaat ve takdirine, incelenen dosya kapsamına göre, sanığın temyiz itirazlarının reddiyle hükümlerin ONANMASINA, 06.05.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” şeklindedir.
Yargıtay 15. Ceza Dairesinin 22.01.2020 tarih 2017/12259 E. ve 2020/712 K. sayılı kararında, “…Resmi belgede sahtecilik suçundan sanığın mahkumiyetine ilişkin hüküm sanık tarafından, banka veya diğer kredi kurumlarınca tahsis edilmemesi gereken bir kredinin açılmasını sağlamak maksadıyla dolandırıcılığa teşebbüs suçundan sanığın beraatine ilişkin hüküm O yer Cumhuriyet savcısı tarafından temyiz edilmekle, dosya incelenerek gereği düşünüldü; Sanığın, olay günü Türk Ekonomi Bankası …Şubesi'ne, müşteki adına üzerinde kendi fotoğrafı bulunan sahte nüfus cüzdanı ile müracaat ederek kredi talebinde bulunduğu, müştekiyi tanıyan banka görevlisinin müştekiyi arayarak kendi kimliği ile üzerinde başkasının fotoğrafı bulunan bir şahsın kredi için müracaat ettiğini bildirmesi üzerine, müştekinin olaydan haberdar olduğu, sanığın olayın meydana çıktığını anlayarak sahte kimliği de bankada bırakarak kaçtığı, bu suretle sanığın üzerine atılı resmi belgede sahtecilik ve banka veya diğer kredi kurumlarınca tahsis edilmemesi gereken bir kredinin açılmasını sağlamak maksadıyla dolandırıcılığa teşebbüs suçlarını işlediği iddia edilen olayda;
1)Sanık hakkında resmi belgede sahtecilik suçundan kurulan hükme yönelik temyiz incelemesinde; Sanık savunması, müşteki beyanı, ekspertiz raporu ile dosya kapsamından, sanığın üzerine atılı suçu işlediğine yönelik mahkemece verilen mahkumiyet hükmü ve uygulamasında bir isabetsizlik görülmemiştir. Yapılan yargılamaya, toplanıp karar yerinde gösterilen delillere, mahkemenin kovuşturma sonuçlarına uygun olarak oluşan kanaat ve takdirine, incelenen dosya kapsamına göre, sanığın bir sebebe dayanmayan temyiz itirazının reddiyle hükmün ONANMASINA,
2)Sanık hakkında nitelikli dolandırıcılık suçundan kurulan hükme yönelik temyiz incelemesinde; Sanığın, müşteki adına düzenlenmiş sahte kimlik belgesi ile bankadan kredi talebinde bulunduğu, ancak banka görevlisinin durumu müştekiye bildirmesi üzerine eylemini tamamlayamadan kaçtığı anlaşıldığı ve sanığın eyleminin, nitelikli dolandırıcılık suçuna teşebbüs aşamasına ulaştığı gözetilmeden, atılı suçtan mahkumiyeti yerine, yazılı şekilde beraatine karar verilmesi,
Bozmayı gerektirmiş,…” şeklindedir.
Yargıtay 23. Ceza Dairesinin 15.02.2016 tarih 2015/5285 E. ve 2016/1340 K. sayılı kararında, “…Sanık …'in yanında çalışan diğer sanık …'yı azmettirmesi ile sanık …'in doğalgaz dönüşüm işlemi için talepte bulunmamalarına rağmen ve haberleri olmadığı halde mağdur ve müşteki adına sanki müşteriymiş gibi internet ortamından …Finans Tüketici A.Ş.'ne kredi başvurusunda bulunduğu, kredinin tahsis edilmesi üzerine müşteriler adına sahte kredi sözleşmelerini doldurup söz konusu finans şirketine gönderdikleri ve bu şekilde tahsis edilen kredilerin sanık …'ın banka hesaplarına aktarıldığı, böylece sanıkların iştirak halinde basit dolandırıcılık suçunu işledikleri iddia edilen olayda; 1- 6391 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanununun 39. maddesine göre; “Finansman sözleşmesi, her türlü mal veya hizmet alımının, malı veya hizmeti satın alan gerçek veya tüzel kişinin nam ve hesabına mal veya hizmetin teslim veya temini ile birlikte doğrudan satıcıya ödeme yapılması suretiyle kredilendirilmesini öngören sözleşmedir. Kredi geri ödemeleri, adına kredi açılanlar tarafından finansman şirketlerine yapılır.” hükmü karşısında finansman şirketlerinin de finansman sağlayan kredi kuruluşları oldukları anlaşılmakla, sanıkların sahte kredi sözleşmelerini düzenleyerek… Finansmanı A.