Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesi Nedir?
Kat Karşılığı İnançlı Temlik (Devir) Sözleşmesi, içinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile inançlı işlem sözleşmesinin hükümlerinin karışımından meydana gelen karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmede taraflar müteahhit ve arsa sahibidir.
Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesi: Müteahhidin (inanılan) arsaya yapıyı yapması için arsa paylarını tapudan üzerine temlik istediği ve arsa payı sahibinin de (inanan) müteahhide duyduğu güven nedeniyle taşınmazı inşa edeceği süre boyunca temlik edip, bina inşaat edildikten sonra taşınmazdan kendisine taahhüt edilen daireleri tapuda devir almasına dair yapılan bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesinin farkları nelerdir?
Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Kat Karşılığı İnançlı İşlem Sözleşmesinden dört temel farkı bulunmaktadır. İlk olarak güven ilişkisi açısından bir fark bulunmaktadır. Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı devredilmez, müteahhit hak sahipleri adına bir yapının yapılması için sadece sözleşmenin borçlusu durumundadır. Ancak Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesinde güven ilişkisi çok yoğundur. Arsa sahibi süreci hızlandırmak, bürokratik engelleri aşmak adına bina tamamlanmadan müteahhidin kesin işi bitireceğine güvenerek arsa payını müteahhide devreder. Karşılığında da hızlı şekilde yapının tamamlanmasını ve kendisine düşen payın geri devrini yapının bitirilmesiyle talep eder.
İkinci fark ise, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı devri olmadığından müteahhide geniş yetkiler veren bir vekalet verilmesi gerekirken; kat karşılığı inançlı temlikte vekalet verilmesine gerek yoktur, çünkü kağıt üzerinde taşınmaz müteahhide devredilecektir. Üçüncü fark ise, sözleşmelerin ifa hızı ve maliyetiyle alakalıdır. Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi ifanın hızını artıran ve maliyetleri azaltan bir sözleşmeyken; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahiplerinin haklarının korunması gerekçesiyle daha uzun süreçlerde ifa edilebilen ve müteahhit açısından maliyetleri daha çok olan bir sözleşmedir. Dördüncü fark ise, mülkiyet hakkı açısındandır. Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesi mülkiyeti arsa sahibi üzerinde bıraktığından hakkın korunması açısından daha güçlü bir sözleşme iken; kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesinde mülkiyet hakkı devredildiğinden hakkı daha az koruyan bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesinin özellikleri ve bu sözleşmenin kentsel dönüşüm kapsamında imzalanmasının faydaları:
Kat Karşılığı inançlı temlik sözleşmesinin özellikleri şunlardır; a) Geçici olarak mülkiyet devredilmektedir. b) Bu sözleşmenin ispatı için noterde ve tapuda resmi şekilde yapılması gerekir. Normalde inançlı temlik adi yazılı şekilde yapılabilir. Ancak kat karşılığı inançlı temliğin resmiyet kazanması için noterde yapılması gerekir. Yine taşınmazın devri işlemi de tapuda yapılmaktadır. c) Gerçek hak sahibi olan arsa sahibi, borcun ifasından sonra taşınmazı iade alma hakkı vardır. Müteahhit taşınmazı iade etmezse, arsa sahibi geri alım hakkı davası ya da inançlı işleme dayanan tapu iptali ve tescil davası açabilecektir. Üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının çürütülmesi için sözleşmenin tapuya şerh edilmesini tavsiye ederiz. Artık Müteahhidin payları akde aykırı olarak 3. Kişilere devretmesi durumunda, şerh edilen sözleşmeyi tapuda göreceklerinden bu kişiler iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Bu tür sözleşmeler, müteahhitler tarafından küçük şehirlerde ki kentsel dönüşüm süreçlerinde daha çok tercih edilmektedir. Çünkü nüfusun yoğun olmadığı yerlerde ikili ilişkiler ve karşılıklı güven ilişkisi ticari ilişkilerde en önemli faktördür. Bir başka neden ise, taraflar bu sözleşmeyi imzalayarak ciddi zaman ve para tasarrufunda bulunabilmektedir. Çünkü müteahhit sanki kendi arsasında kendi yapısını inşaat ediyormuşçasına hızlı şekilde yapıyı yapma imkanına kavuşmaktadır. İdare, arsa sahibinin haklarını korumayacağından yapıya müdahalesi daha az olacaktır. Ancak arsa sahipleri, riskli yapı tespitiyle 6306 sayılı Kanunun vermiş olduğu haklardan da yararlanabilecektir.