Ş. şirketinden kredi almalarından ibaret eylemlerinin TCK'nın 158/1-j maddesi uyarınca “banka veya diğer kredi kurumlarınca tahsis edilmemesi gereken bir kredinin açılmasına sağlamak maksadıyla nitelikli dolandırıcılık” suçunu oluşturduğu gözetilmeyerek suç vasfında hataya düşülmek suretiyle yazılı şekilde basit dolandırıcılık suçundan hüküm kurulması, 2- Atılı suçun mağduru olan …nin 06.01.2011 tarihli cevabi yazısında; şikayetçi … adına çekilen suça konu 7500 TL tutarlı kredinin, 1095 TL'sinin; mağdur … adına çekilen 5150 TL tutarlı kredinin ise 456 TL'sinin ödendiği ve kredi borçlarının sanık …'in şirket hesabına borç olarak temlik edildiğine ilişkin bildirimde bulunulduğu dikkate alınarak, kısmen geri verme ve tazmin nedeniyle TCK'nın 168/4. maddesi uyarınca etkin pişmanlık hükümlerinin uygulanması bakımından atılı suçun mağduru olan …nin kısmi ödemeye rızası olup olmadığının sorulması ve sonucuna göre sanıklar hakkında TCK'nın 168. maddesinin uygulanıp uygulanmayacağının belirlenmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması, 3- Kabule göre de; sanıklar hakkında TCK'nın 157/1. maddesi uyarınca hapis cezası yanında ayrıca adli para cezasına hükmedilmesi gerektiğinin gözetilmemesi, Bozmayı gerektirmiş, sanıklar müdafiilerinin temyiz itirazları bu itibarla yerinde görülmüş olduğundan hükmün bu sebepten dolayı 5320 sayılı Kanun'un 8/1. maddesi gereğince uygulanması gereken 1412 sayılı CMUK'nın 321. maddesi uyarınca BOZULMASINA, aynı Kanun'un 326/son madde hükmü uyarınca sonuç ceza miktarı itibariyle sanığın kazanılmış hakkının saklı tutulmasına, 15.02.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.” şeklindedir.
Bu nitelikli halde, çokça özel belgede sahtecilikle veya resmi belgede sahtecilik suçlarıyla beraber içtima mümkündür. Çoğu zaman sanıklar belgeler üzerinde tahrifat ya da değişiklik yaparak banka personelini hileli davranışlarına ikna etmektedir. Bu durumda birden fazla suçla yargılanmaktadırlar. Ayrıca internet dolandırıcılığı ve kredi temini suretiyle dolandırıcılık yöntemleri karma şekilde kullanılarak bankalardan haksız krediler kullandırılmaktadır. Bu tür durumlarda savcılıkların kamu davalarını genelde internet dolandırıcılığı üzerinden açtığı görülmektedir. Halbuki ben aksi kanaatteyim, bu türden telefona sahte mesaj linki gibi hareketlerle yapılan ve bankadan kredi çekilmesini sağlayan dolandırıcılık yöntemlerinin hile aracı (internet link mesajı) üzerinden değil; sonuç (kredi çekilmesi) üzerinden nitelikli hal değerlendirilmesi yapılmalıdır.
Kredi temini maksadıyla dolandırıcılığın Banka zimmeti suçundan farkı nedir?
5411 sayılı Bankacılık Kanunun 160. Maddesi “banka zimmeti” suçunu düzenlemiştir. Bu suçta, kişi birine kredi veriyormuş gibi gözükürken aslında kendi adına haksız kazanç elde etmektedir. Bu suçta fail banka çalışanı ve mağdur bankadır. Dolandırıcılıkla banka zimmetini ayıran temel fark banka zimmeti suçunda fail sadece personel ve mağdur banka iken; kredi temini maksadıyla dolandırıcılıkta fail veya mağdur herkes olabilir.
Suçun maddi ve manevi unsurları ve diğer nitelikli halleri nelerdir?
Suçun maddi unsurları; a) Fail, dolandırıcılık suçunun faili herkes olabilir. Kanun suça mahsus bir özellik aramamaktadır. b) Mağdur, dolandırıcılık suçunun mağduru sadece gerçek kişiler olabilir. Tüzel kişiler mağdur olamaz, sadece suçtan zarar gören olabilirler. Mağdur, failin hileli davranışı karşısında maddi olarak zarara uğrayan kişidir. c) Konu, para ya da mal varlığına ilişkin oluşan bir zarardır. d) Fiil, dolandırıcılık suçunda fiil unsurunu hileli davranışlarla mağdurun veya 3. kişinin hataya sürüklenmesi hareketidir. e) Netice, hileli davranışlar neticesinde mağdurun aldanmaya bağlı olarak failin yararına kendisinin zararına mal varlığında görülen eksilmedir. f) İlliyet bağı, dolandırıcılıkta oluşan zarar ile aldatma fiili arasında bir illiyet bağı bulunmasıdır.
Suçun manevi unsuru, dolandırıcılık suçu sadece kasten işlenebilir. Taksirle işlenemez. Yani fail, mağduru aldatırken ekonomik bir menfaat elde etmeyi ilk temastan itibaren planlamalıdır. Nitelikli hal olan bu dolandırıcılık sadece doğrudan kast ile işlenebilir, olası kastla işlenmesi mümkün değildir.
Kredi temini maksadıyla dolandırıcılıkta etkin pişmanlık hükümleri uygulanır mı?
TCK madde 168’e göre dolandırıcılık ve nitelikli hallerde etkin pişmanlık hükümleri uygulanabilecektir. Şüpheli soruşturma aşamasında etkin pişmanlık göstererek mal varlığının iadesi ya da tazmin etmesi halinde verilecek cezadan 2/3 oranında indirim yapılır; sanık kovuşturma/yargılama aşamasından hüküm verilesiye kadar ki aşamada etkin pişmanlık göstererek mal varlığının iadesi ya da tazmin etmesi halinde verilecek cezadan 1/2 oranında indirim yapılır. Suçun faili, azmettireni veya yardım edeni samimi bir pişmanlık göstererek zararı aynen veya nakden (parayla) gidermelidir. Etkin pişmanlık neticesinde suç, iki yılın altına inerse hükmün açıklanmasının geriye bırakılması (HAGB) kararı verilebilir.
Kredi temini maksadıyla dolandırıcılıkta suçun özel görünüş biçimleri nelerdir?
Bu türden nitelikli dolandırıcılıkta banka aldatılmazsa suç teşebbüs aşamasında kalmış olur. Aynı şekilde, bankayı aldattınız ancak kredi herhangi sebeple verilmedi ise zarar oluşmadığından suç teşebbüs aşamasında kalmış kabul edilir.
Bu türden dolandırıcılık yapılmasında iştirak halinde birden fazla kişiyle işlenebilir. İştirak halinde işlenen suçlar üçten fazla kişi ile işlenirse yarı oranında, örgütlü olarak işlenirse bir kata kadar artırılacaktır. Yargılananların, olayın işlenişi esnasındaki pozisyonları önemlidir. Faillerin üçü müşterek fail ise artırıma gidilir, ancak bir kısmı fail ve diğerleri yardım eden ya da azmettiren ise bu kişiler sayıya dahil edilmez.
Bu türden dolandırıcılık yapılmasında içtima mümkündür. Yani bu suçu işleyen kişiler birden fazla suçtan yargılanabilecektir. Uygulamada genelde failler, dolandırıcılığın nitelikli hali yanında resmi belgede sahtecilik, özel evrakta sahtecilik ya da suç işlemek amacıyla örgüt kurma suçlarından birkaçıyla beraber yargılanabileceklerdir. Davada görevli mahkeme ağır ceza mahkemesi olup, kişi dört yıldan on yıla ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla yargılanmaktadır.
Sonuç:
Dolandırıcılıkla alakalı bir yazı dizisi hazırlamaya karar verdim. Yazılarımda dolandırıcılık suçunun çok görülen tüm nitelikli hallerini ayrı makalelerle incelemeye karar verdim. Bu yazımın konusu ise Kredi temini yoluyla dolandırıcılık yapılmasına ilişkindir. Halkımızın Bankacılık sistemine olan güveni suistimal edildiği ve piyasada ki güveni ciddi sarsan bu türden dolandırıcılıkların kapsamı ve çeşidi her geçen gün artmaktadır. Banka kurumları sürekli insanlarımızı uyarmak suretiyle mağduriyetlerin önüne geçmeye çalışmaktadır. Ancak dolandırıcılar, şeytanın aklına gelmeyecek taktiklerle insanları mağdur etmektedir. Çevremizde de çok sayıda kredi çekilmesi suretiyle dolandırılmış mağdur bulunmaktadır. Devam eden yazılarımda diğer nitelikli dolandırıcılık türlerini ele almaya devam edeceğim.