Kat karşılığı İnançlı İşlem Sözleşmesinin riskleri ve alınacak hukuki tedbirler nelerdir?
Kat karşılığı inançlı işlem sözleşmesi, klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre çok daha riskli bir sözleşme türüdür. Gerçekten arada bir güven ilişkisi yoksa ve müteahhit firmanın ekonomik gücü yerinde değilse bu sözleşme tercih edilmemelidir. Çünkü müteahhide arsa payı devredildikten sonra yüklenici inşaatı hiç tamamlamayabilir ya da sizin hakkınıza düşen daireleri 3. Kişilere satabilir. Bu nedenle, inanan arsa sahibi açısından risk unsuru yüksek bir sözleşme türüdür. Ancak bazen yaşadığınız bölgedeki ticari teamüller yada taraflardan birinin ısrarı bu tür sözleşmelerin yapılmasına neden olmaktadır. İşte bu sözleşmeler yukarıda sayılan nedenlerden biriyle yapılırsa, alınması gereken hukuki tedbirler şunlardır; a) Kat karşılığı inançlı işlem sözleşmesini tapuya şerh edin, b) Sözleşmede taahhüt edilen sürede daireler teslim edilmezse geri alım hakkının kullanılacağı şerhini düşün, c) Müteahhidin (inanılan) arsa paylarını 3. Kişilere sözleşme tamamlanasıya kadar devredemeyeceğini tapuya şerh düşün. Ancak müteahhit satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilme hakkı verilsin.
Müteahhit arsa payını 3. Kişilere karşı devreder, inancı kötüye kullanırsa hak sahipleri ne yapabilirler?
Müteahhit ile yapılan sözleşme fesih edilirse, müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ya da müteahhit sözleşmeye aykırı olarak sizin hakkınıza düşen daireleri de 3. Kişilere satarsa arsa sahipleri haklarını nasıl korurlar?
Arsa sahipleri, aralarındaki kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesine dayanılarak iyiniyetli 3. Kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Burada sözleşmenin noterde yapılması ve tapuya şerhi önem kazanmaktadır. Sözleşme tapuya şerh edilirse 3. Kişi iyiniyet karinesinden yararlanamayacaktır. Ancak sözleşme tapuya şerh edilmezse, 3. Kişi kötü niyetini ispat edilmediği sürece taşınmazdaki mülkiyet hakkını kazanacaktır. Bu durumda mülkiyet hakkı kaybedileceğinden müteahhit aleyhine sadece sebepsiz zenginleşme davası açılarak tazminat istenebilir.
Arsa sahipleri, kat mülkiyeti sözleşmeleri, ön alım, alım ya da geri alım haklarını, satış vaadi sözleşmelerini ve kira sözleşmelerini tapuya şerh ettirebilirler. Arsa sahipleri, kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi ve geri alım hakkına dair şerh düşerlerse müteahhit aleyhine ihtarname çektikten sonra geri alım davası açarak taşınmazlarını geri alma hakkını kullanabileceklerdir.
Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi, hukuki sakıncaları çok olan bir sözleşme türüdür. Mümkün olduğunca kaçınılması gerekir. Ancak bu sözleşme yapılması kararlaştırıldığı durumlarda, yukarıda sayılan tedbirler alınmalıdır. Böyle bir sözleşme imzalanacaksa uzman bir avukattan hukuki yardım alınmasını tavsiye ederim. Bu makalemizden okuyanların faydalanmasını dilerim.
Yazan Av. Asım SÖĞÜT