Yazan: Av. Asım SÖĞÜT
1- https://www.gurses.av.tr/turkiyede-en-cok-islenen-suclar-2024-yilina-dair-kapsamli-bir-degerlendirme/
2-https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=5237&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
3- Ceza Hukuku Özel Hükümler, Prof. Dr. M. Emin ARTUK/ Prof. Dr. Ahmet GÖKCEN, 21. Baskı, Adalet Yayınları, Ankara – 2024
4- https://karararama.yargitay.gov.tr/
Giriş………………………………………………………………………………………………………………………………………1
Belediye Kanun md. 73’e göre kentsel gelişim kavramı ve kentsel dönüşüm kavramı ile 6306 sayılı Kanundan farkı ……………………………………………………………………………………………….….………..2
Kentsel Dönüşüm alanında bulunan hazineye ait taşınmazların durumu……………………………….3
Kentsel Dönüşüm ve Proje Alanlarının ilanı ve alana ilişkin imar kararlarında yetki ve idari vesayet…………………………………………………………………………………………………………………………………3
Kentsel Dönüşüm ve Proje Alanları içinde kalan kamuya ait gayrimenkullerin durumu…………..4
Gecekondu bölgelerinde yapılan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projelerin de hak sahipliği kavramı, İdareyle yapılan anlaşma, anlaşma yapılabilmesi için istenen belgeler, hak sahibi olmayanların durumu ………………………………………..………………………………………..……………………….4
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içinde hak sahibi olup da kendilerine ayrı imar hakkı verilenlerin proje ortak giderlerine katılma zorunlulukları ile alan içinde belediyenin mülkiyet hakkına ilişkin yetkileri………………………………………………………………………………………………………….5
Belediyenin kentsel dönüşüm alanında hasılat paylaşımı, kıymet takdiri, kamulaştırma, veraset ilamı ile mirasçıları tespit imkanı……………………………………..…………………………………………………….6
Belediyenin seçilen alanlarda, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapması………………………………………………………………………………………..6
Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümlerde diğer kurumlarla işbirliği protokolleri yapılabilmesi…………………………………………………………………………………………………………………..…….7
Sonuç ve değerlendirme………………………………………………………………………………………………………7
Kaynakça………………………………………………………………………………………………………………………………8
Giriş :
Kentsel Dönüşüm denilince herkesin aklına 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gelmektedir. Halbuki Kentsel dönüşümün 5393 sayılı Belediye Kanunun 73. maddesi kapsamında yerel düzeyde ilgili idarece yapılması da mümkündür. Öncelikle 6306 sayılı Kanun kapsamını kısaca bir hatırlayalım, 6306 sayılı Kanun ile zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar belirlenerek iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektedir. Bu kapsamda; riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulanabilir. Ayrıca kat veya hasılat karşılığı usuller de dahil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, sınırlı ayni hak tesisi etmeye yetkili olduğu hüküm altına alınmıştır.
Afet özelinde bir Kanun hazırlandığından dolayı, son Kahramanmaraş merkezli deprem neticesinde herkesin aklına 6306 sayılı Kanun gelmesi de doğaldır. Fakat Türkiye’nin yüzölçümünün büyük çoğunluğu deprem riski taşıyan alanlarda oluştuğu ve yerleşimlerin riskli alanlarda kurulduğunu düşünürsek, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının bu kadar geniş bir alana tek başına dönüştürmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum. Bu nedenle, şehrin bir sakini olan vatandaşlar olarak, 5393 sayılı Kanun md. 73 kapsamında yerel yönetimlerden Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projeleri (KDGP) yapmalarını teşvik ve talep etmeliyiz. Türkiye’nin olağanüstü kutuplaştığı, mahalli idarelere bizden mi değil mi diye bakıldığı ve kamu fonlarının buna göre kullandırıldığı bir ortamda yerel yöneticilerin ortamı bahane edeceklerini düşünebiliriz, ancak KDGP halk desteğini alarak merkezi idareyi beklemeksizin kentsel dönüşüm yapabilmesi mümkündür ve bu durumun bir çok örneği de bulunmaktadır. Tabi ki yerel ve merkezin beraber hareket etmesi ideal olandır, ancak bu mümkün olmasa bile kentsel dönüşüm için merkezi idarenin beklenmesi gerekmeyebilir. Nitekim imkanları olan belediyeler bu işleri geçmişten günümüze başarabilmişlerdir. Ben Ankara’da yaşadığım için Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığının yapmış olduğu Kentsel dönüşümlerden örnekler vereceğim.
Belediye Kanun md. 73’e göre kentsel gelişim kavramı ve kentsel dönüşüm kavramı ile 6306 sayılı Kanundan farkı:
5393 sayılı Belediye Kanunun (BK) 73 maddesi (md.) gereği Belediyeler, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri (KDGP) uygulayabilecekleri gibi, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları da yapabileceklerdir. Yani Belediyeler kentsel dönüşüm yaptığına ilk akla gelen gecekondu bölgelerinin yanı sıra, yapı stokunun eski olduğu depreme dayanaksız binalarda bu kanun kapsamında KDGP’ sine konu olabilecektir. Kanun aslında kentsel gelişim ile kentsel dönüşüm gibi iki farklı kavramı birleştirmiştir.
Belediyelerin meclis kararı alarak konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları Kenti geliştirmeye yönelik faaliyetleri iken; eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm yapmak Kentsel dönüşüme ilişkin faaliyetleri arasına girmektedir. Bu geniş kapsamlı tanım nedeniyle, sadece afete yönelik kentsel dönüşüm amaçlayan 6306 sayılı Kanundan kapsamı daha geniş düzenlenmiştir.
Şehrinizde bir alanın riskli yapıları barındırdığından veya riskli alan olduğundan haberdarsanız, merkezi yürütmeyi beklemeye gerek olmayıp, yerel yönetimlerce kendiliğinden harekete geçilerek alanda Kentsel Dönüşüm kararı alabilmelidir. Geçenlerde bir ulusal yayın organında İlçe Belediye Başkanı ile yapılan röportajda Ankara’nın Demetevler Mahallesinin çarpık yapılaşma olduğu, alanın riskli alan ilan edilmesi gerektiği ve mahallede 183.000 insanın yaşadığı haber yapılmıştı. Ancak haberde İlçe Belediyesince Bakanlığa başvuruların yapıldığı ve merkezi İdarenin konuya duyarsız kaldığı belirtilmiştir, bence merkezi idarenin harekete geçmesi beklenmemelidir. İlgili İlçe Belediyesi ve Büyükşehir Belediyesi birlikte kentsel dönüşüm için harekete geçmesinin önünde yasal bir engel bulunmamaktadır. Mevzuat, yerel yönetimlere kentsel dönüşüm için yetki vermiş, ayrıca işbirliği de yapılabilmesini mevzuatla mümkün hale getirmiştir. Elbette, yerel yönetimler kentsel dönüşüm projelerini finanse etmekte zorlanmaktadırlar, ancak proje halka doğru anlatılır ise desteği alınarak yerel yönetimlerce çok kolay biçimde bu değişim başarılabilmektedir. Daha evvel Ankara’da Kuzey Ankara KDGP ve Dikmen Vadisi KDGP ile merkezi yönetimin sınırlı desteğine rağmen bu projeler başarılabilmiştir. Yine İzmir Belediyesi bazı yerlerde yaptığı kentsel dönüşümlerle %100 uzlaşı sağlayarak bir çok KDGP’sinin üstesinden gelebilmiştir.
Kentsel Dönüşüm alanında bulunan hazineye ait taşınmazların durumu:
Belediyelerce uygulanacak KDGP alanları içinde kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan taşınmazların bulunduğu alanlar hakkında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır (BK md. 73/1) . Bazen bu izin alınmadığında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belediyece ilan edilen KDGP kararlarına İdari Yargıda dava açılabilmektedir. Ancak uygulamada yerel idarelerce, bu tür projeler gündeme getirildiğinde, Bakanlıkça teklifleri ret edilmemektedir. Çünkü yerel idarece, merkezin yükümlülüğünde olan bir riskli alan dönüştürülmekte, yani 6306 sayılı Kanun kapsamında merkezden yük alınmaktadır. Bu nedenle, yerel yönetim bürokratlarınca kentsel dönüşüme başlamadan kamuya ait hazine arazisi veya binaların doğru şekilde envanterini çıkarmakla işe başlanmalıdır. Kaldı ki Bakanlık ve Yerel İdarelerce beraberce yürütülen bir çok projede bulunmaktadır. Örneğin İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı iş birliğiyle yürütülen Kentsel Dönüşüm Gelişim ve Yenileme Projeleri veya İstanbul Esenler’de 60 bin konutluk dev kentsel dönüşüm projesi gibi projeler yerel yönetim ve bakanlık ortaklığıyla gerçekleştiriliyor. Ayrıca Şanlıurfa’da da bakanlık tarafından Yerel İdarece gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerine 131 milyon lira maddi destek sağlanıyor. Bu nedenle, Yerel yönetimler tarafından riskli alan olduğu düşünülen alanlar varsa beklenmeden harekete geçilmesi ve merkezi yönetimle de işbirliği yollarının denenmesi gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje alanlarının ilanı ve alana ilişkin imar kararlarında yetki ve idari vesayet:
Belediyece, bir alan KDGP olarak ilan edildiğinde alanla alakalı üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi ve etaplar halinde olup olmaması gibi durumlar tamamen mahalli idarenin takdirine bırakılmıştır, alan büyüklüğü beş ile beş yüz hektar arasında değişebilecektir (BK md. 73/2). İmar durumunun yerel yönetimlerce belirlenmesi, belli oranda rant yaratılarak, projenin finansmanı açısından müteahhit şirketleriyle anlaşmayı kolaylaştırmaktadır, ancak bu durum bazı projelerin amacının dışına çıkmasına ve Kentsel Dönüşümün Rantsal Dönüşüme evrilmesine yol açacak boyuta getirilmemelidir. Amaç Kentsel Dönüşümde; sağlıklı, güvenli ve çevre dostu bir yapı stoku oluşturmak olmalıdır. Bunun yanında bu işten Belediye Başkanlığı da gelir elde etsin anlayışıyla hareket edildiğinde tek katlı gecekonduların yerine 20 katlı binaların dikilmesi kentsel dönüşümü amacından saptıracaktır.
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir (BK md. 73/3). Bu madde, bir tür vesayet oluşturmaktadır. Bu nedenle doğru bulmuyorum. 6306 sayılı Kanunla Bakanlık, Büyükşehir Belediye Başkanlıkları üstüne vesayet kurarken, 5393 sayılı Kanunla da Büyükşehir Belediye Başkanlıkları İlçe Belediyeleri üzerine vesayet kurmaktadırlar. Yerel yönetimlerin özerk olması, deprem bölgesi olan ülkemizin hızlı dönüşümü adına en azından kentsel dönüşüm mevzusunda idari vesayetten kurtarılması gerekmektedir. Ayrıca bu fıkra belediyeler arası rekabette istismar edilebilmektedir. Mesela Çankaya Belediye Başkanlığı tarafından hazırlanan bir park projesi, Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından Kentsel Dönüşüm Gelişim Proje Alanı (KDGPA) ilan edilerek, alandaki İlçe Belediyesinin park yapma yetkisi elinden alınmaya çalışılmış, daha sonra mahkemece KDGPA kararı iptal edilince ancak İlçe Belediyesince alana park yapılabilmiştir. Bu türden Kanunla verilen yetkinin istismar edilmesi ülkemizde çokça görülmektedir.
Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir (BK md. 73/4). Özellikle yasa koyucu, bu madde kapsamında yapılan KDGP başat aktör olarak Büyükşehir Belediye Başkanlıklarını seçmiş olmakla birlikte, İlçe Belediyesi veya Büyükşehir statüsüne sahip olmayan il Belediyesi tarafından da KDGPA ilanı yapılabileceği akıldan çıkarılmamalıdır. Özellikle Büyükşehir sınırları içinde bir İlçe Belediyesi tarafından KDGP yürütüldüğünde, her halde Büyükşehir Belediye Başkanlığı Meclisine İlçe Belediyesi tarafından imar planları sunulmak suretiyle onay alındıktan sonra KDGP başlayabilecektir. Buda siyasi çekişmenin yoğun olduğu yerlerde, özellikle İlçe Belediyelerinin elini kolunu bağlamakta ve Büyükşehir ve İlçe Belediyelerince uzlaşma olmaksızın bir İlçe Belediyesince KDGP yürütülemeyeceği manasına gelmektedir. İlçe Belediyesi veya Büyükşehir Belediyesi tek başına KDGP yürütmeye çalıştıklarında ilgili idarece alınan kararlar nedeniyle iki idare davalık olmaktadır. Ancak açılan davalarla düğüm çözülebilmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanları içinde kalan kamuya ait gayrimenkullerin durumu:
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır (BK md. 73/5). Bu madde ile, kamuya ait eğitim ve sağlık yapıları haricinde tüm kamu yapılarının ilgili idarenin tasarrufuna bırakılmakta, ecrimisil istenilmemekte ve vergi vb. kalemler kısıntılı alınacağı hükme bağlanarak, merkezi yönetim tarafından KDGP teşvik edilmek istenmiştir. Kanun aslında merkezi idareyle birlikte iş yapılması hususunda yönlendirmektedir. Merkezi İdareyle uzlaşma olmazsa ve kentsel dönüşüm yargıya taşınırsa, yargı kararıyla KDGP kararında kamu yararı görülürse artık merkezi idare Kanun emredici hükümlerine uygun olarak davranmak zorundadır.
Gecekondu bölgelerinde yapılan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projelerin de hak sahipliği kavramı, idareyle yapılan anlaşma, anlaşma yapılabilmesi için istenen belgeler, hak sahibi olmayanların durumu:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve imar affı ile tapu tahsis belgesi alarak gecekondunun maliki olmaya hak kazanan vatandaşlar, Belediye ile anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında daire verilecektir. Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez. Tapu tahsis belgesi olmayan gecekondu sahipleri hakkında enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir (BK md. 73/6). Belediyelerce hak sahipliğini ispatlamak için şu belgeler istenmektedir: a) Nüfus cüzdanı fotokopisi, b) Tapu fotokopisi, c) İmar durumu belgesi, c) Yapı kayıt belgesi, d) Yapı kullanma izin belgesi, e) Emlak vergisi beyannamesi, f) İskanlı veya iskansız yapı ruhsatı, istenir. Ayrıca ilgili Belediyenin talebi ile bu belgelerin yanında, projeye göre ek belgeler de istenebilir. Bu belgeleri sunan kişiler mülkiyetini ispat etmiş sayılır ve bu kişilerle sözleşme imzalanır. Sözleşme yaptıktan sonra konut bedelinin bir kısmını peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Kalan kısmını ise belediyenin belirlediği banka veya PTT hesaplarına taksitler halinde yatırılması lazımdır. Ödeme koşulları ve miktarları konut tipine ve büyüklüğüne göre değişir, ancak hak sahibi olmak için belediyelerle konut sözleşmesi yapmış veya tapulu veya tapu tahsis belgeli gecekondu sahibi olmanız gerekmektedir.
Uygulamada hak sahibi olmayanlara ise, müthiş bir psikolojik baskı oluşturulmakta, alanda işgalci olanlara enkaz bedelleri ve ağaç bedelleri hızlıca tespit edilerek belirlenen banka hesaplarına paraları ödenmekte ve evleri birkaç gün içinde yıkılıp adeta bölgeden kovulmaktadır. Zaten KDGP alanın büyük çoğunluğu hak sahibi olmadığından bu kişilere parası ödenir ödenmez alandaki evleri yıkılarak ve mahalle adeta bir hayalet yerleşime çevrilmekte ve hak sahibi olanlarda artık burada kalmak istemediğinden çoğunluğu İdareyle uzlaşma yolunu seçmektedir. Bu kovulan kişilerin ekonomik durumu iyi olmadığından hak sahibi olsun/olmasın çaresizlikten yeni hazine arazilerini işgal ederek gecekondulaşmaya devam etmektedir. Bu kovulma durumu da gecekondulaşmada sürekli bir döngüye sebep olmaktadır. İdarelerce hak sahibi olmayan kişilere de barınma konusunda destek verilmesi durumunda gecekondulaşma döngüsünü kırabileceğini düşünüyoruz.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içinde hak sahibi olup da kendilerine ayrı imar hakkı verilenlerin proje ortak giderlerine katılma zorunlulukları ile alan içinde belediyenin mülkiyet hakkına ilişkin yetkileri:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine parselasyon planı ile ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilirler (BK md. 73/7). Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz (BK md. 73/8). Kendilerine ayrı ada/parsel tahsis edilenler ile kamulaştırma haricinde kalan hak sahiplerine proje ortak gideri (POG) alınması doğal bir durumdur, bu kişiler kendilerini belediyenin yaptığı projeden ayırmış ve belediyenin verdiği emsallere uygun farklı bir yapı yapmak isteyenlerdir. Yani bu kişiler alanın kentsel dönüşüme girmesine razı olmuş, ancak kendisini dönüşüm projesinden ayırarak şahsi çabasıyla evini yenilemek istemektedir. Bu kişilerde verilen alt yapı hizmetinden yararlanacaklarından POG ödemeleri gerekir, ancak bazı belediyeler kendisiyle anlaşma sağlayanlardan da POG istemesi açıkça hukuka aykırıdır, iptali için dava açılabilecektir.
Kentsel dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır (BK md. 73/9-10). Bu madde ile KDGPA içinde kalan yapıların mülkiyet hakları ciddi oranda kısıtlanmaktadır. Yapılan anlaşmanın konusu KDGPA içinde kalan yapı olduğu için bu durum doğal olmakla birlikte, madde metni belediyeye tasarruf yetkisi vermediği gözden kaçırılmamalıdır. Nitekim maddenin ilk halindeki bir cümlesi 1982 Anayasanın 35. maddesindeki mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.
Belediyenin Kentsel dönüşüm alanı içinde hasılat paylaşımı, kıymet takdiri, kamulaştırma, veraset ilamı ile mirasçıları tespit imkanı:
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir (BK md. 73/11-12). Belediyece alınan tüm karar ve uygulamalara karşı (Kentsel Dönüşüm ve Proje Alanı kararı, KDGPA imar planları, kamulaştırma kararları, ifraz ve tevhit işlemleri vd.) karşı dava açılabilecek olup, kamulaştırma davası Asliye Hukuk Mahkemelerinde, diğer kararlar için ise İdari Yargı Mahkemelerinde dava konusu edilebileceklerdir. İdare aleyhine açılan kentsel dönüşüm kaynaklı davalar ivedi yargılama usulüne tabi değildir, bu durumda sürecin uzamasına neden olmaktadır. Halbuki 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan yargılama ivedi yargılama olup, süreler kısa tutulmuştur. Ayrıca ister 5393 sayılı Kanun olsun; ister 6306 sayılı Kanun kapsamında olsun tüm acele kamulaştırma kararlarına karşı idari yargıda açılan davalar ivedi yargılamalar içinde sayılmaktadır. Yine kentsel dönüşüm ilan edilen yerlerdeki yapılar çok malikli ise Belediyece Sulh Hukuk Mahkemesinden önce taşınmazın varislerinin tespiti istendikten sonra, bu kişilere karşı acele kamulaştırma davaları açılacaktır. Yine murislere dava açıldıktan sonra davalılardan herhangi biri ölürse, ayrıca mahkemece verilen yetki ile birlikte ilgili kişi aleyhine de veraset ilamı davası açılacak ve davaya murisler davalı olarak devam edeceklerdir.
Belediyenin seçilen alanlarda, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapması:
Büyükşehirlerde, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt çoğunluk ile alacağı karar ile masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla kentin uygun görülen alanlarında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilir. Cephe değişikliği yapılacak binalarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine talep etmeleri hâlinde, değiştirilecek cephe veya cephelerin her bir metrekaresi için bir günlük net asgari ücret tutarını geçmemek üzere telif hakkı ödenir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde, büyükşehir belediyesi içindeki ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde bu fıkrada belirtilen iş ve işlemleri yapabilir. Bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları için yapılması gereken iş, işlem ve yetkilendirmeler, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılır (BK md. 73/13-14). Bu kararlara Ankara bazında bir kaç örnek verilebilir; İlçe bazında Altındağ Hamamönü ve Kale çevresinde ve Hacı Bayramı Veli Türbesi çevresinde yapılan Kentsel Dönüşümler, Beypazarı Belediyesinin ilçede bulunan evlerinin dış cephelerinin onarımı bu tür Kentsel Dönüşüme örnektir, yine Kızılay çevresindeki binaların Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yapılması planlanan dış cephe onarım projesi de cephe yenilenmelerine güzel bir örnek olabilir. Cephe yenilenmesi ve çevre düzenlemesi daha çok kent gelişim projesi olarak değerlendirilebilir, bu türden projeler çevreye değer kattığından genelde yapı maliklerince kabul edilmektedir.
Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümlerde diğer kurumlarla işbirliği protokolleri yapılabilmesi:
Büyükşehir belediyelerince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5366 sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya bu Kanunun 75 inci maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları ile protokol yapmaları hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır (BK md. 15-16-17) 5366 sayılı Kanun, Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Bir Kanunudur. Bu kanun kapsamında, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki il belediyeleri veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanlarda kentsel dönüşüm projeleri uygulanabilir ve yine 5393 sayılı Kanunun 75. maddesi kapsamında başka kamu kurum ve kuruluşlarıyla işbirliği yapılabileceğini düzenlemektedir. Bu işbirliği genelde TOKİ ve İklim, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile diğer belediyeler olmaktadır. Ayrıca Kanun gereği bölgedeki yıkılan camiler için Diyanet İşleri Başkanlığı ve yurtlar için ise Gençlik ve Spor Bakanlığı ile işbirliği protokolleri yapılabileceği kastedilmektedir. Kanun diğer kurumlarla işbirliğini teşvik etmektedir.
Sonuç ve değerlendirme:
Belediyelerin özelliklede Büyükşehir Belediyelerinin kentsel dönüşümden kaçmamaları, tam tersine afet kaynaklı aciliyetini göz önünde tutarak hemen kentsel dönüşüm projelerine başlamaları gerekmektedir. 5393 sayılı Kanun’un kapsamı kentsel dönüşümü aşarak kentsel gelişim projelerini de kapsar geniş ve detaylı bir kanun maddesidir. Bu maddenin vermiş olduğu elastikiyetten yararlanan yerel yönetim, bölgeyi hem dönüştürmeli hem de bir gelişim alanı haline getirebilmelidir. Kentsel dönüşüm kararı alan yerel yönetimler, diğer kurumlara usulüne uygun olarak bildirimlerini yaparak hem halkla hem de diğer kamu kurumlarınca maksimum işbirliğini hedeflemelidir. Bu tür kentsel dönüşüm projelerinin en büyük engel finansman sıkıntısıdır. Ancak, vatandaşla uzlaşmanın %90’ının üzerine çıktığı ve merkezi idarenin desteğini almasa bile onayını aldığı kentsel dönüşüm projeleri elbette hedefe ulaşacaktır. Ayrıca 21.03.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Afet Yeniden İmar Fonu Kurulması Hakkındaki Kanun kapsamı genişletilerek, olağanüstü alanların dışında tüm Türkiye’deki yapıların dönüşümü için bu türler fonlar kurulabilir. Ülkemizde zorunlu olan DASK kesintilerinden yerel yönetimlerce yapılan dönüşümler için belli miktarda kaynak ayrılabilir. Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümde gerçek hak durumuna uygun davranılarak maliklerle adil anlaşmalar yapılmalıdır. Ayrıca projenin finansmanı için yapılan müteahhitlik anlaşmalarında alanın dönüşümü esas alınmalı, çok katlı binalara mümkün olduğunca izin verilmemeli belediyeye gelir elde etmek gibi amaçlardan vazgeçilmelidir. Yine Kanun yeniden düzenlenerek, İlçe Belediyelerine bağımsız kentsel dönüşüm proje yapılması için Büyükşehir Belediyesinin vesayetinden kaldırılmalıdır.
www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2020-11/6306_sayili_kanun
www.mevzuat.com.tr
https://www.izmir.bel.tr/tr/Projeler/kentsel-donusum-gelisim-ve-yenileme-projeler
https://www.csb.gov.tr
https://www.ankara.bel.tr
https://www.mamak.bel.tr/kentsel-ve-rekreasyon-alanlari